Рынок недвижимости и его участники

В результате изучения данной главы студент должен: знать

• • понятие и основные признаки недвижимого имущества;
• • классификацию объектов недвижимости;
• • определение, экономическое содержание, особенности и структуру рынка недвижимости;
• • механизм функционирования рынка недвижимости; уметь
• • отличать движимое имущество от недвижимого;
• • дать характеристику основным сегментам рынка недвижимости;
• • охарактеризовать инфраструктуру рынка недвижимости;
• • определять задачи и функции всех участников рынка; владеть
• • специальной терминологией и лексикой данной темы;
• • навыками анализа основных процессов функционирования рынка недвижимости;
• • методиками расчета показателей и индексов рынка недвижимости.

Сущность, функции и особенности российского рынка недвижимости

Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» прочно вошли в нашу повседневную жизнь, однако еще 15 лет назад в Советском Союзе таких понятий практически не использовали. Годы реформ внесли существенные изменения в окружающее нас общество и его устройство. Становление и развитие рыночных отношений внесло в наш обиход такие понятия, как «недвижимость», «недвижимое имущество» и «рынок недвижимости». Однако для мирового сообщества эти понятия имеют богатые исторические традиции.

Согласно историческим сведениям понятие «недвижимое имущество» или «недвижимость» впервые было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов.

В дореволюционной России это понятие было впервые применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования.

Лингвисты считают, что слово недвижимость образовалось в русском языке в XVII в. из трех слов: неподвижный — гшущество (гшение) — собственность. Видно, что в русском слове «недвижимость» закреплены следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. Отсюда становится ясно, почему с 1917 г., после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 г., вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

В советский период после отмены частной собственности на недвижимость и на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990¹ в связи с установлением статуса частной собственности на землю, а также Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991^[1][1]. Затем этот термин был подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»^[1] и окончательно закреплен Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ).

Согласно ст. 130 ГК РФ недвижимость — это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В ст. 131 ГК РФ сказано, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих нрав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Следует отметить, что помимо регистрации прав на недвижимое имущество с развитием рыночных отношений продолжала развиваться и система регистрации и учета самих объектов недвижимости. Поэтому недвижимость можно определить как «недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы».

В настоящее время понятие «недвижимость» стало общепринятым во всех странах мира, в том числе и в России.

В связи с развитием рыночных отношений в нашей стране все большее значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке недвижимости. Термин «рынок недвижимости» не является юридически закрепленным, однако это не снижает его важности для экономики страны.

Недвижимость создается трудом человека и вложением капитала, поэтому в рыночной экономике она является активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости. В настоящее время благодаря развитию законодательной базы РФ созданы объекты и субъекты рынка недвижимости, обеспечено включение рыночных механизмов в сферу недвижимости.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

• 1) колоссальной стоимостью национального богатства (в Российской Федерации 70—80%), материализованного в недвижимость, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту: владельцам и предпринимателям — доход; в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований — налоговые и другие платежи;
• 2) достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
• 3) достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
• 4) высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
• 5) большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

• [1] Утратил силу.
• [2] Утратил силу.
• [3] Утратил силу.