Право застройки (суперфиций)

Нормы о праве застройки включались в отечественное законодательство уже дважды — Законом 23 июня 1912 г. и ГК РСФСР 1922 г. (ст. 71−84)^[1] -значит, теперь перед нами уже третья (!) попытка регламентации этого института. Что особенно любопытно — так это то, что норм о праве застройки не предполагалось включать в проект Гражданского уложения.

Сравнительный анализ проектируемых норм ГК с предписаниями Закона 23 июня 1912 г. и ст. 71−84 ГК РСФСР 1922 г. показывает, что большинство новаций, предлагаемых к внесению в наш ГК, ведут свое происхождение именно из этих нормативных актов. Творческий элемент коснулся (уж и не знаю — к сожалению или к счастью) лишь чисто технических моментов. В то же время нельзя не отметить, что оба законодательных акта — что 1912, что 1922 г. — именно в своих нормах о застройке отразили, пожалуй, наиболее ярким образом специфику своего времени — специфику, не подлежащую рецепции не только современным российским, но и, пожалуй, никаким другим законодательством. Это весьма стесняет возможности использование наработок этих актов в нынешних условиях.

" Правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем [одного или нескольких] зданий и [или] сооружений и его [их] последующей эксплуатации" (абз. 1 и 2 п. 1 ст. 300). Опять-таки, воспоследовав этому определению и дополнив его характеристиками, содержащимися в других проектируемых нормах ГК, мы сможем собрать следующий комплект признаков права застройки:

• 1) его объектом может быть чужой (для его обладателя — застройщика) земельный участок (п. 1 ст. 300)вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями (п. 1 ст. 300.1), т. е. индивидуально определенная, чужая и притом недвижимая вещь (вследствие чего право застройки всегда подлежит государственной регистрации — см. абз. 2 п. 4 ст. 300);
• 2) его содержание составляют правомочия владения и пользования объектом (п. 1 ст. 300) для определенных целей — целей застройки или строительства (там же), включающего в себя не только возведение новых зданий и сооружений, но и реконструкцию, либо снос имеющихся зданий или сооружений (п. 1 ст. 300.1) с параллельной или последующей эксплуатацией вновь возведенных или реконструированных объектов (абз. 2 п. 2 ст. 300.1); вдобавок ко всему такое конкретно-целевое (строительно-эксплуатационное) пользование стесняется общецелевыми ограничениями, а именно — целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка, предоставленного под застройку (абз. 2 п. 2 ст. 300.1);
• 3) застройщик способен распоряжаться правом застройки, в том числе в формах «…отчуждения этого права, передачи его в залог или распоряжения им иным образом [например, путем внесения его в качестве вклада в уставный капитал или в общее имущество простого товарищества], если иное не установлено законом» (абз. 1 п. 1 ст. 300.5), причем, распоряжение зарегистрированным правом застройки возможно только при условии одновременного аналогичного распоряжения зданием или сооружением, возведенным (реконструированным) застройщиком (абз. 2 п. 1 ст. 300.5)^[2];
• 4) оно может быть установлено только на определенный срок не меньший 50, но и не больший 100 лет (ст. 300.3)^[3], только по воле собственника, т. е. по договору с ним (п. 4 ст. 300, ст. 300.2) и только за плату (абз. 3 н. 2 ст. 300.1, ст. 300.4)^[4];
• 5) оно не прекращается в случае изменения собственника застраиваемого участка, в том числе вследствие реализации собственником своего правомочия распоряжения этим участком (п. 5 ст. 300, ст. 300.6), т. е. обременяет свой объект, следует за ним; исключения составляют случаи изъятия участка для государственных или муниципальных нужд и его реквизиции (п. 6 ст. 300.6).

Как и в предыдущем случае признаки, выделенные полужирным курсивом, т. е. характеризующие объект, содержание и пределы осуществления права застройки не оставляют никаких сомнений насчет его ограниченной вещной природы. Иные качества — либо случайны, либо вовсе не признаки, а внешние проявления вещной природы исследуемого права.

• [1] Читателям нелишне вспомнить (а некоторым — и узнать), что по ГК РСФСР 1922 г. право застройки было одним из всего лишь трех (!) субъективных прав, отнесенных законодателем к категории вещных. Двумя другими были право собственности (ст. 52—70) и право залога (ст. 85—105).
• [2] Далее, правом застройки можно распорядиться (а) не только непосредственно, но и косвенно, а именно — путем распоряжения зданием или сооружением, возведенным или реконструированным по праву застройки (абз. 3 п. 1 ст. 300.5); (Ь) не только всем правом в целом, но и его идеальными элементами, что осуществляется посредством распоряжения помещениями в здании, возведенном по праву застройки (п. 3 ст. 300, п. 3 ст. 300.5) — в этом случае устанавливается принадлежность права застройки нескольким лицам. Ничего подобного не только с правом постоянного землевладения или арендным правом, но и с нравом собственности (в целях его трансформации из индивидуального в общее) вытворять нельзя.
• [3] По ст. 3 Закона 23 июня 1912 г. минимальный срок существования права застройки составлял 36 лет, максимальный — 99; что же касается ГК РСФСР 1922 г., то его ст. 71 минимального срока существования права застройки вообще не устанавливала, а максимальный ограничивала 49 годами для каменных и 20 — для прочих строений.
• [4] Своеобразной частью платы за право застройки являются возведенные (реконструированные) застройщиком здания и сооружения, которые с прекращением права застройки поступают (согласно п. 2 ст. 300 и п. 1 ст. 300.7) в собственность собственника земельного участка.