Получение разрешения на строительство

Ключевым моментом в общей подготовке строительства, осуществляемой застройщиком, является получение разрешения на строительство по установленной форме^[1][2]. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство на отведенном участке. Аналогичное разрешение выдается на расширение и реконструкцию, если они затрагивают вопросы надежности и безопасности объекта. Получение разрешения не требуется в следующих случаях:

• • для строительства зданий и сооружений вспомогательного использования;
• • для строительства и реконструкции некапитальных объектов;
• • для реконструкции, если изменения не затрагивают характеристики надежности и безопасности объектов и нс превышают предельные параметры, установленные градостроительным регламентом;
• • для капитального ремонта;
• • для строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
• • для строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Общее соотношение необходимости получения разрешения на строительство, проведения экспертизы и выполнения проектной документации показано на рис. 21.1.

Рис. 21.1. Исключения из общих правил прохождения экспертизы проектной документации и получения разрешений на строительство.

Форма разрешения на строительство установлена Правительством РФ¹ (см. ниже), а инструкция по ее заполнению — Минрегионом РФ^{1[3][4]. Разрешение выдается, как правило, органами местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором ведется строительство.}

Если объект строительства располагается на территории двух и более поселений или на межселенной территории, разрешение выдается органом местного самоуправления муниципального района; на территории двух и более муниципальных районов или городских округов — органом исполнительной власти субъекта федерации; на территории двух и более субъектов федерации — Минстроем РФ. Разрешение на строительство ядерных объектов выдается Росатомом, гидротехнических сооружений 1 и 2 классов, аэропортов, железных дорог общего пользования и других ответственных объектов — соответствующими федеральными органами государственной власти. В Москве разрешение на строительство выдает Комитет государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгоссгройнадзор), в Санкт-Петербурге — служба государственного строительного надзора и экспертизы. Во многих городах и районах разрешение готовит служба главного архитектора, а утверждает — глава местной администрации.

Застройщик подает в указанные органы заявление с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительФорма разрешения на строительство УТВЕРЖДЕНА Постановлением Правительства Росс и йс кой Феде pai ли и от 24 ноября 2005 г. № 698.

Кому.

(наименование застройщика (фамилия, имя, отчество — для граждан, полное наименование организации — для юридических лиц), его почтовый индекс и адрес).

РАЗРЕШЕНИЕ на строительство.

№_.

(наименование уполномоченного федерального органа исполнительной власти, или органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, или органа местного самоуправления, осуществляющих выдачу разрешения на строительство) руководствуясь статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешает строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

• (ненужное зачеркнуть)
• (наименование объекта капитального строительства

в соответствии с проектной документацией, краткие проектные характеристики, описание этапа строительства, реконструкции, если разрешение выдастся на этап строительства, реконструкции) расположенного по адресу.

(полный адрес объекта капитального строительства с указанием субъекта Российской Федерации, административного района и т. д. или строительный адрес) Срок действия настоящего разрешения —_до_"_"_20_г.

(должность уполномоченного сотрудника органа, (подпись) (расшифровка осуществляющего выдачу разрешения на строительство) подписи).

«_"_20 г.

М.П.

Действие настоящего разрешения продлено до «_"_20_г.

(должность уполномоченного сотрудника органа, (подпись) (расшифровка осуществляющего выдачу разрешения на строительство) подписи).

«_"_20 г.

М.П.

ного плана земельного участка, томов утвержденной проектной документации и положительного заключения экспертизы (в случае ее проведения). Для линейных объектов вместо ГПЗУ указывают реквизиты проектов планировки и межевания территории. Если застройщик ранее получил разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции, оно также должно быть представлено. Если проводится реконструкция объекта строительства и права на него имеют несколько лиц, требуется согласие всех правообладателей объекта. Если представляется заключение негосударственной экспертизы, необходимо приложить копию свидетельства об аккредитации экспертной организации.

Для получения разрешения на строительство представляются следующие разделы утвержденной проектной документации:

• • пояснительная записка;
• • схема планировочной организации земельного участка;
• • архитектурные решения;
• • сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения;
• • проект организации строительства;
• • проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей.

Для индивидуального жилищного строительства, на которое не разрабатывается проектная документация, достаточно схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта.

При оформлении разрешения проводят проверку документов, а также проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и красным линиям. Проверка и оформление разрешений должна быть проведена в течение 10 дней. Плата за выдачу разрешения не взимается. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в суде.

В разрешении указывают наименование органа, выдающего разрешение, наименование и краткую характеристику объекта капитального строительства, адрес объекта и срок действия разрешения. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

Для выдачи разрешения необходимо наличие утвержденных правил землепользования и застройки, за исключением участков, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

После получения разрешения застройщик обязан в 10-дневный срок передать в орган, выдавший разрешение, материалы инженерных изысканий и экземпляр проектной документации.

Практический опыт

В некоторых регионах кроме получения разрешения на строительство требуется получать отдельные разрешения (ордера) на производство земляных и строительномонтажных работ. Федеральным законодательством такие разрешения не предусмотрены. Однако на практике застройщику приходится оформлять дополнительно разрешения на вырубку деревьев (гак называемый порубочный билет), на вывозку мусора и грунта, на временное подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, согласовывать схему изменения дорожного движения с органами ГИБДД и т. д.

Обычно перед получением разрешения необходимо провести топографическую съемку земельного участка, составить акт выноса в натуру осей строений и границ земельного участка, согласовать его с управлением (департаментом) архитектуры и местной администрацией.

• [1] Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
• [2] Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства РФот 24 ноября 2005 г. № 698, инструкция о порядке ее заполнения — приказом Министерстварегионального развития от 19 октября 2006 г. № 120.
• [3] Постановление Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698.
• [4] Приказ Минрегиона РФ от 19 октября 2006 г. № 120.