Институт договора ренты

Введение

Глава 33 Гражданского Кодекса РФ посвящена регулированию относительно нового для отечественного гражданского права явления — ренты и пожизненного содержания с иждивением. В настоящее время это самостоятельный институт гражданского права, не являющийся разновидностью традиционных институтов.

Рента (нем. Rente, фр. rente от лат. reddita — отданная) как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.

Различные правоотношения по выплате и получению ренты могут возникать на основе юридических фактов как внедоговорного, так и договорного характера. Для большинства законодательных систем главным юридическим фактом, порождающим право на ренту, является договор ренты.

«Договор ренты известен со средних веков. В литературе указываются две причины появления договора ренты в европейском законодательстве. В качестве первой причины, приведшей к появлению ренты (рентной аренды), известный французский цивилист Л. Ж. Морандьер называл недостаток наличных денег. Он писал, что «собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было». Другую причину появления ренты Л. Ж. Морандьер видел в том, что «церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические». По его мнению, «это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту» Гатин А. М. Гражданское право: учебное пособие / А. М. Гатин.- М.: Издательскоторговая корпорация «Дашков и К», 2007. С. — 251.

Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. Известный российский цивилист К. П. Победоносцев писал, что «наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу 1528 и 1530 ст. Зак. Гр., возможно и у нас заключение подобного договора…» .

Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка законодательного закрепления института договора ренты. В проекте кн. V Гражданского уложения, внесенном 14 октября 1913 г. в Государственную Думу, гл. XIX именовалась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание». Интересно отметить, что в проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст. 1100) и его разновидности — договора о пожизненном содержании, а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.

«В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка, не допускавших вообще никакого ростовщичества. Вместе с тем уже в годы нэпа стали многочисленными случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела НКЮ N 1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем говорилось, что-либо эта сделка притворна и прикрывает фактическое дарение, либо она явно невыгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент. Включение в цену продаваемого дома обязательства покупателя содержать (кормить) продавца до смерти последнего или предоставление ему на тот же неопределенный срок бесплатно помещения, во-первых, лишает элемент цены какой бы то ни было точности и определенности и с этой стороны может считаться противоречащим ст. 180 ГК РСФСР 1922 г., во-вторых, вносит в гражданско-правовую сферу совершенно несвойственный ей элемент социального обеспечения. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом Чаусская О. А. Гражданское право: учебник / О. А. Чаусская. — М.: Издательскоторговая корпорация «Дашков и К», 2007. — С.-87.

В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров по отчуждению жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная, отличная от существовавшей во времена НЭПа, социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. «Их аргументы концентрированно выражались в следующем:

а) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности;

б) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания — это тип безымянного возмездного договора: в нем есть и цена в виде натурального эквивалента" Чаусская О. А. Гражданское право: учебник / О. А. Чаусская. — М.: Издательскоторговая корпорация «Дашков и К», 2007. — С. — 93.

«Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст. 253 — 254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного» Чаусская О. А. Гражданское право: учебник / О. А. Чаусская. — М.: Издательскоторговая корпорация «Дашков и К», 2007. — С. — 105…

Переход России к рыночным отношениям предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты.

Цель моей курсовой работы — подробное изучение понятия договора ренты, видов договора ренты.

Глава I Рента и пожизненное содержание с иждивением

§ 1. Пунктом 1 статьи 583 ГК РФ закреплено легальное определение договора ренты, представляющего собой соглашение, по которому получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Из данного определения следует, что договор ренты является реальным, односторонне обязывающим, возмездным.

Реальным договор ренты является в силу того, что получатель ренты в соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ передает (а не обязуется передать) плательщику ренты в собственность имущество. Без передачи получателем ренты в собственность плательщика ренты имущества договор не будет считаться заключенным. Соответственно, права и обязанности по любому договору ренты могут возникнуть лишь при сложном юридическом составе, во всяком случае включающем следующие элементы: согласование сторонами существенных условий в едином документе, нотариальное удостоверение договора, передачу получателем ренты имущества в собственность плательщика ренты. Если под выплату ренты при заключении договора передается недвижимое имущество, то дополнительно требуется также государственная регистрация договора. Лишь одновременное наличие перечисленных условий приводит к признанию договора ренты заключенным и возникновению прав и обязанностей сторон. Сами же перечисленные действия, совершаемые в процессе заключения договора, подчиняются принципу свободы договора, и их совершение зависит лишь от воли каждой стороны.

Примечательно, что имущество при заключении договора ренты передается именно в собственность плательщика ренты. Последний приобретает право собственности на основании общей нормы п. 2 ст. 218 ГК РФ и специальной нормы, закрепленной в п. 1 ст. 583 ГК РФ. При этом момент перехода права собственности определяется по правилам ст. 223 ГК РФ. В частности, право собственности на движимое имущество возникает у плательщика ренты, по общему правилу с момента передачи имущества. На недвижимое имущество такое право возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Односторонне обязывающий характер состоит в том, что после заключения договора ренты обязанной стороной будет лишь плательщик ренты. Содержанием его обязанности является периодическая выплата получателю ренты определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме. У получателя ренты обязанности по договору ренты отсутствуют. Его действия по передаче имущества в собственность плательщика ренты основаны на принципе свободы договора и совершаются в процессе заключения реального договора ренты.

Классификацию видов ренты, закрепляет пункт 2 статьи 583 ГК РФ, представленную постоянной рентой, по которой плательщик ренты обязуется выплачивать ренту бессрочно, и пожизненной рентой, содержащей обязанность выплаты ренты в течение срока жизни получателя ренты. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением.

§ 2 Статья 584 ГК РФ устанавливает требования к форме любого договора ренты: он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В настоящее время в редчайших случаях законодательством закрепляется необходимость нотариального удостоверения договора. Следует помнить, что такое требование может быть предусмотрено исключительно федеральным законом или соглашением сторон.

Нотариальное удостоверение договоров ренты осуществляется в соответствии с нормами главы 10 «Основ законодательства РФ о нотариате» (ст. ст. 53 — 56). При этом имеется ряд особенностей.

Нотариальные действия в России вправе совершать не только нотариусы, но и должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий при отсутствии в соответствующем населенном пункте нотариуса. Статья 37 Основ содержит перечень нотариальных действий, на совершение которых уполномочены такие должностные лица. Из категории нотариальных действий удостоверение сделок они вправе совершать лишь удостоверение односторонних сделок (завещаний и доверенностей). Потому следует сделать однозначный вывод о том, что на территории Российской Федерации удостоверять договоры ренты вправе лишь нотариусы.

Проект договора может быть составлен как сторонами сделки, так и самим нотариусом. В первом случае нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Как правило, действуя в соответствии со ст. 15 Основ, нотариус сам составляет проекты договоров ренты.

Договоры ренты имущества, подлежащие регистрации, могут быть удостоверены лишь при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество.

Важное значение для действительности договора имеет место совершения нотариального действия. Договоры ренты, в которых под выплату ренты отчуждается движимое имущество, могут быть удостоверены любым нотариусом. Удостоверение договоров ренты, при заключении которых под выплату ренты передается недвижимое имущество, напротив, производится лишь по месту нахождения такого имущества. Кроме того, нотариус должен проверить при этом документы, необходимые для совершения сделок в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

С момента удостоверения нотариусом договор ренты, не предусматривающий отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты, считается заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Соответственно, отсутствие нотариального удостоверения должно влечь признание договора незаключенным. Но пункт 1 ст. 165 ГК РФ называет такие договоры недействительными (ничтожными).

Если же договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то он подлежит также обязательной государственной регистрации. Таким образом, должен быть соблюден алгоритм: нотариальное удостоверение договора, а затем его государственная регистрация. Такой договор будет считаться заключенным именно с момента его регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.

Государственная регистрация — как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов Осуществляется государственная регистрация в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Методическими рекомендациями по регистрации.

§ 3. Договор ренты является реальным и возмездным — в процессе его заключения в силу требования п. 1 ст. 583 ГК РФ получателем ренты в собственность плательщика ренты передается определенное имущество. Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату или бесплатно. Последний вариант не порочит правила о том, что договор ренты всегда является возмездным, поскольку, получив в собственность имущество, плательщик ренты обязуется выплачивать ренту. Естественно, при передаче имущества за плату подлежащая оплате сумма будет меньше (как правило, существенно) рыночной цены имущества. Иначе теряется смысл использования договора ренты — достаточно будет заключения договора купли-продажи. Каких-либо ограничений Кодекс не содержит, потому размер платы за отчуждаемое имущество определяется исключительно по соглашению сторон.

Пункт 2 ст. 585 Кодекса говорит о правовом регулировании отношений, возникающих при отчуждении имущества под выплату ренты. Эта норма позволяет правильно квалифицировать такие отношения. Так, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ); при бесплатной передаче — правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ). Это сделано лишь во избежание дублирования норм, соблюдая принцип нормативной экономии. Договор ренты от этого не становится разновидностью двух названных традиционных договоров и не приобретает смешанного характера. Свидетельством тому служит специальное указание: нормы гл. гл. 30 и 32 Кодекса применяются к соответствующим отношениям сторон в процессе заключения договора ренты постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты.

§ 4. Под выплату ренты может быть передано любое имущество. Исключение составляет лишь пожизненное содержание с иждивением, под которое отчуждается исключительно недвижимое имущество. Практика свидетельствует, что в большинстве случаев именно недвижимое имущество отчуждается под выплату ренты во всех видах данного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет только недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. В отношении движимого имущества такой переход обязательств плательщика ренты не предусмотрен.

Не случайно законодатель выделил в ст. 586 ГК РФ лишь недвижимое имущество. Во-первых, оно всегда является дорогостоящим и нередко служит удовлетворению одной из важнейших потребностей человека — потребности в жилье. Во-вторых, все вещные права на недвижимое имущество подлежат учету и регистрации — в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

«Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него» п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.11.1997 № 122 — ФЗ. Пункт 1 ст. 1 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет обременения как установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Пункт 6 ст. 12 Закона определяет содержание Реестра и устанавливает, что в подраздел III Реестра вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество. В записях об ограничениях (обременениях) права указываются содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

В процессе заключения договора ренты плательщик ренты получает в собственность имущество от получателя ренты, которое обременяется рентой. Плательщик ренты, будучи собственником этого имущества, вправе распорядиться им по своему усмотрению, в том числе передать в собственность другого лица.

Поверхностный взгляд может привести к ошибочному мнению о том, что, по общему правилу, согласия получателя ренты на отчуждение недвижимого имущества не требуется, т.к. он в любом случае на основании нормы п. 1 статьи 586 ГК РФ станет кредитором в рентном обязательстве по отношению к приобретателю имущества. Исключением может выглядеть распоряжение недвижимым имуществом, полученным плательщиком ренты в собственность в процессе заключения договора пожизненного содержания с иждивением. В последнем случае законодатель прямо указал, что распоряжение или обременение этого имущества по любому правовому основанию может быть совершено плательщиком ренты исключительно после получения согласия получателя ренты.

Системное толкование общих и специальных норм приводит к обратному выводу: законодатель лишь в силу особой социальной ценности отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, «напомнил» в ст. 604 Кодекса об общем правиле, которое при неизменности нормы общего характера не может быть изменено никакой специальной нормой и тем более условиями договора. Такое общее правило закреплено в императивной норме п. 1 ст. 391 ГК РФ: перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Соответственно, если отчуждение недвижимого имущества, полученного при заключении договора ренты, влечет перевод рентного долга (и лишь его в силу односторонне обязывающего характера договора) на приобретателя имущества, то должны быть соблюдены правила о переводе долга.

Рассматриваемые правила позволяют квалифицировать право плательщика ренты на полученное недвижимое имущество как ограниченное вещное право. Налицо явная идентичность его по содержанию, в частности, с правом хозяйственного ведения. Но это сходство ограничивается лишь содержанием. Не исключено, что наукой, а в дальнейшем и законодательством, будет выработан новый вид ограниченного вещного права на недвижимость, возникающего в процессе заключения договора ренты и прекращающегося в момент «положительного» прекращения рентного обязательства. Сегодня плательщик ренты приобретает именно право собственности, но существенно ограниченное в силу характера длящегося рентного обязательства.

Независимо от разновидности договора ренты в результате передачи плательщиком ренты имущества в собственность другого лица возникают единые правовые последствия: во-первых, переход права собственности на имущество влечет переход обязательств по договору ренты к приобретателю имущества; во-вторых, первоначальный плательщик ренты несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Последнее правило действует, если Гражданским кодексом РФ, другим федеральным законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Следует отметить, что первоначальный плательщик ренты ни при каких условиях не освобождается от ответственности за исполнение обязательства новым должником, неся либо субсидиарную, либо солидарную с ним ответственность.

Кредитору (получателю ренты) всегда выгоднее наличие солидарных должников при отчуждении имущества, переданного плательщику ренты при заключении договора. Потому можно рекомендовать включение в договор ренты при первоначальном согласовании его условий правила о возникновении солидарной ответственности в рассматриваемом случае. «Если стороны включили в договор такое условие, то у получателя ренты возникает право требовать исполнения обязательства как одновременно от первоначального и нового плательщиков ренты, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга» п. 1 ст. 323 ГК РФ. «Не получив полного удовлетворения своих требований от одного из таких должников, получатель ренты вправе требовать недополученное от другого должника. При этом солидарный долг существует до момента полного исполнения обязательства перед кредитором — получателем ренты» п. 2 ст. 323 ГК РФ.

При отсутствии в договоре рассмотренного в предыдущем абзаце условия ответственность первоначального плательщика ренты будет субсидиарной. Соответственно, при нарушении условий договора новым плательщиком получатель ренты вправе предъявить требование именно к этому нарушителю обязательства. Право обращения с требованием к первоначальному плательщику ренты возникает лишь при условии отказа основного должника (нового плательщика ренты) удовлетворить заявленное требование или неполучения в разумный срок ответа от него. Порядок предварительного обращения к основному должнику считается соблюденным, что дает возможность предъявления требования к субсидиарному должнику, в частности при доказанности предъявления получателем ренты письменного требования и получения на него отказа или неполучения ответа в разумный срок п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» // Вестник ВАС РФ. 1996. N 9. С. 5. При этом первоначальный плательщик ренты (субсидиарный должник) до удовлетворения требования получателя ренты обязан предупредить об этом нового плательщика ренты (основного должника). Если к субсидиарному должнику предъявлен иск, то основной должник должен быть привлечен к участию в деле. Такая обязанность также возлагается на первоначального плательщика ренты. Это требование оправдано тем, что, выбыв из рентного обязательства, первоначальный плательщик ренты может не знать об обстоятельствах спора. В частности, невнесение рентных платежей может быть обусловлено и недобросовестным поведением получателя ренты, например, отказывающегося от принятия платежей, умышленно создавая ситуацию существенного нарушения условий договора с целью возврата имущества на основании ст. 599 ГК РФ. В этом случае участие сторон договора в споре будет способствовать лишь всестороннему исследованию материалов дела и принятию правильного решения судом.

Кроме того, у субсидиарного должника, исполнившего требование кредитора, возникает право регресса к основному должнику. Если последний не был предварительно извещен первоначальным плательщиком ренты, то налицо невозможность выдвижения им возражений, которые он имел против требований получателя ренты. В таком случае плательщик ренты приобретает право использовать возражения, имевшиеся против требований получателя ренты, в ответ на регрессное требование первоначального плательщика ренты п. 3 ст. 399 ГК РФ

С другой стороны, плательщик ренты может уклоняться от получения письменного требования получателя ренты. Последнему в этом случае можно рекомендовать использование передачи соответствующего заявления нотариусом под расписку или по почте с обратным уведомлением. В этом случае кредитору по его просьбе нотариус выдает свидетельство о передаче заявления.

§ 5. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Статья 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» называет залог видом ограничения (обременения) регистрируемого права собственности на имущество. Пункты 2 и 3 ст. 334 ГК РФ устанавливают, что залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.

Залог может возникнуть в силу договора или на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. При заключении договора ренты в отношении недвижимого имущества ипотека возникает на основании закона. Пункт 2 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорит, что к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании Федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Пункт 1 ст. 11 данного Закона разъясняет, что государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона (в данном случае — договора ренты), является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. В отношении жилых помещений, которые чаще всего передаются под выплату ренты, дополнительно действует Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлиныП 2, Ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Сложнее осуществлять контроль за имуществом, не относимым к недвижимому. Оно выбывает из собственности плательщика ренты без перехода рентных обязательств к приобретателю, т.к. обратное правило установлено лишь в отношении отчуждения недвижимого имущества. Это обусловлено невозможностью реального контроля за соблюдением подобного правила в отношении движимого имущества — в связи с отсутствием государственной регистрации прав на такое имущество. Потому получатель ренты рискует в таких случаях необеспеченностью своих прав.

Законодатель предложил наиболее действенный механизм обеспечения интересов получателя ренты. В частности, предусмотрено, что при передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества существенным условием договора ренты является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств одним из предусмотренных законодательством способов, либо не поименованным правовыми актами способом, либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Таким образом, в целях обеспечения выплаты ренты может быть использован любой способ обеспечения исполнения обязательств или страхование риска гражданско-правовой ответственности. Стороны вправе одновременно использовать оба средства.

Если стороны включили в договор ренты последнее условие, правовым последствием добровольного принятия на себя плательщиком ренты обязательства заключить договор страхования будет возникновение у него соответствующей обязанности и возникновение у получателя ренты права требовать понуждения плательщика ренты к заключению такого договора. По договору страхования плательщик ренты будет страхователем, а получатель ренты — выгодоприобретателем П. 3, Ст. 932 ГК РФ. При этом может быть застрахован лишь риск ответственности самого страхователя (плательщика ренты). При несоблюдении данного правила соответствующий договор страхования считается ничтожным.

В случае невыполнения плательщиком ренты обязанностей по обеспечению выплаты ренты при передаче ему движимого имущества, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

При заключении договора постоянной ренты и невыполнении обязанностей, независимо от вида переданного под выплату ренты имущества у получателя ренты возникает право требования выкупа ренты.

§ 6. В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ рента может состоять из периодических выплат получателю ренты определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Статья 395 ГК РФ устанавливает ответственность за нарушение сугубо денежных обязательств. К иным обязательствам она не может быть применена. Поэтому ст. 588 ГК РФ подлежит применению лишь в случае просрочки выплаты ренты, предусмотренной в виде денежного обязательства.

Соответственно, учитывая сферу действия этой статьи, ограниченную лишь денежными обязательствами, получателю ренты при предоставлении ренты в иной форме целесообразно позаботиться о включении в договор условий об ответственности плательщика ренты в случае просрочки выплаты. В противном случае кредитор сможет потребовать лишь применения санкции общего характера — возмещения убытков, что представляется весьма проблематичным в данном случае.

Глава II Постоянная рента

§ 1. Гражданский Кодекс РФ предъявляет особые требования лишь к личности получателя постоянной ренты, в качестве которого могут выступать лишь граждане или некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом непротиворечие закону является универсальным требованием, применимым как к гражданам, так и к некоммерческим организациям. Соответствие целям деятельности — специфическое требование, применимое в данном случае лишь к некоммерческим организациям. Оно вытекает из присущей всем без исключения некоммерческим организациям специальной правоспособности: такие юридические лица могут иметь гражданские права, лишь соответствующие целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Каких-либо условий, ограничивающих круг потенциальных плательщиков постоянной ренты, действующее законодательство не содержит. Потому им может стать любой субъект гражданско-правовых отношений.

По любому договору ренты возникает обязательственное правоотношение одностороннего характера, управомоченной стороной которого является получатель ренты, а обязанной — плательщик ренты.

Особенностью постоянной ренты является отсутствие связи прав получателя ренты с его личностью. Поэтому именно в рассматриваемой разновидности ренты в отношении прав требования, принадлежащих получателям ренты, возможно правопреемство.

Такие права могут передаваться гражданам или некоммерческим организациям путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, право требования, принадлежащее получателю ренты, может быть передано или перейти к другому лицу на основании как универсального (общего), так и сингулярного (частного) правопреемства. При этом закреплены ограничения двоякого рода.

Во-первых, ограничен круг юридических фактов, служащих основанием перехода прав получателя ренты к третьему лицу: цессия, наследование и реорганизация юридического лица.

В частности, передача такого права самим получателем ренты может осуществляться лишь посредством уступки требования (цессии). Последняя практически всегда облекается в форму договора купли-продажи — при возмездном приобретении права требования, или дарения при безвозмездной передаче права, где в роли цедента выступает продавец или даритель, а цессионария — покупатель или одаряемый.

«Согласие плательщика ренты на совершение цессии не требуется, но в силу указанной диспозитивной нормы следует признать, что в договоре постоянной ренты может быть предусмотрено условие о необходимости получения предварительного согласия плательщика ренты на уступку требования получателем ренты. При отсутствии такого условия должника следует лишь известить о состоявшейся уступке» П. 3, Ст. 382 ГК РФ.

Универсальное правопреемство в отношении прав получателя ренты возможно лишь в результате наследования или реорганизации некоммерческой организации.

Наследование служит основанием перехода прав получателя ренты — гражданина. При наследовании в состав наследства входят имущественные права, не имеющие неразрывной связи с личностью наследодателя. В целом же наследование имущественных прав подчиняется общему режиму наследования имущества.

Реорганизация может служить основанием перехода прав получателя ренты — юридического лица, в данном случае — некоммерческой организации. Реорганизация может осуществляться в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования юридического лица. Переход прав получателя ренты при слиянии, присоединении, преобразовании отражается в передаточном акте, а при выделении и разделении — в разделительном балансе.

Во-вторых, ограничен круг потенциальных получателей ренты: в любом случае он должен соответствовать требованиям закона. Соответственно, новым может стать лишь также гражданин либо некоммерческая организация, если это не противоречит закону и соответствует целям ее деятельности.

Правовые последствия такого ограничения проявляются в том, что сделка по уступке прав получателя ренты лицу, не входящему в названный перечень (например, коммерческой организации), является ничтожной как противоречащая федеральному закону — в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Не исключена ситуация, когда обязательственные права, вытекающие из договора постоянной ренты, получит некоммерческая организация, но это будет противоречить целям деятельности этой организации, ограниченным в уставе. В последнем случае налицо состав оспоримой сделки, которая может быть признана недействительной лишь судом и лишь по иску этой организации, ее учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица; при доказанности факта, что первоначальный получатель ренты знал или заведомо должен был знать о незаконности сделки/

§ 2. Статья 590 ГК РФ позволяет провести четкую границу постоянной и пожизненной ренты (особенно — пожизненного содержания с иждивением) по их содержанию. В договоре постоянной ренты должен быть указан размер такой ренты в виде денежной суммы. Исходя из положений п. 2 ст. 432 Кодекса, данное условие следует признать существенным для договора постоянной ренты. Конкретное содержание ренты, предоставляемое в пределах указанной в договоре суммы, может быть различным: по общему правилу, постоянная рента должна выплачиваться в деньгах, но договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг.

Каких-либо минимальных или максимальных размеров постоянной ренты, в отличие от пожизненной, законодатель не закрепляет. Поэтому стороны вправе установить любой размер, не допуская, конечно, исключения рентных платежей вообще.

Пункт 2 ст. 590 Кодекса закрепляет диспозитивную норму об индексации размера постоянной ренты, который увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Эта норма направлена на реализацию компенсационной функции гражданского права. Поэтому данное средство индексации должно служить способом компенсации инфляционных потерь получателя постоянной ренты.

В настоящее время осуществляется переход к новой системе исчисления минимального размера оплаты труда. В частности, в соответствии со ст. 133 Трудового кодекса РФ минимальный размер оплаты труда устанавливается одновременно на всей территории Российской Федерации федеральным законом и не может быть ниже размера прожиточного минимума трудоспособного человека. Но статья 421 Трудового кодекса РФ установила, что порядок и сроки введения размера минимальной заработной платы, предусмотренной ч. 1 ст. 133 ТК РФ, устанавливаются федеральным законом.

§ 3. Выплата постоянной ренты по общему правилу осуществляется по окончании каждого календарного квартала. В этом случае подлежит применению п. 2 ст. 192 Кодекса, в соответствии с которым к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Следовательно, в соответствии с общим правилом, если договор постоянной ренты будет заключен, например, 15 февраля, то сроком исполнения обязанности по первой выплате ренты будет 1 апреля того же года.

Сторонам договора постоянной ренты, в силу диспозитивности комментируемой нормы, предоставлена возможность изменить названную периодичность. При этом отсутствуют какие-либо ограничения, т. е. сроки выплаты можно как сократить (предусмотрев, например, ежемесячную выплату ренты), так и увеличить (например, закрепив обязанность выплаты ренты каждые полгода).

§ 4. Договор постоянной ренты является бессрочным. Конечно, бесконечно длящихся обязательств быть не может, поэтому законодатель справедливо закрепил основания досрочного одностороннего отказа от исполнения договора постоянной ренты.

Правовым последствием выкупа ренты является прекращение соответствующего обязательства. Соответственно, невозможна квалификация выкупа ренты в качестве отступного или новации, т.к. в силу императивных норм, закрепленных в ст. 409 и в п. 1 ст. 414 ГК РФ, эти явления по правовой природе относятся к договорам.

Выкуп ренты по инициативе плательщика ренты является односторонней сделкой, в результате которой осуществляется исполнение альтернативного обязательства.

Право выкупа постоянной ренты безусловно предоставлено законом ее плательщику. Поэтому условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно, не влияет на действительность оставшейся части договора.

По общему правилу, право на выкуп постоянной ренты не ограничивается сроком, с которого оно может быть использовано плательщиком ренты. Это возможно в любой момент после заключения договора. В интересах получателя ренты целесообразно воспользоваться правомочием сторон предусмотреть в договоре, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Отказ от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. Такой отказ должен быть совершен в простой письменной форме.

При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Законодателем употреблен термин «иной порядок выкупа», а не «иные сроки», «иной момент прекращения обязательства»; это приводит к выводу о возможности выкупа, осуществляемого по соглашению сторон в форме отступного или новации. В этом случае правовым последствием выкупа также будет прекращение рентного обязательства, но нормы ст. 592 ГК РФ на него не будут распространяться.

§ 5. Плательщик постоянной ренты обладает безусловным правом выкупа ренты. Получателю такой ренты также предоставлено право требования выкупа ренты. Но использование такого права поставлено в зависимость от наступления обстоятельств, прямо указанных законе, а также в других случаях, предусмотренных договором ренты. Другие источники не могут устанавливать основания возникновения права требования получателем ренты ее выкупа.

К закрепленным законом обстоятельствам, влекущим возникновение права требования получателем постоянной ренты выкупа такой ренты, относятся следующие обстоятельства.

Во-первых, допущенное плательщиком ренты нарушение договора в виде просрочки ее выплаты более чем на один год. Это правило диспозитивно, потому в договоре может быть предусмотрено любое отличное правило (указан больший или меньший период просрочки). Кроме того, диспозитивность предоставляет сторонам возможность прямо указать в договоре о неприменении данного основания к конкретному договору ренты, что вытекает из права контрагентов исключить применение диспозитивной нормы к своим отношениям Садиков О. Н. Гражданское право: учебник, том 2/ О. Н. Садиков.- М.: ИнфраМ, 2007. С. — 89.

Во-вторых, нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты. Это правило императивно и подлежит применению к любому договору постоянной ренты — стороны не имеют права изменять или отменять его.

В-третьих, признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором. Неплатежеспособностью признается состояние, при котором стоимость активов субъекта становится меньше его кредиторской задолженности. Не случайно законодатель употребил в данном случае термин «неплатежеспособность». Для заявления получателем ренты требования о выкупе ренты ее плательщиком не требуется признания последнего несостоятельным (банкротом) — достаточно лишь достижения им состояния неплатежеспособности или возникновения иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором. Например, получатель ренты может узнать о крупном денежном долге плательщика ренты, наличие которого очевидно будет свидетельствовать о невозможности надлежащего исполнения договора ренты. Изменить или отменить рассмотренное правило стороны не имеют права.

В-четвертых, поступление в общую собственность или раздел между несколькими лицами недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Это императивное правило касается лишь переданного под выплату ренты недвижимого имущества. Пункт 1 ст. 586 устанавливает, что обязательства по договору ренты возлагаются на собственника (прежнего) имущества, переданного под ее выплату. Положение получателя ренты существенно ухудшается в результате возникновения множественности лиц на стороне плательщика ренты. Например, это может затруднить использование им некоторых прав. В силу того, что рентные обязательства не имеют предпринимательского характера, в данном случае возникнет долевая обязанность содолжников — плательщиков ренты (ст. 321 ГК РФ). Получатель ренты при этом фактически утратит право заявлять названные выше требования, если хотя бы один из должников будет надлежаще исполнять свои обязательства.

Перечень предусмотренных законом обстоятельств, предоставляющих получателю ренты право требования ее выкупа, является исчерпывающим.

Договором ренты могут предусматриваться также иные обстоятельства, служащие основанием заявления получателем ренты требования о ее выкупе. В качестве таковых могут быть названы, например, продажа плательщиком ренты имущества, переданного под ее выплату; переезд плательщика ренты в другую местность и прочие.

§ 6. Гражданский кодекс закрепляет правила о выкупной цене постоянной ренты, независимо от того, по чьей инициативе — плательщика или получателя ренты — осуществляется выкуп. Законом презюмируется использование при этом цены, определенной сторонами в договоре постоянной ренты в виде твердой денежной суммы.

При формулировании такого договорного условия целесообразно предусмотреть в договоре принцип расчета выкупной цены, которая должна в первую очередь зависеть от стоимости переданного под выплату ренты имущества; платности или бесплатности передачи его (названные два условия могут быть изначально заложены в договор, т.к. они известны на момент его заключения); срока, в течение которого плательщик выплачивал ренту, и др.

При этом следует учитывать, что определение выкупной цены ренты в договоре производится на основании принципа свободы договора. Никаких нормативов, минимальных или максимальных пределов и прочих ограничений действующее законодательство не содержит.

Существуют правила определения выкупной цены при отсутствии соответствующего условия в договоре постоянной ренты. При этом различаются случаи, когда имущество было передано под выплату ренты за плату и бесплатно.

При передаче имущества за плату выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Если имущество передавалось бесплатно, выкупная цена включает в себя годовую сумму рентных платежей и цену переданного имущества. При этом используется цена имущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары. Конечно, последняя норма комментируемой статьи должна стимулировать плательщика ренты к проявлению заботы о включении в договор выкупной цены в твердой денежной сумме. В противном случае ему, по сути, придется помимо выплаченных рентных платежей уплатить сумму годовой ренты и полную стоимость полученного под выплату ренты имущества.

§ 7. Для случаев передачи имущества под выплату постоянной ренты бесплатно в п. 1 ст. 595 ГК РФ закреплена норма, соответствующая общему правилу, закрепленному в ст. 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник. В договоре постоянной ренты таковым является плательщик ренты. Изложенное правило не может быть изменено сторонами в силу императивности закрепившей его нормы.

Риск плательщика ренты при этом заключается в следующем. Правовым последствием случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно в собственность плательщика постоянной ренты, будет сохранение рентного обязательства в неизменном виде. В числе прочих незыблемым окажется и условие о минимальном сроке выплаты ренты без права осуществления выкупа ренты.

Если же имущество получено за плату, то плательщику постоянной ренты предоставлено право требования соответственно прекращения обязательства по выплате ренты (при случайной гибели имущества) либо изменения условий ее выплаты (при случайном повреждении имущества).

Глава III Пожизненная рента

§ 1 Итак, ст. 583 ГК РФ приводит определение договора ренты. По договору пожизненной ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы. Из приведенного определения вытекает ряд важных характеристик договора ренты:

1) договор является возмездным, т. е. каждая из сторон по нему должна получить встречное исполнение. Плательщик ренты получает в собственность имущество, принадлежавшее получателю ренты, а последний в свою очередь приобретает право на получение ренты;

2) договор пожизненной ренты является реальным, т. е. совершается при самом его заключении. Имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев;

3) договор пожизненной ренты носит односторонне обязывающий характер. После его заключения, которое сопровождается передачей получателем ренты имущества, обязанной стороной по договору остается лишь плательщик ренты, который должен периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму. Таким образом, получатель ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика по выплате ренты.

Предметом договора пожизненной ренты может быть любое как движимое, так и недвижимое имущество, находящееся в гражданском обороте, в том числе денежная сумма.

«Как уже отмечалось, стороны договора пожизненной ренты именуются получателем и плательщиком ренты. В качестве плательщика пожизненной ренты может выступать любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо, государственное или муниципальное образование. Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо» Мозолин В. П. Гражданское право: учебник / В. П. Мозолин, А. И. Масляев. — М.: Юристъ, 2005. С. — 373. Если в договоре отсутствуют указания о другом получателе ренты, то ее получателем будет считаться гражданин, передающий имущество. Однако личности гражданина, передающего имущество под выплату ренты, и получателя ренты могут и не совпадать. В таком случае имеет место так называемый договор в пользу третьего лица, когда должник (плательщик ренты) обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному в договоре третьему лицу. Это лицо в данном случае будет являться получателем ренты. Оно имеет право требовать исполнения обязательства в свою пользу. Также допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты признаются равными. Договором пожизненной ренты предусмотрено, что стороны могут установить различные размеры долей в праве на получение ренты нескольких получателей ренты. Если получатель ренты умирает, то его доля в праве получения ренты переходит к другим получателям, если иное не предусмотрено законом или договором. Обязательство прекращается только в случае смерти последнего получателя. Договор не заключается в пользу гражданина, который к моменту заключения договора умер. Такой договор считается ничтожным.