Мастер-план как основа проекта обустройства города

Магистральным направлением участия общественности в принятии градостроительных решений может стать формирование мастер-планов освоения общественного пространства города. Технология мастер-планов получила применение в ряде ведущих стран мира. В России популярность мастер-планов обязана голландскому урбанисту Кейсу Кристиансе, руководителю компании КСАР Architects & Planners, подготовившей в 2010 г. мастер-план г. Перми. В отличие от генерального плана мастер-план ориентирован не на специалистов, а на общественность, определяя концептуальные цели развития территории. Мастер-план отображает видение перспектив развития территории глазами его жителей и является одним из этапов предпроектной работы над документами территориального планирования. Не являясь сам по себе юридическим документом, мастер-план может стать элементом договора жителей города и органов власти по соблюдению принципов, которые должны быть положены в основу градостроительной политики муниципалитета. К примеру, в Сингапуре строительство аэропорта Чанги (возведенного в 1981 г.) и метрополитена (открытого в 1987 г.) было заложено в уже не имеющем юридической силы Концептуальном плане 1971 г. И если бы территории, на которых они находятся, не были изначально отмечены на всех планах как подлежащие застройке в будущем, было бы весьма трудно впоследствии создать на них нужную инфраструктуру (Стратегический мастер-план, 2014).

Мастер-планы являются рабочим инструментом, они не утверждаются в качестве проектов и предусматривают возможность дополнений и изменений. Свободный и неформальный характер мастер-плана делает возможным внесение в него изменений, связанных с появлением дополнительных обстоятельств, возникающих в процессе реализации долгосрочных градостроительных планов. Главное назначение такого документа состоит в том, чтобы общество своими силами было готово предложить власти вариант обустройства города, который необходимо в обязательном порядке принимать во внимание при разработке территориальных планов. Следует придать социальный статус этому документу, который должен стать промежуточным звеном на пути перехода от стратегических планов муниципальных образований к документам территориального планирования. Мастер-план может быть положен в основу проекта планировки территории и служить отправной точкой социального обоснования плана застройки или реконструкции территории.

Кроме того, мастер-план способен выступать своеобразным методическим документом для потенциального инвестора, который будет видеть перспективные направления вложения средств и социальные условия поддержки тех или иных проектов. В настоящее время в России получила распространение практика привлечения зарубежных компаний к разработке проекта обустройства отдельных площадок — конечным результатом такой работы и становятся мастер-планы. Многие документы разрабатываются с целью реконструкции промышленных зон, возведения крупных общественно-деловых комплексов, жилищных микрорайонов и кварталов, строительства спортивных объектов и пр.

Разработка мастер-планов ничем не регламентирована, а его структура определяется в первую очередь морфологическими особенностями проектируемых населенных мест, сложившейся на данной территории структурой расселения и, самое главное, общественными ожиданиями. Целью работы над этим документом должно стать достижение общественного согласия по формированию базовых принципов возведения на территории поселения объектов застройки и правил, обеспечивающих нейтрализацию противоречий между участниками градостроительного процесса.

Основными разделами мастер-плана могут быть:

• 1) анализ внутренней и внешней среды поселения;
• 2) построение ментальной карты города;
• 3) проектирование функциональных зон, корректировка действующих схем на основе социальной экспертизы;
• 4) предложения технологий трансформации существующей системы застройки;
• 5) экономическое обоснование проектируемой трансформации;
• 6) продвижение проекта.

Анализ внутренней и внешней среды рассматриваемой территории проводится на основе соотнесения друг с другом территориальных образований разных уровней, выступающих точками в иерархии населенных мест. На уровне города такими точками служат: дома — дворы — кварталы — микрорайоны — жилые районы — административные районы и округа — город в целом. Выделяя объект анализа, необходимо встроить его в соответствующую иерархию населенных мест, определив характер его взаимосвязей с элементами высшего и низшего иерархических уровней.

Характер этих взаимосвязей целесообразно осуществлять в соответствии с моделью В. Кристаллера в части определения каналов влияния соответствующей точки на ее непосредственное окружение.

Анализ внутренней и внешней среды позволяет выделить основные вызовы городу с точки зрения способности городской власти реагировать на них. Ведь если на вызовы внутренней среды необходимо как-то реагировать, то к вызовам среды внешней можно только приспосабливаться. Такой анализ целесообразно проводить с помощью получивших широкое применение технологий SWOT, ЛТЕР-анализа и др. Результатом анализа внутренней и внешней среды исследуемой территории может стать карта вызовов, позволяющая ответить на следующие вопросы: по каким принципам и в каком направлении будет развиваться город; как будут использоваться промышленные территории в новых экономических условиях; что ограничивает эти перспективы; каким образом транспортная система будет приспосабливаться к изменяющимся условиям социальных коммуникаций; как город будет решать экологические проблемы (рис. 8.1).

Рис. 8.1. Карта вызовов г. Омска.

Построение ментальной карты может осуществляться на основе использования пяти элементов К. Линча и исследования социального восприятия гражданами городского пространства. На этой стадии вслед за представителями Чикагской школы важно понять, насколько административные границы города соответствуют реальному восприятию их людьми. В рамках разработанного Институтом территориального планирования «Град» (г. Омск) мастер-плана областной столицы были зафиксированы интересные эффекты, связанные с выделением неформальных районов города (рис. 8.2). Выделение неформальных районов должно помочь проектировщику в корректировке планов застройки в соответствии с психологическими установками людей (Страница разработки концептуального мастер-плана города Омска, 2016).

Рис. 8.2. Ментальная карта Омска

Разработка ментальной карты позволит рационализировать систему функционального зонирования, согласовать ее с установками общественного восприятия. Проектирование и корректировка функциональных зон могут производиться по причине несоответствия сложившейся структуры общественным ожиданиям и служит основой пересмотра этой структуры и уточнения границ. Цель этого раздела, который можно квалифицировать как основной, заключается в распределении между основными частями города четырех условных сфер: жилье, работа, быт, досуг. Распределение может быть осуществлено по результатам комплексного исследования. На основе данного распределения можно осуществить первичную территориальную сегментацию и на ее основе сформировать перечень микрозон, выполняющих ряд определенных функций на отдельном участке городской территории. Данная сегментация может быть осуществлена при помощи двух критериев:

• 1) место в пространственной структуре города (центр, специализированный район, периферия) — определяет границы распределения экономической активности в зависимости от расстояния от центра;
• 2) характер институциональной организации (жилище, работа, быт, досуг) — определяет границы в способах удовлетворения горожанами своих потребностей. Институциональная организация городского пространства подразумевает выделение на территории города условных функционально специализированных зон, сочетание которых обеспечивает целостность и комплексность объектов застройки, опирающуюся на многообразие форм внутреннего регулирования этих зон в рамках единого воспроизводственного механизма.

Таким образом, можно выделить участки городской территории, дифференцированные по характеру распределения населения и по типовым характеристикам потребительского поведения (табл. 8.1).

Таблица 8.1

Сегментация городской территории по характеру потребительского поведения (видам активности).

Заполнение квадрантов данной матрицы может производиться путем внесения показателей, полученных на основе статистических материалов и маркетинговых опросов. В квадранты следует вносить показатели статистического распределения различных групп населения относительно их регулярных пространственных перемещений и концентрации в пространстве города, полученные по результатам специального наблюдения. К примеру, по степени концентрации населения в квадранте «Центральный район — производство» определяется, какое количество горожан работает в непосредственной близости к городскому центру, а степень концентрации населения в квадранте «Специализированный район — жилище» позволяет определить, какая доля городского населения проживает в этом районе.

Сформированные в ходе наблюдения результаты позволят:

• • определить ценовые пропорции на рынке недвижимости и оптимальные размеры арендной платы;
• • выявить вектор перемещений городского населения между районами города;
• • ироранжировать участки городской территории, но степени частоты посещения торговых точек;
• • оценить торговые предложения с точки зрения полноты и разнообразия товарных наборов;
• • измерить степень концентрации объектов социального обслуживания на территории города;
• • провести анализ транспортной доступности объектов социальной инфраструктуры и торгового обслуживания (по качеству дорожного покрытия, пропускной способности дорог, качеству работы общественного транспорта или временных затрат);
• • произвести оценку населением ценовой политики торговых организаций в пространстве города;
• • выявить сегрегационный эффект сложившейся системы расселения в городе (по этнонациональным и экономическим критериям).

Следует обратить внимание, что наименования зафиксированных в вертикальной части таблицы районов можно менять в зависимости от характера дифференциации территории. На основе обработанных данных можно создать специальную карту городской территории, позволяющую наглядно представить полученные в ходе исследования результаты.

И в заключение — о технологиях разработки и презентации градостроительных проектов.

Предложение трансформации участка городской территории, подлежащего реконструкции, может быть осуществлено на основе совокупности проектов обустройства локальных общественных территорий, призванных обозначить функциональное назначение такой микрозоны. В архитектурных вузах для формирования навыков в воплощении композиционного замысла при проектировании объекта в конкретной среде используется метод клаузур (от ит. klouso — замок). Для отработки творческих способностей в составлении графических композиций каждого студента запирали в отдельной аудитории и предоставляли возможность в одиночку предложить оптимальное решение проектировочной задачи. В дальнейшем было осознана польза коллективной работы над градостроительными проектами, в рамках которых оттачивались навыки обучаемых по взаимодействию друг с другом и заинтересованными сторонами, а также выработке согласованных решений. Клаузуры стали общепризнанной формой проверки творческих способностей учащихся в академических школах Франции, Германии, Англии, Швеции. Широко применялись «клаузурные» упражнения и в Петербургской академии трех знатнейших художеств (Моменов, 2016).

На экономическом факультете ОмГУ им. Ф. М. Достоевского в течение нескольких лет проводилась работа по привлечению студентов, обучающихся по направлению «Государственное и муниципальное управление», к составлению клаузур. Особенностью их работы является взгляд на процессы проектирования изнутри, стремление подчинить логику своих проектов интересам местных сообществ. Алгоритм выполнения такого проекта, апробированный на семинарских занятиях, представлен в приложении 2. Механизм трансформации, предлагаемый в клаузурах, предполагает улучшение потребительских качеств проектируемого объекта в его прежних границах посредством ввода дополнительных элементов с учетом действующих норм и регламентов. Качество такой трансформации можно рассчитывать по количеству посещений и повышению рыночной стоимости прилегающих к данному участку объектов недвижимости.

Каждый проект должен быть экономически обоснован с точки зрения необходимых на его реализацию затрат и исполнения действующих градостроительных нормативов. Обязательным условием экономического обоснования проекта является возможность его долевого финансирования, предполагающего использование средств частных инвесторов. Кроме того, необходимо предусмотреть, через какие институты может быть реализован тот или иной проект и какую роль в комплексном развитии города он будет выполнять.

Заключительный раздел мастер-плана предусматривает разработку мероприятий, связанных с продвижением документа, доведением его содержания до лиц, ответственных за принятие градостроительных решений, демонстрацией полученных результатов. В число этих мероприятий входят конференции, мастер-классы и выставочные семинары. Критерием результативности работы над мастер-планом является способность разработчиков консолидировать интересы власти, населения и бизнеса в реализации внесенных в мастер-план проектов и повысить потребительскую стоимость реконструируемых земельных участков.