Федеральные стандарты оценки

Стандартизацию, происходящую в настоящее время в различных сферах профессиональной деятельности, следует рассматривать как атрибут современного развития рыночной экономики с присущей ей конкуренцией, борьбой за доверие потребителей. Проблема качества актуальна для всех стран независимо от зрелости их рыночной экономики. Кроме того, международное сотрудничество в любой сфере требует гармонизации существующих национальных норм и правил с международными. Что же происходит в этом плане в сфере оценки?

ФСО-1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»

ФСО-1 разработан^[1] с учетом международных стандартов оценки. Он определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к ее проведению. Требования Стандарта являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно требованиям Стандарта под ценой объекта оценки понимается денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки, а при расчете стоимости находится расчетная величина цены объекта оценки, установленная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Определения видов оценочных стоимостей даны в ФСО-2.

В п. 17 Стандарта представлен состав информации, которую должно содержать задание на оценку.

• а) информация, идентифицирующая объект оценки;
• б) имущественные права на объект оценки;
• в) цель оценки;
• г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
• д) вид стоимости;
• е) дата оценки;
• ж) срок проведения оценки;
• з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

В Стандарте также даются определения трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. В соответствии с требованиями стандарта оценщик при проведении оценки обязан использовать данные подходы к оценке (или обосновать отказ от использования того или иного подхода). При этом оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки в рамках каждого из подходов.

Стандарт описывает основные требования к проведению оценки, порядок сбора и обработки информации, и даже алгоритм применения того или иного подхода. Так, применяя доходный подход, необходимо выполнить следующие процедуры:

• • установить период прогнозирования;
• • исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования;
• • сделать заключение о способности объекта оценки приносить поток доходов в постпрогнозный период;
• • определить ставку дисконтирования;
• • дисконтировать поток ожидаемых доходов в период прогнозирования и в постпрогнозный период в стоимость на дату оценки.

Вполне естественно указание стандарта о том, что доходный подход можно применять в том случае, если существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, приносимые объектом оценки.

Сравнительный подход также необходимо применять при наличии достоверной информации, но уже нс о доходах, приносимых объектом оценки, а о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Это особенно важно, поскольку по каждому объекту-аналогу может быть выбрано (и этот выбор должен быть обоснован) несколько единиц сравнения, значения которых корректируются по соответствующей шкале.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить^[2] объект оценки (в соответствии с принципом замещения) другим объектом — точной копией объекта оценки или имеющим аналогичные полезные свойства.

На основе полученных данных в рамках каждого из подходов к оценке результатов оценщик производит их согласование для получения итоговой стоимости объекта оценки. Способ согласования оценщику необходимо обосновать, учитывая при этом вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также качество результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Стандарт устанавливает шестимесячный срок, в течение которого итоговая величина стоимости объекта оценки, выраженная в рублях, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Кроме того, ФСО-1 содержит требования к проведению оценки, а также к количеству и качеству информации, используемой при проведении оценки, заключающиеся в подтверждении ее достаточности и достоверности.

ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости» .

ФСО-2 также разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной, таких как инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

Под рыночной стоимостью в стандарте понимается наиболее вероятная цена, но которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом:

• • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• • объект сделки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Стандарт дает подробное разъяснение сути перечисленных обстоятельств и называет случаи, в которых определяется рыночная стоимость: при изъятии имущества для государственных нужд; при ипотеке; определении стоимости размещенных акций, стоимости неденежных вкладов в уставный фонд, стоимости имущества должника при его банкротстве^[3] и стоимости безвозмездно полученного имущества.

Цели и обстоятельства, при которых выделяется инвестиционная, ликвидационная или кадастровая стоимость, отличаются от целей и обстоятельств расчета рыночной стоимости. Так, при нахождении инвестиционной стоимости учет возможности отчуждения объекта на открытом рынке необязателен. При определении ликвидационной стоимости объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, поскольку при этом учитывается влияние чрезвычайных (вынужденных) обстоятельств. А кадастровая стоимость исчисляется методами массовой оценки и используется, в частности, для целей налогообложения.

Иные Федеральные стандарты оценки (ФСО-3−6)

ФСО-3 «Требования к отчету об оценке» — рассмотрен подробно в гл. 8.

ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 22.10.2010 г. № 508 содержит требования к оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ^[4] «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. от 07.06.2013 г.) регулирует отношения, возникающие при проведении государственного кадастрового учета объектов недвижимости территориальных и функциональных зон и зон с особыми условиями использования территорий, а также порядок и условия проведения кадастровой оценки объектов недвижимости. Закон вступил в силу 1 марта 2008 г. (за исключением отдельных положений).

В законе используются следующие основные понятия.

Государственный кадастр недвижимости — систематизированный свод сведений и документов об объектах кадастрового учета, прошедших государственный кадастровый учет, а также сведений об административном, территориальном и кадастровом делении.

Государственный кадастровый учет — акт признания и подтверждения государством существования объекта кадастрового учета с характеристиками, включенными в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая оценка объекта недвижимости — деятельность по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер, который присваивается объекту кадастрового учета при проведении государственного кадастрового учета.

Объекты кадастрового учета: земельные участки; здания и сооружения; объекты, не завершенные строительством; помещения; сложные вещи (вещи, состоящие из совокупности двух и более объектов недвижимости с общим функциональным или иным назначением); территориальные и функциональные зоны; зоны с особыми условиями использования территорий.

К количественным и качественным характеристикам объекта недвижимости относятся:

• 1) земельный участок — категория земель, площадь, вид разрешенного использования, сведения о находящихся па таком земельном участке объектах недвижимости;
• 2) здание — назначение здания, этажность и общая площадь здания, год постройки, расположение помещений в здании (поэтажный план), материал наружных стен и поэтажных перекрытий;
• 3) сооружение — вид и назначение сооружения, год постройки;
• 4) помещение — назначение помещения, его расположение в здании и его площадь, количество комнат в нем и материал перегородок (стен) между ними;
• 5) объект, не завершенный строительством, — назначение здания или сооружения, дата разрешения на строительство;
• 6) сложная вещь — вид и назначение сложной вещи, а также предусмотренные п. 1−5 характеристики образующих ее объектов недвижимости.

Практическим результатом проведения кадастрового учета недвижимости станет присвоение каждому объекту недвижимого имущества уникального кадастрового номера, который в дальнейшем предполагается использовать при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также для определения налоговой базы при расчете налога, взимаемого с владельца имущества.

Далее в стандарте излагаются общие положения земельнооценочных работ, понятия качественной оценки (бонитировки) и экономической оценки (в составе земельного кадастра).

ФСО-5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» и ФСО-6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» рассмотрены подробно в гл. 8.

• [1] Здесь авторы знакомят читателя с основным содержанием Стандарта, не проводя его критического анализа.
• [2] Это не следует понимать буквально. Речь идет только о гипотетической замене объекта оценки его копией/аналогом в рамках используемой модели затратного подхода и принципа замещения.
• [3] Это использование рыночной стоимости противоречит определению рыночной стоимости, так как при банкротстве имеет место ситуация вынужденности и стандарт рыночной стоимости в этих условиях неприменим. Теория оценки предполагает использование для такой ситуации ликвидационной стоимости при упорядоченной (плановой) ликвидации.
• [4] Российская газета. 2007. 1 авг.