Экономическая оценка природных ресурсов

В результате изучения материала данной главы студент должен: знать

• • современные концепции оценки природных ресурсов;
• • особенности оценки истощаемых и возобновляемых природных ресурсов; уметь
• • подбирать наиболее рациональные методы экономической оценки природных ресурсов;
• • проводить расчеты экономической оценки природных ресурсов; владеть
• • методами экономической оценки минерально-сырьевых, лесных, земельных, водных и биологических ресурсов.

Основы экономической оценки природных ресурсов

Конституция РФ закрепила положение о многообразии форм собственности на природные объекты, которые могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности (ст. 9). В соответствии со ст. 8 Конституции РФ все формы собственности признаются и защищаются равным образом. Отнесение указанных статей в раздел «Основы конституционного строя» подчеркивает особое значение проблем собственности.

Круг природных объектов, подлежащих регулированию в рамках форм собственности, весьма разнообразен — это земля, леса, воды, недра, объекты животного и растительного мира. Они различны по своему значению в жизни общества, доступности и экономическому предназначению, возможности воспроизводства, регенерации.

Важной особенностью природных объектов с правовой точки зрения является возможность их рационального использования, оборотоспособность и правовые формы их эксплуатации, организация публичного контроля за их использованием. Уровень законодательной регламентации отдельных природных объектов отличается в разных нормативных правовых актах, что не позволяет четко определить применение форм собственности в отношении этих объектов.

Статья 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты к объектам недвижимости.

Следует отметить, что отнесение к недвижимости природных ресурсов и регулирование их нормами гражданского права весьма сомнительно. В большинстве зарубежных стран недра, леса и воды не являются объектами частной собственности и их использование во многих странах ограничено законодательством.

В целом в большинстве стран доминирующее положение занимает право государственной собственности на недра. Развитие земельного и горного законодательства, а также судебные прецеденты подтверждают положение о том, что собственник земельного участка не обладает абсолютным правом на минеральные ресурсы земельного участка и не в праве самостоятельно ими распоряжаться. Например, в Канаде в большинстве провинций приняты законодательные акты об отделении собственности на земельный участок от собственности на полезные ископаемые. В США, где федеральные земли с наиболее важными и значимыми полезными ископаемыми составляют одну треть территории страны, недропользование регулируется и контролируется федеральными властями^[1].

Согласно ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Показатели оценки природных ресурсов имеют широкий диапазон применения. Оценка природных ресурсов необходима для ведения кадастров природных ресурсов и формирования единого государственного банка оценочных данных отдельных видов природных ресурсов, разработки стратегий и долгосрочных планов развития экономики страны, выбора оптимальных параметров использования природных ресурсов, отражения в структуре национального богатства страны и определения экономических активов страны с учетом стоимости природных ресурсов, выявления экономической эффективности работы отраслей, предприятий и организаций по использованию, воспроизводству и охране природных ресурсов, обоснования нормативов извлечения полезных ископаемых при их добыче, нормативов изъятия сельскохозяйственных и лесных угодий для строительных нужд, экономических санкций за нарушение норм рационального природопользования, объективного налогообложения и других целей.

Целью оценки является расчет и обоснование рыночной (или иного вида) стоимости отдельных объектов недвижимости (или предприятия в целом как имущественного комплекса).

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости отдельных и сложных объектов недвижимости, приведены в табл. 2.1.

Оценка стоимости минерально-сырьевых объектов необходима прежде всего государству, поскольку на любом этапе освоения месторождения, начиная со стадии геологоразведочного производства, может возникнуть необходимость оформления лицензии на поиски, разведку и разработку месторождения. Результаты оценки стоимости месторождений имеют решающее значение при принятии решений об организации совместных с зарубежными партнерами предприятий. В оценке стоимости месторождений заинтересованы также страховые компании, поскольку от этой величины зависит сумма страховки и страховых выплат. Оценка стоимости месторождений обеспечивает возможность получения долгосрочных кредитов как на проведение геологоразведочных работ, так и на освоение месторождений, так как в этом случае величина стоимости является базой для обоснования требуемой суммы займа и реальной гарантией его возврата. Стоимость объектов недвижимости, включая месторождения, должна определяться на единой нормативной правовой и методической основе, чтобы в ее объективности были уверены и пользователь, и собственник.

Таблица 2.1

Характерные цели проведения оценки.

Принципы оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости являются теоретическим фундаментом всего процесса оценки, именно на них основывается расчет стоимости объектов недвижимости. Для каждого отдельно взятого объекта оценки могут быть определены наиболее значимые принципы. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки, по тем не менее существует определенная взаимосвязь между каждым из принципов.

Первая группа принципов объединяет принципы пользователей объектов недвижимости: полезность, замещение, ожидание.

Принцип полезности — это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте, в течение определенного периода времени, за определенную плату. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Полезность для потенциального собственника определяется необходимостью владеть ею на данный период времени. Если предприятие или физическое лицо нуждается в каком-либо объекте недвижимости, то этот объект является полезным для него.

Принцип замещения. Максимальная стоимость объекта оценки определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену. У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Принцип замещения лежит в основе каждого из трех традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидание, связанное с недвижимостью, приносящей доход, выражается в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта. Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Таким образом, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости.

Во вторую группу принципов входят принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастания или уменьшения отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения и соединения пакетов прав собственности. Указанные принципы проиллюстрируем на примере использования земельных ресурсов.

Принцип остаточной продуктивности. Эффективное использование земли возможно только при получении чистого дохода после оплаты всех составляющих производства, связанных с трудом, капиталом и предпринимательской деятельностью. Если остаточная продуктивность имеет отрицательное значение, то земля используется непродуктивно.

Принцип вклада. Добавление любых элементов к объекту оценки оправдано только тогда, когда получаемый прирост его стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи определяет прирост стоимости участка земли. Этот прирост возрастает, когда два или более мелких участка объединяются в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимости отдельных составляющих массив участков. Хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус — экономическое местоположение недвижимости. Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды, но крайней мере на четырех уровнях, которые отмечаются концентрическими окружностями: 1) примыкающая территория; 2) ближайшие окрестности; 3) торговая зона; 4) весь регион.

Принцип сбалансированности. Максимальный доход от деятельности предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства (земли, рабочей силы, капитала и управления) и их взаимосвязи.

Принцип оптимального {экономического) размера. Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Принцип экономического размера — это тот же принцип сбалансированности, но рассматриваемый в иной плоскости.

Принцип экономического разделения или соединения гласит, что имущественные права следует разделять или соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности. Разделение может происходить различными путями: физическое разделение, разделение по времени владения, разделение по праву пользования, по видам имущественных прав, по залоговым правам.

Третья группа принципов объединяет принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции, изменения.

Принцип зависимости (принцип внешнего воздействия) основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды. Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

• • экономические — уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительства и строительных материалов, тарифов на коммунальные услуги, тарифов на транспорт, процент стоимости капитала и т. д.;
• • политические — состояние и тенденции изменения законодательства, налоговые нагрузки на физические и юридические лица, темпы развития экономики;
• • социальные — темпы прироста численности, плотность населения, образовательный уровень, уровень заработной платы, доля затрат в бюджете на социальные нужды населения, включая пенсионное обеспечение;
• • экологические — подверженность района местоположения недвижимости стихийным бедствиям, техногенным нагрузкам;
• • административные — зональные ограничения, земельные кадастры и кадастры недр.

Принцип соответствия. Цены стабильны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышения спроса над предложением, повышает цену. Однородность объекта поддерживает их стоимость на определенном уровне. Применение принципа соответствия недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и позволяет максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень дохода, изменение численности и вкусов населения, величина налогов на имущество, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др. Закон предложения гласит, что производители сочтут выгодным направить большее количество ресурсов на производство данного товара при относительно более высоком уровне цены на него, поэтому если несмотря на возрастание цен продаж и повышение ставок арендной платы недвижимость продолжает пользоваться спросом, на рынке недвижимости будет появляться все большее количество товара. По мере роста предложения рыночная цена на товар уменьшается. Избыточный спрос приведет к предложению объектов по более высоким ценам, и растущая цена вытеснит некоторых потребителей с рынка. Колебание спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно. При этом спрос более изменчив, чем предложение. Если есть спрос, то увеличить количество предложений будет достаточно сложно, так как подготовка объекта к продаже занимает от нескольких месяцев до нескольких лет. В случае излишков объектов недвижимости цены могут остаться низкими в течение нескольких лет, поэтому необходимо постоянно следить за состоянием рынка недвижимости.

Принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций. Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь ведет к снижению уровня дохода и необходимости снижать издержки. Основной чертой конкурентного рынка является наличие большого числа независимо действующих продавцов, предлагающих свою продукцию. Конкурентная фирма не может устанавливать рыночную цену, поскольку ее доля в общем объеме предложения незначительна, но может к ней приспосабливаться. Запрашивать цену, превышающую рыночную, бессмысленно, так как покупатель не станет покупать продукцию. Чем больше сопоставимых объектов недвижимости предлагается на продажу, тем меньше будет цена. Итоговая оценка рыночной стоимости недвижимости нс может превышать текущие цены аналогичных объектов, имеющихся в продаже.

Принцип изменения. Стоимость объектов оценки, как правило, меняется с течением времени. Оценка должна содержать указание на дату ее проведения. Принцип учитывает изменения, соответствующие циклам жизни компании, товара и рынков недвижимости, а также отраслей и общества. Различают несколько циклов жизни, которые можно свести к пяти крупным циклам:

• 1) рождение — период создания предприятия или отдельного объекта недвижимости, когда предприятие может не иметь прибыли;
• 2) рост — период увеличения доходов от объекта недвижимости в силу быстрого развития отрасли, страны и доходов населения;
• 3) стабилизация — период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;
• 4) упадок — период уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;
• 5) обновление — период возрождения рыночного спроса, формирование новых рынков недвижимости.

В четвертую группу входит один принцип — наилучшего и наиболее эффективного использования, который представляет собой синтез принципов всех трех предшествующих групп. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта недвижимости обеспечивает самую высокую его текущую стоимость.

Для варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

• • максимальная эффективность;
• • финансовая обоснованность;
• • технологическая и физическая осуществимость;
• • соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обеспеченностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающее способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта наилучшего и наиболее эффективного использования основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам.

Результаты анализа наилучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, выборе варианта строительства и реконструкции, анализе инвестиционных проектов.

• [1] При написании главы использованы материалы работы: Оценка стоимости объектовнедвижимости / Астафьева П. М. [и др.|. М.: МЦФЭР, 2003.