Эксплуатация и реализация объектов строительства

Для бакалавров и специалистов по направлению «Строительство» настоящий раздел является факультативным.

Для присуждения степени магистра студент должен: знать

• • порядок ввода в эксплуатацию строительных объектов;
• • структуру эксплуатационных доходов и расходов;
• • правовые особенности объектов недвижимости;
• • основы формирования цен объектов недвижимости; уметь
• • проводить переоценку основных средств; владеть
• • основными методами оценки недвижимости;
• • методами технико-экономического обоснования инженерных решений.

ЭКОНОМИКА ЭКСПЛУАТАЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ

ОБЪЕКТОВ На стадии эксплуатации следует различать строительные объекты, используемые в коммерческой и некоммерческой деятельности. Строительные объекты, на которых организовано производство, получают доходы от производственной деятельности. Однако при непроизводственной деятельности также могут быть получены доходы. Эксплуатационные расходы, затраты на ремонт имеют место на строительных объектах всех типов.

Ввод строительных объектов в эксплуатацию

После окончания монтажа оборудования на производственных объектах наступает ответственный период пусконаладочных работ (ПНР). При этом па стоимость строительства относится только часть пусконаладочных работ, выполняемая «вхолостую». Оставшаяся часть ПНР, выполняемых «под нагрузкой», оплачивается из эксплуатационных расходов вновь вводимого предприятия. Если предприятие еще не работает, эти расходы надо предусмотреть заранее и финансировать из заемных средств. На особо сложных объектах, например атомных электростанциях, объем ПНР сопоставим с объемом монтажных работ, поскольку для пусковых операций иногда приходится собирать и разбирать временные пусковые схемы, исправлять ошибки монтажников, неоднократно проводить промывку и продувку трубопроводов, отлаживать работу автоматики и оборудования на всех режимах. При планировании пускового периода следует предусмотреть также комплексное опробование оборудования, выход на проектные параметры, гарантийные испытания.

Для гражданских объектов пусконаладочные работы по оборудованию обычно полностью относятся на стоимость строительства, так как средства на это в бюджете таких объектов могут быть не предусмотрены.

Этап строительства объекта в основном завершается выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для получения такого разрешения застройщик представляет правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, акт приемки объекта у подрядчика, акты о соответствии параметров объекта проектной документации и техническим условиям. Наиболее важным документом является заключение органа государственного строительного надзора о соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации. В этом же документе удостоверяется удовлетворение требованиям энергетической эффективности и оснащенности приборами учета энергоресурсов. Для опасных объектов заключается договор обязательного страхования гражданской ответственности.

Для приемки объекта у подрядчика часто используется «Акт приемки законченного строительством объекта» по форме КС-11, где могут быть отмечены недоделки, которые необходимо устранить. В нем должна указываться стоимость объекта по утвержденному проекту, однако более правильно указывать суммы, проходящие по договорам подряда. Если равноправных подрядчиков несколько, они все вносятся в акт, если есть субподрядчики — акт может подписать только генподрядчик. В сумме следует выделить НДС.

После устранения недочетов, проведения комплексного опробования и гарантийных испытаний (для производственных объектов) может составляться окончательный Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, назначенной застройщиком (форма КС-14). Акт является основанием для окончательной оплаты всех выполненных работ в соответствии с договором подряда, за исключением гарантийного залога и иных удержаний. В настоящее время ни КС-11, ни КС-14 не являются обязательными, так как не предусмотрены законодательством. В частности, в Москве применяются иные акты, которые уже не содержат сведений о стоимости объектов.

Стоимость объекта указывается в заключении о соответствии Госстройнадзора, а также в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию. Здесь следует учесть не только работы по подряду, но и полную стоимость объекта, включая проектные и пусконаладочные работы, приобретение оборудования, средства, израсходованные на службу заказчика, прочие затраты, а также использованный резерв средств на непредвиденные работы и затраты.

После приемки объекта в эксплуатацию составляется акт по форме ОС-1а о приеме-передаче здания (сооружения). В нем указывается полная стоимость приобретения (возведения) объекта. Акт является основанием для постановки объекта на балансовый учет и начала начисления амортизации.

Объекты недвижимости (земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства) подлежат государственному кадастровому учету недвижимого имущества. При этом сведения о недвижимом имуществе вносятся в государственный кадастр недвижимости. Эти сведения подтверждают существование (или прекращение существования) такого имущества с уникальными характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Кадастровый учет и ведение государственного кадастра производит федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» и его территориальные филиалы. Выдача сведений из государственного кадастра может осуществляться многофункциональными центрами предоставления государственных и муниципальных услуг^[1].

Государственный кадастр недвижимости объединен с государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это позволяет идентифицировать объекты недвижимого имущества и его владельцев, удостоверить существование прав данного лица на это имущество. Тем самым учитывается особенность недвижимого имущества, заключающаяся в том, что у последнего нет возможности перемещаться в пространстве вслед за своим владельцем, и, соответственно, владелец может находиться в другом месте.

Государственный кадастр недвижимости состоит из трех разделов: реестр объектов недвижимости; кадастровые дела; кадастровые карты. Реестр объектов недвижимости представляет собой свод записей об объектах в текстовой форме; кадастровые дела — совокупность документов о земельном участке и строениях на нем, включая кадастровый план; кадастровая карта — карта с нанесенными границами элементов кадастра и пунктами опорных межевых сетей. Для ведения реестра используется автоматизированная информационная система государственного кадастра недвижимости (АИС ГКП).

О каждом объекте недвижимости в кадастр заносятся следующие сведения^[2]:

• — вид, кадастровый номер объекта и дата внесения в кадастр;
• — описание границ земельного участка (для земельного участка), положения строения на земельном участке (для строения), положения в строении (для помещения);
• — площадь объекта;
• — адрес объекта или описание местоположения;
• — сведения о вещных правах и об обременениях таких прав;
• — кадастровая стоимость объекта;

разрешенное использование и категория земель (для земельного участка), назначение (для строений и помещений);

— этажность, материал стен, год ввода в эксплуатацию (для зданий), технические характеристики (для сооружений), степень готовности (для объекта незавершенного строительства) и т. п.

Часть сведений кадастра имеется в открытом доступе, остальные могут быть получены по запросу в виде кадастрового паспорта, кадастрового плана, выписки, справки и др.

Для внесения сведений в кадастр недвижимости заявитель представляет межевой план земельного участка, технический план здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта (при снятии с учета) и другие документы. В необходимых случаях составляется акт согласования местоположения границ.

Межевой план — документ, воспроизводящий внесенные в кадастр или новые сведения о земельном участке. Он включает в себя сведения о выполненных измерениях и расчетах, схему расположения земельных участков, чертеж земельных участков и их частей, другую информацию^[3].

Технический план — документ, воспроизводящий внесенные в кадастр или новые сведения о здании, сооружении, помещении, об объекте незавершенного строительства. В составе технического плана предоставляются сведения о выполненных измерениях и расчетах, описание местоположения, технические характеристики, чертеж и другие данные^[4]. Технический план, так же как и межевой, могут быть представлены в бумажном виде или в форме электронного документа в формате XML, заверенного электронной подписью.

Разработку межевых и технических планов, актов обследования (кадастровые работы) должны производить кадастровые инженеры, имеющие квалификационный аттестат, выданный органами исполнительной власти субъектов РФ. Кадастровый инженер может работать в составе юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя. Они могут, хотя и не обязаны, создавать саморегулируемые организации кадастровых инженеров.

• [1] Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» .
• [2] Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, утв. приказом Минэкономразвития России 04.02.20І0 № 42.
• [3] Приказ Минэкономразвития от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требовании к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» .
• [4] Приказы Минэкономразвития от 01.09.2010 403, от 29.11.2010 № 583, от 23.11.2011 № 693, от 10.02.2012 № 52.