Уровень рисков. 
Экономика недвижимости

Безусловно, рынку недвижимости свойственны высокие риски. Мы толкуем риск как вероятность отклонения фактически достигнутого показателя от запланированного. Конечно, риски возникают и при совершении сделок с объектами недвижимости, и в ходе процедур заключения договоров, и при проведении расчетов за объекты недвижимости. Однако, на наш взгляд, значительная часть рисков проистекает именно из того, что, во-первых, объект недвижимости — это уникальный товар, которому присущи риски, связанные в том числе с конкретным уникальным местоположением. Во-вторых, объекту свойственны специфические факторы утраты стоимости, когда объект может обесцениваться в силу негативного влияния факторов окружающей среды (внешний износ) или наличия в нем технических, архитектурных и иных решений, не соответствующих требованиям современности и, соответственно, приносящих дополнительные расходы (функциональный износ).

Комментарий 31

Виды износа недвижимости

Износ недвижимости — еще одно явление, стереотипы о котором нам необходимо преодолеть. Существует не только физический износ, который представляет собой естественное старение объекта и утрату конструктивными элементами здания своих свойств. Физический износ здания определяется как совокупный износ его конструктивных элементов (фундаменты, перегородки, электрооборудование, внутренняя отделка, кровля и т. п.). Как мы отметили в тексте, существуют также функциональный (моральный) и внешний износ. Кроме того, слово «износ» в оценке и управлении недвижимостью лучше толковать как утрату стоимости. Дело в том, что у многих износ ассоциируется именно с неудовлетворительным внешним видом объекта, однако износ как утрата стоимости или обесценение объекта может иметь место, даже если физический износ у него составляет 0%.

Исследование объекта на предмет наличия признаков износа лучше начинать с факторов внешнего износа, т. е. возможной утраты стоимости объекта в результате действия факторов внешней среды (шум; вид из окна; депрессия или деградация конкретного района, в котором расположен объект оценки; планируемые или текущие изменения в схемах территориального планирования или генеральном плане развития муниципального образования; наличие объектов-конкурентов, в силу деятельности которых доход от эксплуатации или потребительская полезность объекта может снизиться и т. п.). Дело в том, что эти факторы вряд ли удастся изменить либо их изменение обойдется настолько дорого, что может лишить экономического смысла существование нашего объекта.

Навык выявления факторов внешнего износа недвижимости — один из базовых для инвестора, девелопера, управляющего недвижимостью и, разумеется, для простого покупателя.

Следующий вид износа, который заслуживает отдельного внимания, — это функциональный износ. Сущность его заключается в том, что исследуемый объект может содержать какой-то недостаток (технический, архитектурно-планировочный, экономический и т. п.), который делает его несоответствующим требованиям современности и, как следствие, создает для владельца дополнительные расходы. Величина функционального износа обычно определяется затратами на его устранение (изменение планировочного решения; замена системы тепло-, энерго-, водоснабжения здания и т. п.). Однако прежде чем вступить в борьбу с функциональным износом, необходимо вспомнить, что он бывает устранимым (преобразования создадут дополнительную стоимость объекту недвижимости) и, соответственно, неустранимым, когда никакие дополнительные затраты уже не дадут искомой добавленной стоимости. Последнее часто означает, что объект находится на той фазе жизненного цикла, когда следующим шагом может стать его утилизация и освоение земельного участка наилучшим и наиболее эффективным способом в соответствии с требованиями современности.

Практически все авторы, пишущие о недвижимости, уделяют внимание факторам, которые воздействуют на рынок недвижимости и, соответственно, в разной степени определяют, будет ли рынок в принципе функционировать и как будут формироваться цены в ходе реальных сделок.

Достаточно полная систематизация факторов, воздействующих на рынок недвижимости, которую можно принять за основу, включает в себя следующие группы: 1) факторы государственного регулирования рынка недвижимости; 2) общеэкономическая ситуация; 3) микроэкономическая ситуация; 4) социальное положение в регионе; 5) природные условия в регионе^[1].

По нашему мнению, разработка для целей данной работы еще одной версии группировки факторов влияния нецелесообразна. Мы предложим несколько иной подход, основанный не на перечислении возможных факторов влияния (что, конечно, тоже важно, но многими авторами достаточно полно реализовано). Будем отталкиваться от группы факторов, связанных с ролью государства в развитии рынка недвижимости.

• [1] Оценка недвижимости / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Финансы и статистика, 2007. С. 35—36.