Экономика строительного производства

Хотя этап проектирования в основном заканчивается после утверждения проектной документации, рабочее проектирование и инженерное сопровождение строительства продолжается еще долгие месяцы. Тем не менее с момента получения разрешения на строительство и до подписания документов о вводе объекта в эксплуатацию основное внимание приковано к этапу строительного производства, который является крупнейшим по объемам расходуемых ресурсов. Ключевой фигурой этого этапа является подрядчик. При этом подготовка к строительству может быть развернута и раньше. Учебный материал этого этапа поделен на два раздела. В данном разделе обсуждаются в основном производственно-экономические вопросы, в следующем — финансово-коммерческие. Следует понимать, что разделение это в известной мере условное: и то и другое важно для успешного завершения строительства.

В результате изучения данного раздела студент должен: знать

• • экономические особенности подрядных договоров и договоров поставки;
• • основные способы размещения заказов на инвестиционной и бюджетной основе;
• • основные методы управления стоимостью в строительстве;
• • структуру себестоимости строительных работ; уметь
• • формулировать экономическую часть хозяйственных договоров;
• • обосновывать применение новой техники в строительных организациях;
• • определять потребность в материалах;
• • распределять заработную плату в бригадах; владеть
• • методом освоенного объема;
• • методами начисления амортизации, расчета показателей использования материальных и технических ресурсов, распределения оплаты труда в строительных организациях.

Для присуждения степени магистра студент должен дополнительно: знать

• • основные виды договоров, заключаемых инвесторами;
• • основные виды рисков в строительстве;
• • основные особенности импортных поставок, структуру накладных расходов; уметь
• • рассчитывать экономию от сокращения продолжительности строительства; владеть
• • способами управления рисками;
• • методами повышения рентабельности строительной организации, способами сокращения накладных расходов.

ДОГОВОРЫ В ИНВЕСТИЦИОННОЙ СФЕРЕ

Договором согласно ст. 420 ГК РФ называется двухили многостороннее соглашение (сделка) лиц об установлении, изменении или прекращении их гражданских прав и обязанностей. Договоры (контракты^[1]) наряду с законодательством являются правовой основой хозяйственной деятельности, они буквально пронизывают всю структуру экономических и производственных отношений. Для строительства роль договорных отношений особенно значима, так как конкуренция и ценообразование в строительстве имеют место именно на стадии заключения договоров, а не на стадии продажи готовой продукции, как в других отраслях экономики.

Основные виды договоров в строительстве

Договоры подразумевают наличие объектов, субъектов (сторон) и отношений между ними. Объектами договорных отношений в строительстве являются строительные объекты, а также строительные работы. Понятие строительных объектов объединяет здания, сооружения, коммуникации, элементы благоустройства и ландшафта (см. гл. 1 учебника). При этом договор на строительство в отличие от договора на поставку продукции подразумевает сооружение именно этого конкретного объекта, а не любого.

Договор может заключаться не на отдельный строительный объект, а на комплекс объектов, имеющих общее назначение и возводимых по единому проекту. Такой комплекс мы назвали стройкой. В договорах речь может идти о стройке в целом, об отдельных объектах и комплексах, их частях, отдельных видах выполняемых на стройке работ.

На каждом этапе жизненного цикла строительного объекта могут быть заключены договоры на соответствующие виды строительной деятельности, например на проектные, изыскательские, строительные, монтажные, ремонтные, пусконаладочные и другие работы, — это является предметом договора.

Основными субъектами договорных отношений в строительстве выступают инвесторы, застройщики, заказчики, проектировщики, подрядчики, пользователи и другие лица. При этом правовая форма субъектов может быть самой разнообразной: органы государственной власти, органы местного самоуправления, юридические лица, организации без прав юридического лица, индивидуальные предприниматели, граждане (физические лица), а также иностранные субъекты нрава (см. гл. 4 учебника).

Договорные отношения характеризуются предметом договора и договорными условиями. Вообще говоря, предметом договора может быть купля-продажа, мена, дарение, аренда, найм, кредит, подряд и др. В строительстве наиболее часто встречаются договоры на поставку продукции, аренду техники, выполнение работ и оказание услуг, а также на кредитование и предоставление гарантий.

Условия договора обычно включают права и обязанности сторон, сроки действия договора, цену и порядок оплаты, ответственность сторон за нарушение договора, возможность изменения или расторжения договора и др. Условия договора не могут противоречить законам и иным правовым актам, действующим в момент его заключения.

Варианты взаимоотношений в сфере строительной деятельности весьма разнообразны. Соответственно, встречается большое количество видов договоров. Некоторые возможные комплексные схемы взаимоотношений участников строительства описаны в гл. 5 учебника. Можно выделить следующие основные группы договоров, заключаемых между хозяйствующими субъектами в строительстве:

• — договоры, заключаемые инвестором;
• — договоры, заключаемые государственным (муниципальным) заказчиком;
• — подрядные договоры;
• — договоры поставки товаров и оказания услуг;
• — коллективные и индивидуальные трудовые договоры.

Договоры, заключаемые инвестором, обеспечивают правовые и экономические условия строительства. К ним могут относиться договоры куплипродажи земельного участка или договоры аренды участка, договоры совместного инвестирования и государственно-частного партнерства, договоры кредитования и финансирования строительства, договоры с техническим заказчиком, инженером или техническим агентом, договоры о реализации или передаче построенного объекта и др.

Государственный (муниципальный) заказчик заключает, как правило, договоры на исполнение функций технического заказчика, проектирование и строительство объекта. Эти виды договоров подчиняются специальному законодательству.

Подрядные договоры заключаются, как правило, техническим заказчиком или напрямую застройщиком. К подрядным работам в строительстве относятся проектно-изыскательские, строительно-монтажные, ремонтностроительные, пусконаладочные, реставрационные и иные работы. Заказчик может заключить договоры с генеральными подрядчиками, а те — с субподрядчиками. Двойной субподряд в зарубежной практике встречается весьма часто, а Минрегионом России он не рекомендован (хотя и не запрещен), так как законодательство не предусматривает привлечение субподрядчиком третьих лиц^[2].

Договоры поставки товаров и оказания услуг могут быть заключены техническим заказчиком (как правило, о поставке технологического оборудования) или подрядными организациями (о поставке строительных материалов, о закупке и аренде техники). Разновидностью поставки оборудования и техники в обоих случаях может являться лизинг. Организации могут также заключать договоры на оказание различных услуг, в частности на проведение экспертиз, консультаций, лабораторных исследований и др.

Коллективные и индивидуальные трудовые договоры с работниками, а также договоры гражданско-правового характера, заключаемые с физическими лицами, создают правовую основу для использования трудовых ресурсов в строительстве.

Договорные отношения в сфере строительства регулируются законодательством. Положения ГК РФ распространяются на все случаи заключения договоров. Для строительства в первую очередь применяются положения гл. 37 ГК РФ «Подряд» и в особенности § 3 этой главы «Строительный подряд». В частности, в договорах подряда должны быть указаны начальный и конечный сроки выполнения работы, цена работы (или способы ее определения), которая может быть приблизительной или твердой, порядок оплаты работы.

Строительство, реконструкция и капитальный ремонт, выполняемые для государственных или муниципальных нужд за счет соответствующих бюджетов, должны производиться на основании Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Ранее действовавший Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» неоднократно подвергался справедливой критике и был отменен с 1 января 2014 г.

Некоторые виды организаций, контроль над которыми принадлежит государству или муниципальным органам, должны соблюдать положения Федерального закона от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». Эти организации обязаны утвердить положение о закупке, на основании которого производятся все действия, связанные с закупочной деятельностью в качестве заказчика.

Области действия указанных законов схематично показаны на рис. 25.1.

Рис. 25.1. Области действия федеральных законов в сфере заключения.

контрактов

При этом указанные законы регулируют не столько договорные положения, сколько способы заключения договоров и имеют в первую очередь антикоррупционную направленность. Для организаций, не связанных с бюджетным финансированием или не имеющих критически важной доли государства в уставном капитале, соблюдение этих законов не является обязательным; имеет значение только обычное гражданское законодательство. Такие организации могут проводить конкурсы по своим правилам или договариваться с поставщиками (подрядчиками) напрямую, без проведения конкурса. Иногда конкурс проводится в неявном виде, путем рассылки запросов о технико-коммерческих предложениях. В случае проведения конкурса они могут проводить так называемые переторжки, т. е. дополнительные переговоры о снижении цены после проведения конкурса. Тексты договоров также могут впоследствии уточняться, могут заключаться дополнительные соглашения к договорам. При бюджетном финансировании переторжки недопустимы.

Ниже рассмотрены наиболее важные с экономической точки зрения виды договоров, связанные в основном с непосредственным участием инвестора. Договоры, заключаемые застройщиком, заказчиком, подрядчиками, рассматриваются в основном в курсе организации и управления строительством.

• [1] Contract (англ.) — договор. Ощутимой разницы между договором и контрактом нет.
• [2] Письмо Мннрегиона России от 30.04.2010 № 17 906-ИП/08.