Временной диапазон с 1993 по 1997 гг

Продолжается формирование института собственности в РФ, которое инициировало становление рынка недвижимости.

Статья 8 Конституции Российской Федерации от 12 декабря 1993 года [1] закрепляет равенство и одинаковую защиту форм собственности: частной, государственной, муниципальной и иной формы собственности.

Гражданский кодекс РФ (ФЗ № 51 от 30.11.1994 г.) [3] в статье 212 повторяет данное положение, и в последующих статьях раскрывает и конкретизирует понятия частной, государственной и муниципальной собственности, определяет состав имущества, которое может находиться в собственности граждан, юридических лиц, государства, муниципалитетов. В статье 213 «Право собственности граждан и юридических лиц» устанавливается правило, на основании которого в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, не изъятое из гражданского оборота. При этом количество и стоимость имущества не ограничиваются. На основании ч. 1 ст. 35 Конституции РФ «право частной собственности охраняется законом».

Ранее советское законодательство устанавливало потребительское назначение имущества, находящегося в личной собственности граждан, и прямо запрещало извлекать доходы, не относящиеся к трудовым (ст. 13 Конституции Союза ССР 1977 г., ст. 13 Конституции РСФСР 1978 г., ст. 111 ГК РСФСР 1964 г.). Земля принадлежала только государству. Исключительность права государственной собственности на землю была закреплена в основных законах как Союза ССР, так и всех его республик (например, ст. 11 Конституции Союза ССР и ст. 11 Конституции РСФСР). По своему вещественному составу земля оценивалась только в натуральных измерениях и не имела стоимости и цены.

Законодательство не допускало «использование имущества для частной хозяйственной деятельности, систематического извлечения нетрудовых доходов». Так, название Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 26 июля 1962 г. «О безвозмездном изъятии домов, дач и других строений, возведенных или приобретенных гражданами на нетрудовые доходы» говорит само за себя.

В 1994 году в Гражданском кодексе (ст. 129) закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах [3].

Налоговая система характеризуется первичным формированием институциональных норм и правил налогового администрирования:

• — внедрение информационных технологий и функциональная модернизация; деятельности налоговых органов в рамках пилотных проектов;
• — активное воздействие судебной практики на совершенствование налоговых правил и условий взимания налогов;
• — директивно-инструктивное регулирование законодательных норм на фоне несовершенства правовой базы;
• — активное применение льготных механизмов без учета их экономической и социальной отдачи.

Начиная с 1993 года, в России начинается оценочная деятельность. 5 марта 1993 года формируется Российское общество оценщиков. Концепция оценки недвижимости и бизнеса впервые была представлена в России осенью 1994 года на семинаре Института экономического развития Мирового банка реконструкции и развития. Начиная с этого момента, в нашей стране развивается западная модель оценки стоимости недвижимости и начинает формироваться методология ее применения в целях налогообложения. Провозглашается независимость оценки, обязательное применение трех подходов к расчету стоимости, преимущественность определения стоимости на основе анализа рынка недвижимости. Стоимость определяется для наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Здесь очевидно влияние времени перемен — предпринимательское восприятие социального мира и преобладание функционального императива экономической эффективности.