Практикум. 
Экономика недвижимости

Вопросы и задания для самоконтроля.

• 1. Дайте определение девелопмента недвижимости.
• 2. В чем заключается экономическая сущность девелопмента недвижимости и территорий?
• 3. Выделите основные этапы (фазы) процесса девелопмента недвижимости.
• 4. В чем состоит различие девелопмента недвижимости как экономического и как управленческого процесса?
• 5. Назовите и охарактеризуйте основных участников процесса девелопмента недвижимости и территорий.
• 6. В чем заключается суть государственной региональной политики?
• 7. Что такое концепция устойчивого развития применительно к девелопменту недвижимости и территорий?
• 8. Прокомментируйте понятие «стоимость территории».
• 9. Каким образом рынок недвижимости может отражать уровень деловой активности в стране?
• 10. Как связаны девелопмент недвижимости и девелопмент территорий?

Практическое задание 7. Экспресс-анализ исходной информации для проекта комплексного освоения территории

Действие. Последовательно изучите текст (блоки) заданий и ответьте на вопросы.

Имеется четыре смежных земельных участка общей площадью 383 733 м², в том числе: земельный участок с кадастровым номером 66:41… площадью 36 805 м²; земельный участок с кадастровым номером 66:41… площадью 87 334 м²; земельный участок с кадастровым номером 66:41… площадью 228 128 м²; земельный участок с кадастровым номером 66:41… площадью 31 466 м², расположенные по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург.

Категория земель: земли населенных пунктов.

Разрешенное использование: в соответствии с выписками из государственного кадастра недвижимости и свидетельствами о регистрации права, разрешенное использование земельных участков — для сельскохозяйственного использования.

Согласно Генеральному плану развития городского округа — муниципального образования «город Екатеринбург» на период до 2025 г., Концепции градостроительного развития территории в границах соответствующих улиц планируется развитие данной территории и размещение на ней объектов капитального строительства.

Все земельные участки находятся в процессе изменения их статуса и разрешенного использования на «категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для многоэтажной жилой застройки пять и более этажей (зона Ж-5)».

Вопросы и задания.

• 1. Какие факторы могут способствовать задержке реализации проекта?
• 2. Обоснуйте суждение о рисках планирования строительного процесса на землях сельскохозяйственного назначения.
• 3. Обратитесь к Градостроительному кодексу Российской Федерации (ГрК РФ) с целью уточнения следующих понятий: «Генеральный план развития городского округа», «объект капитального строительства».

Оценщику поставлено задание произвести оценку данных земельных участков на основе исходных данных, приведенных в таблице.

Исходные данные для проведения оценки

Вопросы и задания.

• 1. Изучите задание на оценку и сделайте предположение относительно корректности его постановки.
• 2. На какую группу лиц направлена данная оценка?
• 3. Какие вы видите риски при проведении данной оценки по такому заданию?

Проектные предложения застройки микрорайона

В границе соответствующих улиц планируется строительство жилого микрорайона. Микрорайон площадью более 40 га расположится между рекой и небольшим лесным массивом. Реализовывать проект планируется в течение восьми лет.

В планировке микрорайона использован принцип квартальной застройки. Он предполагает создание жилых кварталов с удобными парковками, предприятиями социально-бытового обслуживания и магазинами товаров первой необходимости, расположенными в шаговой доступности.

Территория в границах проектируемого микрорайона составляет 65 га. Новое жилищное строительство размещается на 52 га свободных территорий.

Жилищный фонд проектируемого микрорайона на расчетный срок составит 655 тыс. м² общей площади.

Структура освоения проектируемого района

Микрорайон представлен как система кварталов с прямоугольной сеткой жилых улиц и проездов. Границами микрорайона являются: на востоке — участок периферийного кольца, на юге — проектируемая магистраль общегородского значения, на севере и западе — жилые улицы.

Проектируемый жилищный фонд в границах территории включает в себя застройку жилыми домами с монолитным каркасом этажностью 10,13,19 и 25 этажей.

Композиционный стержень микрорайона представляет собой ряд 25-этажных жилых домов.

Проектом предусмотрено расположение на первых этажах многоквартирных домов объектов коммерческой инфраструктуры (помещений торгово-офисного и иного назначения).

В границах территории предусмотрено также строительство школы на 813 мест, двух детских садов по 220 мест в каждом, подземных и наземных паркингов.

Вопросы и задания.

• 1. Изучите параметры проектного баланса территории проектируемого микрорайона.
• 2. Выделите в таблице удельные показатели (единиц на человека) и сформулируйте, для чего необходим их расчет.
• 3. Исходя из имеющихся данных укажите факторы потребительской привлекательности проекта.
• 4. Какие из перечисленных характеристик вы бы отнесли к элементам комфортной среды?

Основные технико-экономические показатели объекта нового строительства в границах территории следующие:

• • планируемое количество жителей микрорайона — 15 800 чел.;
• • общая площадь квартир на территории микрорайона — 475 000 м²;
• • коммерческая (пригодная для реализации) площадь торгово-офисных помещений — 30 600 м²;
• • количество подземных паркингов — б, втом числе подземных — 5, наземных— 1;
• • общая площадь подземных паркингов — 180 000 м², в том числе подземных — 142 000 м², наземных — 37 026 м²;
• • общее количество машино-мест — 4480;
• • количество детских дошкольных учреждений — 3, количество мест — 660;
• • количество общеобразовательных школ — 1, количество учащихся — 810;
• • территория общего пользования (улицы, дороги, проезды, площади) из общей площади проектируемого района определена ориентировочно — 9,1 м²/чел.;
• • планируемые сроки реализации проекта — 9 лет.

Вопросы и задания.

• 1. Изучите основные технико-экономические показатели объекта нового строительства.
• 2. В чем заключаются преимущества и недостатки наличия коммерческих площадей в жилых домах?
• 3. Рассчитайте удельные показатели (единиц на человека) по объектам социально-бытового назначения.
• 4. Как бы вы подошли к оценке достаточности социально-бытовых объектов в планируемом к строительству микрорайоне?

Общие выводы по планируемому проекту

• 1. Оцениваемые земельные участки являются смежными, расположены в хорошем районе города.
• 2. Оцениваемый земельный участок относится к землям населенных пунктов. В соответствии с выписками из государственного кадастра недвижимости и свидетельствами о регистрации права разрешенное использование земельных участков — для сельскохозяйственного использования.

Все оцениваемые земельные участки находятся в процессе изменения их статуса и разрешенного использования. Оценка выполнена в предположении, что по состоянию на дату оценки изменение разрешенного использования земельных участков с «для сельскохозяйственного использования» на «для многоэтажной жилой застройки пять и более этажей» оформлено в надлежащем порядке.

• 3. Оцениваемое право — право общей долевой собственности без ограничений и обременений.
• 4. По состоянию на дату оценки оцениваемые участки представляют собой неиспользуемые территории.
• 5. Среди положительных факторов, влияющих на ликвидность объекта оценки, следует отметить:
  • • участки являются смежными, расположены в районе средней удаленности от центра Екатеринбурга;
  • • объекты инфраструктуры (внеплощадочные инженерные сети, автодороги) расположены по границе участка;
  • • дополнительные затраты (на снос, отселение) не требуются;
  • • близость водоема, благоприятная экология.
• 6. Отрицательные факторы:
  • • требуются затраты на перевод в другое разрешенное использование (текущее использование — «для сельскохозяйственного использования»);
  • • по соседству расположены железнодорожное полотно, линия электропередачи;
  • • требуются затраты на строительство объектов соцкультбыта, объектов инфраструктуры в рамках комплексного освоения территории (подразумевает единый проект застройки, включающей в себя всю социальную инфраструктуру).

Вопросы и задания.

• 1. Изучите основные выводы, которые сделал сам эксперт-оценщик.
• 2. Как бы вы оценили приведенные положительные и отрицательные факторы?
• 3. Какие факторы из числа отрицательных могут создать угрозу реализации проекта или существенно повлиять на его реализацию?

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

При анализе наиболее эффективного использования земельного участка как свободного под максимальной продуктивностью объекта понимается максимальное значение стоимости земельного участка. Цель анализа — определение потенциальной возможности увеличения стоимости, которой обладает оцениваемый земельный участок.

Земельные участки относятся к категории земли населенных пунктов, разрешенное использование — для сельскохозяйственного использования.

В настоящее время сельскохозяйственная и иная коммерческая деятельность не ведется. Участок расположен в хорошем районе Екатеринбурга, граничит с зоной жилой застройки.

Все оцениваемые земельные участки находятся в процессе изменения их статуса и разрешенного использования на «категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для многоэтажной жилой застройки пять и более этажей (зона Ж-5)».

Оценка выполнена в предположении, что по состоянию на дату оценки изменение разрешенного использования земельных участков с «для сельскохозяйственного использования» на «для многоэтажной жилой застройки пять и более этажей» оформлено в надлежащем порядке, т. е. юридические ограничения на использование участков под застройку жилыми зданиями пять и более этажей отсутствуют. Поэтому законодательно разрешено строительство недвижимости: жилой — пять и более этажей; коммерческой (в том числе офисной, торговой, производственно-складской базы); специализированной (социальной направленности — театр, больница и т. п.).

Физическая осуществимость. Земельный участок имеет ровный спокойный рельеф. Физические характеристики земельного участка не накладывают ограничений на возможные варианты его застройки жилой недвижимостью (пять и более этажей); коммерческой (в том числе офисной, торговой, производственно-складской базы); специализированной (социальной направленности — театр, больница и т. п.).

Финансовая целесообразность и максимальная продуктивность. На сегодняшний день наиболее привлекательным вариантом с экономической точки зрения для инвестора является коммерческая и жилая застройка. И при прочих равных условиях именно этот фактор будет решающим при выборе инвестиционных решений.

Земельный участок имеет достаточно привлекательное местоположение для жилой застройки для последующей реализации квартир: расположен в районе средней удаленности от центра города, на границе жилых районов, имеется возможность подключения к централизованным инженерным сетям.

Оценка выполнена при допущении изменения статуса и разрешенного использования земельных участков, т. е. юридические ограничения на использование участков под застройку жилыми зданиями пять и более этажей отсутствуют.

Вывод: единственным законодательно разрешенным, физически возможным и экономически оправданным вариантом использования оцениваемых земельных участков будет их использование для комплексного многоэтажного (пять и более этажей) жилого строительства.

Вопросы и задания.

• 1. Изучите данные экспресс-анализа варианта ННЭИ земельного участка.
• 2. Насколько убедительными вы считаете доводы эксперта-оценщика?
• 3. Что необходимо добавить в анализ ННЭИ, чтобы сделать предложение для инвестора более качественным?