Договор аренды

Вообще, значение договора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований. Тема моего реферата — «Аренда». Изучив некоторые литературные источники, я очень заинтересовался этим видом договора и решил подробней об этом узнать. Регулирующая роль договора сближает его с законом и нормативными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумя принципиальными особенностями. Первая связана с происхождением правил поведения: договор выражает волю сторон, а правовой акт — волю издавшего его органа. Вторая различает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно рассчитан на регулирование поведения только его сторон — для тех, кто не является сторонами он может создать права, но не обязанности, в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется правовой акт, им же определяется). Отмеченные две особенности отличают именно гражданско-правовой договор. В договоре, в котором указанные особенности отсутствуют, имеются в виду различные виды публично-правовых договоров, — грань, отграничивающая его от нормативного акта стирается. Договор служит идеальной формой активности участников гражданского оборота.

1. Понятие и элементы договора

Общие положения о договоре аренды закреплены в статье 34 Гражданского Кодекса. Согласно договору аренды (именуемого также договором имущественного обмена) одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить, другой стороне (арендатору) имущество за плату, во временное владение и пользование либо временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК).Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землёй, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а так же иным имуществом необходимым арендатору для самостоятельного осуществления коммерческой и иной предпринимательской деятельности. В результате заключения договора аренды возникает обязательство по передаче имущества в пользование. В гражданском праве на ряду с обязательствами по отчуждению имущества существуют обязательства по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счёт временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Договор аренды регулируется Гражданским кодексом РФ — глава 39, а так же подзаконными актами — указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, а так же нормативными актами иных органов исполнительной власти РФ, касающимися отдельных видов аренды. Договор аренды является консесуальным, взаимным и возмездным. Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель не преследует цель извлечение прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендодателя, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды — одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование. Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (статья 624 Гражданского Кодекса).Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (часть 1 статья 617 ГК), т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. К элементам договора относятся стороны, предмет, форма и содержание. Стороны договора — арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. А среди последних — коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально — государственные, административно — территориальные и муниципальные образования.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником, сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК). Сдача имущества в аренду — один из способов осуществления, принадлежащего арендодателю, права собственности, а именно, входящего в состав правомочия имуществом.

Арендатор — это лицо, заинтересованное в получение имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет. Арендаторами могут быть граждане и юридические лица РФ, иностранные граждане. Аренда допускается во всех отраслях хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм собственности. Предмет договора — любая телесная не потребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе пользования Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащие передаче арендатору в качестве объекта аренды (часть 3 статьи 607 Гражданского Кодекса). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально — определённая вещь. Этот вывод вытекает также из части 3 статьи 611 Гражданского Кодекса. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически не заменимой, вещь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым. Договор аренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и состава участников, подлежит государственной регистрации. Это общее положение конкретизировано в статье 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Содержание договора аренды образуют права и обязанности сторон. Существенным условием договора аренды можно считать только его предмет. В отношении его прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным, а соответствующий договор незаконным.

договор право аренда

2. Виды договоров аренды

Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (пункт 1 статья 626 ГК).В определение договора проката отражены три его специфические черты, а именно:

1. в качестве арендодателя выступает специальный субъект — предприниматель (пункт 1 статья 626 ГК).

2. предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для них предусмотрено специальное правило), используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором.

3. предмет проката передаётся во владение и пользование арендатору (пункт 1 статья 626 ГК).

Срок договора проката не может превышать одного года (пункт 1 статья 627 ГК). Истечение указанного срока влечёт за собой безусловное прекращение договора. Форма договора — только письменная, причём посредством как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон. Скорректированы и обязанности арендатора, в частности, по своевременному внесению арендной платы (статья 630 ГК). Арендная плата может устанавливаться только в форме определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Взыскание с арендатора за должности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (пункт 3 статья 630 ГК).Что касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям, предусмотренным статьёй 619 (кроме пункта 4).

Договор аренды транспортных средств. Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из её предмета, которым может стать любое транспортное средство, т. е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве. Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества. Аренда транспортных средств регламентируется толь применительно к автомобильному и морскому видам транспорта. По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его техническому эксплуатации. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (статья 642 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды зданий или сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статья 650 ГК).Предметом договора служат здания или сооружения, т. е. разновидности недвижимого имущества. Форма договора аренды зданий и сооружений — письменная, причём обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (пункт 2 статья 434 ГК).Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьёзным изменениям. В случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения.

Договор аренды предприятий. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование и владение предприятия в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (пункт 1 статья 656 ГК).Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, невключительные права, а также права требования и долги. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как минимум три — и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время, как при формулирование общего понятия предприятия этот аспект не учитывается. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включённым в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (пункт 4 статья 657 Гражданского Кодекса). К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета также и его цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило пункта 2 статьи 650 Гражданского Кодекса. Договор должен предусматривать размер арендной платы. Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора — действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

Договор финансовой аренды (лизинга). По договору финансовой аренды арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определённого им лица и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (статья 665 Гражданского Кодекса).В этом определении закреплены следующие признаки договора лизинга:

1. наличие у арендодателя цели финансирования, т. е. заключения договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в аренду, а арендная плата, по сути, превращённой формой дохода на вложенный капитал;

2. приобретение арендодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора аренды, причём по выбору арендатора и, как правило, у указанного последним продавца;

Термин «лизинг» происходит от английского глагола «to lease» (брать в аренду). Лизингополучателем может быть юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель. Предметом договора лизинга могут быть любые не потребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности кроме земельных участков и других природных объектов (статья 666 Гражданского Кодекса).Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды с точки зрения прежде всего обязанности арендодателя. Арендодатель обязан:

1. приобрести в свою собственность избранное арендатором имущества у указанного им же продавца на основании договора купли продажи. Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначенное для передачи его в аренду (лизинг) определённому лицу (статья 667 Гражданского Кодекса);

2. обеспечить передачу арендованного имущества арендатору в состоянии, соответствующем условию договора и назначению имущества.

Все обычные обязанности арендатора сохраняются и по договору лизинга. В дополнение к этим обязанностям на арендатора возлагается риск случайной гибели или порчи арендованного имущества. Этот риск переходит на арендатора в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга. Досрочное расторжение договора лизинга по инициативе арендодателя возможно по тем же причинам, которые действуют для обычных договоров аренды. Если же речь идёт о расторжение договора по инициативе арендатора, то оно возможно лишь в случаях, предусмотренных пункт 3 статьи 620 и пункт 2 статьи 668 Гражданского Кодекса, причём только по обстоятельствам, которые зависят от арендодателя, никак не от продавца. В случае, когда имущество не передано арендатору в срок, указанный в договоре, а если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе при просрочке, допущенной по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 2 статья 668 Гражданского Кодекса).

3. Содержание договора аренды

Обязанности арендодателя. Арендодатель во исполнении заключённого договора обязан:

1. Представить аренду имущества в состоянии, соответствующем условию договора аренды и назначенного имущества (пункт 1 статья 611 Гражданского Кодекса).Имущество сдаётся в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передаётся свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качества или, что одно и тоже, предоставляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды. Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды;

б) заранее известные арендатору;

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

2. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

3. Производить за свой счёт капитальный ремонт передаваемого имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 статья 616 Гражданского Кодекса).Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Ремонт должен производиться за счёт арендодателя и его силами или силами привлечённых им лиц.

4. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведённых с соглашения арендодателя и за счёт арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статья 624 Гражданского Кодекса).

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

а) согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений.

б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из пункта 4 статьи 623 Гражданского Кодекса.

Обязанности арендатора. В соответствии с условием заключённого договора арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями в договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствие с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского Кодекса).Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статья 615 Гражданского Кодекса).

2. Своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твёрдой сумме, уплачиваемой однократно или периодически, в зависимости от срока договора аренды.

3. При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (часть 1 статья 622 Гражданского Кодекса).

4. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

5. Без соглашения арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2 статья 615 ГК). Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет не действительным на основании статья 168 ГК. Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожны, ничтожными являются и заключение в соответствии с ним договоры субаренды (пункт 2 статья 618 ГК).Первые три обязанности арендатора императивны, остальные диапозитивные.

4. Прекращение договора аренды

Основание прекращения договора. Прекращения договора аренды производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 Гражданского Кодекса, с учётом правил статей 617, 619 и 620 Гражданского Кодекса. Смена собственника арендованного имущества не влечёт прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (пункт 1 статья 671 ГК). В случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 2 статья 617 ГК).Что же касается ликвидации юридического лица — будь то арендодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (статья 419 ГК).По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнуть судом в случаях, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества

2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые небыли оговорены в договоре, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличие у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

4. имущество в силу обязательств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю же такое предупреждение необязательно. Право арендатора на возобновление договора. Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 ГК).Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Заключение

Из всего много прочитанного и написанного могу сказать, вернее сделать вывод. Так договор аренды — это договор, по которому одна сторона обязуется предоставить другой стороне имущество во временное пользование и владение. Договор аренды является разновидностью договоров по передаче имущества в пользование. Предметом аренды может быть только индивидуально — определённая вещь. Вещь, передаваемая в аренду должна быть юридически не заменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Арендодатель и арендатор же должны серьёзно относиться к условиям договора и хорошо знать свои обязанности, чтобы не произошло прекращения договора из-за каких-либо непродуманных действий. В заключении хотелось бы сказать, что значение договора аренды нельзя переоценить. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились. Договор аренды — самосовершенствующийся механизм. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

1. Гражданский кодекс РФ ч. 1 и ч. 2.1 марта 2011 г. — М.: Издательство Норма — Инфра. М — М., 2011.

2. Гражданское право. Учебник ч. II. /Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К, Толстого, — М./ «Проспект» 2010.

3. Учебник гражданское право. ч. 2. «МТК Восточный экспресс» 2009.

4. Витрянский В. В. Отдельные виды аренды. Хозяйство и право 2010 г.

5. Гражданское право России. ч. 2. Издательство «БЕК», 2010.

6. Гражданское право: Методические указания / сост. Солдатова И. И. — Омск, 2011.

7. Рутгайзер В. М. Аренда: сущность и практика. М. 2012.

8. Францева Е. Ф. Лизинг., М. 2006.