Стоимость и ее виды

Стоимость любого объекта недвижимости или имущественного комплекса можно определить двумя способами: как некоторое количество какого-либо другого имущества, на которое это имущество можно обменять, или как текущую стоимость доходов, которые ожидает получить в будущем владелец имущества. Важно различать понятия стоимость, затраты и цена^[1].

Стоимость — мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

Затраты — мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут нс отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки. Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену, которая должна быть результатом конкретных условий.

Цена — совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Только сделав анализ, оценщик может понять, является ли текущая выплаченная или полученная цена отражением стоимости недвижимости.

Существует несколько основных условий, при которых возникает стоимость: спрос, предложение, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.

Процесс оценивания объектов недвижимости в конкретный момент времени представляет собой определение ее стоимости. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления: потребительную и меновую.

Потребительная стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

Меновая стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. В отдельных случаях меновая стоимость может иметь отрицательное значение, когда использование или освоение недвижимого имущества в силу физических, юридических или договорных обязательств требует значительных дополнительных затрат.

В зависимости от целей оценки объектов недвижимости и полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две большие группы: 1) стоимость в обмене как выражение меновой стоимости; 2) стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке, таких как: купля-продажа, передача в залог, сдача в аренду, внесение в уставные фонды предприятия и др. Формы проявления стоимости в обмене: рыночная, ликвидационная, залоговая, страховая, арендная.

Краеугольным камнем теории оценки недвижимости является рыночная стоимость, которая определена в Законе об оценочной деятельности. На рыночную стоимость недвижимости влияют четыре основных фактора: спрос, полезность, дефицитность, отчуждаемость объекта недвижимости. В отличие от рыночной стоимости, на цену объекта недвижимости, как правило, влияет множество субъективных факторов: ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, неинформированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи и т. д. Можно с определенной долей условности утверждать, что рыночная стоимость объективна, а цена субъективна. Хотя субъективной может быть и стоимость, и в первую очередь — инвестиционная, так как она отражает взгляд инвестора на возможную величину прибыли, получаемую от эксплуатации объекта недвижимости. Инвестор иногда готов заплатить цену большую, чем рыночная стоимость, чтобы господствовать в данном секторе рынка.

В настоящее время специалисты считают, что рыночную стоимость предприятия можно определить, исходя из количества и курсовой стоимости акций данного предприятия на фондовом рынке, несмотря на то что отечественный фондовый рынок пока еще до конца не сформировался. Однако продажа части пакета акций для привлечения инвестиций является насущной необходимостью рынка в нашей стране.

Под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта оценки и расходами на ее проведение.

Залоговая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, который кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая представляется под залог объекта недвижимости.

Страховая стоимость — это стоимость, рассчитанная в соответствии с конкретными методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для определения суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости.

Арендная стоимость — эта величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и другими рыночными операциями. К формам проявления стоимости в пользовании могут быть отнесены следующие: инвестиционная, балансовая, стоимость для целей налогообложения и др.

Инвестиционная стоимость — стоимость собственности для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования. Этот вид стоимости основан на инвестиционных требованиях и представлениях инвестора, что часто приводит к отличию ее от рыночной стоимости. Различия между инвестиционной стоимостью и полной восстановительной стоимостью (или полной стоимостью замещения) определяют размер капитальных вложений.

Балансовая стоимость — это стоимость недвижимости, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом амортизации.

Стоимость для целей налогообложения устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. Эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Российское налоговое законодательство предписывает исчислять налог от балансовой стоимости.

Полная стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) — совокупность затрат, которые требуются на воспроизводство копии объекта из тех же или иных аналогичных материалов, рассчитанная в текущих ценах.

Полная стоимость замещения — текущая стоимость нового объекта, являющаяся по своим характеристикам наиболее близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость остаточного замещения — минимальные совокупные затраты (в текущих ценах), необходимые для замены данного объекта аналогичным объектом, который не хуже рассматриваемого, но не по всем, а лишь по оставшейся части его функциональных, конструктивных и эксплуатационных характеристик.

Если в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.

Важно понимать, чем инвестиционная стоимость отличается от рыночной:

• 1) понятие рыночной стоимости относится к стоимости для типичного инвестора, который будет приобретать объект во время оценки. Напротив, понятие инвестиционной стоимости применимо для отдельного инвестора;
• 2) инвестиционная стоимость определяется такими факторами, как налоговый статус инвестора, необходимость в диверсификации, принятие риска и другими мотивами инвестиций;
• 3) инвестиционная стоимость может существенно отличаться от рыночной, так как инвестор всегда будет пытаться приобрести имущество, заплатив за него как типичный инвестор;
• 4) рыночная стоимость может быть выше, чем цена, которую большинство инвесторов заплатит за имущество, в силу того, что рынки недвижимости имеют небольшую емкость и недостаточно ликвидные, а сделки осуществляются в конкретный момент времени и в то же время могут быть ниже, чем большинство собственников могли бы считать приемлемыми, чтобы продать свое имущество. Это результат достаточности капитала для инвестиций в недвижимость на неустойчивом рынке.

Между целью оценки и видами стоимости существует взаимосвязь, представленная в табл. 2.2.

Таблица 22

Взаимосвязь между целью оценки и видом стоимости, используемой для оценки.

Оценка предприятия как действующего применительно к оценке имущественного комплекса предполагает, что весь имущественный комплекс остается в одних руках и будет продолжать использоваться для выпуска продукции определенного типа. Тогда сохранятся рабочие места и источники поступлений в местные, региональные и федеральный бюджеты. При этом для оценки несущественно, в чьих руках окажется имущественный комплекс, если он сохраняется как действующий. Стоимость имущественного комплекса как действующего не обязательно должна совпадать со стоимостью компании, которая обладает этим имущественным комплексом и рассматривается как действующая, так как:

• • в компании могут иметься гак называемые избыточные активы, которые не нужны для имущественного комплекса по выпуску и сбыту определенной продукции, но которые могут быть проданы и способны увеличить стоимость компании как действующей;
• • стоимость имущественного комплекса как действующего, понимаемая в качестве вероятной выручки от его продажи с учетом разумного времени по поиску заинтересованных покупателей, не равна ценности этого комплекса для обладающей им компании в силу необходимости уменьшать ценность при его продаже на сумму издержек, связанных с подготовкой комплекса к продаже и сделкой. В конкретных случаях могут существовать и другие причины.

Ликвидационная стоимость предприятия как имущественного комплекса представляет собой величину вероятной выручки от срочной распродажи входящих в этот комплекс активов, прав собственности и контрактных прав по частям. При такой распродаже многие активы и права не смогут быть проданы в силу их низкой ликвидности, т. е. отсутствия по ним активной торговли и наличия лишь узкого круга заинтересованных в подобных специальных активах и правах покупателей. Следовательно, ликвидационная стоимость имущественного комплекса, как правило, ниже стоимости имущественного комплекса как действующего.

Во вводной части заключения об оценке бизнеса должно содержаться указание, в рамках какого определения стоимости предприятия оценщик устанавливает рыночную стоимость компании или имущественного комплекса.

• [1] При написании главы использованы материалы работы: Астафьева М. П., Меле-хии Е. М., Порохня Е. А. Оценка месторождений полезных ископаемых как объектов инвестирования и бизнеса. М.: ВНИИЛМ, 2002.