Сделки с недвижимостью

Купля-продажа недвижимости — самое распространенное основание возникновения права собственности на недвижимые вещи. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора, его цена, простая письменная форма с последующей государственной регистрацией. Термин купли-продажи недвижимости обычно применяется как собирательное понятие для обозначения купли-продажи жилой и нежилой недвижимости, земельных участков (параграф 7 гл. 30 ГК РФ); предприятия (параграф 8 гл. 30 ГК РФ); аренды недвижимости с последующим правом выкупа (ст. 624 параграфа 4.5 гл. 34 ГК РФ); доверительного управления недвижимым имуществом с правом последующего отчуждения (гл. 53 ГК РФ).

Купля-продажа (гл. 30 ГК РФ) — сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

• • уплаты оговоренной в договоре цены;
• • оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
• • оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

• • передать объект недвижимости свободным от любых обременений, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
• • в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
• • вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
• • передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи и передаточным актом.

Покупатель вправе требовать:

• • передачи проданного ему объекта недвижимости;
• • уменьшения цены объекта либо расторжения договора куплипродажи, если объект имеет обременения.

При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи, покупатель вправе требовать:

• • соразмерного уменьшения цены сделки;
• • безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период;
• • возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;
• • возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;
• • предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок.

При этом покупатель обязан:

• • принять переданный ему объект недвижимости;
• • оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
• • оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

• • индивидуальные сделки (с участием посредника);
• • публичные торги.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса (ст. 18, 20 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 1 июля 2017 г.)).

Аукцион — это публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него какихлибо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

Конкурс — способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств — социальных (с реализацией социально значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Мена (гл. 31 ГК РФ) — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. К договору мены применяются правила купли-продажи, следовательно, существенные условия — аналогично. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при совершении сделки оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Обмен осуществляется:

• • между нанимателями — пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
• • между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение (гл. 32 ГК РФ) — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• • объект недвижимости в собственность;
• • имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Существенными условиями договора является его предмет — его безвозмездное, ни чем не обусловленное обещание передать что-либо, идентификация одаряемого, простая письменная форма с последующей государственной регистрацией в случае недвижимости. Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

• • если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;
• • для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование (гл. 61—65 ГК РФ) обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.

Рента (гл. 33 ГК РФ) — сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме, по сути своей является реальным, возмездным, односторонним.

Существенными при заключении договора становятся гарантии законности и обеспечение прав получателя ренты. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор совершается в письменной форме, удостоверяется нотариально и подлежит государственной регистрации. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

• • постоянная рента;
• • пожизненная рента;
• • пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты и составляет не менее величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины — не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (в случае отчуждения имущества бесплатно не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины — не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда (параграф 4.5 гл. 34 ГК РФ) — сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

В случае если объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т.е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор сохраняет свою силу с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды по этой сделке арендодатель вправе требовать:

• • своевременной уплаты арендной платы;
• • расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Арендодатель обязан:

• • предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
• • отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию.

Арендатор имеет право:

• • истребовать сданный в аренду объект недвижимости;
• • при обнаружении недостатков в арендуемом объекте требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;
• • требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
• • с согласия арендодателя сдать объект недвижимости в субаренду, передать арендные права другому лицу, отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
• • иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан:

• • своевременно вносить арендную плату;
• • пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, передается одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Возможен выкуп недвижимости по договору аренды на условиях и в соответствии с положениями ст. 624 ГК РФ.

Наем жилого помещения (гл. 35 ГК РФ) — операция, в которой одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный наем предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий наем предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до пяти лет.

Доверительное управление имуществом (гл. 53 ГК РФ) — по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ст. 1012 ГК РФ).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

В договоре доверительного управления имуществом существенными условиями являются:

• • состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
• • наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
• • размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
• • срок действия договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. В некоторых случаях законом могут быть установлены иные предельные сроки.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме, а доверительного управления недвижимым имуществом — заключен в письменной форме с последующей государственной регистрацией. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Для отечественной правовой практики отношения доверительного управления являются привнесенными и опыт правовой работы складывается с момента и на основе введения части второй ГК РФ.