Ипотечное кредитование и его особенности в России: состояние, проблемы, перспективы (на примере Западно-Уральского банка Сбербанка России)

• Введение
• Глава 1. Теоретические аспекты развития и становления ипотечного рынка РФ
• 1.1 Понятие, сущность и исторические аспекты развития ипотечного кредитования
• 1.2 Состояние и проблемы функционирования ипотечного рынка в Российской Федерации
• 1.3 Основные направления развития российского рынка ипотечного кредитования
• 1.4 Сравнительный анализ ипотечного кредитования в Зарубежных странах
• Глава 2. Анализ состояния ипотечного кредитования ОАО «Западно-Уральский Банк» Сбербанка России
• 2.1 Характеристика ОАО «Западно-Уральский Банк»
• 2.2 Анализ экономических и финансовых результатов деятельности ОАО «Западно-Уральский банк» «
• 2.3 Анализ ипотечного кредитования ОАО «Западно-Уральского банка»
• Выводы по второй главе
• Глава 3 Совершенствование деятельности ЗАО «Западно-Уральского банка»
• 3.1 Исследование рынка ипотечного продукта и услуг
• 3.2 Разработка программы продвижения
• 3.3 Оценка эффективности программы кредитного продукта
• Выводы по третьей главе
• Заключение
• Список использованных источников
• Приложения

Институт ипотеки — неотъемлемая составная часть любой развитой системы. Ипотека способствует снижению инфляции и помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечении населения жильем.

Ипотечное кредитование — один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения инвестиции в жилищную сферу.

Предоставление услуг физическим лицам — это одно из наиболее перспективно развивающихся направлении деятельности современных банков в РФ. Предоставление услуг населению играет сегодня очень значительную роль, поскольку стимулирует потребительский спрос и таким образом способствует развитию экономики.

В настоящее время ситуация медленно, но все же меняется к лучшему. Таким образом, создаются более комфортные условия для развития жилищного ипотечного кредитования. Ипотека в последние годы стала одним из важных направлений в решении жилищной проблемы в российском обществе.

Эксперты в области кредитования убеждены, что в 2013 году объемы ипотечных кредитов не будут превышать цифру в 1 триллион рублей: несмотря на актуальность жилищной проблемы для россиян большинству из них ипотека по-прежнему недоступна. Основная причина проблемы — недостаточный уровень доходов. Тем не менее, процент людей, планирующих оформление ипотеки, увеличился с 2009 года с 23% до 29% в 2012 году. http: //m-investor.ru/news/news_post/ipotechnoe-kreditovanie-2013—-prognozy

Рекордный рост выдачи ипотечных кредитов в 2012 году был обусловлен, прежде всего, выгодными процентными ставками, предложенными банковскими учреждениями в начале года. Заемщики активизировались, чтобы успеть взять выгодный кредит. Это привело к тому, что в течение зимы было выдано 14% годовой выдачи. Специалисты считают, что в 2-ом полугодии 2013 года рынок кредитования сдержит возможный рост процентных ставок по ипотеке. Такая стабилизация ситуации приведет к повышению спроса на ипотечные кредиты. Поэтому проведение анализа и выявление проблем и перспектив дальнейшего развития на данном рынке предопределяют, актуальность данной работы.

Вопросы ипотечного кредитования широко освещены в книгах отечественных и зарубежных авторов. Существует, актуальная информация по данным вопросам и в сети Интернет. Однако основной упор при написании данной выпускной квалификационной работы был сделан на анализ периодических изданий, в которых вопросы кредитования, в том числе ипотечного, освещены достаточно подробно, а самое главное, — приведены наиболее свежие и актуальные данные, в том числе статистические.

Все вышесказанное определяет, актуальность изучения проблем и перспектив развития ипотечного кредитования.

Объектом исследования в выпускной квалификационной работе выступает ОАО «Западно-Уральский Банк» Сбербанка России.

Предметом исследования являются особенности функционирования отечественного рынка ипотечного кредитования.

Цель работы — разработка предложений по совершенствованию ипотечного кредитования на примере ОАО «Западно-Уральский Банк» .

Для достижения целей в ВКР поставлены следующие задачи:

Исследование исторических и социальных аспектов развития ипотечного кредитования.

Анализ состояния и проблем ипотечного кредитования на современном этапе

Выявление основных направлений совершенствования ипотечного кредитования.

Анализ состояния ипотечного кредитования ОАО «Западно-Уральского Банка» .

Определение места и роли ОАО «Западно-Уральского Банка» на рынке ипотечных продуктов.

Выбор и проектирование системы продвижения ипотечного продукта.

Оценка эффективности предлагаемых мероприятий.

В соответствии с целью и задачами ВКР состоит из введения, трех глав, заключение, списка литературы и приложения.

При написании работы были использованы, как учебная литература, так и средства массовой информации, в том числе и электронные.

Значимость исследования состоит из предложении и выводов теоретической и практической части ВКР. Знания, полученные в процессе выполнения работы очень ценны, и могут пригодиться в будущей профессиональной деятельности.

Глава 1. Теоретические аспекты развития и становления ипотечного рынка РФ

1.1 Понятие, сущность и исторические аспекты развития ипотечного кредитования

Ипотека предполагает конкретный вид залога, в виде которого выступает недвижимое имущество, покупаемое, либо имеющееся у заемщика, хотя находящееся в распоряжении залогодателя до этапа погашения задолженности по предоставленной ссуде. В этой связи ипотечный кредит рассматривается как договор, составленный между банком-кредитором и заинтересованным в приобретении недвижимости покупателем. Кредит на приобретение жилья подразумевает закрытие приобретенной в банке ссуды и процентов. Конкретно понятие ипотеки для множества людей становится возможностью решения жилищной проблемы.

Ипотека может возникать как вследствие закона, так и вследствие договора, что и определяет оформление кредитных договоров на приобретение имущества (особенности выдачи ипотечного кредита регулируются законодательно). Главным законом, на основании которого возникает ипотека в РФ, является Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Федеральный закон от 16. 07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06. 12.2011)" Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 06. 12.2011) непосредственно в нем и рассматриваются все нюансы и аспекты каких-либо особенностей, связанных с ипотечным кредитованием. Понятие ипотеки также включает в себя определенное количество ее видов, которые классифицируются на основании различных критериев, то есть в зависимости от объекта недвижимости, цели оформления кредита, степени обеспеченности займа, вида кредитора, а также на основании целого ряда других оснований.

Распределительная функция кредита обнаруживается как при аккумуляции средств, так и при их размещении, т. е. посредством кредита происходит распределение денежных средств на возвратной основе. Эта функция четко проявляется в процессе предоставления на время средств предприятиям и организациям, так же как сбережений населения, для удовлетворения их потребностей в денежных ресурсах. Таким образом, хозяйства обеспечиваются необходимым оборотным капиталом и ресурсами для инвестиций. Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг — закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

1.2 Состояние и проблемы функционирования ипотечного рынка в Российской Федерации

Неповторимость и национальное своеобразие отечественной системы состоит в том, что собственно она развивалась от ипотеки к фидуции, но не напротив. В римском праве фидуцию (от лат. fiducia — доверие; англ. fiducion) определяли, как вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что после того, как его требования будут удовлетворены, он возвратит товар. http: //ru. wikisource.org/wiki/%DD%D1%C1%C5/Fiducia

При анализе ситуации развития ипотечного жилищного кредитования, выделяют пять этапов Гарипова З. Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. — 2011. — N 6. — С. 51−55. :

Первый этап — кредитование до 1917 года.

Второй этап — кредитование при советской системе.

Третий этап — кредитование в переходный период.

Четвертый этап — формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования.

Пятый этап — современная ситуация.

Следует отметить, что собственно понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах задатка, и сам термин «ипотека» в первый раз был замечен в Греции в начале VI в. до н. э и считается наиболее абсолютной его формой. С течением времени изменялись только условия предоставления, размеры и цели ипотечного кредита, надежностью его обеспечения, кредитных взаимоотношений, связанных с ипотекой.

В I в. н.э. в Римской империи делались ипотечные учреждения, которые давали кредиты под обеспечение имущества частных лиц.

При правлении императора Антония Пия (II в. н.э.) разработали особое законодательство для ипотечных банков и уже тогда стало действовать около 50 банков и существовало больше 800 ростовщических и меняльных контор.

Существуют доказательства того, что в древние времена государство оказывало огромную поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были особые фонды для помощи вдовам и сиротам, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (подобные экономические системы были образованы и в РФ в XIX веке) Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — М.: Юридический центр Пресс, 2013. — С. 33.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Вместе с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились всевозможные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на вложения, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество родителя, ипотека супруги на имущество супруга и так далее). Обнаруживались ипотеки, субординированные по времени зарождения (вследствие уговора) или же по ступени их значимости (вследствие закона). Развивался следующий заклад одинаковой недвижимости нескольким лицам.

Роль страны в соблюдении прав соучастников ипотечных сделок была довольно велика. Довольно трудные по текстуре сделки настоятельно требовали контролирования и регулировки, отстроенной регистрационной системы. По вопросу ослаблением данных муниципальных функций с закатом эпохи Древнего мира, завершил свое существование институт ипотеки, действовавший на протяжении нескольких веков, до того как снова появился в средневековом европейском законодательстве. В Средние века ипотека приобрела широкую популярность. Феодалам часто требовались деньги для ведения междоусобных войн или крестовых походов, и поэтому они были вынуждены закладывать свои замки ростовщикам или более богатым соседям. Западная Европа как преемник Римской империи переняла и развила институт ипотеки, сделав ее более формализованной. Данный вид кредита четко регулировался законодательством. Кроме того, существовали специальные ипотечные книги, куда вносилась информация о заложенной недвижимости.

В эпоху Позднего Средневековья ипотека окончательно утвердилась в том виде, в котором она существует и по сей день: недвижимость остается во владении должника, а кредитор получает право в случае невозврата долга истребовать закладываемое имущество с последующей его продажей с торгов. Андрей Величко. Ипотека навсегда 24 апреля 2009 года http: //prian.ru/pub/14 383.html

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на 3-х основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Точные механизмы реализации данных основ очень различаются.

Контрактные сбережения. Демин Ю. Все о кредитах. Понятно и просто. — СПб.: Питер, 2007. — С. 98

Устойчивые системы контрактных сбережений введены:

В Пруссии — уставом 1783 г. и 1872 г.;

В Австрии — гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;

В Саксонии — уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений — строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй — через два и т. д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.

Современные строительные сберегательные кассы — один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.

Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5−6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).

До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. — М.: Высшая Школа, 2013. с. 36−38.

Деятельность ипотечных банков лежит в основе одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии — кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заемщиков и страхование кредитных рисков.

В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т. е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объемам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объема оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%). Банки и небанковские кредитные организации и их операции. Учебник для студентов вузов, обучающихся по направлению «Экономика» / под ред. Жуков Е. Ф., Эриашвили Н. Д. — Москва: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. — С. 90

В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрел характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объемам кредитов над строительными обществами.

В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками — участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-и летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию — 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка.

Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков — участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги.

Банки — участники эмитируют номинированные по курсу американского доллара облигации чтобы аккумулировать валютные средства для кредитования вкладывательных планов (как в сфере производственного, но и строительства жилья). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) сможет подобрать вид эмитируемых облигаций.

Впрочем, эволюция ипотеки дала почву формированию двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных значимых бумаг (mortgage backed securities — MBS) разделены. Во-первых, данное обусловлено суждением укрепления ликвидности многоцелевых банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. В первый раз таковая система была продана и стала популярна в Соединенных Штатах.

В Соединенных Штатах Америки еще в эпоху Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования строительства жилья и приобретения квартир в собственность. Сейчас система финансирования жилища в Соединенные Штаты — данное трудный рынок общенационального масштаба, на котором работает громадное количество учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, платные и сбербанки, страховщики, пенсионные фонды и так далее.

Решающим словом удачи в этом направлении оказались события по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования — проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации — Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington — Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) — Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) — Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные в собственности государства.

ипотечное кредитование россия рынок В 1968 году прошла реструктуризация Федеральной Государственной Ипотечной Ассоциации: в итоге было разделение на две отдельные фирмы. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). В настоящее время Fannie Мае — основная по объему активов государственная компания, и еще наикрупнейший информатор обычных ипотечных фондов в Соединенных Штатах. Промоакциями Fannie Мае торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее промоакции присутствуют из числа более энергично продаваемых. Они, кроме того, входят в каталог Standard & Poor’s 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие — Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) — государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе. Эриашвили Н. Д., Тавасиев А. М., Москвин В. А. Банковское дело: учебное пособие. Издательство: ЮНИТИ-ДАНА, 2012 — С. 67

Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию, или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг (3 трлн.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн. долларов). Шапран В. С. Мировой ипотечный кризис: хроника катастроф / Шапран В. С. // Инвестиционный банкинг. — 2012. — № 2.

Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США, напрямую или через Мировой банк, где основным «донором» опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве, как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям данных стран.

В то же время, в последние годы, в континентальных европейских странах, например в той же Германии, все чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. То есть рассматривают возможность применения двухуровневой системы ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам — заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30-ти лет, вплоть до 1970 г., когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями. Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым, приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку ФРС уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам.

Основной задачей FHA является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд. долларов.

Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т. е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи. Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

Кредиты FHA не могут превышать установленный уровень, составлявший, например, в 1993 году 67 тысяч долларов для отдельного дома на одну семью. Если заемщики нарушают сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подает заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником такого имущества. Штат работников Отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке.

Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность FHA: Нахамкин М. Особенности национального кредита// Банковское дело в Москве, 2011, № 1, — с. 33−40

ипотечные кредиты FHA ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165−275 тысячам семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем FHA страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки;

около 40% от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов FHA, с другой стороны, две трети заемщиков FHA покупают жилье впервые;

более 20% заемщиков FHA — представители национальных меньшинств;

FHA обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования. Так в 1992 году средний доход заемщиков FHA составил 37 тысяч долларов по сравнению с 55 тысячами долларов у заемщиков, пользующихся обычными кредитами;

FHA обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Порядка двух третей ипотечных кредитов, получивших страховку от FHA, имели первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90%.

При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в FHA, преуспевает, а за всю шестидесятилетнюю историю FHA этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков.

В 1989 году доля кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией, составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов, гарантированных Администрацией по делам ветеранов — 10%; застрахованных частными компаниями — 16%. При этом доля кредитов, незастрахованных от риска невозврата, составила 46%. http: //www.bankspb.ru/monitor/tarrif/2316

Еще одна форма государственной поддержки — адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов — является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме).

После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) — например, гашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику — в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т. п.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине («план Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета).

Система ипотечного кредитования не является чем-то чуждым для России, принесенным из Америки и Европы. В дореволюционной России эта система успешно функционировала, и ипотечные кредиты были доступны многим слоям населения. К 1913 г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей золотом. Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса в качестве способа вложения свободных средств. Можно сказать, что российская дореволюционная ипотечная система похожа на современную американскую систему ипотеки. На данный момент агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Далее — АИЖК) предоставило следующую информацию по ипотечным задолженностям за итоги первого квартала 2013 года. По приводимым данным на 1 марта 2013 года общий объем задолженностей составил 2,08%. Так рублевая задолженность составляет 1,45%, хотя в 2010 году данный показатель был равен 2,04%.

По валютным показателям, задолженность достигает отметок 11,57%, а в натуральном выражении — 13,8 млрд. рублей. Доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков — 5.8%. http: //www.realtypress.ru/news/news_4685.html

В таблице 1.1 представлена динамика роста задолженности по жилищным кредитам и ипотечным жилищным кредитам к ВВП.

Таблица 1.1.

Динамика роста задолженности по жилищным кредитам и ипотечным жилищным кредитам к ВВП Источник: Росстат, ЦБ РФ. Расчеты: Сбербанк РФ

Несмотря на существующие проблемы, ипотека продолжает активно развиваться, а заемщики находят более выгодные ипотечные продукты, хотя и происходит увеличение процентов по кредитам. В феврале 2013 года ипотека составила 0,1 п. п. и, размер средней ставки стал 12,8%, что на 0,4 пункта выше показателя за 2012 год. Согласно прогнозу экспертов АИЖК, объем выдачи ипотечных кредитов увеличится не больше чем на 20% и составить 1,2 — 1,3 трлн. рублей. В соответствии с прогнозом Национальной службы взыскания, в 2013 году просроченная задолженность станет варьироваться в размере 42−44 млрд. рублей. http: //www.realtypress.ru/news/news_4685.html

Итак, целью в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является создание эффективной и работающей системы. Современное жилищное право, регулирующее отношения, связанные с ипотекой, более детально рассматривает данные вопросы как с точки зрения материального, так и процессуального права.

1.3 Основные направления развития российского рынка ипотечного кредитования

Наиболее распространенные в России ипотечные программы — это кредиты на приобретение готовых квартир. В период кризиса это была практически единственная, хоть как-то действующая ипотечная программа. С конца 2009 года в продуктовые линейки банков стали возвращаться кредиты на покупку жилья на этапе строительства, загородного жилья, земельных участков, под залог имеющейся недвижимости. Медленнее всех идет возвращение программ рефинансирования выданных кредитов на других условиях. Впрочем, и до кризиса это был не самый популярный продукт. Его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков. Банковский менеджмент: учебник / Под. Ред. Е. Ф. Жукова Издательство: ЮНИТИ-ДАНА, 2012 — С. 78

Не особенно распространенные до кризиса кредиты на приобретение земельных участков сегодня выдают немногие банки — Банк «УралСиб» банк «Восточный», РосЕвроБанк, Россельхозбанк. 17 марта 2010 года ТрансКредитБанк запустил программу кредитования в рублях на приобретение земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства под залог приобретаемой земли. Минимальный первоначальный взнос по кредиту — 30% стоимости земельного участка. Кредиты выдаются на короткий срок от 1 до 5 лет под 16−18% годовых, при условии оформления заемщиком полисов страхования жизни и потери трудоспособности, а также предмета залога от гибели и ущерба. В случае выбора заемщиком иных условий страхования процентная ставка по кредиту выше на 2 процентных пункта уровня базовой ставки.

Финансовый кризис 2009 года породил две новых ипотечных программы: предоставление кредитов на приобретение жилья из-под залога у неплатежеспособных заемщиков и реструктуризацию кредитов на новых условиях с целью снижения кредитной нагрузки. http: //www.rusipoteka.ru/pressreview/2010/obzor_ipotechnyh_programm/

За последние четыре года объем рынка жилищного кредитования в России увеличился почти в десять раз. Ежедневно в банки, работающие на этом рынке, обращаются по 250−300 человек за консультацией о том, как получить деньги на квартиру. И все же «российскую ипотеку» не сравнить пока ни с европейской, ни с американской — ее объемы меньше в десятки раз. Щегорцов В. А., Таран В. А. Деньги, кредит, банки: Учебник для вузов: Издательство: ЮНИТИ-ДАНА, 2012 — С. 67

К середине 2010 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке вернулись на докризисный, и отчасти даже более низкий уровень. Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке, при первоначальном взносе в 20 — 30% не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет около 12,5% годовых. Переменные ставки сегодня даже ниже, чем до кризиса, как и ставка рефинансирования АИЖК, на базе которой ее партнеры агентства устанавливают ставки на кредиты по стандартам АИЖК, некоторые даже и вровень с ней. http: //centersp.ru/content/view/231/175

Отмечается, что ставки по кредитам на квартиры и загородные дома у многих банков сравнялись, хотя в «тучные» годы займы на коттеджи обходились дороже на 1−2%.

Размер процентной ставки в настоящий момент определяется тремя ключевыми факторами: валютой кредита, размером первоначального взноса и формой подтверждения доходов. Среди банков царит абсолютное согласие в одном — отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос — тем выше процентная ставка по кредиту. Разница составляет от 0,5% до 2%. Для счастливых обладателей «белых доходов» ставка по кредиту на 1 — 1,5 процентных пункта ниже, чем для «серых» заемщиков.

Процентные ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства, до момента государственной регистрации прав собственности, как и раньше, на 1−2% выше, чем на приобретение готового жилья. В этом плане на политику банков по формированию ставок кризис никак не повлиял.

Если раньше в регионах ипотеку выдавали по более низким ставкам, чем в столичных мегаполисах, то теперь предложения Сбербанка и ВТБ 24, доминирующих на региональных рынках, в отношении ставок по территориальному принципу никак не различаются. Банки-партнеры АИЖК тоже предлагают ипотеку в разных регионах на одинаковых условиях. http: //www.finam.ru

Федеральный закон РФ от 15.02.2010 № 11-ФЗ «О внесении изменений в статью 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» запретил вносить в кредитный договор положения, которые дают право в одностороннем порядке изменять величину и порядок определения процентной ставки, величину комиссионного вознаграждения либо вводить новые комиссии, а также срок действия договора. Изменения подобного рода теперь можно вводить исключительно по соглашению с клиентом путем заключения дополнения к кредитному договору. Существует мнение, что данное изменение в законодательстве спровоцирует рост процентных ставок по кредитам, поскольку российские банки от нужды используют дурную практику фондирования «длинных» ипотечных кредитов преимущественно за счет «коротких» денег. В этой ситуации для банка важно иметь возможность приводить к общему знаменателю стоимость выданных и привлекаемых денег. Запрет на повышение процентной ставки по кредиту чреват убытками в случае резкого повышения стоимости фондирования в результате кризиса. А за 10 — 20 лет кризисы возникнут неизбежно.

Для сравнения: в большинстве западных стран ипотечный кредит может получить тот, кто уже накопил лишь 3−5% от стоимости квартиры, и при этом идет активная борьба за снижение этого «грабительского» процента. Некоторые наши особенно сообразительные сограждане идут на уловку: сумму первого взноса они берут в кредит у других банков — как бы на потребительские нужды.

В мае 2012 года вышел Указ Президента Российской Федерации, в котором говорится о необходимости развития всех имеющихся ресурсов для снижения показателей по среднему уровню процентных ставок ипотечных жилищных кредитов на долгосрочную перспективу до 2018 года. По отношению к показателям индекса потребительских цен, снижение процентных ставок по ипотекам должно достигнуть уровня не менее 2,2 процентных пунктов. Стимулирующим фактором для достижения таких процентных показателей должны стать качественно разработанные ипотечные государственные программы.

После разработки и утверждения таких государственных программ, выданные населению ипотечные кредиты в цифровых показателях должны быть примерно такими: возрасти с показателей в 650 тысяч в 2012 году до 868 тысяч в 2020 году. Другими стимулирующими факторами для доверия населения страны к ипотечным программам должны стать:

· дальнейшее снижение инфляции по стране;

· снижение процентных ставок по ипотечным кредитам;

· повышение уровня денежных доходов у населения;

· рост средних размеров ипотечных кредитов; рост объемов жилищного строительства по стране.

В настоящее время, сотрудники АИЖК заявляют, что в 2013 году нужно ожидать роста цен на ипотечные кредиты по РФ примерно на 0,5−1%. А по процентным ставкам цифры достигнут 13−13,5% годовых.

По мнению риэлторов, эти прогнозы вполне обоснованны и цифры реальны, но ставки они будут делать, ориентируясь не на кредитные банковские проценты, а на реальные приросты цен на первичную и вторичную недвижимость.

Например, если рассмотреть ситуацию по ипотеке 2012 года, то просматривается такая закономерность: сначала процентные ставки по ипотечным кредитам стали потихоньку повышать государственные банки (с мая-июня 2012 г.), а вслед за ними и частные банки. В результате, из годовых отчетов видно, что средняя ставка за 2012 год повысилась на 0,7% и составила около 12,3% (тоже в среднем). http: //www.finam.ru

Подобные повышения кредитных ставок, по мнению финансовых экспертов, вовсе не критичны даже для среднего бюджета населения. В перерасчете на денежные единицы суммы ежемесячных выплат по ипотечным кредитам увеличились не более чем на 1 тысячу рублей в месяц.

Ипотека для российских семей продолжается оставаться «спасательным кругом», если семья не имеет собственного жилья и желает улучшить жилищные условия не в долгосрочной перспективе, а уже сейчас. Более того, покупка собственного жилья по ипотеке — это отличные инвестиции в свое будущее, в будущее своих детей, независимо от региона проживания.

Бюро кредитных историй, в которых скапливается информация о заемщиках, у нас еще в полной мере не работают, поэтому такие операции, как утверждают знающие люди, пока еще нередко проходят. Но горе тому, чей ипотечный кредитор об этом узнает — как правило, денег на квартиру в таких случаях не дают. А чтобы обезопасить себя от подобных трюков, некоторые банки требуют предоставить информацию, откуда у вас взялась сумма первоначального взноса. Несмотря на все предварительные сложности и хлопоты, если банковский кредитный комитет все же решил выдать вам ссуду на покупку квартиры, то потом носиться с вами будут как с маленьким ребенком.

Технику работы с клиентами банки предпочитают не афишировать, однако известно, что при возникновении финансовых трудностей заемщику могут на несколько месяцев снизить проценты по кредиту, а то и вообще предоставить «кредитные каникулы». Любые проблемы банки предпочитают решать полюбовно. Поэтому даже в крупных кредитных учреждениях, работающих с огромным числом заемщиков и оперирующих баснословными суммами, за весь прошлый год было не более десятка судебных дел. Как уверяют специалисты, основная причина практически полного отсутствия судебных дел — это не добросовестность заемщиков, а осторожность банков и наличие залога в виде недвижимости.

По мнению кредиторов, семейные люди более ответственно подходят к погашению кредитов и процентов по ним. Шансы получить деньги выше у тех, у кого перспективная профессия, хороший послужной список и стаж на последнем месте работы более 1,5 года; желательно наличие в собственности квартиры, дачи, автомобиля, гаража, а также — дополнительного источника дохода: акции, облигации и другие финансовые инструменты.

Однако даже за самую скромную двухкомнатную квартиру, скорее всего, придется платить не менее 1500 долларов. Все остальные условия, несмотря на обилие предложений, фактически стандартны. Если взнос низкий, значит, проценты будут чувствительно выше средних по рынку. Нахамкин М. Особенности национального кредита// Банковское дело в Москве, 2011, № 1, — с. 33−40

В течение последних лет государство предприняло ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России. В первую очередь это касается нормативно-правовой базы.

В процессе получения ипотечного кредита гражданину приходится взаимодействовать с большим количеством разнообразных структур. Это собственно банк, риелторская компания, продавец или застройщик, оценочная и страховая компании, нотариус, органы государственной регистрации, налоговая служба (если он хочет воспользоваться налоговыми льготами) и др.

Рассмотрим примеры взаимоотношений заемщика с основными игроками ипотечного рынка Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — М.: Юридический центр Пресс, 2013. :

1. Основная проблема во взаимоотношениях заемщика и банка — это процедура андеррайтинга, (андеррайтер — это квалифицированный специалист, который осуществляет оценку риска принятий на страхование физического лица либо какого-нибудь объекта (автомобиля, недвижимости и т. д.), действующий от имени и по поручению компании-страховщика. Андеррайтер определяет страховые тарифы, оценивает возможность наступлений страховых случаев, а так же андеррайтер в праве отклонять предложенные объекты (риск).

По мнению многих экспертов, причиной чрезмерной требовательности банка к заемщику является смещение акцентов в российской ипотеке с объекта на субъект кредитования. По сути, в настоящее время ипотечный кредит выдается не под залог недвижимости, а под залог будущих доходов заемщика, желательно «белых». К сожалению, доля первоклассных заемщиков в России невелика. Следовательно, без смягчения и упрощения проверки платежеспособности массовой ипотеки следует ждать еще долго.

Существует, также, категория лиц, которым могут отказать в кредите, несмотря на уровень их доходов. Это, например, госслужащие, люди творческих профессий, получающие гонорары, практикующие юристы, агенты, работающие за процент, сотрудники силовых структур, охранники и т. д. Все зависит от фантазии специалистов конкретного банка.

Следует здесь отметить, почему могут отказать в кредите весьма состоятельному клиенту? А только потому, что например, уровень его зарплаты выходит за рамки, установленные в программе. Например, у госслужащего есть обязанность ежегодного декларировать доходы и имущества, которые распространяются не только на самих госслужащих, но и на членов их семей. Если вовремя не подана декларация или он, к примеру укрыл доход банку, сообщил заведомо ложный минимальный доход, то ему банк тоже может отказать в кредите.

В итоге, хорошая зарплата, высокая должность, положительная кредитная история и наличие недвижимости в собственности еще не являются гарантией того, что потенциальный клиент получит ссуду в банке. Между ним и заветным кредитом встает «скоринг» — автоматическая система анализа кредитных заявок, которая предназначена для того, чтобы отсекать мошенников и тех, кто не сможет вернуть деньги банку.

Зачастую заемщик, прошедший скоринг, не обращает пристального внимания на некоторые условия договора, например, на эффективную, а не декларируемую ставку по кредиту, дополнительные платежи за выдачу и обслуживание кредита или тонкости процедуры досрочного погашения. В результате оказывается, что эффективная ставка вместо декларируемых 11−13% составляет 19% годовых, а в структуре аннуитетного платежа в первые годы основную массу составляют проценты, что делает невыгодным досрочное погашение такого кредита Эриашвили Н. Д., Тавасиев А. М., Москвин В. А. Банковское дело: учебное пособие. Издательство: ЮНИТИ-ДАНА, 2012 — С. 71.

2. Риэлтор — заемщик. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита заемщику не обойтись без опытного риэлтора. Некоторые из них уже создали в своих структурах специализированные ипотечные подразделения и оказывают клиентам консультации в этой сфере. Вопрос в том, что риэлтор в первую очередь заинтересован реализовывать собственные объекты и ипотека для него лишь инструмент повышения объема своих продаж. Кроме того, многие риелторские компании только сейчас начали предлагать подобную услугу и не готовы к массовому наплыву ипотечных клиентов, прежде всего с точки зрения квалификации сотрудников. А ведь от риэлтора зависит, успеет ли заемщик за период действия решения кредитного комитета банка (как правило, три месяца) подобрать квартиру, соответствующую определенным условиям. Например, согласно требованиям банков, квартира должна быть в доме не старше 1975;80 гг. постройки, дом не должен стоять в планах на снос, реконструкцию или капитальный ремонт, перепланировка должна быть узаконена и т. д. Отдельная проблема — приобретение в кредит строящегося жилья. Риэлтору сейчас будет очень непросто найти и согласовать с банком понравившуюся клиенту новостройку.

3. Страховая компания — заемщик. Страховщик наряду с банком также проводит своеобразный андеррайтинг заемщика, теперь уже на предмет состояния его здоровья. При значительной сумме кредита, например, от $ 100 тысяч или если заемщик старше 50 лет, необходимо полное медицинское обследование, часто еще и за счет клиента. В результате страховая премия может изначально увеличиться. По некоторым категориям заемщиков она может составлять более 3% в год от величины остатка по кредиту.

При этом собственными деньгами заемщик лишь компенсирует банковские риски. Например, хотя в страховку и включено страхование имущества от риска повреждения, как правило, речь идет лишь о конструктивных элементах здания, а ущерб от пожара или протечки, которые не привели к повреждению конструкций, компенсирован заемщику не будет.