Кадастровая оценка земель лесного фонда

• — отсутствовала группировка видов использования земель лесного фонда;
• — оценка производилась только исходя их спелых насаждений основных лесообразующих пород, не учитывая молодняки, средневозрастные и приспевающие насаждения, земли, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления;
• — для определения размера рентного дохода по основным лесообразующим породам использовалась фактически сложившаяся в субъекте РФ средневзвешенная плата за 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню, на 1 га спелых насаждений, не учитывались рыночные цены древесины, отпускаемой на корню;
• — при определении размера затрат для земель, занятых насаждениями, которые не входят в категорию спелых и перестойных лесов, не учитывались затраты на управление, охрану и защиту лесов, на срок, в течение которого насаждения по основным лесообразующим породам и оборотам рубки входят в категорию спелых;
• — для определения кадастровой стоимости использовался единый коэффициент капитализации для всех субъектов РФ в размере 2%;
• — не учитывалась предпринимательская прибыль.

В связи с этим Минэкономразвития России разработаны методические указания по кадастровой оценке земель лесного фонда, в которых названные недостатки устранены. Апробация методических указаний была проведена в 2008 г. в Нижегородской, Калужской, Воронежской, Кировской областях и Удмуртской Республике. Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда следующих видов использования:

• 1) земли, занятые защитными, эксплуатационными или резервными лесами:
  • — земли, занятые спелыми и перестойными насаждениями, пригодными для проведения рубок,
  • — земли, занятые насаждениями, которые не входят в категорию спелых и перестойных лесов (земли, занятые молодняками, средневозрастными и приспевающими насаждениями),
  • — земли, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостой, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и др.);
• 2) земли, занятые объектами лесной и лесоперерабатывающей инфраструктуры;
• 3) земли, занятые объектами, не связанными с созданием лесной и лесоперерабатывающей инфраструктуры;
• 4) земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства;
• 5) прочие земли лесного фонда.

Проведение работ по определению кадастровой стоимости земель лесного фонда осуществляется на трех уровнях:

• 1) в границах субъекта РФ (объекты оценки первого уровня);
• 2) в границах лесничеств (объекты оценки второго уровня);
• 3) в границах лесных участков в составе земель лесного фонда (объекты оценки третьего уровня).

Лесным участком в составе земель лесного фонда является земельный участок, местоположение, границы и площадь которого определяются соответственно по лесным кварталам и (или) лесотаксационным выделам, их границам и площади. Целевое назначение и вид разрешенного использования лесного участка указываются в проектной документации. Проектирование лесных участков осуществляется в границах лесничеств и лесопарков.

Выбор уровня проведения работ зависит от степени детализации (субъект РФ, лесничество, лесной участок в составе земель лесного фонда), с которой представлена информация о землях лесного фонда, а также от наличия актуальной, полной, систематизированной информации о землях лесного фонда по результатам лесоустройства.

Кадастровая стоимость земель лесного фонда определяется по состоянию па 1 января года проведения работ. Если УПКС земель лесного фонда на любом из уровней проведения работ получается отрицательным или равным нулю, то его значение приравнивается к 0,01 руб/кв. м.

На первом уровне проводится оценка земель, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами. При этом в расчет принимается один вид лесопользования — заготовка древесины. Для определения УПКС таких земель вначале по материалам лесоустройства определяются основные лесообразующие породы на территории субъекта РФ по оборотам рубки. Затем рассчитываются УГ1КС для занятых спелыми и неспелыми насаждениями земель по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, а также для земель, не покрытых лесом.

УПКС для занятых спелыми насаждениями земель рассчитывается в следующем порядке.

• 1. Определяется продуктивность 1 га земель (в денежном выражении) путем деления произведения запаса древесины и рыночной цены 1 куб. м древесины на число лет в обороте рубки по основным лесообразующим породам. Запас древесины и число лет в каждом обороте рубки определяются, но материалам лесоустройства в субъекте РФ. Рыночная цена 1 куб. м древесины определяется на основе результатов лесных аукционов.
• 2. Определяются затраты на воспроизводство 1 га земель путем суммирования фактических затрат за соответствующий год на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы (в рублях).
• 3. Рассчитывается прибыль предпринимателя, ведущего лесозаготовительный бизнес, на основании правила типичного распределения прибыли между правообладателем земель лесного фонда и предпринимателем.
• 4. Определяется удельный показатель рентного дохода земель в расчете на 1 га путем вычитания из продуктивности (п. 1) затрат на воспроизводство (п. 2) и прибыли предпринимателя (п. 3).
• 5. Определяется величина коэффициента капитализации на основе безрисковой ставки доходности капитала и рисков ведения лесного хозяйства.
• 6. Рассчитывается УПКС земель путем деления удельного показателя рентного дохода земель (и. 4) на коэффициент капитализации (н. 5).

Для определения УПКС лесных земель, занятых неспелыми насаждениями, используются показатели продуктивности, затрат, рентного дохода, которые рассчитываются в том же порядке, что и для земель, занятых спелыми насаждениями. Затем определяется УПКС путем дисконтирования рентного дохода за период, в течение которого насаждения войдут в категорию спелых. При определении величины ставки дисконтирования учитываются безрисковая ставка доходности капитала и риски ведения лесного хозяйства.

УПКС земель, не покрытых лесом, устанавливается в размере 0,01 руб/кв. м.

УПКС земель лесного фонда, оцениваемых на первом уровне выполнения работ, определяется как частное от деления суммы произведений УПКС земель, занятых спелыми и неспелыми насаждениями по основным лесообразующим породам и оборотам рубки, земель, не покрытых лесом, и соответствующих площадей на общую площадь таких видов земель.

На втором и третьем уровнях проведения работ для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда вначале формируется Перечень объектов оценки второго и третьего уровней. Такой перечень составляется территориальным управлением Росреестра по субъекту РФ по состоянию на 1 января года проведения работ по ГКОЗ. Перечень должен содержать сведения обо всех объектах оценки, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по объектам оценки, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

Затем определяются УПКС земель лесного фонда на уровне лесничеств (второй уровень проведения работ).

УПКС земель, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, на втором уровне проведения работ осуществляется в том же порядке, что и на первом уровне, но при этом используется информация в разрезе лесничеств.

УПКС земель лесного фонда, занятых объектами лесной и лесоперерабатывающей инфраструктуры, устанавливаются в размере минимальных УПКС земель промышленности и иного специального назначения соответствующего вида использования для муниципальных образований, на территории которых находятся лесничества. Если таких показателей нет на уровне муниципалитета, то используются показатели для субъекта РФ, на территории которого находятся лесничества.

УПКС земель лесного фонда, занятых не связанными с созданием лесной и лесоперерабатывающей инфраструктуры объектами, устанавливаются в размере среднего для лесничества значения УПКС земель, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами.

УПКС земель лесного фонда, предназначенных для ведения сельского хозяйства, устанавливаются в размере средних УПКС земель сельскохозяйственного назначения для муниципальных образований, на территории которых находятся лесничества.

УПКС для прочих земель лесного фонда устанавливается в размере минимального для субъекта РФ значения УПКС земель, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами.

При определении УПКС земель лесного фонда на третьем уровне формируется перечень лесотаксационных выделов в границах лесного участка. Лесотаксационный выдел является минимальной территориальной единицей проектирования лесных участков для создания лесных плантаций.

Для каждого лесотаксационного выдела в границах лесного участка определяется вид использования (они упоминались выше).

Определение УПКС земель лесотаксационных выделов, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, осуществляется в том же порядке, что и для второго уровня, но при этом используется информация в разрезе лесотаксационных выделов.

УПКС земель лесотаксационных выделов, занятых объектами лесной и лесоперерабатывающей инфраструктуры, предполагает следующую последовательность действий:

• — группировка лесотаксационных выделов;
• — определение эталонных лесотаксационных выделов;
• — определение рыночной стоимости эталонных лесотаксационных выделов;
• — расчет УПКС лесотаксационных выделов.

Группировка проводится на уровне субъекта РФ и предусматривает определение перечня факторов стоимости для субъекта РФ, описание лесотаксационных выделов в разрезе факторов стоимости, объединение лесотаксационных выделов в группы на основе схожести характеристик, установленных в разрезе факторов стоимости. Под эталонным понимается лесотаксационный выдел, обладающий в разрезе факторов стоимости наиболее вероятными (средними или наиболее часто встречающимися) характеристиками по отношению ко всем лесотаксационным выделам группы. УПКС земель лесотаксационных выделов рассматриваемого вида использования устанавливаются равными удельным показателям рыночной стоимости эталонных лесотаксационных выделов соответствующей группы.

УПКС земель лесотаксационных выделов, занятых объектами, не связанными с созданием лесной и лесоперерабатывающей инфраструктуры, устанавливаются в размере среднего значения УПКС земель лесотаксационных выделов, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, в границах лесного участка (в случае отсутствия — в границах лесничества).

УПКС земель лесотаксационных выделов, предназначенных для ведения сельского хозяйства, устанавливаются в размере средних УГ1КС земель сельскохозяйственного назначения для муниципальных образований, на территории которых находятся лесные участки.

УПКС земель лесотаксационных выделов, относящихся к прочим землям лесного фонда, устанавливается в размере минимального УПКС земель лесотаксационных выделов, занятых защитными, эксплуатационными или резервными лесами, в границах лесного участка либо в границах лесничества.

Кадастровая стоимость рассчитывается для объектов оценки второго и третьего уровня. Для объектов второго уровня кадастровая стоимость определяется путем суммирования произведений УПКС земель лесного фонда всех видов использования, расположенных в границах лесничества, на площадь, занимаемую этими землями в лесничестве.

Кадастровая стоимость объекта оценки третьего уровня определяется путем суммирования произведений УПКС земель всех видов использования, расположенных в границах лесотаксационных выделов на площадь, занимаемую этими выделами в границах лесного участка.