Жилищные отношения. 
Управление недвижимостью

Под жилищными отношениями согласно ст. 3 ЖК РФ (в ред. от 29 декабря 2014 г.) следует понимать отношения по поводу: 1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

• 2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
• 3) пользования общим имуществом собственников помещений;
• 4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
• 5) учета жилищного фонда;
• 6) содержания и ремонта жилых помещений;
• 7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
• 8) управления многоквартирными домами;
• 9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья (ТСЖ), прав и обязанностей их членов;
• 10) предоставления коммунальных услуг;
• 11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также — взнос на капитальный ремонт);
• 11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта);
• 12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
• 13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
• 14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Субъектами жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица. Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Жилищное законодательство состоит из ЖК РФ, принятых в соответствии с ЖК РФ других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Объектами жилищных прав являются жилые помещения, к которым относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилищное законодательство разграничивает полномочия органов государственной власти в области жилищных отношений (ст. 12—14 ЖК РФ). Самыми емкими по содержанию определены полномочия федеральных органов власти. Согласно положениям ст. 12 ЖК РФ к ним относятся:

• 1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;
• 2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
• 3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
• 4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда РФ;
• 5) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
• 6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента РФ;
• 6.1) определение оснований и порядка предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
• 7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
• 8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
• 9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;
• 10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;
• 10.1) методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
• 11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;
• 12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда РФ непригодными для проживания;
• 13) установление правил пользования жилыми помещениями;
• 14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;
• 15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;
• 16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
• 16.1) установление порядка осуществления государственного жилищного надзора;
• 16.2) осуществление координации деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющих региональный государственный жилищный надзор;
• 16.3) установление порядка лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также — деятельность по управлению многоквартирными домами);
• 16.4) осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности;
• 16.5) методическое обеспечение деятельности региональных операторов (в том числе разработка методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порядка ее представления);
• 16.6) осуществление мониторинга выбора и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта;
• 16.7) установление порядка ведения сводного федерального реестра лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, включающего в себя сведения о лицензиях на осуществление данной деятельности, выданных органами исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, а также иных предусмотренных п. 1 ст. 195 ЖК РФ реестров;
• 16.8) установление порядка осуществления контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований ЖК РФ и Федерального закона от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами;
• 17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
• 17.1) установление порядка осуществления общественного жилищного контроля;
• 17.2) установление порядка согласования назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор;
• 17.3) установление порядка назначения на должность и освобождения от должности главного государственного жилищного инспектора РФ;
• 18) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти РФ в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК РФ, другими федеральными законами.

Жилищный кодекс РФ регламентирует отношения собственности на жилые помещения и в том числе порядок пользования и владения этими помещениями и совместным имуществом многоквартирного дома, а в случае, если объект комната, — и общим имуществом квартиры; отношения в порядке социального найма жилых помещений; в порядке найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Кроме того, особый вид отношений в жилищной сфере — специализированный жилищный фонд как инструмент обеспечения служебным жильем работников и регулирования отношений, возникающих в этой сфере; порядок функционирования наемных домов (разд. 2—4, главы 5—10).

Разделы 5, 6 ЖК РФ (гл. 11—14) посвящены порядку деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья. Разделы 8—9 (ст. 161—165; гл. 15—18 ЖК РФ) определяют управление многоквартирным домом и организацию капитального ремонта дома. Раздел 10 (гл. 19 ЖК РФ) регулирует порядок лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.

Необходимо отметить, что жилищное законодательство регламентирует очень обширный круг отношений и вполне может быть отдельным предметом исследования, но не следует забывать его соотносимость с общими началами гражданского законодательства. Так, отношения собственности и ограниченных вещных прав; основания возникновения права собственности; купля-продажа недвижимости; наем жилого помещения регламентируются ГК РФ. Мы уже отмечали, что соинвестирование в строительстве многоквартирного дома возможно через механизм действия специального закона, и это — долевое участие в строительстве либо членство в жилищном кооперативе, некоммерческой организации, а это — как раз особенности правового регулирования и область действия ЖК РФ. Еще одно важное обстоятельство возникает из практики применения ЖК РФ. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Возможно изменение этого положения, но только в судебном порядке и по заявлению заинтересованной стороны — суд может установить право пользования таким помещением на ограниченный срок.

Управление многоквартирным домом. Это особый вид деятельности, которая осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление лицензионного контроля. Лицензия предоставляется без ограничения срока ее действия и действует только на территории субъекта РФ, органом государственного жилищного надзора которого она выдана. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам. К отношениям, связанным с осуществлением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, применяются положения Федерального закона от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» с учетом особенностей, установленных ЖК РФ.

Лицензионными требованиями являются:

• 1) регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории РФ. Юридические лица и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные на территориях иностранных государств, к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами не допускаются;
• 2) наличие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии квалификационного аттестата;
• 3) отсутствие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;
• 4) отсутствие в реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, информации о должностном лице лицензиата, должностном лице соискателя лицензии;
• 5) отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю лицензии;
• 6) соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации.

Раскрытие информации осуществляется в следующем порядке:

управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных ЖК РФ, ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации (п. 10, 10.1 ст. 161 ЖК РФ). Приказ Минрегиона России от 9 апреля 2012 г. № 162 «Об утверждении Порядка осуществления уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ контроля за соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» и постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (в ред. от 27 февраля 2017 г.) регламентируют указанный порядок раскрытия информации управляющими организациями в порядке действия Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 263-ФЗ (ред. от 28 декабря 2016 г.) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона „О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства“» (с изм. и доп., вступ. в силу с 1 января 2017 г.).

Из отношений по управлению многоквартирным домом вытекают отношения по снабжению энергоресурсами. В общем плане такие отношения регулируются параграфом 6 гл. 30 ГК РФ со ссылкой на отнесение такого регулирования к отношениям, кроме энергоснабжения, по снабжению водой, теплом, газом. Особенностью договоров такого типа являются следующие обстоятельства.

• 1. При снабжении ресурсами в присоединенную сеть важно разграничить ответственность по сетям абонента и снабжающей организации.
• 2. Часто энергоснабжающие организации навязывают абонентам условия предоплаты или без акцептного списания денежных средств, пользуясь положениями соответствующих подзаконных актов, хотя в законе такое положение отсутствует.
• 3. Судебная практика по договорам такого типа не однозначна — имеется значительная судебная практика, когда отношения указанного типа относят по своей сути к отношениям по возмездному оказанию услуг.
• 4. Являясь по сути разновидностью договора поставки, договор энергоснабжения подпадает под действие положений п. 4 ст. 523 ГК РФ и дает возможность его расторжения в одностороннем внесудебном порядке в случае существенного нарушения его условий одной из сторон.

Направления договорной работы с недвижимостью. Заключение договоров по отчуждению или приобретению объектов недвижимости с участием юридического лица или между юридическими лицами, в связи с тем, что объекты недвижимости имеют значительную стоимость (в случае 25% и более стоимости активов), требует дополнительного согласования — согласования по порядку совершения крупных сделок, которое проводится в порядке совершения крупных сделок — ст. 78 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. от 29 июля 2017 г.); ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (с изм. и доп., вступ. в силу 1 сентября 2017 г.).

В качестве практического приложения, на наш взгляд, возможно рассмотрение типового договора, в наибольшей степени собравшего в себе нормы по регулированию отношений в области строительной деятельности, — проекта договора о долевом участии в строительстве.

Договорная работа ведется в следующем порядке:

• 1. Поиск и проверка контрагента, осмотрительность при выборе контрагента, переговоры.
• 2. Согласование условий договоров. Существенные условия договоров.
• 3. Применение типовых форм.

При условии наличия разногласий работа может быть продолжена:

• 1. Порядок согласования разногласий.
• 2. Контроль исполнения договора и разрешения трудностей.
• 3. Документирование исполнения договоров.

Анализ конкретной ситуации, задач, которые предстоит решить в процессе заключения того или иного договора, даст ответ на вопрос о сочетании и выборе подходов, видов и форм отдельных договоров с последующей формой контроля исполнения.