Сервейинг недвижимости. 
Экономика недвижимости и развитие территорий

Сервейинг — это процесс сопровождения объекта недвижимости на всех стадиях его жизненного цикла, подразумевающий комплексный мониторинг внешних и внутренних факторов, влияющих на объект недвижимости и, как следствие, на его рыночную и инвестиционную стоимость.

Объектом исследования сервейера выступает набор технических, экономических и юридических характеристик. В отчете сервейера объект должен быть комплексно представлен и, что особенно важно, вписан в контекст окружающей среды. Известно, что именно факторы внешнего износа, который возникает в результате внешнего воздействия на объект, становятся определяющими при утрате его стоимости, что сводит на нет любые управленческие усилия по преобразованию недвижимости.

Сервейинг недвижимости — это не разовая оценка стоимости объекта или набор тех или иных экспертиз. Сервейинг — это системный интегрированный управленческий процесс, который основан на понятных экономических принципах. Важнейшим из этих принципов является соотнесение затрат на мероприятия и планируемый эффект. Очевидно, что комплексность, периодичность, глубина процедур сервейинга соотносятся с эффектом в виде максимизации потока доходов от эксплуатации объекта недвижимости, удовлетворенности потребителей и повышения рыночной и инвестиционной привлекательности объекта.

Специфика взаимодействия спроса и предложения. Во всех учебниках описаны ситуации, характеризующие особый характер формирования спроса и предложения на рынке недвижимости. Безусловно, главными характеристиками этого взаимодействия являются неэластичность, инертность и существенные временные интервалы между формированием спроса на тот или иной тип объектов и появлением предложения, удовлетворяющим этот спрос. В силу этого рынок недвижимости требует особенно качественной аналитики и прогнозов. Ведь преодолеть недостатки, связанные с разрывом во времени и инертным характером рынка недвижимости, удастся, только если действовать на опережение, т. е. начинать создание объектов, повышение спроса на которые мы прогнозируем через определенный интервал времени.

Уровень государственного регулирования. Именно в сфере недвижимости государство берет на себя функцию учета прав и регистрации сделок. Понятно, что основная цель государства при создании и ведении реестра (базы данных о недвижимости) связана с налогообложением, но не будем забывать и о такой важной функции, как защита прав собственников недвижимости, что укрепляет уверенность инвесторов и способствует притоку иностранного капитала в сектор. Сфера недвижимости не может не быть объектом государственного регулирования и в силу того, что локальные и региональные рынки недвижимости отражают уровень деловой активности на конкретных территориях. Любые воздействия государства на экономику так или иначе отражаются на поведении собственников и арендаторов объектов недвижимости, корректируют планы девелоперов и инвесторов. Рынок недвижимости связан с финансовым и товарным рынками. Роль рынка недвижимости как индикатора деловой активности в нашей стране пока недооценена.

Уровень рисков. Безусловно, рынку недвижимости свойственны высокие риски. Мы понимаем риск как вероятность отклонения фактически достигнутого показателя от запланированного. Риски возникают и при совершении сделок с объектами недвижимости, и в ходе заключения договоров, и при проведении расчетов. Однако, на наш взгляд, значительная часть рисков возникает из того, что, во-первых, объекту недвижимости как уникальному товару присущи риски, связанные, в том числе, с конкретным уникальным местоположением. Во-вторых, объекту свойственны специфические факторы утраты стоимости: он может обесцениваться из-за негативного влияния окружающей среды (внешний износ) или наличия технических, архитектурных и иных решений, не отвечающих требованиям современности и, соответственно, приносящих дополнительные расходы (функциональный износ).