Управляющие организации: функции, ответственность, порядок осуществления деятельности

Функции управляющей организации, ее ответственность и порядок осуществления деятельности определяются правовыми актами, регулирующими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, а также условиями договора управления, заключаемого управляющей организацией с собственниками жилья.

К функциям управляющих организаций, согласно установленным постановлением Правительства РФ правилам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, относятся:

• • прием, хранение, передача, актуализация и восстановление технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов;
• • сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в доме;
• • подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в доме;
• • организация рассмотрения общим собранием собственников помещений в доме или общим собранием членов ТСЖ вопросов, связанных с управлением домом;
• • организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных решением общего собрания собственников или членов ТСЖ;
• • взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;
• • организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме, включая услуги и работы по управлению, и коммунальные услуги;
• • обеспечение контроля за исполнением решений собрания, выполнением работ и услуг, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом^[1].

Подготовка предложений по вопросам содержания дома включает в себя разработку годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, расчет и обоснование необходимых для его реализации затрат, подготовку предложений по капитальному ремонту дома, по повышению его энергоэффективности, по передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам на выгодных для собственников условиях. Организация рассмотрения общим собранием собственников помещений в доме или общим собранием членов ТСЖ вопросов, связанных с управлением домом, предусматривает уведомление собственников о проведении собрания, их ознакомление с информацией и документами, которые будут рассматриваться на собрании, подготовку необходимых для проведения собрания документов, оформление принятых решений и доведение их до сведения всех собственников.

Организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных решением общего собрания собственников или членов ТСЖ, включает в себя определение способа выполнения работ (услуг), подготовку заданий для исполнителей этих работ (услуг), выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей на условиях, наиболее выгодных для собственников, заключение договоров и контроль за их исполнением, ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений условий договоров. Организация и осуществление расчетов предусматривают начисление платежей за содержание и ремонт общего имущества, за коммунальные услуги, оформление платежных документов и направление их проживающим, ведение претензионной и исковой работы в отношении должников.

Контроль предполагает предоставление собственникам отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом; раскрытие информации о деятельности управляющей организации, прием и рассмотрение заявок, жалоб, привлечение собственников к участию в контроле за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке.

Что касается ответственности управляющей организации перед собственниками помещений в многоквартирном доме, то следует отметить прежде всего ее ответственность за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в доме. Качество этих услуг и работ должно соответствовать установленным требованиям, представленным в законах и постановлениях Правительства РФ¹. Ответственность управляющей организации перед жильцами распространяется и на коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, отопление, электро-, газоснабжение), качество которых должно соответствовать установленным Правительством РФ правилам их предоставления^[2][3].

Функции управляющей организации, условия их реализации и другие важные вопросы отражаются в договоре управления многоквартирным домом. Примерные условия такого договора утверждены приказом Минстроя России^[4]. В этом документе указано на необходимость отражения в договоре управления следующих условий его осуществления: о сторонах договора управления, месте его исполнения, о предмете договора, о дате начала оказания работ (услуг), периодичности, сроках, порядке их выполнения и изменения состава работ, сроках сдачиприемки работ (услуг), о цене договора, о сроках и порядке внесения платы по договору, а также условий, определяющих порядок:

• • взаимодействия с ТСЖ или застройщиком;
• • предоставления коммунальных услуг;
• • организации выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества, о порядке доступа в жилые помещения;
• • информационного взаимодействия между управляющей организацией и собственниками или пользователями помещений;
• • рассмотрения управляющей организацией жалоб и претензий;
• • предоставления управляющей организацией отчета о выполнении договора управления;
• • использования общего имущества;
• • контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору;
• • регистрации факта нарушения условий договора.

В договоре управления указываются также права и обязанности сторон, включая обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по предоставлению информации, необходимой для выполнения управляющей организацией своих обязанностей по договору, ответственность сторон в соответствии с действующим законодательством, порядок разрешения споров, срок действия договора, последствия досрочного расторжения договора.

По решению собственников в договор могут быть включены и иные условия, например, по обеспечению управляющей организацией круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания дома; хранению и актуализации технической документации на дом; выдачи справок собственникам и пользователям помещений в доме и т. п.

Для упорядочения взаимоотношений собственников и управляющей организации, обеспечения эффективного управления домом необходимо приложить к договору, хранить и актуализировать при необходимости следующие документы:

• 1) реестр всех собственников помещений в многоквартирном доме с указанием типа помещения (жилое/нежилое), площади помещений, количества проживающих граждан и количества комнат в жилых помещениях;
• 2) состав общего имущества многоквартирного дома и его техническое состояние;
• 3) перечень технической документации на многоквартирный дом и иных документов;
• 4) характеристику многоквартирного дома и границы эксплуатационной ответственности;
• 5) информацию о представителях управляющей организации, уполномоченных на взаимодействие с собственниками помещений в многоквартирном доме;
• 6) информацию о лицах, уполномоченных собственниками для взаимодействия с управляющей организацией;
• 7) порядок выдачи копий договора управления;
• 8) порядок обработки персональных данных собственников и пользователей помещений в доме для целей исполнения договора управления;
• 9) перечень работ, услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определение их стоимости и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;
• 10) порядок изменения перечня работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• 11) требования к пользователям помещений в многоквартирном доме, наймодателям и арендодателям, обеспечивающие исполнение условий договора управления;
• 12) перечень коммунальных услуг и условия их предоставления управляющей организацией, требования к обеспечению учета объемов коммунальных услуг, информацию о тарифах на коммунальные услуги (ресурсы) и порядке определения размера платы за коммунальные услуги;
• 13) порядок определения размера формирования и использования резервов на текущий ремонт, на выполнение непредвиденных работ;
• 14) форму платежного документа и порядок его предъявления для внесения платы по договору управления;
• 15) порядок контроля за исполнением договора управления управляющей организацией;
• 16) порядок представления собственникам и пользователям помещений информации об исполнении договора управления;
• 17) форму отчета управляющей организации;
• 18) порядок приемки работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
• 19) форму акта установления факта непредоставления коммунальной услуги или предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества;
• 20) форму акта выполненных работ и (или) оказанных услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Управляющая организация обязана предоставлять собственникам ежегодно отчет о своей деятельности по договору управления.

Вопросы практики В отчете управляющей организации должны быть указаны следующие сведения:

• 1) соответствие перечня, объемов и качества работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества требованиям жилищного законодательства и техническим регламентам;
• 2) виды и характеристики фактически выполненных работ (услуг) с указанием даты их выполнения;
• 3) случаи нарушения условий договора управления в течение отчетного периода (число и даты нарушений, количество связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);
• 4) виды коммунальных услуг, предоставленных в отчетном периоде;
• 5) произведенные расчеты с ресурсоснабжающими организациями;
• 6) случаи нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, в том числе по вине управляющей организации;
• 7) количество поступивших от собственников обращений (предложений, заявлений и жалоб), сведения о принятых по ним мерах, о возмещении ущерба или об устранении порчи общего имущества;
• 8) использование средств из резервов, предназначенных на проведение ремонтных (в том числе непредвиденных) работ;
• 9) изменение перечня работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества, по управлению многоквартирным домом в соответствии с порядком, установленным условиями договора управления;
• 10) суммы, полученные управляющей организацией по заключенным от имени собственников договорам об использовании общего имущества (договоров аренды, договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), направления расходования таких сумм;
• 11) результаты сверки расчетов за оказанные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• 12) суммы взносов на капитальный ремонт, размер фонда капитального ремонта на дату составления отчета;
• 13) взыскания, штрафы и иные санкции к управляющей организации со стороны органов государственного жилищного надзора, а также судебные иски, в которых истцом или ответчиком выступает управляющая организация.

Изложенное выше показывает, насколько многогранна деятельность по управлению объектами жилой недвижимости и насколько широка ответственность управляющих организаций. Их деятельность должна обеспечивать безопасные и благоприятные условия проживания. Требования в отношении безопасности, которые должна соблюдать управляющая организация, изложены в Техническом регламенте «О безопасности зданий и сооружений»^[5]. Регламент устанавливает минимально необходимые, т. е. обязательные, требования в отношении механической, пожарной безопасности жилых зданий; безопасности при опасных природных процессах и техногенных воздействиях; безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в жилых зданиях; доступности жилых зданий для лиц с ограниченными возможностями передвижения; энергетической эффективности жилых зданий; безопасного уровня воздействия жилых зданий на окружающую среду.

Безопасность должна обеспечиваться путем технического обслуживания и ремонта здания, периодических осмотров и контрольных проверок и мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения жилого здания. Формами оценки соответствия жилых зданий требованиям безопасности являются эксплуатационный контроль и государственный надзор. Эксплуатационный контроль выполняется управляющей организацией в форме осмотров и обследований с периодичностью, предусмотренной в проектной документации на здание, а также в случаях проявления неисправностей конструкций и систем инженерного обеспечения здания. Государственный надзор осуществляется государственными жилищными инспекциями. В случае выявления несоответствия требованиям Регламента собственнику здания может быть выдано предписание о выводе объекта из эксплуатации. Таким образом, ответственность управляющих организаций в части обеспечения безопасности жилого здания достаточно высока.

Для усиления ответственности управляющих организаций введено лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Лицензия выдается органом государственного жилищного надзора субъекта РФ на неограниченный срок и действует в субъекте РФ, выдавшем лицензию. Для получения лицензии юридические лица и индивидуальные предприниматели должны быть зарегистрированы на территории РФ, в противном случае лицензия не выдается.

Обязательными условиями для должностного лица организации, которая собирается получить лицензию, являются наличие квалификационного аттестата, отсутствие неснятой или непогашенной судимости за экономические преступления, преступления средней тяжести или особо тяжкие преступления, а также его отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц. Для получения квалификационного аттестата, необходимо сдать квалификационный экзамен.

Вопросы практики

Приведем примеры вопросов квалификационного экзамена.

• 1. В каких многоквартирных домах собственники помещений на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома:
  • а) в многоквартирном доме, в котором не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, и при этом в данном доме более чем четыре квартиры;
  • б) в многоквартирном доме, в котором не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, и при этом в данном доме более чем 16 квартир;
  • в) во всех многоквартирных домах, вне зависимости от способа управления?
• 2. Каким документом утверждаются основания изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальных услуг для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов:
  • а) договором управления многоквартирным домом по согласованию между потребителем и управляющей организацией;
  • б) правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
  • в) договором поставки коммунального ресурса в целях предоставления коммунальных услуг, заключенного исполнителем коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией?
• 3. Какая ответственность предусмотрена за нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов:
  • а) в виде административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 5000 руб.; на должностных лиц — от 30 000 до 40 000 руб.; на юридических лиц — от 150 000 до 200 000 руб.;
  • б) в виде административного штрафа на должностных лиц в размере от 30 000 до 50 000 руб.; на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — от 250 000 до 300 000 руб.;
  • в) гражданско-правовая, в соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом?

В предоставлении лицензии может быть отказано, если организацией предоставлена недостоверная или искаженная информация, а также при несоответствии организации лицензионным требованиям. Заявление на получение лицензии рассматривается лицензионной комиссией в течение 30 дней, затем дается мотивированное заключение о предоставлении лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами либо об отказе в ее предоставлении.

Сведения о выданных лицензиях, о многоквартирных домах в управлении имеющих лицензию управляющих организаций, а также сведения об аннулировании лицензий содержатся в реестрах лицензий субъектов РФ, а также в федеральном реестре. Эта информация должна быть открыта для всеобщего ознакомления и размещена на официальных сайтах органов государственного жилищного надзора и Минстроя России.

Для управляющих организаций важно не только получить лицензию, но и не лишиться ее. Лицензия может быть аннулирована (по решению суда и на основании заявления органа государственного жилищного надзора), если из числа домов в управлении лицензиата дома, занимающие 15% и более от общей площади домов в управлении, в течение одного года будут исключены из реестра лицензий субъекта РФ. Дома исключаются из реестра, если у управляющей организации в отношении этих домов имеются два и более административных наказания за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органами государственного жилищного надзора. Несмотря на это управление исключенным из реестра домом управляющая организация может продолжить, если этого захотят собственники помещений в данном доме. Это решение они должны принять в течение двух месяцев со дня информирования об основаниях исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ. Копия протокола, которым это решение фиксируется, должна быть направлена в органы государственного жилищного надзора.

Несмотря на аннулирование лицензии, управляющая организация обязана продолжать управление домом до тех пор, пока для этого дома не будет выбрана другая управляющая организация (самими собственниками либо органами власти по конкурсу) либо собственники не определят иной способ управления и не реализуют его.

Управляющие организации несут административную ответственность за свои действия согласно Кодексу РФ об административных правонарушениях (табл. 7.1).

Административная ответственность управляющих организаций.

Таблица 7.7.

Повышению ответственности управляющих организаций и качества предоставляемых ими услуг способствует принцип информационной открытости и доступности их деятельности для контроля со стороны общественности, который отражен в постановлении Правительства РФ о стандарте раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

Стандарт обязывает управляющие организации раскрывать несколько видов информации, которые полностью характеризуют ее деятельность в области управления многоквартирными домами:

• • общую информацию об управляющей организации, в том числе об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности;
• • перечень и характеристики многоквартирных домов в управлении;
• • информацию о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также о коммунальных услугах;
• • информацию об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
• • информацию о капитальном ремонте общего имущества;
• • информацию о проведенных общих собраниях собственников помещений в доме и их результатах;
• • отчет об исполнении управляющей организацией договора управления;
• • информацию о случаях привлечения управляющей организации или ее должностного лица к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом и принятых по ним мерах.

Такая информация раскрывается по каждому дому в управлении. Общая информация, помимо обычных сведений (адрес, телефон, руководитель и т. п.), должна включать в себя перечень домов, находящихся в управлении, а также тех, по которым договоры управления были расторгнуты (суказанием причин расторжения), сведения о членстве в СРО.

Информация об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей компании в части исполнения ею договоров управления включает в себя сведения, представленные в годовой бухгалтерской отчетности, сведения о доходах и расходах, связанных с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами.

В рамках информации о работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых самой управляющей организацией, раскрытию подлежат следующие сведения:

• а) услуги, оказываемые из числа указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме^[6];
• б) услуги, связанные с достижением целей управления домом, в том числе услуги по обеспечению поставки в дом коммунальных ресурсов, заключение от имени собственников и на утвержденных ими условиях договоров об использовании общего имущества в доме, охрана подъезда, охрана коллективных автостоянок и иные услуги по управлению многоквартирным домом.

Раскрытию подлежит информация о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая включает в себя, во-первых, проект договора управления, во-вторых, сведения о выполнении обязательств по договорам управления:

• • план работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с указанием периодичности и сроков их выполнения, мер по снижению расходов на эти работы;
• • сведения о количестве случаев нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, качества коммунальных услуг за последний календарный год;
• • сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам.

Очень важна для потребителей информация о стоимости работ и услуг управляющей компании. Она должна содержать описание каждой работы и услуги, их стоимость, периодичность выполнения, результат, гарантийный срок. То же касается и коммунальных услуг, поставку которых обеспечивает управляющая организация.

Указанная выше информация должна размещаться на официальных сайтах в Интернете, на информационных стендах, публиковаться в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления, предоставляться по запросам, поданным в письменном или электронном виде.

В письменном запросе, подписанном потребителем, указываются:

• 1) управляющая организация, товарищество или кооператив, в адрес которых направляется запрос;
• 2) фамилия, имя и отчество (наименование юридического лица) потребителя;
• 3) суть заявления (необходимые потребителю сведения);
• 4) способ получения информации (посредством почтового отправления или выдачи лично потребителю).

Введение

стандарта способствует формированию цивилизованного рынка услуг по управлению многоквартирными домами. В данном случае государство защищает интересы граждан, «очищая» эту сферу от недобросовестных компаний. Кроме того, хорошо информированный потребитель сможет более эффективно контролировать работу исполнителя и отстаивать свои права.

Таким образом, в последние годы требования к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами и порядок ее регулирования постоянно совершенствуются, расширяются функции и ответственность управляющих организаций перед собственниками жилья.

• [1] Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
• [2] Федеральный закон от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности». Федеральный закон от 30 декабря 2009 г.№ 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платыза содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполненияработ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирномдоме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленнуюпродолжительность». Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731"Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющимидеятельность в сфере управления многоквартирными домами".
• [3] Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлениикоммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирныхдомах и жилых домов».
• [4] Приказ Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещенийв многоквартирных домах».
• [5] Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламенто безопасности зданий и сооружений».
• [6] Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утвержденииПравил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил измененияразмера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуги выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающимиустановленную продолжительность».