Ипотечное кредитование

1. Понятие ипотеки

2. Понятие и особенности ипотечного кредитования

3. Ипотечное кредитование в России

4. Участники системы ипотечного кредитования

5. Задачи

6. Источники

1. Понятие ипотеки

Ипотекой называется залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю.

Регулируется ипотека Гражданским кодексом Российской Федерации, а также Федеральным Законом N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г.

В феврале этого года Государственная Дума приняла в первом чтении поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об ипотечных ценных бумагах» и в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в Гражданском кодексе РФ (статья 130), права на которые зарегистрированы в установленном порядке. К этому недвижимому имуществу относятся:

— предприятия, как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;

— здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся;

— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

— гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания;

— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

— незавершенные строительством объекты недвижимости, а также материалы и оборудование, которые заготовлены для их строительства;

— участки недр, обособленные водные объекты;

— леса, многолетние насаждения;

— земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц.

2 Понятие и особенности ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества (ипотеку).

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

— достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

— останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

— не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

— имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет, и каковы причины увольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

— имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобиль, гараж, дача), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим — особенно. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам.

Приобрести недвижимость в кредит можно по различным ипотечным программам, которые предлагают коммерческие банки, сбербанк и другие кредитные учреждения, имеющие лицензию на предоставление ипотечных кредитов. Ипотечные программы различаются по сроку, ставкам кредита, наличию и величине первоначального взноса, сумме кредита и величине ежемесячного платежа.

Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов:

— банковская ипотека предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства с депозитов;

— система вторичного ипотечного рынка (американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов — прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни;

— контрактно-сберегательная система ипотеки (немецкая) использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.

3 Ипотечное кредитование в России

В России сформирована основа для развития системы ипотеки. Сдерживающим фактором является отсутствие ряда необходимых законов, высокие процентные ставки. Проблемы и нерешенные вопросы пока еще есть, но потребители пользуются ипотечными услугами. В 2007 году по России ипотека составила 15% от всех сделок совершенных с недвижимостью, а в некоторых регионах до 50%.

Большое внимание уделяется законодательному обеспечению системы рефинансирования как основной движущей силы развития ипотечного кредитования. В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволил привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства. В 2004 году в закон были внесены поправки, которые существенно улучшили качество закона.

Большое значение для развития ипотеки имеют внесенные изменения в первую часть статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которая была дополнена исключением, согласно которому механизм принудительного исполнения судебных решений в части обращения взыскания на жилье, возможен, если оно является предметом ипотеки. Эта норма снижает риски банка в случае неплатежеспособности заемщика.

Значительный шаг сделан в создании кредитных бюро. Цель подписанного Президентом и вступившего в силу с сентября 2005 года закона «О кредитных историях» — создание системы доступа к информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами. Принятие этого закона позволило снизить риски кредитных организаций, что должно отразиться на процентных ставках.

В России действует более десятка ипотечных моделей. Это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях:

— американская или двухуровневая модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Ее особенностью является разделение кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг);

— немецкая модель. В России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик в течение определенного времени ежемесячно вносит фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку существенно ниже среднерыночной. Скопив приблизительно половину необходимых на покупку недвижимости средств, он получает кредит на вторую половину средств. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления;

— продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.

Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования.

4 Участники системы ипотечного кредитования

1. Залогодатель — физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

2. Ипотечные кредиторы (залогодержатели) — юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг.

3. Продавцы жилья, которыми могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе и подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.

4. Государственные органы, которые:

— осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;

— ведут единый государственный реестр прав собственности на недвижимость.

5. Страховые компании. Это могут быть как государственные (муниципальные) компании, так и лицензированные страховые компании, которые осуществляют страхование заложенной недвижимости, а также при необходимости жизни и трудоспособности залогодателя.

6. Оценщики. К ним относятся как независимые оценщики, так и оценочные агентства, которые производят профессиональную оценку, сданного под залог недвижимого имущества.

7. Ипотечные агентства. Данные учреждения обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Основные задачи Агентства:

— привлечение новых источников частного капитала в сферу ипотечного жилищного кредитования;

— формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов.

Ипотечные агентства в нашей стране еще не получили полноценного развития.

8. Поручители - физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает тем самым устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

Задача 1

Молодая семья планирует купить небольшой дом. Её доходы позволяют в начале каждого года вкладывать в банк 50 тысяч рублей под 10% годовых. Сколько денег будет на счете через 5 лет?

Решение:

Для решения этой задачи необходимо использовать функцию будущей стоимости денежной единицы, так как текущая стоимость известна.

При начислении процентов один раз в год используется формула:

где

FV — будущая стоимость денег;

PV — текущая стоимость денег;

n — число лет;

(1+i)ⁿ — фактор накопленной суммы денежной единицы при ежегодном начислении процентов.

По таблице сложных процентов, 2 столбик, 10%:

FV=50*1,10 000+50*1,21 000+50*1,33 100+50*1,46 410+50*1,61 051=335,78 тысяч рублей.

Следовательно, через 5 лет на счете вкладчиков будет 335 780 рублей, которыми они будут располагать при выборе дома для покупки.

Задача 2

Через 7 лет для приобретения участка земли необходимо иметь 6000 $. Достаточно ли положить в банк 3500 $, если он начисляет процент ежеквартально по ставке 9% годовых?

Решение:

Проценты начисляются ежеквартально, поэтому процентная ставка за период составит:

9%/4=2,25% за квартал Количество периодов за 7 лет составит:

4*7=28 периодов (кварталов) Используя формулу функции текущей стоимости единицы при начислении процентов несколько раз в течение года:

где

PV — текущая стоимость денег;

FV — будущая стоимость денег;

(1+i/k)^nk — фактор текущей стоимости денежной единицы при более частом, чем раз в год, начислении процентов. Находим:

==3218 $

Следовательно, чтобы получить через 7 лет 6000 $ при ставке 9% годовых начисляемых ежеквартально, необходимо положить 3218 $. Таким образом, вложить 3500 $ будет более чем достаточно, чтобы приобрести участок земли через 7 лет.

В случае вложения в банк этой суммы на счете будет (по функции накопленной суммы денежной единицы, при начислении процентов несколько раз в год):

6526 $

Задача 3

Определить стоимость земельного участка, предоставляемого для строительства АЗС на 8 колонок.

Капитальные вложения из расчёта на одну колонку составляют 35 500 у.е., возмещение инвестиций идет по прямолинейному методу, планируемая отдача от инвестиций — 26%, срок экономической жизни — 10 лет. Анализ аналогов показал следующее:

— в среднем за сутки в течение одного часа с одной колонки продают 27 л бензина;

— средняя прибыль от продажи 1 л бензина составляет 0,1 у.е.;

— потери рабочего времени за счет пересменок, профилактических и ремонтных работ и т. д. составляют 21%.

Решение:

Для оценки применим метод техники остатка для земли, так как отсутствуют данные о продажах свободных участков земли.

Расчеты выполняются в несколько этапов:

1. Определяем общий чистый операционный доход (ЧОД) от всего объекта, используя данные по аналогам:

ЧОД=(24*288)*(8*27*0,1)=149 299 у.е.

Где 24 — количество часов в сутках;

288 — количество рабочих дней в году (365−21%);

8 — количество колонок;

27 — объем бензина в литрах продаваемый с каждой колонки в час;

0,1 — средняя прибыль от продажи 1 литра бензина.

2. Определяем ЧОД от зданий и сооружений:

ЧОД _зд=С_зд*К_кап^зд

Где С_зд— стоимость зданий и сооружений;

К_кап^зд— коэффициент капитализации для зданий.

С_зд=35 500*8=284 000 у.е.

К_кап^зд=0,26+1/10=0,36 по методу Ринга, где 0,26 — отдача от инвестиций, 10 — срок экономической жизни.

Итак,

ЧОД _зд=284 000*0,36=102 240 у.е.

3. Определяем остаток ЧОД, относимый к земле:

ЧОД_зем=ЧОД-ЧОД_зд

ЧОД_зем=149 299−102 240=47059 у.е.

4. Рассчитываем рыночную стоимость земли путём капитализации ЧОД от земли:

где к_кап^зем— коэффициент капитализации земли.

Таким образом, стоимость данного участка земли составила 180 996 у.е., она зависит от данных полученных при анализе аналогов, суммы капитальных вложений в сооружения АЗС, коэффициента капитализации сооружений, продолжительности экономической жизни, а так же от процента планируемой отдачи от инвестиций.

Источники:

1. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. — Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «Март», 2003;

2. Оценка бизнеса: Учебник/ Под ред. А. Г. Грязновой; М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 1998;

3. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2002;

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. — М.: Изд-во Омега-Л, 2006;

5. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;

6. www.strol.ru/FINANSY/ipoteka-obzor;

7. www.bankir.ru.