Договор аренды

Дипломная работа на тему:

Договор аренды

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоя-тельную группу экономических отношений товарообмена, в рам-ках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений прежде всего ста-новится имущество, которое в данный момент не нужно самому собст-веннику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая таксе иму-щество во временное пользование другому лицу, собственник сох-раняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имуще-ства в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущест-ва во временное пользование складывается из взаимных прав и обя-занностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию это-го имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его испо-льзования.

Договор арендыэто наиболее распространенные договоры обяза-тельств по передаче имущества в пользование.

Эта тема актуальна тем, что еще совсем недавно этот вид договора широко использовался как одна из эффективных форм разгосуда-рствления социалистической экономики в нашей стране, как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В настоящее время этому договору посвящена глава 34 части второй ГК РФ. Со сложившейся практикой этот договор более распространен в наше время, чем другие.

ГЛАВА 1. Понятие и содержание договора аренды.

По договору аренды: одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Это один из классических видов договоров, чья история насчи-тывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во вре-менное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче иму-щества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуще-ством. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды — одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность аренда-торам (2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст. 136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать б качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесе-ния арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Та-кой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличие от купли-про-дажи при аренде с выкупом права собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения до-говора.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защи-той и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам (ст. 305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает то-лько тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. I, ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защи-щается и от притязаний арендодателя как собственника арендован-ного имущества. Если же речь идет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, опера-тивного управления, пожизненного наследуемого владения) за сдан-ное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст.617 ГК РФ), т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Пра-вда, право пользования арендованным имуществом при смене арен-датора сохраняется далеко не всегда (см. п. 2 ст.617 ГК РФ), но это не лишает данное право свойства следования.

Предоставление арендатором вещно-правовой защиты и призна-ние за правом пользования арендованным имуществом свойства сле-дования дает известные основания отнести это право или его от-дельные разновидности к числу вещных. Но в любом случае к чис-лу вещных не может быть отнесено право пользования арендован-ным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п. 4 ст.216 ГК РФ.

Обратимся теперь к основным элементам договора аренды. К ним относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. По общему пра-вилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут высту-пать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних — коммерческие и некоммер-ческие организации, а также государство, национально-государст-венные, административно-территориальные и муниципальные обра-зования. Только в некоторых видах договоров аренды в роли аре-ндодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду — одна из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, вхо-дящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не явля-ющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие ра-спорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.¹ В соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать не-движимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных пре-дприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оператив-ного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имущес-твом, приобретенным за счет сметных ассигнований. В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Правительство РФ осуществляет управление Федераль-ной собственностью на основании ст. 114 Конституции, в развитие этой нормы принято постановление Правительства РФ от 10 Февраля 1994 г. № 96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по уп-равлений и распоряжению объектами федеральной собственности» .²

Согласно п. 5 этого постановления передача в аренду государстве-нного имущества, относящегося к федеральной собственности, про-изводится Госкомимуществом РФ. Последний, в свою очередь, впра-ве поручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т. е. комитетам по управлению имуществом субъектов РФ. Ана-логичный порядок действует в отношении государственной собстве-нности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодате-лей государственного имущества могут выступать унитарные пред-приятия, но без каких-либо ограничений лишь применительно к дви-жимому имуществу. Унитарные предприятия могут выступать арендо-дателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предпри-ятия и бюджетные учреждения — в отношении любого имущества толь-ко с согласия собственника или уполномоченного им органа. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов спе-циальным полномочием сдавать имущество в аренду. Если же пол-номочия из закона не вытекают, арендодатель должен иметь спе-циальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в арен-ду от своего имени. В частности, такое полномочие может выте-кать из договора комиссии.

Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора — любая телесная неупотребляемая вещь, пос-кольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природ-ные объекты (например, участки леса¹ или водные объекты²) здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные сре-дства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в арен-ду которого не допускается или ограничивается. Ог-раничения могут устанавливаться и в отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности опреде-ленным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственно-сти. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст.607 ГК РФ). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности, подчас уникальности, а потому — необходимости специально предусматри-вать меры, направленные на их рациональное использование. В ча-стности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюда-ться их целевое назначение (ст. 53 Земельного кодекса РСФСР). Использование иных объектов природы, в том числе на началах аре-нды, как правило, возможно только при наличии лицензии. Количе-ство приводимых примеров можно умножать до бесконечности. Поэ-тому при заключении договоров аренды природных объектов недоста-точно использовать только нормы ГК, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, пред-метом договора аренды может быть только индивидуально-определен-ная вещь. Этот вывод вытекает также из п. З ст. 611 ГК РФ. Вещь, пе-редаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, опре-деляемые родовыми признаками, не могут составлять предмет дого-вора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо об-щих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон догово-ра является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст.609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серь-езно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содер-жание должно быть формализовано. Что же касается письменной фор-мы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст.609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государствен-ной регистрации, если иное не установлено законом. При этом ре-гистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий до-кумент, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от реги-страции права собственности арендодателя на недвижимое имуще-ство.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматриваю-щий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма не-обходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме до-говора и его государственной регистрации.

Содержание договора аренды образуют права и обязанности, ко-торые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотре-ния;

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при от-сутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным (п. З ст. 607 ГК РФ).

Цена договора (арендная плата) как и срок, не относится к су-щественным условиям. Если арендная плата договором не установ-лена, применяется обычная арендная плата (п. З ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопреде-ленный срок (п. 2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п. 2 ст.610 ГК РФ). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сто-рон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до ис-течения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок. превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст.610 ГК РФ).

В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении договора на новый срок условия его могут быть измене-ны по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. З ст. 614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего. Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, пос-ледний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок.

Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в пи-сьме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 г. №С-13/ОП-276.¹

Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

ГЛАВА 2. Содержание договора аренды.

Рассматривая содержание договора аренды необходимо обратиться к обязанностям арендодателя и арендатора. Арендодатель во исполнение заклю-ченного договора обязан:

1) предоставить арендатору имуществе в состоянии, соответст-вующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, до-лжно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество дол-жно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятст-вующих его использованию по назначению.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежнос-тями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено дого-вором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствий с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потре-бовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков [п.2 ст. 611 ГК РФ).

Возникает вопрос, несет ли арендодатель какие-либо неблаго-приятные последствия, если арендованное имущество можно использовать по назначению без передачи принадлежностей и документов, однако обязанность передачи таких документов (принадлежностей) все-таки предусмотрена договором аренды (или, что одно и то же, вытекает из закона, например, из ст. 135 ГК РФ). По-видимому, да, по-скольку арендодатель нарушил принятую на себя обязанность по пе-редаче имущества в надлежащем состоянии. Арендатор вправе в данном случае потребовать от арендодателя передачи принадлеж-ностей (документов) и (или) возмещения убытков. Требование же о расторжении договора аренды можно заявить только тогда, когда аре-ндованное имущество нельзя использовать по назначению или аренда-тор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчи-тывать при заключении договора.

Имущество должна быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок пере-дачи договором установлен не был, имущества подлежит передачи в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имуществе в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещения убыт-ков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества дейст-вует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его сво-йств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, пре-дставляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии в договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора арен-ды естественно, в той форме, в которую должен быть облечен до-говор;

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее аре-ндовал то же имущество или знал о недостатках из средств массо-вой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имуще-ства, даже если во время заключения договора аренды он не знал (а, добавим от себя, не должен был знать об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ). По-видимому, это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности). В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, за-крепленного в п. З ст. 401 ГК РФ.

Распространение начала риска на ответственность за недостат-ки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствую-щего имущества и несет риск его случайной гибели или поврежде-ния (ст. 211 ГК РФ), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной пла-ты, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков иму-щества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на ус-транение данных недостатков из арендной платы, предварительно уве-домив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходи-мо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная пла-та уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора, выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уве-домлений определяются по правилам ст. 314 ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арен-датору имущества другим аналогичный существом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки иму-щества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмо-тренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им ра-сходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку ве-щь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения сто-имости устранения недостатков за счет арендной платы или соразме-рного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребо-вать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

2) предупредить арендатора о всех третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п. — ч. 2 ст. 613 ГК РФ).

Передача имущества в аренду не является основанием для прекра-щения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ч. I ст. 613 ГК РФ). Такие права сохраняются и после они могут быть довольно ши-рокими по объему, например, право хозяйственного ведения или пра-во оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.

Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним в числе других относятся сервитуты и права залога. Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Аре-ндодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на вещь (имущество).

Что же касается обязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованное имущество, арендатор должен быть изве-щен. К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель в конце концов станет новым собственником вещи — арендодателем (см. ст. 617 ГК РФ), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более, предоставляющих аренда-торам права владения вещью. Вместе с тем может существовать нес-колько договоров аренды, дающих арендаторам только пользование вещью (например, музыкальным инструментом или помещением, но в ра-зное время). Если же сталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендо-ванным имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК РФ.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендато-ра о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор впра-ве требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть со-размерно тому, насколько существование прав третьих лиц их объем ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав тре-тьего лица на вещь.

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными пра-вовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление ос-новных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания), он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капи-тального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. По-следний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арен-додателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.

Сложнее обстоит дело, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время капитального ремо-нта. Такая ситуация ГК РФ прямо не урегулирована. Между тем проведе-ние капитального ремонта арендованного имущества может существе-нно ущемить права арендатора. Поэтому, если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по пра-вилам ст. 612 ГК РФ.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору праве по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков, Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, про-изведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Под не-отделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть от-делены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Пос-кольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить ко-торые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и от-дельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, следует считать, что разрешены лю-бые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества;

б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улу-чшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендован-ного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Правда, применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бу-хгалтерского учета амортизационные отчисления обычно производят-ся арендодателем (причем в ряде случаев в размерах, им же самим установленных) и арендатору не поступают. Поэтому, чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда су-ществуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача сре-дств для производства улучшений арендованного имущества может предоставлять арендодателю право на такие улучшения.

Что же касается использования средств третьих лиц, то оно мо-жет считаться законным при условии, что эти средства предостав-лены в собственность арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. От-делимые улучшения — это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, про-изведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц импера-тивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и во-змещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии в условиями заключенного договора арендатор обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло-виями договора аренды, а если такие условия в договоре не опреде-лены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст.615 ГК РФ). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назна-чение имущества должно быть определено договором, в противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назна-чению, вытекающему из его существа.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии в усло-виями договора аренды или назначением имущества, арендодатель им-еет право потребовать досрочного расторжения договора и возмеще-ния убытков /п., 3 ст. 615 ГК). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подле-жит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик аре-ндной платы в законе, а тем более в подзаконном акте ГК не пред-усматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, до-говор аренды обязательно должен содержать ссылку на него. В про-тивном случае эти характеристики арендной платы считаются не ус-тановленными договором. И тогда применяется правило, в соответст-вии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичного имущества при сравнимых обязательствах. Иными словами, речь идет о применении средних рыночных характеристик арендной платы. До тех пор пока судебная практика не выведет «обычные» порядок, условия и сроки уплаты арендной платы, можно руководствоваться теми правилами, которые установлены для сдачи в аренду государственного имущества У как наиболее распространенн-ой на практике).

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имуще-ство целиком или отдельно по каждой из его составных частей, в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы по существу оз-начает превращение договора аренды в смешанный договор (п. З ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание ука-занных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, допус-тим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачи-ваемой однократно или периодически — в зависимости от срока дого-вора аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмот-ренные договором, но не чаще одного раза в год (п. З ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки перес-мотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды может содержать правила как о том, что аренд-ная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одно-стороннем порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сто-рон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. З ст. 614 ГК РФ, не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы им-еет практическое значение только в случае, если возможность пере-смотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отка-за какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не от-вечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арен-додатель, как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случай-ным причинам состояния имущества, переданного внаем, риск соб-ственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды об-стоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о ри-ске случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого исполнения. Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности — предо-ставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользова-ние им в течение всего срока договора.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Законом может быть установлено правило, отличное от того, ко-торое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК РФ. О возможности же установления иного правила договором в ГК не сказано. Однако с учетом того, что согласно п. 1 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может устано-вить, что размер арендной платы не пересматривается и при сущест-венном ухудшении условий пользования или состояния имущества.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленн-ые договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной пла-ты, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст.614 ГК РФ). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толкова-ться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные пра-вила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.;

З) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имуще-ство в том состоянии, в котором он его получил, с учетом норма-льного износа или в состоянии, обусловленном договором (ч.1 ст. 622 ГК РФ).

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды (см. ст. 611 ГК РФ, которая в данном случае может быть применена по аналогии). Следовательно, назначе-ние возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества.

Вместе е имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее бы-ли получены арендатором. Если без таких принадлежностей и докуме-нтов использование имущества невозможно или арендодатель в зна-чительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущест-ва должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора).

Состояние возвращаемого имущества устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к та-кому возврату отдельно, например, условие о том, что помещение по-длежит возврату только после проведения в нем капитального ремон-та. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвра-тил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного иму-щества не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать ра-змер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достато-чно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного иму-щества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взы-сканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмот-рено договором;

4)поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на со-держание имущества, если иное не установлено законом или догово-ром аренды (п. 2 ст.616 ГК РФ).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имуще-ства, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт в отличие от капи-тального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного им-ущества и не устраняет его износ. В то же время не проведение те-кущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или суще-ственно затрудняет использование имущества по назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае до-лжна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами. Так, арендованный автомобиль необходимо регулярно заправлять топли-вом.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендова-нного автомобиля или страховать его и т. п.;

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать имущество в безвоз-мездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в усталый капитал хозяйствен-ных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или ин-ыми правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Все действия, которые перечислены выше, по существу, направле-ны на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли ко-торого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко не-безразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено различными спосо-бами — прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письмен-ного разрешения Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендованных прав и обяза-нностей).

В случаях, указанных в п. 2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет при перенайме. В подобней ситуации в отно-шения о арендодателем вступает новый арендатор, старый же пол-ностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендода-телем какую-либо ответственность"

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. На-именьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по су-ти приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наи-больший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества и производственные кооперативы, которым арендные права переда-ются в вида вкладов /паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками — аре-ндаторами. Субаренда же |'как и безвозмездное пользование) заним-ает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Впрочем, в перечень действий, которые арендатор не может совершать без согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи пе-редачи арендатором веши другому липу. Например, не запрещено от-давать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Заме-тим, однако, что на основании перечисленных договоров у хранителя (подрядчика), как правило не возникает права пользования вещею.

Субаренда является наиболее распространенным случаем переда-чи третьему лицу арендных прав. поэтому ее следует рассмотреть особо.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится не нужны арендатору, последний может, с согласия аре-ндодателя, передать его в субаренду Г поднаем 1. При субаренде аре-ндатор по отношению к субарендатору становится арендодателем. сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми ак-том.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на оснований ст. 168 ГК. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субаре-ндатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. На-пример, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы) то он не может предоставить такого права и субаренду. При этом вовсе не обязательно, чтобы и объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже бо-льшим. Арендатор, к примеру, может принять на свой счет большую часть арендной платы, подлежащей уплате арендодателю.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по осно-ваниям, предусмотренным ГК, ничтожен, ничтожными являются и зак-люченные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст.618 ГК]. Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение за-ключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст.618/ ГК. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии в договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного до-говора аренды.

Если арендодатель дал согласие за заключение арендатором до-говора субаренды, он тем самым связал себя. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды спосо-бно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его сторо-ны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на за-ключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на не истекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый дого-вор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем старый договор аренды" Поэтому было бы несправедливым зас-тавлять арендодателя соглашаться на те условия, которые опре-делил не он сам.

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п. 1 ст.618, регламентируется ст. 445 и446 ГК.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные прави-ла, челе указаны в п. 1 ст.618 ГК. В частности, при досрочном рас-торжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с зак-лючением такового, но на условиях прекращенного договора не арен-ды, а субаренды.

Первые три обязанности арендатора императивны, остальныедиспозитивны.

Г Д, А В, А 3, Прекращение договора аренды.

Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил от-617. 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекра-щения договора аренды, даже если е о заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.