Нормативное правовое регулирование и жизненный цикл организации

Исходя из того, что управление недвижимостью, в конечном счете, материализуется посредством проведения разнообразных действий (операций и сделок) с объектами недвижимости, необходимо найти и рассмотреть, какие типы операций и сделок и как отражены и урегулированы в соответствующих нормативных правовых документах.

Для обоснования логики такого поиска обратимся к сравнительному анализу жизненных циклов организации и составляющих основу ее имущественного комплекса объектов недвижимости, см., рис.

3.6. Следует подчеркнуть, что обращение к поэтапному рассмотрению содержания жизненных циклов помогает определить и более глубоко понять требуемое разнообразие операций и сделок с недвижимостью, причем именно в контексте требований по поддержанию основной деятельности организации и обеспечению достижения ее целей, решения ключевых задач.

Действительно, этап создания организации сопровождается, как показано на рис. 3.6, формированием ее имущественного комплекса. Это сложные и взаимоувязанные процессы, включающие в том числе:

• (О сделки по приобретению земельных участков или прав на них,
• (ii) новое строительство, куплю и/или аренду зданий и сооружений,
• (iii) куплю, аренду (в том числе, по схемам лизинга — с правом выкупа) и прием на баланс технологического и иного оборудования и средств, необходимых для нормального функционирования организации,
• (iv) возможное приобретение исключительных прав на фирменное обозначение (коммерческую концессию — франчайзинг) и тщ.

На этапах роста и стабильного функционирования, в силу влияния изменений внешней и внутренней среды, возникающих новых ресурсных потребностей имущественный комплекс организации претерпевает свои изменения, причем как экстенсивного, так и интенсивного характера. Необходимое рабочее пространство, ресурсы недвижимости могут соответственно увеличиваться, адаптироваться, менять свое географическое размещение и функциональное назначение, подвергаться модернизации вплоть до полного обновления. Инновационные изменения может также претерпевать структура и нормативная правовая база органов управления.

Для осуществления упомянутого разнообразия преобразований имущественного комплекса растущей организации выше названное множество операций и сделок с недвижимостью (i)-(iv) расширяют за счет следующих действий (v)-(ix):

• (v) подготовка и реализация различного типа инвестиционных и инновационных проектов,
• (vi) продажа или использование иных схем отчуждения непрофильных активов,

Рис. 3.6. Жизненные циклы организации и ее имущественного комплекса: типы обеспечивающих сделок и операций с имущественным комплексом

• (vii) продажа или сдача в аренду выявляемых излишков площадей производственных и административных зданий,
• (viii) получение займов и кредитов на проведение необходимых изменений и развития организации с их стоимостным обеспечением и гарантиями возврата, в том числе с залогом (ипотекой) располагаемого недвижимого имущества,
• (ix) передача недвижимого имущества в доверительное управление или иное обслуживание с привлечением механизмов аутсорсинга идр.

Кроме того, в своих взаимодействиях в процессе жизненного цикла с государственными и муниципальными структурами организация также сталкивается с необходимостью проведения ряда нормативно регулируемых действий, таких как (x)-(xii):

• (x) постприватизационный выкуп или иное переоформление прав пользования земельными участками, на которых расположена организация,
• (xi) взаимодействия в возможных ситуациях принудительного выкупа земельных участков под объектами организации для государственных и муниципальных нужд,
• (xii) следование меняющимся нормам, правилам и процедурам имущественного налогообложения, финансовой и иной отчетности, аудита и страхования.

В дополнение напомним также, что собственник несет бремя ответственного содержания недвижимого имущества в соответствии с действующими градостроительными, санитарно-эпидемиологическими, противопожарными и иными нормами, в том числе особо строго устанавливаемыми и контролируемыми для объектов-памятников, природоохранных зон и других типов охраняемых объектов, если таковые оказались в составе имущественного комплекса организации — (xiii).

Кроме того, на этапах жизненного цикла, связанных с возможными структурными преобразованиями организации (слияниями и поглощениями, выделениями и разделениями), наряду с выше названными операциями и сделками (i)-(xiii), востребованными могут быть действия, связанные с выделением и передачей недвижимого имущества в уставные фонды, на балансы активов вновь образуемых и реструктурируемых организаций — (xiv).

Этапы прекращения организации, в том числе по схемам банкротства сопровождаются операциями и сделками по ликвидации, распродаже недвижимого и иного имущества, в том числе на конкурсных торгах и аукционах — (xv).

В заключение раздела, подытоживая приведенный обширный перечень действий по управлению недвижимостью (i)-(xv), следует подчеркнуть, что все предпринимаемые операции и сделки с недвижимым имуществом и правами на него сопровождаются обязательной государственной регистрацией — (xvi). При этом регистрационные процессы, в свою очередь, предусматривают систему строго нормированных правил и процедур, связанных с подготовкой и предоставлением документации по технической инвентаризации и землеотводам, подтверждению прав собственности, установлению стоимостной оценки регистрируемого недвижимого имущества и др.