Особенности государственного управления землепользованием в населенных пунктах

Государственное управление земельными отношениями в населенных пунктах и муниципальных образованиях осуществляется на федеральном уровне — Правительством РФ, специально уполномоченными федеральными органами исполнительной власти и их территориальными органами; на уровне субъектов РФ — органами государственной власти субъектов РФ.

Органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение землями, находящимися в муниципальной собственности, устанавливают правила землепользования и застройки, разрабатывают и реализуют местные программы использования и охраны земель.

ГрК РФ в ст. 6−8 определил полномочия органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере социально-экономического развития субъектов РФ и муниципальных образований, градостроительства в части территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, а также функции по разработке и согласованию федеральных целевых программ и ведомственных целевых программ в части, касающейся комплексного территориального развития является Министерство регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) и его территориальные органы.

Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой) осуществляет функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства). Госстрой находится в ведении Минрегиона России.

Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний. Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке.

Утверждение местных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей населенных пунктов в границах муниципальных образований, межселенных территорий.

Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.

В области градостроительной деятельности органы местного самоуправления осуществляют подготовку и утверждение документов территориального планирования муниципальных районов, поселений, городских округов населенных пунктов, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории, выдачу разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, осуществление земельного надзора.

Компетенция органон местного самоуправления может распространяться и на земли, находящиеся за границами населенных пунктов — на пригородную зону.

Одним из субъектов управления землями населенных пунктов (муниципальных образований) являются подразделения жилищно-коммунального хозяйства при местных администрациях, которые проводят основную работу, но регулированию отношений, складывающихся при градостроительной деятельности.

Значительная часть земель в населенных пунктах (муниципальных образованиях) находится в ведомственном регулировании различных федеральных министерств (ведомств). Поэтому необходимо оптимальное сочетание местного и ведомственного управления данными землями.

В связи с приватизацией жилья появились новые формы управления и распоряжения жилищным фондом. Одной из таких форм является товарищество собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Размеры земельных участков определяются в соответствии с градостроительными нормативами, учитывающими требования противопожарной безопасности, санитарных норм, необходимость размещения детских и спортивных площадок, посадки зеленых насаждений и др. Сверхнормативная территория, расположенная в границах придомовой территории, может быть приобретена ТСЖ в собственность или получена в аренду по решению исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Не допускается запрет на обременение земельного участка (сервитут), на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ.

ТСЖ вправе осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к дому выделенных земельных участков, получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации.

Государственное управление градостроительной деятельностью обеспечивается: управлением государственными капитальными вложениями в создание и развитие социальной и производственной инфраструктуры; регулированием налоговой политики; предоставлением дотаций, субсидий, субвенций, других видов финансовой и материально-технической помощи на развитие объектов строительства; контролем за соблюдением градостроительных нормативов и стандартов; осуществлением антимонопольных мер, приватизации объектов государственной собственности, в том числе объектов незавершенного строительства; проведением экспертизы (в том числе технической и экологической) градостроительной документации.

Государственное регулирование правового режима земель осуществляется посредством:

• — планирования развития территории РФ, субъектов РФ, городских и сельских поселений, других муниципальных образований;
• — ведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности;
• — выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства.