Комплексное освоение территории

Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, формирование земельных участков, строительство объектов инфраструктуры и других объектов (ст. 46.4 ГрК РФ). На комплексное освоение территории проводится аукцион, в котором участвуют юридические лица. С победителем аукциона (застройщиком) уполномоченный орган (государственной власти или местного самоуправления) заключает договор, по которому он обязуется создать необходимые условия для освоения территории.

Застройщик является арендатором соответствующей территории, принимает обязательство подготовить ППТ и ПМТ, выделить участки в соответствии с ПМТ, осуществить строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, ввести в эксплуатацию объекты капитального строительства, выполнить мероприятия по благоустройству и озеленению.

Договором может быть предусмотрена передача объектов инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность. Стороны должны также заключить дополнительное соглашение о сроках строительства и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Освоение территории в целях строительства жилья экономического класса, как и предыдущий вид организации городского строительства, законодательно установлено к ГрК РФ с 2014 г. Многоквартирные и сблокированные жилые дома относятся к экономическому классу^[1][2], если все или определенная часть жилых помещений соответствуют условиям отнесения к жилью такого класса, а дома построены, но договорам долевого участия или договорам купли-продажи жилья экономического класса. На застройку такими домами заключается договор с победителем аукциона (застройщиком).

Застройщик должен обеспечить строительство многоквартирного или сблокированного дома в определенный срок, а также заключить договоры с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, по цене, не превышающей максимальной цены квадратного метра жилья. Максимальная цена устанавливается в договоре застройщика с уполномоченным органом.

Такой договор дополнительно может содержать обязательства продажи жилья государству или муниципалитету по цене, не превышающей максимальную. Безвозмездная передача жилья в государственную или муниципальную собственность не допускается. Застройщику может быть также оказана государственная или муниципальная поддержка.

Разновидностью такого договора является договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (ст. 46.6 ГрК РФ), который сочетает в себе черты двух названных выше типов договоров. Договор предполагает подготовку и строительство объектов инфраструктуры и жилья экономического класса, иных объектов. Земельные участки предоставляются уполномоченным органом без проведения торгов. Однако на право заключения такого договора, как и в предыдущем случае, проводится аукцион.

Организатором аукциона является уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора. Ценой предмета аукциона является цена одного квадратного метра общей площади жилых помещений. Начальная цена предмета аукциона устанавливается уполномоченным органом в размере максимальной цены жилья экономического класса, устанавливаемой Правительством РФ на дату принятия решения о проведении аукциона. Если такая цена не установлена, начальная цена принимается на основе оценки в размере не выше 80% рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади таких жилых помещений. В настоящее время нормативы (на полугодие) и показатели средней рыночной стоимости жилья (на квартал) устанавливаются Минстроем РФ¹ (табл. 14.2).

Таблица 14.2

Нормативная и средняя рыночная стоимость общей площади жилых помещений на III квартал 2015 г., руб. на кв. м

¹ Приказ Минстроя РФ от 23 июня 2015 г. № 446/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей стоимости жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2015 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2015 года».

Продолжение табл. 14.2

Поскольку устанавливаемые нормативы по стоимости жилья, очевидно, невысоки, занижение стоимости жилья может привести, с одной стороны, к отказу ряда подрядчиков от участия в конкурсах на строительство жилья экономического класса, а с другой — к снижению качества жилья.

• [1] Махагонов Г1. П. Управление развитием городских территорий. М.: ИПКгосслужбы, 2001.
• [2] См. Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса. Утв. приказом Минстроя РФ от 5 мая 2014 г. № 223/пр. Например, площадь квартиры составляетне более 100 м², а жилого дома — 150 м².