К вопросу определения залоговой стоимости

К вопросу определения залоговой стоимости залоговый стоимость имущество продажный В. Д. Крайнова, студентка КФ ФГБОУВПО

«Российская академия правосудия»

Научный руководитель:

П.З.Иванишин, к.ю.н., доцент Одной из проблем современного правоприменения в сфере гражданских правоотношений является определение актуальной продажной стоимости залогового имущества.

Данная проблема имеет несколько элементов: проблема понятийного характера залоговой стоимости; проблема оценочного характера залогового имущества.

Проблема понятийного характера заключается в том, что четкого законодательного определения залоговой стоимости имущества на сегодняшний день нет.

В российской правовой науке и практике содержание залоговой стоимости часто отождествляется с ликвидационной стоимостью, под которой понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден за срок, недостаточный для привлечения достаточного числа потенциальных покупателей, либо в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Залоговую стоимость также относят к специальным видам стоимости Специальная стоимость — это стоимость объекта оценки, для определения которой оговариваются специальные условия её определения. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом. К разновидностям специальной стоимости относят залоговую стоимость, стоимость аренды, страховая стоимость. Словарь бизнес-терминов. Академик.ру. 2001, в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2) Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 (ред. от 22.10.2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 23.08.2007 N 10 045), обязательного к применению субъектами оценочной деятельности.

Определение понятия залоговой стоимости встречается в Инструкции Центрального Банка РФ от 30 июня 1997 г. N 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» Инструкция Банка России от 30.06.1997 N 62а (ред. от 18.08.2003) «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам ныне утратившей силу, где данный термин определяется как «максимальная сумма обязательств клиента, которую может обеспечить данное имущество, данная сумма определяется как рыночная стоимость залога за вычетом затрат на его реализацию и возможных скидок на скорость реализации».

Кандидаты экономических наук В. Ю. Рослов и О. Н. Щербакова в статье «Роль залога и залоговой стоимости в кредитной сделке» говорят о том, что на данный момент в банковской практике залоговая стоимость определяется как сумма, вырученная от продажи предмета залога, за вычетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией. При этом указанная сумма прогнозируется с определенной долей вероятности, в зависимости, как от срока действия кредитного договора, так и от свойств имущества В. Ю. Рослов, О. Н. Щербакова. «Роль залога и залоговой стоимости в кредитной сделке». Методический журнал «Банковское кредитование». 2/2005 (02).

Отсутствие законодательного определения термина залоговой стоимости создает множество неудобств и противоречий. Залоговая стоимость должна стать реально действующим видом стоимости, а не условным мерилом максимальной суммы займа (или иного обязательства) должника перед кредитором-залогодержателем.

Говоря о проблеме оценочного характера, можно отметить, что в договоре о залоге стороны обычно указывают согласованную оценку заложенного имущества. Определить такую оценку они могут как самостоятельно, так и обратившись к оценщику.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 256″ Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1) //СЗ РФ.2007. N7.ст.27. После истечения данного срока необходима новая оценка для определения актуальной залоговой стоимости имущества.

При несогласии стороны спора с оценкой заложенного имущества, указанной в договоре, стороне необходимо получить экспертное заключение или отчёт оценщика о рыночной стоимости имущества на момент рассмотрения спора в суде. В случае если другая сторона сделает то же самое, то суду необходимо назначить независимую судебную экспертизу, основываясь на выводах которой суд будет решать вопрос о продажной цене. Согласно п. 4 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 16 июля 1998 года N 102-ФЗ//Российская газета, N 137, 22.07.1998 принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Основная проблема встает перед судом, если в деле имеются несколько отчётов оценщика или заключений экспертов, содержащих отличающиеся сведения. Существует несколько решений данного вопроса.

В ряде случаев суды определяют начальную продажную стоимость заложенного имущества по своему внутреннему убеждению с учётом интересов взыскателя и должника Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1.02.2010 г. № А28−1210/2009/СПС «Гарант»./././ - _ftn14_3596. В другом случае суд подходит к выводу об обоснованности предложенной залогодателем-должником начальной продажной цены заложенных объектов, исходя из того, что представленный им отчёт более приближен по дате его составления к дате рассмотрения дела, а также более соотносим с залоговой стоимостью данного имущества, определённой сторонами в договоре Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.08.2010 г. № А75−1039/2010//СПС «Гарант»./././ - _ftn15_3596. При сопоставлении различных экспертных заключений суды могут отдать предпочтение одному заключению перед другим ввиду формального несоответствия последнего требованиям ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Постановление ФАС Уральского округа ль 23.08.2010 г. № Ф09−5954/10-С6/СПС «Гарант»./././ - _ftn16_3596.

В случае, когда одна из сторон спора заказывает изготовление отчёта оценщика, следует быть очень внимательным при формулировании технического задания на оценку. В одном из дел суд, исследовав представленный залогодателем отчёт оценщика увидел, что в техническом задании на оценку заложенного имущества залогодатель указал, что целью оценки является определение рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости для внесения в качестве залога для обеспечения кредита ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад». Как указано в отчёте об оценке, оценщик исходил из предположения, что объекты не заложены и не обременены долговыми обязательствами. Исходя из этого суд сделал правильный вывод о том, что указанная в отчёте об оценке рыночная цена не может быть признана достоверной Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.10.2010 г. № А56−49 980/2009/СПС «Гарант».

Сегодня банки, рассчитывая залоговую стоимость, пользуются следующей формулой: рыночная стоимость (иногда используют ликвидационную стоимость) минус стоимость всех издержек, которые могут возникнуть при взыскании на заложенное имущество и реализацию его. У независимых оценщиков, в свою очередь, существуют собственные технологии. Таким образом, иногда разница стоимости одного и того же объекта может составлять порядка 20% - в зависимости от политики банка, поэтому необходимо, чтобы оценщик и банк работали и учитывали все возможные риски совместно.

Подводя итоги, мы приходим к выводу, что залоговая стоимость — это самостоятельный вид стоимости, под которым стоит понимать стоимость имущества, которое будет реализовано в любой срок по требованию банка при невозврате заемщиком кредитных средств Ю. А. Севенард. Оценка стоимости при осуществлении залоговых операций/Методический журнал «Банковское кредитование». 2/2008.

Поскольку в законе отсутствуют специальные нормы для определения стоимости заложенного имущества, считаем необходимым закрепить в нормативных актах понятие «залоговая стоимость». Такие изменения необходимы, поскольку залоговая стоимость в настоящее время, являясь юридическим термином, представляет собой весьма абстрактное и бессодержательное понятие. Залоговая стоимость понимается как стоимость имущества, согласованная в договоре о залоге Назаренко С. В. Определение начальной продажной цены заложенного имущества при обращении взыскания на предмет залога. Существующие проблемы и пути их разрешения./Предпринимательское право. Приложение «Бизнес и право в России и за рубежом», 2011, N 3.

Решение проблемы определения залоговой стоимости имущества должно осуществляться путем внесении соответствующих изменений в правовые акты, регламентирующие вопросы определения цены имущества для целей залога. В частности, необходимо ввести понятие залоговой стоимости, закрепив его в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а порядок определения такой стоимости следовало бы определить в Федеральных стандартах оценки.