Стратегическое и тактическое управление портфелем недвижимости

Стратегическое управление портфелем недвижимости —

совокупность организационных, финансовых и экономических действий, осуществляемых в отношении объектов инвестирования и направленных на поэтапное достижение стратегических целей инвестора в долгосрочной перспективе (от трех до пяти лет).

Выработка стратегической программы управления портфелем недвижимости производится на основе результатов анализов различных портфелей, а также мониторинга рынка. Состав портфеля считается оптимальным с учетом ожидаемой доходности и рассредоточения инвестиционных рисков и зависит от входящих в него объектов, их типа, размеров, гео! рафического расположения и возраста.

Управляющий портфелем отвечает за полученный доход от вложенных в портфель средств в долгосрочной перспективе и за увеличение потребительной стоимости включенных в портфель объектов. Наряду с этим он несет ответственность за степень инвестиционных рисков, долю рынка (процент от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т. д. Кроме того, задачей управляющего портфелем является отслеживание изменений на рынке и внесение в них поправок, как в отношении исследований и технологии, так и в отношении внедрения инвестиционных механизмов. Как следует из вышесказанного, суть управления портфелем недвижимости заключается в определении исходных пунктов стратегии, которым должен соответствовать состав портфеля, и в ее реализации.

Выделяют следующие стратегии управления портфелем: активный стиль управления и пассивный стиль управления.

Основная задача активного стиля управления состоит в прогнозировании размера возможных доходов от инвестиционных средств.

К стратегиям активного стиля управления портфелем недвижимости относятся:

• — стратегия роста, основанная на ожидании того, что объекты недвижимости, прибыль которых растет более быстрыми темпами (выше средних), со временем принесут больший (выше среднего) доход для инвесторов;
• — стратегия недооцененных объектов, которая заключается в отборе объектов с потенциалом высокой капитализации.

Основная задача пассивного стиля управления состоит в консервативности решений управленца недвижимостью. Типичный пассивный инвестор формирует свой портфель недвижимости из комбинации безрискового актива (премиальные объекты, пользующиеся высоким спросом у арендаторов) и так называемого рыночного портфеля (объекты низшего класса). Он ожидает справедливого дохода по своему портфелю — вознаграждения за принимаемый им риск. Примером пассивной стратегии может служить равномерное распределение инвестиций между различными типами, классами и локациями объектов недвижимости.

Тактическое управление портфелем недвижимости — совокупность решений, принимаемых управленцем в соответствии со стратегическими целями управления портфелем, в среднесрочной перспективе (от года до трех лет).

К бизнес-процессам управления портфелем недвижимости на тактическом уровне относятся:

— составление бюджета портфеля недвижимости в соответствии с инвестиционной стратегией (расчет ожидаемой доходности портфеля):

где Д.- норма доходности /-го вида недвижимости, входящей в портфель, %; w. — доля /-го вида недвижимости в портфеле;

• — мониторинг целевых показателей портфеля недвижимости;
• — анализ уровня доходности портфеля, на основе которого принимаются решения о структурных изменениях.

Управляющему на тактическом уровне принадлежит инициатива привлечения возможных дополнительных инвестиций или реализации (приобретении) объектов недвижимости. Это же лицо отдает распоряжения об их исполнении. Управляющий отвечает за арендную по;

литику и позиционирование комплекса на рынке и в конечном счете за прибыльность управления портфелем недвижимости.