Учения о стоимости

Вопросы природы и формирования стоимости занимали умы практически всех великих экономистов. Еще в IV веке до н.э. Аристотель обращался в своих трудах к проблеме обмена и соотнесения ценности различных товаров и услуг. Однако настоящим расцветом исследований можно считать XVII—XVIII столетия, что, несомненно, связано с именами английских экономистов Уильяма Петти, Адама Смита, Давида Рикардо. В их работах были заложены основы трудовой теории стоимости, капитала и его роли при формировании богатства наций, роль и вклад факторов производства в формировании общественного продукта. Все эти направления впоследствии были развиты в трудах Карла Маркса.

С 1870-х годах австрийская школа в лице таких представителей, как О. Бем-Баверк и К. Менгер, развила идею о предельной полезности для потребителя и формировании стоимости в зависимости от ценности каждой добавленной единицы товара. Концепция предельной полезности как основа формирования стоимости получила дальнейшее развитие в трудах Альфреда Маршалла, который во многом определил, какой будет наука «Экономикс» в XX веке.

Если говорить о прикладном применении теории стоимости, то в современной технологии оценки стоимости воплотились все базовые подходы и взгляды теоретиков. Если обратиться к стандартам оценки, то на первый взгляд может показаться, что реализовалась только концепция стоимости в обмене, однако когда мы рассматриваем подходы при оценке стоимости (затратный, сравнительный и доходный), то видим, что современное понятие стоимости — это, по сути, отражение разных взглядов на стоимость: как затрат на создание объекта, как стоимости, формирующейся в обмене, как стоимости, получаемой от применения капитала.

Понятие стоимости вынесено в качестве третьего базового блока в нашем исследовании. Как исходный постулат мы принимаем, что стоимость есть отражение полезности объекта недвижимости для потребителя. В рамках данного направления нам предстоит разобраться со следующими прикладными вопросами: о каких видах стоимости идет речь? как стоимость рассчитать? как стоимость превращается в дену? что такое деньги?

Оговоримся, что в рамках курса «Экономика недвижимости и развитие территорий» мы не будем углубляться в технологию оценки недвижимости и уж тем более в описание организации и регулирования оценочной деятельности. Нас интересуют фундаментальные понятия, формирующие стоимость, а также сущность основных подходов и, можно даже сказать, различные ракурсы, с которых мы можем посмотреть на формирование стоимости объекта недвижимости.

Понимание процесса трансформации стоимости в цену и вопрос ее измерения (в конкретных единицах измерения — деньгах) приводят нас к следующему базовому блоку — рынку недвижимости, месту, где и происходит трансформация стоимости в цену.

Мы не планируем нагружать исследование материалом, содержащим графики спроса и предложения, повторять теоретические постулаты об установлении рыночного равновесия и иные основы, доступные в учебниках по микроэкономике. При этом заверены, что полноценном}' учебнику «Экономическая теория недвижимости» еще предстоит быть написанным.

Обратим внимание, во-первых, на специфику ценообразования на рынке недвижимости, мотивы и черты, определяющие поведение его участников; во-вторых, на ключевые внешние факторы, которые способны этот рынок создать, направить, подавить, трансформировать и т. п. В качестве основных направлений, заслуживающих внимание, мы выделяем следующие:

государственное регулирование социально-экономических и региональных процессов; денежно-кредитная политика; финансовая (бюджетная и налоговая) политика; банковское регулирование и надзор.

Логику такого выбора мы объясним позже, а пока отметим, что развитие рынка недвижимости, как локального, так и регионального, не произойдет, пока на него не придет инвестор. Именно поэтом}' вопросы сущности и особенности функционирования рынка недвижимости можно рассматривать с позиции одной из заинтересованных сторон. Выбор этой стороны очень прост. Достаточно подумать, без какого участника ничего не произойдет. Таковой стороной является инвестор.

Приход инвестора в сектор недвижимости означает развитие, что в сфере недвижимости принято называть девелопментом. Любое преобразование объекта, как незастроенного земельного участка, так и существующего объекта, основано на следующих базовых направлениях:

• 1) наличие того факта, что в отношении конкретного места сконцентрированы (или в будущем сконцентрируются) некие экономические интересы;
• 2) обоснование выбора земельного участка под наилучший вариант его использования;
• 3) возможность формирования максимальной стоимости земельного участка под выбранным и обоснованным видом деятельности на нем;
• 4) особенности функционирования рынка, в среде которого находится объект интереса.

Все эти направления собирает воедино, системно представляет инвестору и обосновывает экономический эффект именно девелопер. Нам пока не очень важно, совпадают девелопер и инвестор в одном лице или нет. Важно, что и тот и другой зарабатывают на развитии объекта или окружающей среды с целью удовлетворения потребностей людей. Инвестор и девелопер формируют стоимость объекта и обеспечивают ее конвертацию в денежный поток.

В качестве самостоятельного шестого базового направления в учебнике выделено развитие территорий городов и регионов. Мы сознательно не объединили его с пятым направлением, которое также основывается на понятии развития (девелопмента).

Самостоятельное значение этого блока вопросов мы объясняем тем, что при всем внимании инвестора или девелопера к развитию окружающей среды, региона и страны в целом, при всей их социальной ответственности и приверженности принципам устойчивого развития данные субъекты ориентированы прежде всего на коммерческий эффект от конкретного объекта девелопмента. У частного инвестора и девелопера по сути их деятельности не может стоять на первом месте интерес развивать территорию региона или страны. Их подход в любом случае строится от конкретного объекта недвижимости. Комфортную среду для того, чтобы инвестор пришел на конкретную территорию, даже если там есть очевидная необходимость в удовлетворении тех или иных видов потребностей, создает прежде всего государство и органы местного самоуправления.

Таким образом, в этом важном самостоятельном блоке следует обратить внимание на элементы национальной политики в области развития территорий регионов и городов, особенности градостроительной политики, создания на территории наших регионов и городов точек притяжения деловой и социальной активности, что в итоге должно повысить мотивацию инвестора прийти в данное место.

Наш курс «Экономика недвижимости и развитие территорий» представлен в виде цикла основных тем и вспомогательных вопросов в табл. 1.

Т аблица 1 Последовательность раскрытия основных и вспомогательных тем предмета «Экономика недвижимости и развитие территорий»

Выделенные шесть базовых и вспомогательных направлений, составляющих суть предмета «Экономика недвижимости и развитие территорий» одновременно представляют собой элементы непрерывно действующего цикличного механизма, обеспечивающего создание недвижимости для удовлетворения разных видов человеческих потребностей, а также формирование комфортной среды в пределах города или региона.