Рынок недвижимости в системе рынков и его взаимосвязь с системой экономического кругооборота

Некоторые исследователи стараются представить рынок недвижимости как часть какого-либо рынка, например рынка товаров, рынка услуг или рынка инвестиций. Действительно, рынок недвижимости обладает рядом признаков, которые позволяют его отнести к тому или иному виду рынка, но в тоже время он имеет и ряд особенностей, которые характерны только для этой сферы экономической деятельности (рис. 1.3).

Рис. 1.3. Рынок недвижимости и его связь с другими рынками.

Наиболее распространенная точка зрения заключается в том, что рынок недвижимости — одна из разновидностей инвестиционного рынка. Можно выделить несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

• • совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-нродавцов, взаимодействие которых приводит к возможности обмена между ними;
• • возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;
• • наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;
• • проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;
• • наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения;
• • получение дохода от объекта инвестирования;
• • необходимость в управлении для получения дохода.

Однако рынку недвижимости свойственны и свои инвестиционные особенности. Первая особенность — высокий (пороговый) уровень иивестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может не оказаться достаточных денежных средств.

Вторая особенность рынка недвижимости как части инвестиционного рынка заключается в особенностях управления недвижимостью. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют два вывода:

• 1) для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;
• 2) для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Следующая особенность — неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности, что обусловлено такими фундаментальными свойствами недвижимости, как редкость и ограниченность.

При инвестировании средств в недвижимость доходы от такого вложения, как правило, надежно защищены от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции, так как через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, поэтому доход растет вместе с инфляцией. Кроме того, недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например страхования).

В отличие от обычных инвестиций сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

Особенности ценообразования на рынке недвижимости также накладывают свой отпечаток. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться: как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск; как самостоятельный актив. Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношении, возникающих при операциях с недвижимостью.

Такая позиция заслуживает внимания, однако она не учитывает того факта, что объект недвижимости — не ценная бумага, и помимо инвестиционной полезности (способности приносить доход) он функционально предназначен для удовлетворения определенных потребностей людей. Недвижимость может приобретаться как товар, необходимый для производства или для личного потребления (большинство сделок в сфере жилой недвижимости производится именно для этих целей). Таким образом, сами объекты недвижимости могут рассматриваться как товар особого рода. С этой точки зрения можно считать, что рынок недвижимости — часть рынка товаров.

Товар на рынке недвижимости — это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями.

Сущность недвижимости как товара состоит из трех аспектов:

• 1) физическое содержание объекта недвижимости выражается в физических характеристиках, описывающих: площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т. д.;
• 2) юридические характеристики объекта недвижимости, которые выражаются в том, что в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект;
• 3) экономические характеристики объекта недвижимости, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и др).

Кроме вышеперечисленных аспектов отдельно можно выделить дополнительные:

• • затраты на содержание объекта недвижимости (текущий и капитальный ремонт, водо-, газоснабжение, электроэнерия и т. д.);
• • доходность объекта недвижимости (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т. п.).

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится в первую очередь его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу отличительных признаков недвижимости. Объекты могут различаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т. д.), конструктивным элементам и отделке.

Еще одна характерная черта недвижимости — это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа. Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3—3,5 года.

Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) — объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя.

Недвижимость — дорогой товар, и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи нрав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т. е. ее невозможно быстро реализовать.

Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке.

Наличие характерных черт, присущих товарному рынку, не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого рынка страны.

Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости, который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:

• • рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;
• • рынок коммерческой недвижимости — для обеспечения торгово-технологических и управленческих процессов;
• • рынок промышленных объектов — для реализации производственнотехнологических процессов;
• • рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг. Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости — это составной элемент единого рынка услуг.

Услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всей совокупностью черт, присущих приведенному выше способу идентификации. Они могут осуществляться при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют возможность сохраняться и имеют осязаемый характер.

С точки зрения рынка услуг, объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.

С экономической точки зрения сам по себе рынок недвижимости представляет собой инфраструктурную категорию, связанную с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности. Он является частью механизма экономического кругооборота (как и другие рынки), обеспечивает взаимодействие государства, населения и коммерческих организаций, выполняя специфические функции в области фондового и финансового рынков, рынка товаров и услуг.

Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующий вывод: социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и неоднозначна. Ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками инвестиций, товаров и услуг.