Сущность прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости

Прогноз и план, наряду с гипотезой, являются формами научного предвидения, которые тесно взаимосвязаны между собой. На уровне гипотезы дается качественная характеристика развития объекта исследования. Прогноз, основываясь не только на качественных, но и на количественных параметрах, характеризует будущее состояние развития как количественно, так качественно. Прогноз обладает высокой степенью достоверности и меньшей степенью неопределенности по сравнению с гипотезой. Но при этом важно отметить, что прогноз носит вероятностный характер. Еще одна форма предвидения — план. Он представляет собой четкую постановку определенной цели и предвидение конкретных событий исследуемого объекта^[1]. В плане фиксируются пути и средства развития объекта в соответствии с поставленными целями и задачами, а также обосновываются принятые управленческие решения. Формы сочетания прогноза и плана могут быть разными: прогноз может предшествовать разработке плана (случается чаще всего), может следовать за ним (прогнозирование последствий принятого в плане решения) и проводиться в процессе разработки плана Многие специалисты до сих пор спорят о тождественности прогноза и плана. С точки зрения авторов настоящего учебника, это все же разные документы. Рассмотрим их основные различия. Прогноз представляет собой предплановый предпроектный документ, который аккумулирует в себе информацию о прошлом развитии объекта и делает предположение о будущем с заданной точностью и достоверностью на определенный период времени. Главное заключается в том, что прогноз имеет вероятностный и рекомендательный характер. План характеризуется нормативностью, директивностью и потаенностью принятия решения, по сути, он уже содержит в себе это решение. Кроме того, он исключает какую-либо неопределенность и закрепляет поставленную цель.

Согласно создателю классической теории управления А. Файолю прогнозирование и планирование являются одними из важнейших функций управления, наряду с организацией, мотивацией, координацией и контролем.

Научное понимание предвидения рассматривает сущность прогнозирования и планирования как форму познания. Поэтому, являясь, по сути, предпроектной и начальной стадией, прогнозы и планы повышают степень и точность принимаемых управленческих решений и гарантируют проведение научно обоснованной политики в области земельно-имущественных отношений. Прогнозирование и планирование использования земельных ресурсов и объектов недвижимости дает возможность не только заблаговременно приготовиться к будущим изменениям, но и рассчитать возможные последствия от действий, принимаемых в настоящем. Поэтому результаты прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости необходимы не только органам государственной власти, но и физическим и юридическим лицам.

Под прогнозированием использования земельных ресурсов и объектов недвижимости понимается вероятностное, научно обоснованное суждение о возможном состоянии и использовании земельных ресурсов и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также о путях и сроках достижения определенных целей и результатов.

Планирование использования земельных ресурсов и объектов недвижимости — это определение перспективы развития использования земельных ресурсов и объектов недвижимости на основе социально-экономических программ, утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией и результатов прогноза.

Задачи и цели прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости следует рассматривать как составную часть науки управления.

Цели прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости:

• — рациональное использование и охрана земель;
• — создание научных предпосылок, включающих анализ социальноэкономического развития страны;
• — вариантное предвидение использования недвижимого имущества, учитывающее как сложившиеся тенденции, так и намеченные цели;
• — оценка возможных последствий принимаемых управленческих решений;
• — комплексное технико-экономическое обоснование принятия управляющих решений.

Основной задачей прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости является оценка ресурсов и определение организационно-экономических, социальных и экологических мероприятий, необходимых для реализации того или иного варианта землепользования.

Задачи прогнозирования заключаются в том, чтобы выявить перспективы ближайшего и более отдаленного будущего в использовании земель и объектов недвижимости и способствовать выработке оптимальных и перспективных планов, опираясь на составленный прогноз.

Прогнозирование и планирование использования земельных ресурсов и объектов недвижимости позволяют решать задачи эффективного и рационального использования земель, дают возможность обеспечивать баланс спроса и предложения на землю и объекты недвижимости.

Рассмотрим основные функции прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости.

Исходные положения планирования в процессе выполнения этих планов могут становиться их функциями, например директивные, индикативные; целеориентирующие и направляющие; побуждающие и информирующие. К основным функциям прогнозирования можно отнести диагностирование и сигнализирование.

Функция сигнализирования сводится к получению важной информации, которая дает определенные сигналы о позитивном и негативном в использовании земельных ресурсов и объектов недвижимости. В процессе прогнозирования необходимо провести комплексный, диагностический анализ закономерностей, тенденций, факторов развития объекта для достижения большего результата.

Прогнозирование и планирование как функции управления земельными ресурсами, по мнению Н. И. Иванова, образуют часть цикла регулирования деятельности по использованию и охране земельных ресурсов (рис. 1.1¹).

Рис. 7.7. Прогнозирование и планирование как часть цикла использования и охраны земельных ресурсов.

Прогнозирование и планирование — разные этапы указанного цикла. По мнению исследователей, существует ряд различий между прогнозированием и планированием^[2][3].

• 1. Прогнозная информация носит ориентировочный характер и проявляется в результате специфической прогностической деятельности. Планирование первоначально формулирует желаемые цели, а потом вырабатывает методы их достижения.
• 2. В прогнозе могут рассматриваться альтернативные варианты решения проблемы. План всегда имеет конкретный характер, т. е. достижение какого-либо показателя обеспечивается только за счет выполнения определенных действий.
• 3. Планирование направлено на принятие и практическое осуществление управленческих решений, цель прогнозирования — создание научных предпосылок для принятия таких решений.

Прогнозирование и планирование использования земельных ресурсов и объектов недвижимости носит комплексный характер и включает в себя экономические, социальные, экологические, демографические и другие виды прогнозов.

Рациональное использование земельных ресурсов и объектов недвижимости в современных условиях предполагает разработку единой системы прогнозов, каждый из которых отличается от других по ряду признаков. К числу наиболее важных критериев и признаков, по которым делятся прогнозы, относятся период упреждения, масштаб прогнозирования, характер объекта, направление прогноза, степень разброса, содержание, форма выражения и др.

Важнейшей характеристикой прогноза является его классификация по периоду упреждения.

Период упреждения — это промежуток времени, на который разрабатывается прогноз. По этому признаку прогнозы подразделяются на следующие виды¹:

• — оперативные (до 1 года);
• — краткосрочные (1—5 лет);
• — среднесрочные (5—10 лет);
• — долгосрочные (10—20 лет);
• — сверхдолгосрочные (свыше 20 лет).

Необходимо отметить, что эти прогнозы отличаются друг от друга еще и по содержанию (табл. 1.1).

Таблица 1.1

Классификация прогнозов по периоду упреждения

¹ Парсаданов Г. Л., Егоров В. В. Прогнозирование национальной экономики.

Оперативные прогнозы основаны на мнении, что в прогнозируемом периоде в развитии и использовании земельных ресурсов и объектов недвижимости не произойдет никаких существенных изменений, будут преобладать и продолжаться тенденции, проявившиеся и сформировавшиеся и историческом периоде.

Краткосрочные прогнозы исходят только из количественных изменений.

Среднеи долгосрочные прогнозы содержат как количественные, так и качественные изменения в развитии объекта, причем надо отметить, что в среднесрочных доминируют количественные, а в долгосрочных — качественные.

В сверхдолгосрочных прогнозах идет речь об общих тенденциях в развития и использовании земельных ресурсов и объектов недвижимости — оценка дается качественная.

Классификация прогнозов по периоду упреждения существенно влияет на выбор метода, точность и эффективность прогнозирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости.

По масштабу выделяют государственные (федеральные и региональные), отраслевые, муниципальные, внутрихозяйственные прогнозы.

По характеру объекта прогнозы делятся на экономические (прогноз земельных платежей; прогноз издержек на содержание системы управления земельными ресурсами; прогноз стоимости недвижимости; прогноз эффективности и др.); социальные (прогноз количества частных землевладельцев; прогноз здоровья уровня доходов населения; и др.); научно-технические (прогноз инноваций в способах сельскохозяйственного производства, прогноз развития форм хозяйствования на земле) и др.

По направлению прогнозы подразделяются на два типа: поисковый и целевой¹.

Поисковый прогноз основан на условном продлении в будущее особенностей развития объекта в прошлом и настоящем, его задача — выяснить, как он будет развиваться при сохранении существующих тенденций. Схема поискового прогноза представлена на рис. 1.2.

Рис. 1.2. Сущность поискового прогноза.

В современной литературе выделяют две группы поисковых прогнозов: традиционные (экстраполятивные) и новаторские (альтернативные).

Традиционные прогнозы предполагают, что при развитии объекта (например, рынка жилья) будут сохранены все выявленные в прошлом.

¹ Парсаданов Г. А., Егоров В. В. Прогнозирование национальной экономики.

особенности его развития. Такой вид прогноза тесно связан с методами экстраполяции, которые будут рассмотрены в следующих главах. Если прогноз не основан на учете множества факторов, а использует зависимость показателей только от времени, то он называется наивным прогнозом. Такие виды прогноза используют в достаточно стабильных экономических системах.

Новаторский прогноз предполагает, что существует множество вариантов будущего развития и использования земельных ресурсов и объектов недвижимости.

Целевой прогноз — это прогнозирование от будущего к настоящему. Отличительной особенностью целевого прогноза является формулировка желаемого состояния. В этом случае вначале устанавливаются желаемые цели, а затем определяются необходимые для этого финансовые, материальные и трудовые ресурсы. Схема целевого прогноза представлена на рис. 1.3.

Рис. 1.3. Сущность целевого прогноза.

Исследования показывают, что если поисковый прогноз раскрывает существующие особенности и факторы развития объекта и на этом строится картина будущего, то целевой прогноз устанавливает необходимые рубежи. Каждый вариант поискового прогноза формирует одну из тенденций развития и использования земельных ресурсов и объектов недвижимости. Целевой прогноз отражает перспективные возможности использования земельных ресурсов и объектов недвижимости.

Оба вида прогнозов активно применяют на практике как отдельно, так совместно, в комплексе. Наиболее достоверные перспективы использования земельных ресурсов и объектов недвижимости могут быть получены, по нашему мнению, при сочетании поискового и целевого прогнозов.

В зависимости от формы выражения конечного результата прогнозы использования земельных ресурсов и объектов недвижимости делятся на качественные и количественные. Качественные прогнозы описывают особенности и изменения в использовании земли и иных объектов недвижимости. Количественные содержат чистую оценку состояния и использования земельных ресурсов и объектов недвижимости.

По содержанию прогнозы классифицируются на условные и безусловные. Условный прогноз позволяет оценить возможные направления развития объекта и их последствия с учетом влияния внешних и внутренних факторов. Условные прогнозы вариантны по своей сути. Безусловный прогноз не учитывает влияние факторов, а характеризует будущее состояние использования земельных ресурсов и объектов недвижимости по инерции.

По степени разброса прогностических оценок прогнозы делятся на точечные и интервальные. Точечный прогноз описывает будущее возможное состояние использования земельных ресурсов и объектов недвижимости с помощью одной числовой величины, а интервальный — в виде совокупности из числовых значений, заключенных в определенном промежутке.

По мере развития новых методов и принципов прогнозирования будут разрабатываться другие виды прогнозов, а их классификация уточняться.

• [1] Парсаданов Г. А., Егоров В. В. Прогнозирование национальной экономики: учеб, пособие. М.: Высшая школа, 2010.
• [2] Иванов Н. И. Планирование рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и их охраны в субъектах Российской Федерации (на примере Центрального федерального округа): дис. … д-ра экон. наук. М.: ГУЗ, 2015.
• [3] Там же; Овсянников Ю. А., Яндыганов Я. Я. Прогнозирование и планирование природопользования: учеб, пособие. Екатеринбург: Уральский гос. экон. ун-т, 2008.