0 некоторых функциях управления жилищным фондом

Некоторые из функций регулирования жилищного фонда нуждаются в пояснении. К этим функциям относятся следующие:

• а) регистрация прав собственности на жилое помещение;
• б) осуществление учета жилищного фонда;
• в) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Регистрация прав собственности на жилое помещение необходима потому, что последнее относится к недвижимым вещам, а сг. 131 ГК РФ обязывает регистрировать право собственности субъекта на недвижимую вещь, а также переход и прекращение этого права. Регистрация осуществляется уполномоченным государственным органом в едином государственном реестре недвижимости^[1].

Согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»^[2] государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130—132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Право собственности у покупателя жилого помещения возникает в момент государственной регистрации последнего (ст. 551 ГК РФ).

Подлежат государственной регистрации следующие права на жилые помещения:

• — право собственности;
• — право хозяйственного ведения;
• — право оперативного управления;
• — право залога жилого помещения (ипотеки);
• — права, возникающие из договора аренды, заключенного на срок более одного года, и др.

Подлежат государственной регистрации и все сделки с жилыми помещениями по причине, указанной выше.

При государственной регистрации права собственности на квартиру ши нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем (ч. 5 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ст. 42).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51).

Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено ч. 3 ст. 51 (ч. 2 ст. 51).

Государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности РФ, субъекта РФ ши мунициптьиого образования, может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору, указанному в ч. 2 ст. 51.

Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора или в случае его расторжения (ч. 8 ст. 51).

Особенности осуществления государственной регистрации сервитута, ипотеки, прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом, предусмотрены ст. 52—54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Государственной регистрации в соответствии с указанным Законом подлежат права на недвижимое имущество, установленные решением суда, а также на основании нотариально удостоверенного документа (ст. 58, 59 Закона). При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства РФ о нотариате от И февраля 1993 г. № 4462−1, за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы (ч. 2 ст. 59 Закона).

Для осуществления государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретается с использованием кредитных средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, вместо совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца), соответствующее заявление может быть предоставлено нотариусом с приложением нотариально удостоверенного согласия кредитора (займодавца) на заключение такого договора (ч. 3 ст. 59 Закона).

Основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Одновременно с указанным документом для государственной регистрации прав представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное (ст. 60 Закона).

Государственный учет жилищного фонда. Жилищный фонд подлежит государственному учету. Порядок учета регулируется Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г.

№ 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», а также ч. 4, 5 ст. 19 ЖК РФ.

Задачей этого учета является получение информации об объектах фонда, а именно:

• — об их местоположении;
• — о количестве;
• — составе;
• — техническом состоянии;
• — об уровне благоустройства;
• — о стоимости;
• — об изменении перечисленных выше показателей.

Подлежат учету все жилые помещения независимо от формы собственности жилого дома. Учет един для всех жилищных фонодов.

Государственный учет жилищного фонда осуществляется в трех формах:

• — технический учет;
• — официальный статистический учет;
• — бухгалтерский учет.

Основным является технический учет, осуществляемый специализированными государственными и муниципальными организациями — бюро технической инвентаризации (БТИ).

Официальный статистический учет осуществляется Росстатом и его территориальными органами.

Бухгалтерский учет осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иными нормативными актами.

БТИ осуществляют:

• — техническую инвентаризацию жилищного фонда;
• — оценку и переоценку жилых строений и помещений;
• — информационное и консультационное обслуживание;
• — иную деятельность.

Документация БТИ хранится в архиве БТИ, который является федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов РФ.

Порядок получения информации из БТИ определяется органами исполнительной власти субъектов РФ.

Технический паспорт — это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого помещения установленным требованиям.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда. Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности проводится уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Положением об осуществлении мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, утвержденным постановлением Правительства РФ от 29 октября 2014 г. № 1115.

Под мониторингом в указанном Положении понимается систематическое наблюдение за использованием жилищного фонда и обеспечением его сохранности, осуществляемое посредством сбора, систематизации и анализа информации в соответствии с перечнем показателей, с учетом которых осуществляется мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, утвержденным Минкомсвязью России совместно с Минстроем России^[3].

Объектом мониторинга является жилищный фонд, определяемый в соответствии со ст. 19 Ж К РФ.

Целями мониторинга являются:

• а) определение состояния жилищного фонда в соответствии с основными характеристиками жилищного фонда;
• б) систематизация и обобщение информации о жилищном фонде и отражение полученных данных в докладе о результатах анализа использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности;
• в) своевременное информирование органов государственной власти субъектов РФ и заинтересованных федеральных органов исполнительной власти об изменении состояния жилищного фонда в соответствии с основными характеристиками жилищного фонда.

В целях осуществления мониторинга органы местного самоуправления в определенные сроки представляют в уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ сведения о многоквартирных домах и (или) жилых домах.

Орган государственного жилищного надзора представляет информацию, полученную им в результате осуществления государственного жилищного надзора и лицензионного контроля, а также в результате взаимодействия с органами муниципального жилищного контроля, в уполномоченный орган субъекта РФ.

Полученная информация формируется и представляется с использованием государственной информационной системы ЖКХ. Уполномоченный орган субъекта РФ обобщает и систематизирует всю информацию и представляет результаты обобщения и систематизации информации в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ на осуществление мониторинга.

Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ на осуществление мониторинга, ежегодно, до 1 июля года, следующего за отчетным, осуществляет обобщение и анализ представленной ему информации, готовит доклад о результатах анализа использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, содержащий в том числе предложения по разрешению выявленных проблем в сфере осуществления мониторинга, и представляет указанный доклад в Правительство РФ, а также размещает его на официальном сайте Минстроя России в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Государственный жилищный надзор, муниципальный и общественный жилищный надзор. С целью предупреждения, выявления и пресечения нарушений требований законодательства, в том числе по использованию и сохранению жилого фонда, созданы органы жилищного надзора и контроля.

Под государственным жилищным надзором понимается деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ (региональный государственный жилищный надзор), направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений:

• — требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований:
  • • к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
  • • формированию фондов капитального ремонта;
  • • созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, региональных операторов;
  • — ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги;
  • — требований к составу нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), условиям и методам установления нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), а также обоснованности размера установленного норматива потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг);
• — требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов,
• — требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования.

Под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления (органы муниципального жилищного контроля), уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов РФ в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами.

Должностные лица органов государственного и муниципального жилищного контроля, являющиеся соответственно государственными и муниципальными жилищными инспекторами_у в порядке, установленном законодательством РФ, имеют право:

• 1) запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от всех субъектов права информацию и документы, необходимые для проверки;
• 2) беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) о назначении проверки посещать территорию и расположенные на ней многоквартирные дома, наемные дома социального использования, помещения общего пользования в многоквартирных домах; с согласия собственников помещений в многоквартирном доме посещать жилые помещения и проводить их обследования; проводить исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю, и т. д.;
• 3) выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений;
• 4) составлять протоколы об административных правонарушениях, рассматривать дела об указанных административных правонарушениях и принимать меры по предотвращению таких нарушений;
• 5) направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений;
• 6) обращаться в суд с заявлениями о нарушениях жилищного законодательства, а также в защиту прав и законных интересов собственников, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований.

Координацию деятельности органов государственного и муниципального жилищного контроля осуществляет Главный государственный жилищный инспектор РФ, назначение которого на должность и освобождение от должности осуществляются Правительством РФ по предложению уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти^[4].

Государственные и муниципальные жилищные инспекторы отвечают за неисполнение своих обязанностей. Возникающие споры по решениям инспекторов могут быть рассмотрены их руководителями либо Главным государственным жилищным инспектором РФ.

Методическое обеспечение государственного жилищного надзора осуществляет Минстрой России. Положение о государственном жилищном надзоре утверждено постановлением Правительства РФ от 11 июня 2013 г. № 493.

Органы жилищного надзора созданы в субъектах РФ, например, постановлением Правительства Москвы от 26 июля 2011 г. № 336-ПП утверждено Положение о Государственной жилищной инспекции города Москвы, а постановлением от 28 декабря 2011 г. № 655-ПП утвержден Административный регламент исполнения Государственной жилищной инспекцией города Москвы государственной функции по осуществлению регионального государственного жилищного надзора в городе Москве.

В целях обеспечения прав и законных интересов граждан может осуществляться общественный жилищный контроль, субъектами которого могут являться общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквартирных домов, другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством РФ.

Страхование жилых помещений. Страхование жилых помещений осуществляется с целью гарантирования возмещения возможных убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений. Оно может осуществляться на добровольных началах либо в принудительном порядке в соответствии с законодательством (ст. 21 ЖК РФ)^[5].

• [1] См.: приказ Минэкономразвития России от 9 декабря 2014 г. № 789 «Об утвержденииАдминистративного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, но предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
• [2] Федеральный закон вступил в силу с 1 января 2017 г., за исключением ч. 4 ст. 66и ст. 68, которые вступают в силу с 1 января 2020 г. До 1 января 2017 г. регистрация правна недвижимое имущество и сделок с ним регламентировалась Федеральным закономот 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
• [3] См.: приказ Минстроя России от 16 апреля 2015 г. № 285/пр «Об утверждении перечняпоказателей мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, а также порядка и формы предоставления информации» (вместе с Порядком предоставленияинформации для осуществления мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности).
• [4] См.: постановление Правительства РФ от 12 сентября 2014 г. № 927 «О главном государственном жилищном инспекторе Российской Федерации и порядке согласования назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа исполнительнойвласти субъекта Российской Федерации, осуществляющего региональный государственныйжилищный надзор».
• [5] Об общих положениях страхования жилого помещения, особенностях такого страхования в субъектах РФ см.: Жилищное право: учебник / под ред. И. А. Еремичева, П. В. Алексия. С. 324—374.