Программа управления объектом недвижимости

Выбранная стратегия управления получает свое выражение в виде программы управления объектом недвижимости. По своей сущности программа управления объектом недвижимости представляет собой бизнес-план, программу деятельности управляющего. Она описывает объект недвижимости (настоящее или будущее), планируемые услуги по аренде или продаже (особенно важны преимущества по сравнению с конкурентами), рынок, на который эти услуги нацелены, ресурсы и квалификацию персонала, финансовые потребности и планируемые финансовые результаты.

По своей форме это документ, позволяющий планировать управление объектом недвижимости путем конкретизации способа достижения цели собственника, что является основой для обоснования практических действий по реализации управленческих мероприятий. Программа характеризует основы стратегии управления и обеспечивает оценку конкурентоспособности объекта на рынке, а также намечает круг проблем и задач для достижения намечаемых целей.

По каждому направлению управления объектом недвижимости разрабатываются целевые мероприятия, необходимые для достижения поставленных целей. Все мероприятия увязываются между собой по срокам выполнения. Разрабатывая программу управления, управляющий продумывает свою рыночную стратегию, соизмеряет свои замыслы с реальностью и различными ресурсными ограничениями. Это позволит при реализации замысла избежать таких фундаментальных ошибок, как нехватка времени и капитала, отрицательный баланс движения денежных средств. Хорошо проработанная программа управления является инструментом контроля и управления объектом недвижимости, поскольку служит основой для сопоставления намеченных результатов с фактическими достижениями.

Для разработки, способной принести успех программы управления, необходимо затратить достаточно много времени. Требуется собрать и проанализировать разнообразную информацию, иногда перепроверить собранные сведения или выполнить дополнительные исследования. Требуется время и для хорошего оформления самой программы. В программе управления объектом недвижимости должны найти свое отражение следующие данные:

• • адрес объекта;
• • тип объекта;
• • цель программы;
• • срок реализации проекта;
• • правовой статус объекта с земельным участком;
• • описание объекта;
• • заключение о техническом состоянии объекта недвижимости;
• • фактическое использование объекта;
• • имеющиеся ограничения по использованию объекта недвижимости;
• • результаты маркетинговых исследований;
• • наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости;
• • стратегия управления объектом недвижимости;
• • основные мероприятия по управлению объектом недвижимости;
• • сводная таблица доходов и расходов на весь период управления;
• • капитальные вложения и погашение кредита;
• • величина чистой настоящей стоимости будущих доходов.

Следует учитывать, что программа управления недвижимостью напрямую зависит от типа объекта недвижимости (его функционального назначения), например программ управления офисной, торговой, складской и другими видами недвижимости.

Первые программы управления недвижимостью появились в офисном сегменте рынка, что явилось причиной быстрого развития данной услуги именно в этом секторе коммерческой недвижимости. При аренде офиса основное внимание пользователи недвижимости (арендаторы) уделяют не столько репутации застройщика, качеству строительства и инженерным системам, сколько репутации управляющей компании, качеству и стоимости предоставляемого пакета услуг. К тому же для любой управляющей компании этот сегмент является наиболее привлекательным с точки зрения рентабельности, которая является наибольшей по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости.

Программы управления торговой недвижимостью являются очень специфичными и достаточно сложными в силу индивидуальных особенностей того или иного объекта. По этой причине многие управляющие компании предпочитают разработку программ управления в более привычных для себя сегментах. В результате этого сектор торговой недвижимости остается недостаточно освоенным профессиональными управляющими и остается прерогативой собственников этой недвижимости.

Также к негативным факторам можно отнести и то, что рынок торговой недвижимости в целом и крупных торговых центров в частности является сравнительно новым для нашей страны. В связи с чем собственники торговых центров предпочитают организовывать собственные управляющие структуры и разрабатывать собственные программы управления своей недвижимостью. Тем не менее, спрос на услуги профессиональных управляющих компаний по подготовке программ управления объектом в секторе торговой недвижимости растет. Поэтому в скором времени следует ожидать увеличения количества сторонних управляющих компаний, специализирующихся на разработке программ управления для этого типа недвижимости, и повышения их профессионального уровня.

Наименее развит порядок разработки программ управления в сегменте складской недвижимости. В первую очередь это связано с тем, что в крупных городах недостаточно складских помещений высокого класса. Помимо этого, программа управления складской недвижимостью существенно отличается от программ управления офисной или торговой недвижимостью. Основной особенностью является необходимость включения в программу управления объектом складской недвижимости программы управления транспортными потоками, особенно это важно при большом количестве пользователей объектом недвижимости (например, арендаторов склада). Это требует от специалистов управляющей компании не только знаний в области управления недвижимостью, но и некоторых логистических навыков. Таким образом, на рынке практически нет управляющих компаний, специализирующихся на управлении складской недвижимостью.

Как правило, эти функции выполняют либо логистические компании, управляющие логистическими потоками в целом, либо сами собственники складских комплексов, которые могут заниматься эксплуатацией инженерных сетей и телекоммуникаций, уборкой территории и т. д.