Ипотечное кредитование (на примере ООО «Инвестиционный Республиканский Банк»)

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение высшего профессионального образования

«ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

ОТЧЕТ о прохождении производственной преддипломной практики Объект практики: ООО «Инвестиционный Республиканский Банк»

МОСКВА — 2012

Календарный план прохождения производственной преддипломной практики Студент 6 курса

Специальность: Финансы и кредит Специализация: Банковское дело Студенческий билет

Тема преддипломной практики: Ипотечное кредитование в России

Наименование организации: ООО «Инвестиционный Республиканский Банк»

Содержание Введение

1. Характеристика деятельности ООО «Инвестиционный Республиканский Банк»

2. Программы ипотечного кредитования

3. Организация ипотечного кредитования Заключение Список литературы Приложения

Введение

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья посредствам создания условий для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, и увеличения объемов жилищного строительства.

Создание данных условий непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Выстраиваемая в настоящее время система ипотечного жилищного кредитования должна отвечать требованиям всех участников рынка, и в первую очередь, кредитных организаций и потенциальных заемщиков, поэтому принципиальным вопросом является формирование модели ипотечного кредитования, которая послужит базой для установления и развития ипотечных отношений в будущем.

Ипотека является одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы, особенно обострившиеся в связи с финансовым кризисом. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению финансировать покупку жилья.

Таким образом, актуальность темы не вызывает сомнения. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности. В работе рассмотрена деятельность «Инвестиционного Республиканского Банка», проанализированы виды и порядок предоставления ипотечного кредита в этом банке.

1. Характеристика деятельности ООО «Инвестиционный Республиканский Банк»

«Инвестиционный Республиканский Банк» ООО («ИНРЕСБАНК») был основан в 1993 году и является универсальным банком, обслуживающим частных клиентов и компании среднего бизнеса.

Главной стратегической целью Банка является выход в качестве инвестиционного банка на лидирующие позиции российского финансового рынка, сформировав вокруг себя сообщество клиентов и партнеров, обеспечивая им полный финансовый комфорт.

Банк является участником системы обязательного страхования вкладов и включен в Реестр банков-участников системы обязательного страхования вкладов под № 774, а также является членом Ассоциации российских банков (АРБ) и Московского банковского союза. В приложении 1 указаны основные положения ООО «Инвестиционный Республиканский Банк».

В декабре 2011 г. Банк получил лицензию ФСФР России на осуществление деятельности биржевого посредника, в феврале 2012 года — лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской, дилерской, депозитарной деятельности и деятельности по управлению ценными бумагами, а в мае 2012 года стал сначала членом Биржи «Санкт-Петербург» и присоединился к проекту «FX+» (новый стандарт, позволяющий регистрировать сделки, совершенные через MetaTrader на срочном рынке Биржи), а затем получил аккредитацию в небанковской кредитной организации ЗАО «Национальный расчетный депозитарий» и стал участником торгов Фондовой Биржи «ММВБ».

Банк сменил бренд в начале 2012 г. на новый бренд, обозначающий его участие в Республиканской Финансовой Корпорации, он выступает партнером проведения публичных мероприятий, активно участвует в конференциях и форумах о финансовом рынке, в работе по повышению финансовой грамотности населения в рамках федеральной программы и т. д.

«Инвестиционный Республиканский Банк» ООО предоставляет физическим лицам следующие виды услуг:

— Инвестиционные услуги

— Брокерское обслуживание

— Депозитарное обслуживание

— Векселя

— Вклады

— Инвестиционные монеты

— Сейфовые ячейки

— Потребительское кредитование с процентной ставкой от 16% до 22% в год

— Автокредитование

— Военная ипотека с процентной ставкой: первичный рынок жилья — 9,75%-10,75% в год; вторичный рынок жилья — 10,25% - 11,25% в год

— Ипотечное кредитование

— Расчетно-кассовое обслуживание

— Банк-клиент

— Денежные переводы Услуги юридическим лицам:

— Инвестиционные услуги

— Брокерское обслуживание

— Депозитарное обслуживание

— Расчетно-кассовые услуги

— Интернет-банкинг

— Кредитование

— Депозиты

— Инвестиционные монеты

— Валютный контроль Банк продолжает активное развитие классических банковских операций для клиентов — юридических и физических лиц путем предложения им линейки вкладов и кредитной линейки. Для этого в Банке реализуются кредитная, депозитная, тарифная политики и политика об управлении банковскими рисками.

В настоящее время Банк открыл 7 дополнительных офисов в Москве, дополнительный офис в Московской области (в Химках), 6 операционных офисов в Брянске, Воронеже, Иваново, Калуге, Орле и Ярославле, кредитно-кассовый офис в Санкт-Петербурге, зарегистрированы филиалы в г. Саратове и Челябинске. В планах Банка — открытие ряда дополнительных офисов в Москве и области. За счет региональной экспансии услуг на финансовых рынках банк рассчитывает обеспечить эффективное привлечение и размещение денежных средств клиентов на рынке ценных бумаг и на рынке FOREX, проведение торговых операций с ними, а также обеспечить привлечение долгосрочных пассивов и т. д.

По итогам первого полугодия 2012 г. прибыль банка составила 42 234 тыс. руб., что на 7,8% превышает аналогичный показатель на начало 2012 года (Приложение 2). Кредиты и авансы клиентам составили 683 057 тыс. рублей, средства клиентов — 212 834 тыс. рублей. По итогам первого полугодия 2012 г. банк увеличил сумму своих активов на 38,5% с 629 460 тыс. рублей до 871 647 тыс. рублей. Административные и прочие операционные расходы банка также возросли, что объясняется высокой активностью банка в целом. Собственные средства банка также возросли на 14% с 302 584 тыс. рублей до 344 818 тыс. рублей.

В период с 2011 — 2012 г. прирост собственного капитала Банка происходил за счет капитализации чистой прибыли и привлечения субординированного займа (депозита).

Уставный капитал Банка составляет 200 000 000 рублей.

Сильные и слабые стороны банка Сильные стороны банка:

— отсутствие персонального отрицательного имиджа в глазах клиентов;

— отсутствие проблемных активов;

— ориентация на инвестиционную банковскую деятельность;

— Наличие технической возможности предоставления всего спектра банковских услуг.

— Участие в банковском холдинге «Республиканская Финансовая Корпорация».

— Длительная история надежной работы на банковском рынке.

— Хорошие финансовые показатели по Российским стандартам бухгалтерского учета и Международным стандартам финансовой отчетности, что необходимо для доверия со стороны клиентов и партнеров.

— Партнерские отношения во взаимодействии с бизнесом.

— Долгосрочные отношения с клиентами. Устойчивость ядра клиентской базы.

— Хорошая кредитная история на рынке межбанковского кредитования и вексельных операций.

— Поддержка участников банка в продвижении и защите интересов банка.

— Гибкая система принятия решений.

— Прогрессивный и профессиональный кадровый состав, способный обеспечить развитие по всем предполагаемым направлениям деятельности.

— Системное развитие организационно-функциональной структуры.

— Информационная открытость для внешних заинтересованных сторон (клиентов, инвесторов и т. д.).

Слабые стороны банка:

— Низкая активная узнаваемость.

— Отсутствие кредитного рейтинга.

— Недостаточность капитала для развития.

На фоне среднесрочного потенциала развития рынка, складывающихся в последнее время кризисных явлений на финансовых рынках и текущей ситуации внутри банка перед банком возможно возникновение ряда принципиальных вызовов и угроз. К ним относятся:

1) макроэкономическая ситуация, в первую очередь разворачивающийся финансовый кризис, недостаток ликвидности в экономике и риск увеличения кредитных рисков по мере замедления темпов экономического роста. На этом фоне работа по совершенствованию системы управления рисками приобретает особую значимость и приоритет;

2) усиление конкуренции на российском финансовом рынке. Это связано как с приходом на рынок иностранных банков, которые в итоге принесут с собой новые и более совершенные методы работы, так и с процессами консолидации рынка, которые неизбежно ускорятся в результате финансового кризиса;

3) долгосрочная тенденция на сокращение рентабельности операций на российском рынке, связанная со структурной нехваткой пассивов в банковском секторе и конкурентной динамикой на рынках отдельных банковских продуктов. Эти факторы определяют важность неценовой дифференциации предложения банка и необходимости всестороннего совершенствования качества клиентской работы и продуктового предложения, а также взвешенной стратегии ценообразования;

4) риск опережающего роста затрат по отношению к доходам банка, вызванный низкой производительностью труда, дефицитом квалифицированных кадров на рынке труда, на фоне прогнозного увеличения объемов бизнеса и вероятного опережающего роста стоимости рабочей силы, являющейся основной статьей его непроцентных расходов;

5) риск опережающего роста затрат по отношению к доходам банка, вызванный низкой производительностью труда, дефицитом квалифицированных кадров на рынке труда, на фоне прогнозного увеличения объемов бизнеса и вероятного опережающего роста стоимости рабочей силы, являющейся основной статьей его непроцентных расходов;

6) ужесточение требований к деятельности банков со стороны регулирующих органов.

На сегодняшний день перед банком стоит выбор пути дальнейшего развития по сценарию «модернизация и интенсивное развитие», который предполагает изменение принципиальных элементов модели работы банка и их корректировку в соответствии с рыночной ситуацией.

Текущее состояние российского финансового рынка, ускорившиеся процессы консолидации рынка, которые приведут в течение ближайших 2 — 4 лет к серьезному укреплению конкурентов банка, располагает к выбору сценария «модернизация и интенсивное развитие». В рамках этого сценария можно обеспечить надежную основу для стабильного развития банка и избежать серьезных рисков.

В целях повышения качества обслуживания клиентов ИНРЕСБАНКом в 2012 году:

— предоставлена система денежных переводов МОПС (система денежных переводов неторгового характера для физических лиц, без открытия счета, которая позволяет быстро, надежно и просто перевести деньги в любую географическую точку, где присутствует отделение ИНРЕСБАНКа);

— представлена возможность торговли срочными контрактами (фьючерсами) на изменение курса валютной пары на рынке FOREX по новому стандарту FX+;

— предоставлена возможность вложить деньги в золото через покупку инвестиционных монет;

— введена новая услуга — денежные переводы без открытия счета по системе «Золотая Корона — Денежные переводы»;

— отменена банковская комиссия за проведение коммунальных платежей;

— обновляется линейка вкладов в зависимости от сезона.

На 2012 — 2014гг. в ООО «Инвестиционный Республиканский Банк» определены следующие цели и задачи:

— Развитие деятельности в качестве профессионального участника ценных бумаг, в том числе следующих операций: портфельные инвестиции в ценные бумаги и иные финансовые инструменты российских и зарубежных эмитентов, субброкерское и брокерское обслуживание, интернет-трейдинг с маржинальным кредитованием on-line, операции на срочном рынке и рынке FOREX, дилерские, депозитарные операции с ценными бумагами, андеррайтинг, сделки по слиянию и поглощению компаний, прямые инвестиции в предприятия реального сектора экономики, финансовая аналитика и исследования в интересах инвесторов и корпораций, доверительное управление.

— Расширение спектра предлагаемых услуг по классическим банковским продуктам (новые линейки вкладов, сейфовые ячейки, банковские гарантии и поручительства, структурированные продукты, ипотечное кредитование, автокредитование и др.)

— Наполнение сети структурных подразделений продажей финансовых продуктов компаний-участников холдинга (программы микрофинансирования, страхования, факторинг, продажа услуг негосударственных пенсионных фондов и др.)

— Расширение международной деятельности банка, в том числе по обслуживанию внешнеторговых операций клиентов, брокерское обслуживание клиентов на зарубежных финансовых рынках.

— Создание программ по обслуживанию предприятий малого и среднего бизнеса

— Привлечение стратегических партнеров из числа российских и международных финансовых институтов развития для обеспечения долгосрочных проектов и поддержки операций проектного финансирования

— Осуществление деятельности специализированного депозитария инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов.

Прогнозируется, что при успешном осуществлении мероприятий, предусмотренных настоящей стратегией, к январю 2014 г. будут достигнуты следующие показатели:

— Активы — 2 672 млн руб.

— Капитал — 573 млн руб.

— Прибыль — 116 млн руб.

— Рентабельность активов на 01.01.2014 г. составит 4,4%, рентабельность капитала — 20.2%

Динамика предполагаемых абсолютных показателей деятельности банка приведен на рис. 1.

Рисунок 1. Абсолютные показатели деятельности ИНРЕСБАНКа Показатели демонстрируют стабильный рост клиентской базы, работающих активов, капитала и чистой прибыли. Планируется увеличение процентной прибыли до уровня 94 млн руб.

Для предполагаемого роста будут существенно увеличены объемы кредитования, в том числе кредитования малого и среднего бизнеса. Планируется дальнейшее расширение спектра предоставляемых банком услуг, повышение их привлекательности и доступности. Работа банка будет нацелена на предоставление всем категориям клиентов универсального комплекса высококачественных и адекватных по стоимости банковских услуг.

Диверсификация услуг позволит банку снизить риски своей деятельности. Все параметры рисков будут находиться в границах установленных законодательством норм. Оптимальный по своей структуре банк должен стать эффективным инструментом аккумулирования инвестиционных ресурсов предприятий и граждан.

Важным условием развития банка и повышения его устойчивости является увеличение капитала, улучшение его качества и обеспечение достаточного уровня покрытия капиталом принимаемых банком рисков. С учетом операционных рисков норматив достаточности капитала на 01.01.2014 составит 14%. Увеличение объема операций повышает суммарные риски кредитной организации, рост которых в свою очередь требует дополнительных собственных средств.

2. Программы ипотечного кредитования В настоящий момент времени в ООО «Инвестиционный Республиканский Банк» существует две программы ипотечного жилищного кредитования:

— «Военная ипотека»;

— «Ипотечный кредит».

Рассмотрим предоставленные виды жилищного кредитования «ИНРЕСББАНКа».

* «Военная ипотека». Программа разработана специально для ипотечного кредитования военнослужащих — участников накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих. Кредиты в рублях предоставляются на приобретение квартир и жилых домов как на вторичном, так и на первичном рынке жилья под залог приобретаемой недвижимости (максимальная сумма кредита 2,2 млн руб.).

Условия кредитования позволяют военнослужащему приобрести жилье, практически не используя собственные средства. Выплата первоначального взноса за жилье и погашение кредита в течение всего срока осуществляются за счет накопительных взносов участника НИС.

Военнослужащий может увеличить размер первоначального взноса за счет собственных средств и приобрести жилье большей площади.

Сумма кредита, которая предоставляется военнослужащему по программе «Военная ипотека», значительно превышает размер кредита, который он может получить на основании данных о своей платежеспособности.

Первоначальный взнос — не менее 10% от стоимости жилья. Процентная ставка по кредиту складывается из двух частей.

I часть составляет 1,5−3% в зависимости от возраста заемщика и типа приобретаемого жилья.

II часть приравнивается к ставке рефинансирования Центрального банка РФ на 1 декабря предшествующего года.

Величина процентной ставки не зависит от суммы кредита, срока его погашения, размера первоначального взноса за жилье и наличия личного страхования. Процентные ставки на первичном рынке жилья составляют 9,75 — 10,75%, а на вторичном 10,25 — 11,25%. Комиссионное вознаграждение банка на данный продукт составляет 1,9% от суммы кредита.

Для каждого заемщика предельная величина ипотечного кредита рассчитывается на основании сведений об общей сумме взносов на жилищное обеспечение, которая должна скопиться к тому времени, когда военнослужащему исполнится 45 лет. Сумма кредита рассчитывается с учетом индексации взносов будущих лет с учетом прогнозного значения уровня инфляции по данным Минэкономразвития России. Помимо этого учитывается размер процентной ставки по кредиту и величина первоначального взноса по ипотеке.

Максимальный срок погашения кредита равняется периоду времени, за который заемщик достигнет 45 лет — предельного возраста пребывания на военной службе для младшего и старшего офицерского состава (за исключением полковников и капитанов первого ранга).

Обязательным условием является оформление договора имущественного страхования предмета залога (приобретаемой недвижимости) и страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование).

Способ получения кредита — открытие покрытого безотзывного аккредитива (комиссия банка 2,3%).

Оплата комиссии за услуги банка производится одновременно с совершением операции путем безакцептного списания суммы комиссии со счёта клиента на основании платежного требования банка, либо путем внесения клиентом наличных денежных средств в кассу банка, если иное не предусмотрено тарифом. Комиссия взимается от суммы кредитных денежных средств независимо от количества продавцов в договоре купли-продажи недвижимости.

* «Ипотечный кредит». Кредиты в рублях предоставляются на приобретение квартир на первичном и вторичном рынках, а также погашение ранее предоставленного ипотечного кредита на приобретение или строительство жилого помещения. Кредиты предоставляются под залог приобретаемой недвижимости.

Первоначальный взнос не менее 10% от стоимости жилья, определенной как наименьшая величина между ценой по договору приобретения и по итогам оценки, проведенной независимым оценщиком. Если первоначальный взнос по кредиту составляет менее 30% от рыночной стоимости жилья, в обязательном порядке должна быть застрахована ответственность заемщика по кредитному договору.

Максимальная сумма кредита определяется в зависимости от размера первоначального взноса и региона нахождения приобретаемого жилья.

Максимальный срок кредита — 30 лет. Для каждого заемщика максимальный срок кредита рассчитывается индивидуально, с учетом его возраста, так как выплата кредита должна закончиться до наступления 65-летнего возраста. При участии нескольких созаемщиков срок кредита рассчитывается с учетом достижения 65-летнего возраста старшим из заемщиков.

Точная величина процентной ставки по кредиту рассчитывается исходя из размера первоначального взноса за жилье, суммы кредита, срока его погашения и наличия личного страхования заемщика.

Ежемесячная сумма платежей заемщика не может превышать 45% его ежемесячного совокупного дохода (совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке).

Погашение кредита осуществляется ежемесячными аннуитетными платежами в течение всего срока кредита.

Обязательным условием является оформление договора имущественного страхования предмета залога (приобретаемой недвижимости). Страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование) не является обязательным, оформляется по желанию заемщика. Без страхования жизни и трудоспособности заемщика ставка по кредиту увеличивается на 0,7%

Преимущества данного продукта:

— отсутствие комиссий за выдачу и обслуживание кредита;

— срок кредитования — до 25 лет;

— поддержка молодым семьям;

— отсутствие комиссий за выдачу и обслуживание кредита;

— фиксированная ставка по кредиту на весь срок кредитования;

— досрочное погашение — без штрафов и комиссий. Досрочное погашение кредита может быть осуществлено средствами материнского капитала;

— срок рассмотрения — 5 дней;

— возможность использования услуг депозитария (индивидуальной банковской ячейки) для осуществления сделок купли-продажи недвижимости" .

Размер ежемесячного аннуитетного платежа указывается в графике возврата кредита (информационном расчете). Размер ежемесячного аннуитетного платежа рассчитывается по следующей формуле:

где S — величина кредита,

p — величина процентной ставки за период (в долях),

n — количество периодов.

В приложении 3 представлены виды специальных вычетов, которые могут быть учтены в ООО «ИНРЕСБАНК». Если заемщик имеет право на предоставление сразу нескольких вычетов, их величина суммируется. К примеру, если представить документы на все причитающиеся вычеты, при 50% взносе и небольшом сроке кредитования 5−7 лет ставка может быть 9,75%.

Чтобы получить кредит в ИНРЕСБАНКе, заемщик должен соответствовать установленным критериям. В этот список непременных условий входят:

1) банк работает исключительно с частными клиентами, имеющими гражданство Российской Федерации;

2) чтобы получить ипотечный кредит потенциальному клиенту должно исполниться 24 года. Максимальный возраст заемщика, то есть возраст на момент окончательного расчета по кредиту, составляет 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин;

3) минимальный стаж на последнем месте работы должен составлять не менее 6 месяцев при общем трудовом стаже от 1 года; если данное место работы — первое, то стаж на этом месте должен составлять не менее 1 года;

4) банк работает только с теми заемщиками, которые зарегистрированы в регионе, где работает отделение банка;

5) доходы потенциального заемщика должны быть «на достаточно высоком уровне». Однако банк предлагает клиентам, не имеющим достаточно высокого уровня доходов, привлечь так называемых созаемщиков (не более двух), которыми могут быть любые лица с достаточно высоким доходом, исключая супругу или супруга получателя кредита.

6) отсутствие плохой кредитной истории;

7) отсутствие судимостей;

8) обязательное согласие клиента на предоставление данных в Бюро Кредитных Историй.

Что интересно, далеко не всегда постоянные клиенты банка получают преимущества при рассмотрении заявки на получение ипотечного кредита. Даже если ранее клиент уже расплатился по потребительскому кредиту или открыл в учреждении депозит — это не станет гарантией положительного решения.

От потенциального заемщика в ИНРЕСБАНКе могут потребовать следующие документы:

— заявление-анкета;

— письмо-согласие с расходами на сделку

— паспорт — ксерокопия всех страниц;

— справка о доходах с места работы (паспортные данные в справке должны совпадать с данными паспорта) — срок действия 1 календарный месяц;

— обязательно предоставляются банковские реквизиты предприятия (р/сч., кор/счет, БИК, ИНН, ОГРН, юридический и почтовый адрес, ФИО руководителя, телефон отдела кадров и бухгалтерии);

— копия трудовой книжки, заверенная постранично работодателем (на последней страничке должна быть пометка о том, что сотрудник работает по настоящее время) — срок действия 15 календарных дней;

— работающим в милиции и военнослужащим — справка из отдела кадров — срок действия 15 календарных дней;

— согласие супруги или супруга;

— мужчинам до 27 лет — копия военного билета (все заполненные страницы);

— копия свидетельства о заключении брака;

— свидетельство о рождении ребенка (детей).

В ООО «Инвестиционный Республиканский Банк» кредиты предоставляются физическим лицам при соблюдении следующих принципов кредитования:

* Платности. За пользование кредитными средствами заемщик уплачивает проценты в соответствии с условиями банка, а также прочие комиссии, установленные банком.

* Срочности. Ипотечный кредит предоставляется на определенный срок, установленный банком.

* Возвратности. В течение срока кредита заемщик обязан полностью погасить сумму основного долга и процентов (иных плат) по кредиту в соответствии с условиями банка. Возвратность кредита дополнительно обеспечивают договоры страхования жизни и здоровья заемщика, страхования объекта недвижимости от рисков гибели/повреждения и утраты права собственности (титула).

* Целевого использования. Выдача ипотечного кредита осуществляется строго по целевому назначению в соответствии с выбранной программой ипотечного кредитования.

* Обеспеченности. Обеспечением ипотечного кредита может являться:

— залог объекта недвижимости (ипотека). В случае если денежные средства не будут возвращены, банк имеет право погасить задолженность по ипотечному кредиту за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества. Ипотека обеспечивает требования банка (в т.ч. возврат основного долга, процентов, а также неустоек, процентов на просроченный основной долг, судебных издержек, расходов по реализации заложенного имущества) в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

— залог имущественных прав (требований), возникающий на основании договора залога прав по договору участия в долевом строительстве/договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (в соответствии с Базовыми условиями).

— поручительство физического либо юридического лица/лиц, возникающее на основании договора поручительства (в соответствии с Базовыми условиями).

— иные виды обеспечения, предусмотренные действующим законодательством, и установленные Базовыми условиями.

В целом все требования отражаются в кредитном договоре, заключаемом между заемщиком и банком.

ипотечный кредит банк

3. Организация ипотечного кредитования В Российской Федерации не существует унифицированной и обязательной для всех процедуры предоставления ипотечного жилищного кредита. Порядок предоставления ипотечного кредита может различаться в разных банках. Кроме того, могут быть использованы различные схемы в зависимости от вида сделки. Существенную роль играют следующие моменты: требуется ли нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимого имущества и договора ипотеки, в какой момент заемщик выбрал квартиру (до момента одобрения кредита или после), пользовался ли услугами агентов по недвижимости, на каком рынке приобретается жилье (первичном, вторичном) и т. п.

Несмотря на разнообразие программ, схемы предоставления ипотечного жилищного кредита в ООО «Инвестиционный Республиканский Банк» включают в себя следующие основные этапы.

Этап 1. Оформление заявления на кредит и предварительная квалификация клиентов.

Этап 2. Сбор и подтверждение полученной информации.

Этап 3. Оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика).

Этап 4. Принятие решения Кредитным комитетом о предоставлении кредита (в отдельных случаях).

Этап 5. Выбор заемщиком жилого помещения (объекта залога). Андеррайтинг приобретаемого жилья.

Этап 6. Определение окончательной суммы кредита, составление сметы расходов заемщика по сделке.

Этап 7.

Заключение

кредитной сделки.

Этап 1. Оформление заявления на кредит и предварительная квалификация клиентов. На этапе предварительной квалификации клиентов, проводится собеседование с потенциальным заемщиком, в ходе которого решаются следующие задачи.

1. Определяется круг клиентов, которые с точки зрения банка могут быть квалифицированы как потенциальные заемщики, доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и они имеют намерения приобрести в собственность жилье.

2. Клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов населению, включая:

* требования банка к платежу и кредитоспособности заемщика, к обеспечению кредита, к предмету залога, к оценке залогового имущества, к страхованию;

* список документов, необходимых для получения кредита;

* требования к обеспечению возвратности кредита — залог недвижимого имущества с указанием максимально допустимого значения соотношения суммы кредита к стоимости залогового имущества, страховое обеспечение и другие возможные дополнительные виды обеспечения кредита;

* предоставление клиентом права кредитору на проверку представленной им информации относительно его трудоустройства, получаемых доходов, имеющихся счетов в банках, кредитной истории;

* требования кредитора к оценке залогового имущества, его физическому состоянию и правовому статусу;

* порядок заключения кредитного договора и договора купли-продажи и ипотеки квартиры, в том числе порядок совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимости нотариального удостоверения отдельных документов;

* порядок оформления закладной;

* порядок открытия текущего счета для проведения расчетов по программе ипотечного кредитования;

* порядок и сроки предоставления и погашения кредита, права и обязанности банка-кредитора и клиента-заемщика и т. п.

Банк предъявляет к заемщикам ряд требований по следующим критериям: возраст, место проживания и регистрации, место и стаж работы, уровень доходов, наличие кредитной истории и т. д.

3. При согласии заемщика с условиями предоставления ипотечного кредита проводится предварительный расчет на ипотечном калькуляторе максимально допустимой суммы кредита, ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита и процентов по нему, а также определяется примерная сумма собственных денежных средств, которыми должен располагать заемщик.

Предварительная квалификация не предполагает обязательного одобрения кредита. Положительное решение о предоставлении кредита принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о его платежеспособности, которая проводится кредитором в дальнейшем.

Этап 2. Сбор и подтверждение полученной информации. Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка.

Для принятия решения о кредите ИНРЕСБАНК вправе запросить дополнительную информацию, а также документы, необходимые для подтверждения полученной информации.

Также заемщик должен подтвердить наличие у него денежных средств для уплаты первоначального взноса.

Банк интересуется не только возможностью заемщика погасить кредит, но и его готовностью (желанием). Для этого он изучает его кредитную историю. Ознакомление с кредитной историей заемщика может проходить на разных этапах. На первоначальных этапах присходит ознакомление с наличием или отсутствием кредитной истории (при наличии отрицательной кредитной истории общение с клиентом заканчивается), а письменное заключение фиксируется в отчете по оценке вероятности погашения кредита.

При необходимости для подтверждения полученной от клиента информации, банк может направить:

* запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;

* запрос в другие кредитные учреждения, указанные заемщиком, для подтверждения информации о его вкладах и об исполнении обязательств по полученным (возвращенным и текущим) кредитам.

Этап 3. Оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика). Этот этап считается основным. Проводится анализ собранной и документально подтвержденной информации, который включает в себя:

* оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов);

* оценку кредитной истории (для действующего или погашенного кредита по всем кредитным продуктам) потенциального заемщика (выполнение им ранее взятых на себя финансовых обязательств);

* оценку достаточности собственных денежных средств (и источники их формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов.

По результатам проведенного анализа документов, предоставленных заемщиком, кредитный аналитик дает заключение о возможности предоставления ипотечного кредита.

Этап 4. Принятие решения о предоставлении кредита (в отдельных случаях). В индивидуальном порядке принятие решения о возможности предоставления ипотечного кредита принимается Кредитным комитетом банка. Он изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение специалистов о приемлемости предмета залога, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать.

Этап 5. Выбор заемщиком жилого помещения (объекта залога). Андеррайтинг приобретаемого жилья. На данном этапе осуществляется выбор заемщиком жилого помещения (объекта залога) и оценка достаточности обеспечения (андеррайтинг приобретаемого жилья). Заемщик может подобрать жилье как до обращения в банк, так и после.

В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли — продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право его покупки потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита, исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья.

Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

Оценкой жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, занимаются специалисты-оценщики. Оценка предмета залога должна быть проведена до предоставления кредита. Оценочное заключение должно быть предоставлено на момент подачи на рассмотрение пакета документов по недвижимому имуществу.

Задача кредитора — на основе оценки, сделанной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита. Также при необходимости окончательное решение о возможности кредитования может приниматься на основании заключения о возможности принятия в залог объекта недвижимости залоговым менеджером банка, так как банк имеет право произвести осмотр объекта залога до выдачи кредитных средств.

К предмету ипотеки банком предъявляются дополнительные требования, обусловленные требованиями о ликвидности залоговой недвижимости, которые указываются в Базовых условиях по соответствующей программе ипотечного кредитования.

Кроме того, жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющемуся предметом залога, и удовлетворять санитарно — техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов, соответствовать стандартам санитарно-гигиенических служб, установленных для данной местности, а также удовлетворять отдельным требованиям банка.

ИНРЕСБАНК оставляет за собой право отказать в кредитовании того или иного объекта недвижимости по результатам анализа его состояния.

Этап 6. Определение окончательной суммы кредита, составление сметы расходов заемщика по сделке. При определении окончательной (фактической) суммы кредита учитываются ежемесячные доходы заемщика и стоимость обеспечения.

Этап 7.

Заключение

кредитной сделки.

Заключение

кредитной сделки включает в себя следующие основные моменты.

1.

Заключение

договора страхования. Обязательным условием предоставления банком ипотечных кредитов является заключение заемщиком со страховой компанией договора страхования. Требования по страхованию устанавливаются Базовыми условиями по соответствующей программе ипотечного кредитования. Страхование осуществляется в страховых компаниях, отвечающих требованиям, предъявляемым банком к страховым компаниям.

2. Открытие счета, подписание кредитного договора, оплата страховой премии, выдача кредита. При выдаче кредита, независимо от того, что клиент уже имеет текущие счета в соответствующей валюте (либо не имел их), в том числе с открытыми к этим счетам дебетовыми банковскими картами, открытие счетов для получения ипотечного кредита обязательно. Таким образом, для получения и обслуживания кредита у заемщика должны быть открыты счета:

* если валюта кредита — доллары США — два текущих счета: в рублях РФ и в долларах США. Текущий счет в долларах США используется для зачисления суммы кредита и для последующего погашения платежей по кредиту, для списания суммы комиссии, для зачисления сумм в счет оплаты страховой премии (при условии их последующей конвертации и списания с текущего счета в рублях РФ). Текущий счет в рублях РФ необходим для ежегодного списания платежей в счет оплаты страховой премии.

* если валюта кредита — рубли РФ — Один текущий счет в рублях РФ. Текущий счет в рублях РФ используется для зачисления суммы кредита и для последующего погашения платежей по кредиту, а также для списания банком суммы комиссии, ежегодного списания платежей в счет оплаты страховой премии.

Открытые счета могут быть использованы заемщиком для осуществления любых разрешенных законодательством Российской Федерации операций, таких как внесение на счет и снятие наличных денежных средств, безналичные переводы со счета и других.

Порядок выдачи кредита:

* в безналичной форме кредитные средства зачисляются на счет заемщика, открытый в банке, после государственной регистрации залога (ипотеки) недвижимого имущества в пользу банка (при безналичных расчетах с продавцом со счета заемщика);

* в безналичной форме кредитные средства зачисляются на счет заемщика, открытый в банке, при подписании кредитного договора (при расчетах с продавцом через индивидуальный банковский сейф). В данный момент времени в ИНРЕСБАНКе наиболее успешно применяется именно эта схема расчетов. При этом сумма кредита заказывается заранее кредитующим подразделением, снимается заемщиком со счета и закладывается в ИБС до момента регистрации договора купли — продажи и залога банка.

3. Подписание окончательного графика погашения кредита, договора купли — продажи с продавцом объекта недвижимости с условием ипотеки в силу закона, а также закладной.

4. Регистрация договора купли — продажи и закладной в Главном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (от 1-ой недели до 1 месяца).

5. Выемка денежных средств продавцом объекта недвижимости из сейфовой ячейки. Продавец объекта недвижимости предоставляет в банк:

* ключ от ИБС;

* договор купли — продажи с условием возникновения ипотеки в силу закона, зарегистрированный на имя заемщика с отметкой о государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ;

* акт приема — передачи объекта недвижимости, подписанный продавцом и заемщиком (и созаемщиком);

* закладную с отметкой о государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ;

* свидетельство о государственной регистрации права собственности заемщика (и созаемщика) на объект недвижимости, в котором будет отражено обременение ипотекой;

* расписку от своего имени о получении в полном объеме денежных средств в размере стоимости объекта недвижимости по договору купли — продажи с условием возникновения ипотеки в силу закона;

* иные необходимые документы в соответствии с Базовыми условиями и заключенным кредитным договором, договором аренды ИБС.

В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту.

Обслуживание ипотечного кредита банком, включает в себя:

* сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, платеж наличными);

* оформление досрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика платежей, начисление штрафов);

* составление графика ежемесячных платежей для заемщика (при изменении условий);

* ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и процентов);

* работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок кредита).

Таким образом, операции в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилищного кредитования в ООО «Инвестиционный Республиканский Банк» создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.

Заключение

В рамках данной работы были проанализированы основные направления деятельности ООО «Инвестиционный Республиканский Банк» и тенденции развития системы ипотечного жилищного кредитования.

За время прохождения преддипломной практики был собран материал для дипломной работы, изучены сферы деятельности банка, особенности ипотечного кредитования, изучены ипотечные программы, а также порядок и процесс предоставления кредита.

Изучение и анализ основных проблем ипотечного кредитования показали, что необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач для становления и развития системы ипотечного кредитования в РФ:

* совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

*создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

* создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

*налоговое стимулирование, как граждан-получателей ипотечных кредитов, так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков — кредиторов, с другой стороны;

*создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

* формирование механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков — кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

* доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

* формирование нормативно — законодательных основ для использования финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

* разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

Таким образом, для развития системы ипотечного кредитования в РФ должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы россиян и развития ипотечного кредитования в целом.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные институты, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран.

Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. (в редакции от 06.12.2011);

2. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. (в редакции от 28.07.2012);

3. Федеральный закон «О кредитных историях» № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. (в редакции от 03.12.2011);

4. Федеральный закон «Жилищный кодекс Российской Федерации» № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 (в редакции от 29.06.2012);

5. Косарева Н. Б. Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. Н. Б. Косарева. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 576с.

6. Косарева Н. Б. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации / Н. Б. Косарева, А. Б. Копейкин, — М.: Дело, 2010. — 256с.

7. Разумова И. А. Ипотечное кредитование.2-е изд.-СПб.: Питер, 2009.-304с

8. Шевчук Д. А. Ипотека: просто о сложном / ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008. — 160 с.

9. Русецкий А. Нововведения Закона об ипотеке и государственной регистрации / Русецкий А. // Право и экономика. — 2009. — № 3, с.103

10. Фрумина С. В. Рынок ипотечного кредитования / Фрумина С. В., Мельничук М. В. // Аудит и финансовый анализ — 2010 — № 4 — с. 5−6

11. www.banki.ru информационный портал «Банки ру»

12. www.bankir.ru редакция «Банкир ру»

13. www.consultant.ru КонсультантПлюс

14. www.finmarket.ru «Финмаркет»

15. www.inresbank.ru офиц. сайт ИНРЕСБАНКа

16. www.ipohelp.ru «Помощь в ипотеке»

17. www.ipotekand.ru сайт компании «Надежный дом»

18. www.sravni.ru «Сравни ру» — сервис выбора услуг банков

Приложение 1

Общие положения

1.1. Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционный Республиканский Банк», именуемое в дальнейшем «ИНРЕСБАНК», является общество с ограниченной ответственностью, которое основано в 1993 году и является универсальным банком, обслуживающим частных клиентов и компании среднего бизнеса.

1.2. Фирменное (полное официальное) наименование Банка: — Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционный Республиканский Банк».

1.3. Сокращенное наименование Банка: ООО «ИНРЕСБАНК».

1.4. Банк имеет исключительное право использования своего фирменного наименования.

1.5. Банк имеет круглую печать со своим фирменным полным наименованием на русском языке и указанием его местонахождения, штампы, бланки со своим наименованием, собственную эмблему и другие средства визуальной идентификации.

1.6. Банк является юридическим лицом, имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе. Банк приобретает статус юридического лица с момента его государственной регистрации. Сообщение о создании Банка публикуется в печати. Банк вправе в установленном порядке открывать банковские счета на территории Российской Федерации и за ее пределами.

1.7. Банк отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

1.8. Акционеры Банка не отвечают по обязательствам Банка и несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах стоимости принадлежащих им акций. Акционеры, не полностью оплатившие акции, несут солидарную ответственность по обязательствам Банка в пределах неоплаченной части стоимости принадлежащих им акций. Банк не отвечает по обязательствам своих акционеров. Банк не отвечает по обязательствам государства и его органов. Государство не отвечает по обязательствам Банка, за исключением случаев, когда государство само приняло на себя такие обязательства.

1.9. Банк вправе участвовать самостоятельно или совместно с другими юридическими и физическими лицами в других коммерческих и некоммерческих организациях на территории Российской Федерации и за ее пределами в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и соответствующего иностранного государства.

1.10. Банк создается без ограничения срока деятельности.

1.11. Банк не зависим от органов государственной власти и управления при принятии им решений за исключением случаев, предусмотренных Федеральными законами.

1.12. Банк вправе привлекать для работы российских и иностранных специалистов, самостоятельно определять формы, системы, размеры и виды оплаты их труда.

1.13. Вмешательство в административную и хозяйственную деятельность Банка со стороны государственных, общественных и других организаций не допускается, если это не обусловлено их правами по осуществлению контроля и ревизии согласно действующему законодательству.

Приложение 2. Балансовые показатели ООО «ИНРЕСБАНК» по состоянию на 01.07.2012 г. по сравнению с 01.01.2012 г.

Приложение 3