Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

В настоящее время закон кардинально изменил порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, получил более детальную регламентацию в виде включения в ЗК РФ новых глав, посвященных данной процедуре (гл. V.1 ст. 39.1—39.20).

Действовавшая ранее система предоставления участков из государственной собственности была противоречива, непрозрачна, нагружена лишними согласованиями, срок предоставления мог достигать трех лет.

Новая система имеет детально прописанные процедуры прямого действия, с конкретными, достаточно недолгими сроками выполнения, которые в целом не должны превышать трех месяцев.

Так, более не различается порядок предоставления таких земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового.

Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» исключил возможность предоставления земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта, когда процедура предоставления земельного участка начинается с его выбора и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Таким образом, в настоящее время не надо подготавливать и согласовывать акт выбора земельного участка, который во многом дублировал градостроительную документацию. Вся необходимая информация по вопросу, какой объект можно построить в данном месте, определена в правилах землепользования и застройки территории, что заранее определяет предназначение той или иной ее части.

Также не выделяются особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства и для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Продажа государственных или муниципальных земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается. Предоставление таких земельных участков под застройку в настоящее время осуществляется преимущественно посредством их передачи в аренду будущим застройщикам. Исключение составляет закрытый перечень случаев, прямо предусмотренных ЗК РФ (в частности, предоставление земельного участка гражданину под индивидуальное жилищное строительство).

Перечень случаев предоставления земельных участков в собственность и аренду без проведения торгов, утвержденный действующим законодательством, устанавливает следующие положения.

Без проведения торгов осуществляется продажа:

• 1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с ГрК РФ заключен договор о комплексном освоении территории;
• 1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
• 2) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;
• 3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации;
• 4) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;
• 5) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу;
• 6) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
• 7) другие.

Продажа государственных и муниципальных земельных участков осуществляется исключительно на торгах, проводимых в форме аукционов (конкурс исключен).

Передача государственных и муниципальных земельных участков в аренду также должна осуществляться исключительно по результатам аукциона. Исключения из данного правила установлены в закрытом перечне и касаются в основном земельных участков, предоставляемых для государственных и общественно полезных целей (например, для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, для выполнения международных обязательств Российской Федерации). Следует отметить два исключения из этого правила, которые могут быть актуальны для бизнеса, когда предоставление земельного участка возможно без проведения аукциона:

• 1) предоставление земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них;
• 2) предоставление земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, собственникам таких объектов — допускается однократно и только для завершения их строительства.

Особо выделяются случаи заключения арендаторами государственных и муниципальных земельных участков новых договоров аренды таких участков. Согласно законодательству такие арендаторы не имеют преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды арендуемого ими земельного участка без проведения торгов. Однако предусмотрены исключения из данного запрета (они практически идентичны самим основаниям, когда земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов), а также совокупность условий, когда они могут быть реализованы арендатором.

Порядок подготовки, организации, проведения и определения результатов аукционов по продаже государственных и муниципальных земельных участков и прав заключения договоров аренды таких участков также законодательно закреплен. При этом данный порядок един как для случаев предоставления земельных участков для целей строительства, так и для случаев, не связанных с ним.

Установлено, что проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных лиц (гражданина или юридического лица). В этом случае первым этапом образования земельного участка и подготовки аукциона становится подготовка заинтересованным лицом схемы расположения земельного участка (если земельный участок предстоит образовать и не утвержден ПМТ), в границах которой предусмотрено образование земельного участка. Однако в отношении земельных участков, расположенных в границах субъектов РФ — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов, установлен запрет на подготовку заинтересованными лицами схемы расположения земельного участка. В данных случаях схема расположения земельного участка подготавливается соответствующим уполномоченным органом.