Ипотечное кредитование

Курсовая работа Ипотечное кредитование

ВВЕДЕНИЕ

ипотечный кредитование жилищный Ипотека, ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит чаще всего выдается банком, при этом кредитором может быть и любое другое юридическое лицо. Заемщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности.

В нашей стране термины «ипотека» и «ипотечный кредит» означают получение кредита в банке для покупки жилой недвижимости.

Отправной точкой развития ипотечного кредитования можно считать принятие в 1998 году закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В период 1998;2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент — принятие Концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Кроме политических факторов развития ипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения. Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объем рынка достиг по различным оценкам 270 млрд. рублей. В 2007 году бурный рост рынка продолжился, было выдано кредитов на сумму более 500 млрд. рублей. При этом взрывным ростом характеризовался рынок ипотечного кредитования в регионах РФ.

Финансовый кризис 2009 года несомненно отразился на развитие ипотеки в России, в 2009 году объемы ипотечного кредитования сократились до 152,5 млрд. рублей, однако к концу года появились первые признаки оживления рынка. Закономерным следствием кризиса стал рост объема просроченной задолженности по выданным кредитам. Можно с большой долей уверенности сделать вывод, что основная масса просрочки носит долгосрочный, и, вероятно, безнадежный характер.

Итоги восьми месяцев 2010 года говорят о постепенном устойчивом восстановлении российского ипотечного рынка. По данным Центрального банка РФ на 1 сентября 2010 года было предоставлено 158,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 198,3 млрд. рублей. Это в 2,4 раза больше, чем было выдано на 1 сентября 2009 года в количественном выражении, и в 2,6 раза — в денежном. Причем процесс ускоряется: если в I квартале 2010 года выдача кредитов по сравнению с I кварталом 2009 года выросла в два раза в количественном и в денежном выражении, то во II квартале 2010 года рост составил 2,6 раза в количественном и 2,7 раза в денежном выражении.

К настоящему времени создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка, прежде всего, ведущие банки-оригинаторы ипотечных кредитов. Количественный рост постепенно переходит в качественное совершенствование бизнес-процессов в сфере ипотечного кредитования: внедряются системы скоринга, автоматизации и стандартизации данных, совершенствуется система риск-менеджмента. Участники рынка обращают повышенное внимание на процессы андеррайтинга и оценки платежеспособности заемщика. Стремительно развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования. Совершенствуется законодательная база.

Рынок рефинансирования ипотечных кредитов постепенно оформляется в виде понятной системы для всех участников ипотечного бизнеса. На вторичном рынке ипотечных кредитов кроме Федерального агентства (АИЖК) активно участвуют ведущие коммерческие банки, такие как ВТБ, Сбербанк, и ряд других. Растут объемы секьюритизации ипотечных активов российскими банками.

Все вышеизложенное определяет актуальность выбранной темы исследования.

Цель работы — изучение процесса развития ипотечного кредитования в России на современном этапе.

Для достижения поставленной цели в работе были поставлены следующие задачи:

— рассмотрение понятия и сущности ипотечного кредитования;

— изучение системы ипотечного кредитования в России;

— анализ динамики российского ипотечного рынка, современное состояние и перспективы развития ипотеки.

При подготовке работы были изучены материалы периодической печати по данной теме, нормативно-правовые акты Российской Федерации, исследования российских ученых в области ипотечного кредитования.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие ипотеки и классификация ипотечных кредитов

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

· Во-первых, ипотека, как всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д.

· Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

· В-третьих, предмет потеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжаться им, по крайне мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

· В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

· В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

· И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой)

Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Основные условия реализации ипотечного кредитования:

— стабильность экономики

— надежность и эффективность финансово-кредитной системы

— наличие развитого рынка ценных бумаг

— высокая платежеспособность населения

— самое главное, активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях Косарева Н. Б. Основы ипотечного кредитования. / Н. Б. Косарева. — Москва: Инфра-М, 2007 — с. 122.

Существует классификация ипотечных кредитов:

По объекту недвижимости:

а) земельные участки б) предприятия, здания, сооружения

в) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир г) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

д) воздушные, морские суда, космические объекты, объекты незавершенного строительства

По целям кредитования:

а) приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

б) приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора:

а) банковские

б) небанковские.

По виду заемщиков:

а) как субъектов кредитования:

— кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

— кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

б) кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм — клиентов банка, клиентам риэлтерских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

Таблица 1.1. Способы рефинансирования ипотечных кредитов

По способу амортизации долга:

а) постоянный ипотечный кредит;

б) кредит с переменными выплатами;

в) кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

По виду процентной ставки:

а) кредит с фиксированной процентной ставкой;

б) кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения:

а) с правом досрочного погашения;

б) без права досрочного погашения;

в) с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

I. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

а) сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

б) — обычные ипотечные кредиты

— комбинированные (выдаваемыми несколькими кредиторами) в) — субсидируемые кредиты

— выданные на общих условиях Иванов В. В. Ипотечное кредитование / В. В. Иванов. — Москва: Маркетинг, 2004. — с. 79.

1.2 Инструменты ипотечного жилищного кредитования

Инструмент ипотечного кредитования — это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая часть платежа идет на выплату процента, а какая — на выплату основной суммы долга.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

— обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

— снижение рисков ипотечного кредитования;

— обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

— ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т. п.);

— источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

— необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделяются на:

1) постоянный ипотечный кредит (предусматривающий равномерные выплаты)

2) ипотеку с переменными выплатами:

— ипотеку с «шаровым» платежом

— ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга

— кредиты с переменной процентной ставкой

Постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи предусматривают периодические равновеликие выплаты. Срочный аннуитет _ это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, одна часть которой идет на погашение кредита, а другая — на уплату начисленных за месяц процентов, которые начисляются на остаток не выплаченной по кредиту суммы. Такой порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т. е. данный вариант наиболее удобен для России.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом", когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

— в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;

— частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;

— замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности.

Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен, прежде всего, показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:

— не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

— частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

— возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

— относительная сложность инструмента.

При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5₂% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки Цылигина Г. А. Ипотека: жилье в кредит / Г. А. Цылигина. — Москва: Экономика, 2005. — с. 197.

1.3 Риски ипотечного кредитования

Параметры кредита (его размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т. д.) во многом определяют финансовые риски, неизбежно возникающие на разных этапах ипотечного кредитования. Социальный характер ипотечного кредитования, большие риски невыплат по кредиту, работа с депозитами населения, а также вхождение основных схем кредитования в единую финансовую систему требуют особого контроля и пристального внимания к ипотечному кредитованию со стороны государства. Более того, социальная направленность кредитования предполагает заботу государства о малообеспеченных слоях населения и принятие специальных мер финансирования и субсидирования нуждающихся в жилье.

Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25−30 лет, в течение которого происходят большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и доходах населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости.

Риски, которым подвергаются участники ипотечной деятельности, многообразны. Основными из них являются:

Риски Кредитора:

1) Банковские риски: кредитные риски, риски ликвидности, риск процентной ставки

2) Имущественные риски Риски Заемщика:

— имущественные риски

— риски утраты и снижения дохода Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами — экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, недополучения прибыли, банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т. д.

В настоящее время для всех кредитных учреждений характерны серьезные маркетинговые исследования общего рынка капитала, заемных денег, жилищного рынка, а также анализ рисков, контроль над рисками и управление ими, жесткий контроль над кредитным портфелем (управление активами и пассивами банка, процентной политикой).

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующих принятия особых мер по управлению рисками, заключающихся, прежде всего в следующем:

— долгосрочный характер кредита;

— обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;

— способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется в основном за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки — это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, например: в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, неправильных инвестиционных инструментов и технологий).

Кредитный риск — это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту. В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

— уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения;

— социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это государственная политика, политика кредитных учреждений в области первичного взноса, и в ней большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих и доступность кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене). Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога) Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологий и т. д., а в том, чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка соответствовала, как минимум, адекватным необходимым банковским затратам с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства). Казакова Е. Б. Проблемы ипотечного кредитования в России / Е. Б. Казакова // Российская юстиция. — 2010. — № 5. — с. 52−53.

Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов Косарева Н. Б. Основы ипотечного кредитования / Н. Б. Косарева. — Москва: Инфра-М, 2007. — с. 156 — 157.

1.4 Рынок ипотечного кредитования

Рынок — совокупность экономических отношений, появляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируется спрос, предложение и цена.

Рынок ипотечного капитала — часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.

Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке.

Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.

Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающего в качестве залогового обеспечения, — ипотечные рынки жилья доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.

Первичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.

Основные участники первичного ипотечного рынка — это кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом.

Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.

Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием договора.

Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам — с другой.

Специфика ипотечных операций, в частности их обязательное нотариальное оформление и последующая регистрация, вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования.

Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредитов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития Косарева Н. Б. Основы ипотечного кредитования / Н. Б. Косарева. — Москва: Инфра-М, 2007 — с. 204−205.

ГЛАВА 2. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ

2.1 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

1) Гражданский кодекс России.

В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

2) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 23 января 2002 г. N 102-ФЗ в ред. федерального закона от 15 февраля 2009 г. № 160-ФЗ. — 2002. — № 10. — Ст. 1253; Российская газета. — 2009. — № 133.

Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита: в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т. п.); в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц; изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, также приобретение самим залогодержателем.

3) Постановление Правительства России от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

4) Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом».

Концепция утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. № 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании и стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

2.2 Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованиюи перспективы его развития

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995;1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28 августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление № 1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США — Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка / А. Н. Ужегов. — Санкт-Петербург: Питер, 2004. — с. 133

Основными функциями Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

· разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

· оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

· проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

· осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;

· анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

· покупка ипотечных кредитов;

· выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

· выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:

· оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;

· осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;

· проведение семинаров, учебных курсов;

· оказание консультативной помощи;

· оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: постановление Правительства России от 26 Августа 1996 г. № 1010 в ред. постановления Правительства России от 20 января 2010 г. № 5 // СЗ РФ. — 1996. — № 3. — Ст. 246; 2010. — № 1. — Ст. 52

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики. Косарева Н. Б. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Н. Б. Косарева. — Москва: Институт экономики города, 2002. — С. 35

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека — это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее этот опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлторы.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования, получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

Сегодня количество банков и риэлторских компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.

Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита.

При обеспечении комплексного подхода система ипотечного кредитования станет доступным и эффективным инструментом решения жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения темпов экономического развития страны.

2.3 Модели привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования

Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

· ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

· ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

По ряду причин (например, потеря доверия к большинству банкам со стороны населения после августа 1998 г.) вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

— кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;

— средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5−10 лет;

— средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на «оптовых» источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке — специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов:

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4.

Заключение

банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных Косарева Н. Б. Основы ипотечного кредитования / Н. Б. Косарева. — Москва: Инфра-М, 2007. — С. 230−231.

ГЛАВА 3. ДИНАМИКА ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В РОССИИ. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РОССИЙСКОЙ ИПОТЕКИ

3.1 Динамика ипотечного рынка в России

Рынок ипотечного кредитования России является весьма динамичным. Растет количество участников ипотеки, меняются условия выдачи кредитов, меняется законодательство, одни банки переходят в группу лидеров, другие отправляются в аутсайдеры или исчезают с рынка — все это влияет на рынок недвижимости в целом и на ипотеку в частности.

Российский рынок ипотечного кредитования вплоть до обострения кризисных явлений осенью 2008 года демонстрировал удивительную стабильность. Стремительный рост цен на недвижимость на фоне высоких темпов инфляции длительное время подпитывал спрос на ипотеку со стороны населения, а возрастающая доходность данного продукта стимулировала ответную реакцию банков. Даже в условиях наблюдавшихся со второй половины 2007 года проблем с внешним фондированием российским банкам удавалось устойчиво наращивать объемы кредитования.

Экономический кризис стал настоящей проверкой на прочность для данного рынка. Ипотечное кредитование не только в наибольшей степени испытало на себе последствия экономического спада — в период острой фазы кризиса осенью 2008 года была поставлена под вопрос жизнеспособность всей системы ипотечного кредитования России. Закрытие внешних рынков капитала и уход большинства операторов вторичного рынка на некоторое время оставили российские банки без возможности рефинансирования. Ступин И. Ипотека села на мель / И. Ступин // Эксперт. — 2009. — № 24. — С. 32 — 33.

На фоне проблем с ликвидностью, кризиса в строительной отрасли, снижения цен на недвижимость и существенного сокращения доходов населения ключевые участники рынка фактически заморозили все ипотечные программы, сфокусировавшись на обслуживании уже выданных кредитов. Ряд крупных игроков вообще временно покинул рынок, официально свернув ипотечные программы либо введя заградительные ставки.

Во втором полугодии 2009 года появились первые признаки оживления.

Ипотечное кредитование в 2010 году устойчиво восстанавливалось: по данным ЦБ РФ по итогам года выдано 301 035 ипотечных кредитов на общую сумму в 378,9 млрд. рублей. Объем кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество кредитов возросло более чем в 2,3 раза.

Таблица 3.1. Количество выданных ипотечных кредитов, тысяч (за период) Кризисные явления, одним из последствий которых стала стремительная девальвация рубля в конце 2008;начале 2009 года, в наибольшей степени отразились на рынке валютных кредитов. Уже в четвертом квартале 2008 года темп прироста просроченной задолженности по валютным кредитам превышал 200%, а по итогам 2009 года доля просрочки в валютном портфеле возросла с 2,7 до 6,3% против 2,4% по рублевым кредитам. В результате в 2009 году по сравнению с 2008 годом объем выданных валютных кредитов сократился почти в 10 раз (против четырехкратного сокращения рублевых кредитов), а их доля в общем объеме кредитования снизилась в два раза — с 14,5 до 6,3%.

Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях в 2010 году постепенно снижалась, составив по итогам года 13,1% (14,3% - по итогам 2009 года).

Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о существенном снижении уровня ставок по ипотечным кредитам в течение октября-ноября 2010 года. Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение ноября, продолжили снижаться. Так, в сентябре 2010 г. ставка была на уровне 13,2%, тогда как в ноябре 2010 года — 12,6%, снизившись, таким образом, за два месяца на 0,6%.

На 01 декабря 2010 года средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009 года: с 1,17 до 1,25 млн. рублей. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным Росстата, за январь-октябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,3% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (по итогам девяти месяцев 2010 года, средняя цена на жилье выросла более, чем на 6,8% по отношению к IV кварталу 2009 года).

Ключевым участником рынка ипотечного кредитования остается Сбербанк. Несмотря на почти трехкратное сокращение им объемов ипотечного кредитования в 2009 году (с 290,2 до 107,3 млрд. рублей), его доля на рынке за прошедший год возросла до 51%.

Таблица 3.2. Лидеры рынка ипотечного кредитования К концу 2009 года конкуренция на рынке ипотеки усилилась: банки стали улучшать условия ипотечных кредитов, возобновлять рекламные кампании по продвижению своих ипотечных продуктов.

Кризисный 2009 год не внес каких-либо кардинальных изменений в региональную структуру российского рынка ипотечного кредитования. Ипотечный рынок в региональном разрезе продолжает характеризоваться умеренным уровнем концентрации; хотя доля 10 крупнейших регионов составляет 48,4% общего объема выданных кредитов (годом ранее — 53%), на идущую первой Москву приходится 12,9% рынка. В пятерку лидеров среди регионов входят также Тюменская и Московская области Санкт-Петербург, Свердловская область. Доронкин М. Разморозить ипотеку / М. Доронкин // Эксперт. — 2010. — № 16/17. — с. 100, 102 — 105.

Таблица 3.3. Регионы-лидеры по объему выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в 2010 году.

Лидерство среди регионов по уровню просроченной задолженности сохраняет за собой Московская область — доля просрочки в 2009 году в данном регионе возросла с 4,9 до 7,2%. Наиболее высокий уровень просроченной задолженности характерен также для Москвы (5,9%), Калининградской (5,7%) и Волгоградской областей (5,4%).

Еще одним существенным признаком оздоровления рынка ипотеки стала тенденция к стабилизации доли просроченной задолженности в общем объеме выдачи. По данным Банка России на 01 декабря 2010 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает одного месяца, превысил 91%. Совокупная доля дефолтной задолженности с платежами, просроченными на 91 день и больше — составляет 6,95%; доля задолженности с технической просрочкой платежей (до одного месяца) — 5%; а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) — 1,77%.

Доля задолженности по ипотечным кредитам к ВВП на 01 января 2011 года по сравнению с аналогичными показателями на 2009 и 2010 годы, сохраняется на прежнем уровне.

Таблица 3.4. Динамика роста задолженности по жилищным кредитам и ипотечным жилищным кредитам к ВВП По данным ЦБ РФ на 1 января 2011 года в России насчитывается 729 кредитных организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 602 кредитных организаций предоставляют ипотечные жилищные кредиты.

Ипотечные программы делятся на 7 видов:

§ Программы для приобретения квартир на вторичном рынке

§ Программы для приобретения квартир на стадии строительства дома

§ Программы для приобретения загородной недвижимости (коттеджи, таунхаусы, дома, дачи и т. д.) на вторичном рынке

§ Программы для приобретения загородной недвижимости (коттеджи, таунхаусы, дома, дачи и т. д.) на стадии строительства

§ Программы ломбардного кредитования (под залог имеющейся недвижимости)

§ Программы для приобретения коммерческой недвижимости

§ Рефинансирование кредитов

Одним из главных показателей доступности ипотеки является годовая процентная ставка за пользование кредитом. Разброс процентных ставок по кредитам составляет от 9% до 16% в валюте и от 10% до 18% в рублях. Средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, выданным в декабре 2010 года, составила 12,5%. Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о существенном снижении в течение четвертого квартала 2010 года ставок по ипотечным кредитам. Темпы снижения месячных ставок выдачи ипотечных кредитов в рублях за четвертый квартал являются самыми высокими в 2010 году. Месячный уровень ставок достиг докризисного уровня: по итогам первого полугодия 2008 года средневзвешенная ставка по кредитам в рублях также составила 12,5%.

Рисунок 3.5. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2009;2010 гг), %

Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет зависеть, прежде всего, от уровня инфляции в стране и действий Банка России в области монетарной политики.

Декларируемые банками процентные ставки могут увеличиваться в зависимости от:

§ вида недвижимости, на которую берется кредит (на новостройки и загородную недвижимость процентные ставки обычно выше, так как выше и риски банков при таком кредитовании);

§ от возможности подтверждения доходов заемщика;

§ от величины собственных средств заемщика;

§ от сроков кредитования и т. д.

С началом восстановления рынка ипотечные программы банков пополнились ранее не получившими широкого развития продуктами. Так, все больше банков предлагают кредиты с плавающей процентной ставкой, размер которой привязан к динамике ставки рефинансирования ЦБ или MosPrime (по рублевым кредитам) либо к индикаторам LIBOR и EURIBOR (по кредитам в долларах и евро). Подобные кредиты представлены в продуктовых линейках как «дочек» иностранных банков («БНП Париба», Юникредит, «Дельта Кредит», банк «Интеза», «ОТП Банк», так и отечественных игроков («ВТБ 24», банк «Жилфинанс», «Московское ипотечное агентство», банк БПФ). Еще один продукт, получающий постепенное распространение, — кредит с комбинированной ставкой, по которому в течение первых нескольких лет (обычно трех или пяти) действует фиксированная ставка, а затем до окончания срока кредитования кредит выплачивается исходя из плавающей ставки. Такие продукты сегодня предлагают «ВТБ 24» и банк «Юникредит».

В целом на текущий момент на рынке можно выделить два уровня ставок. Первый уровень — ставки банков-агентов АИЖК, составляющие 9,5−11% годовых. Однако подобные ставки предполагают ряд достаточно жестких условий: кредиты предоставляются только в рублях на максимальную сумму в 4 млн. рублей, при этом первоначальный взнос обычно составляет не менее 30−40%, а в подтверждение доходов принимается исключительно справка по форме 2-НДФЛ.

Второй уровень ставок характерен для банков, работающих по собственным программам (Сбербанк, «ВТБ 24», «Дельта Кредит», Абсолют-банк, Юникредит) и предлагающих заемщикам более широкие возможности: повышенные лимиты кредитования, различные валюты кредита, выбор источника подтверждения дохода (по справке банка либо по форме 2-НДФЛ). Однако это выражается в более высоком уровне ставки — в среднем она составляет 13−15% годовых по рублевым кредитам и 9−11% по кредитам в валюте. В среднем различие фиксированных ставок по рублевым кредитам у первой и второй категорий банков составляет 3−4%.

Существенной проблемой развития ипотеки в России на сегодняшний день остается достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. С середины 2006 года банки впервые стали предлагать клиентам воспользоваться кредитом без первоначального взноса. Первым предложил «ипотеку без первоначального взноса» в июне 2006 года Банк Москвы. Но сначала в качестве временной акции — сроком на 3 месяца. После этого банк пролонгировал ее до конца 2006 года. Вслед за ним рискнули и конкуренты. Кредитовать на полную стоимость квартиры начали ВТБ24, Национальный резервный банк, Экспобанк, Импэксбанк.