Земля как недвижимое имущество

Земля является не только объектом хозяйствования, но и объектом собственности, недвижимым имуществом. Этот факт закреплен законодательно в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из этого определения следует, что земля является основным критерием отнесения имущества к недвижимому, поскольку к недвижимости относится «все, что прочно связано с землей».

Как недвижимое имущество земля включается в экономический оборот, выступая в качестве товара. Свойства земли как товара разделяются на общие и специфические. К числу общих свойств относятся потребительная и меновая стоимость земли. Потребительная стоимость, т. е. способность удовлетворять определенные потребности общества, определяется природными свойствами и соответствующими им экономическими характеристиками земли. Меновая стоимость представляет собой текущую стоимость прав на будущие доходы от использования земли и зависит от затрат, необходимых для функционирования земли как средства производства и потребления.

В процессе экономического оборота обобщающей характеристикой земли как товара выступает рыночная стоимость земельного участка. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный земельный участок может быть отчужден на открытом и конкурентном рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией и не испытывая давления чрезвычайных обстоятельств.

Товарные свойства земли проявляются на земельном рынке. Как и любой другой рыночный товар, земля имеет спрос и предложение. Спрос формируется в зависимости от развития производства. В период подъема производства спрос на землю растет, в период спада снижается. Предложение связано со степенью освоения земли: в районах с высоким уровнем освоения объем предложения, как правило, невелик, но велик спрос, следовательно, высоки цены на землю, и наоборот.

Земля становится товаром при совершении сделок с ней, под которыми понимаются действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению имущественных прав на земельные участки. Как всякий товар, земля имеет свои характеристики и особенности.

Во-иервых, земля отличается от других товаров ненерсмещаемостью к потребителю, т. е. она продается и используется там, где находится. Этим обусловлена уникальность земли как товара, которая состоит в том, что земельные участки различны по своему качеству, продуктивности, месторасположению, которое нельзя изменить. Благодаря неподвижности земельных участков каждый из них обладает уникальным месторасположением, которое существенно влияет на его рыночную стоимость.

Во-вторых, земля — наиболее долговечный товар. Долговечность земли обусловлена самой природой: земля, как пространство, территория, не подвержена физическому старению и может быть использована практически неограниченное время. В процессе потребления этот товар не уменьшается количественно (за исключением форс-мажорных обстоятельств — какихлибо природных катаклизмов).

В-третьих, земля — многофункциональный товар и имеет спрос со стороны всех видов экономической деятельности. Многофункциональность означает, что один и тот же участок земли можно использовать для различных видов деятельности, разрешенных для данного участка: производить товары, услуги, застройку и т. д. При покупке земли рассматриваются различные варианты ее использования, определяющим является тот, который обеспечит наибольшие доходы.

В-четвертых, при наличии многофункциональности земли, ее, в отличие от других товаров, нельзя использовать исключительно, но усмотрению покупателя. Для каждого земельного участка, поступающего в оборот, устанавливаются разрешенные виды использования, что связано в первую очередь с приоритетом в процессе землепользования общественных интересов над частными. Поэтому в любом обществе осуществляется государственное регулирование землепользования.

В-пятых, стоимость земли как товара с течением времени не только не уменьшается, но и возрастает, что обусловлено ограниченностью поверхности земли, ее уникальными природными и экономическими свойствами.

В-шестых, не все земли могут находиться в обороте (т.е. быть товаром). Так, согласно ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

• 1) государственными природными заповедниками и национальными парками;
• 2) зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
• 3) зданиями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
• 4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
• 5) объектами организаций органов государственной охраны;
• 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
• 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
• 9) воинскими и гражданскими захоронениями;
• 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны государственной границы РФ.

Кроме того, в ЗК РФ установлены ограниченные в обороте земли, которые не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

• 1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в числе изъятых из оборота;
• 2) из состава земель лесного фонда;
• 3) на которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• 4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;
• 5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в числе изъятых из оборота;

• 6) в границах закрытых административно-территориальных образований, не относящиеся к числу изъятых из оборота;
• 7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;
• 8) занятые объектами космической инфраструктуры;
• 9) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
• 10) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• 11) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
• 12) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
• 13) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Отдельным федеральным законом регулируется оборот земель сельскохозяйственного назначения, что связано с их особой значимостью для обеспечения населения продуктами питания (Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), Земля как недвижимое имущество выступает в виде земельных участков.

Земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

К таким характеристикам относятся, прежде всего, границы земельного участка.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и при создании искусственных земельных участков.

При разделе земельного участка образуются несколько новых участков, а тот участок, из которого они образуются, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. Из этого правила имеются исключения. Так, при разделе земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, он сохраняет свое существование в измененных границах. То же относится и к разделу ранее учтенного земельного участка, которому при осуществлении государственного кадастрового учета присвоено наименование «единое землепользование».

Раздел земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется арендатором в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Если объединяемые участки принадлежат разным лицам, то после объединения у таких лиц возникает право общей собственности на образованный земельный участок. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены одному лицу.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование прежних земельных участков прекращается. У собственников перераспределяемых участков возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между ними.

Перераспределение земельных участков из состава государственных и муниципальных земель допускается в случаях:

• 1) перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
• 2) образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, указанных в ст. 49 ЗК РФ: объектов федеральных и региональных энергетических систем, атомной энергии, обороны и безопасности, космической деятельности, государственной границы РФ, естественных монополий, транспорта, путей сообщения, информатики и связи, электро-, газо-, теплои водоснабжения, а также автомобильных дорог.

Такое перераспределение осуществляется на основании соглашений между собственниками земельных участков, у которых участки могут быть изъяты в связи с указанными выше случаями, и органами государственной власти или местного самоуправления. При этом условия возникновения права частной либо государственной или муниципальной собственности на образуемые земельные участки определяются указанным соглашением.

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел, возникает право собственности на образуемый земельный участок и он утрачивает право долевой собственности на измененный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей.

Основаниями для образования земельных участков служат:

• — письменное согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых образуются новые земельные участки, за исключением случаев, когда земельные участки образуются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям или учреждениям, а также, если есть решение суда на этот счет;
• — соглашение между собственниками земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;
• — документация по планировке территории и договор о развитии застроенной территории;
• — решение суда;
• — решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, принимаемые на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Если земельные участки образуются на государственных или муниципальных землях, то основанием для этого служит один из следующих документов:

• — проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;
• — проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;

утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (только в случае, если нет проекта межевания территории).

Кроме того, возможно формирование земельного участка только при наличии проекта межевания в следующих случаях:

• 1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
• 2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
• 3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;

• 4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
• 5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Вопросы практики

Установленный ЗК РФ порядок образования земельных участков особое значение придает проекту межевания, т. е. вначале осуществляется планирование использования территории, а затем предоставление земельного участка в соответствии с определенной ему функцией, что означает практический шаг в сторону комплексного территориального планирования.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Образуемые земельные участки наследуют целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых они образуются. Если были установлены сервитуты, то они сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах. Если земельные участки образуются из земель, предоставленных в аренду или безвозмездное срочное пользование, то арендатор или землепользователь имеет преимущественное право на заключение соответствующего договора на образуемые и измененные земельные участки на прежних условиях, без проведения торгов.

При образовании земельных участков должны выполняться установленные ЗК РФ требования. Так, должны быть соблюдены предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, установленные градостроительными регламентами и действующим законодательством; границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и населенных пунктов. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Также не допускается образование земельных участков, если оно приводит к невозможности использования расположенных на них зданий, сооружений и иных объектов недвижимости.

Образованные земельные участки могут поступать в оборот (за исключением изъятых и ограниченных в обороте), быть товаром, объектом прав.

Создание искусственных земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этим Законом введено понятие «искусственный земельный участок».

Искусственный земельный участок — сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий.

Искусственно созданный земельный участок может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них и признается таковым после ввода его в эксплуатацию.

Таким образом, в хозяйственном комплексе страны земля выступает как пространственный операционный базис (для несельскохозяйственных отраслей), средство производства (в сельском и лесном хозяйстве), основной вид недвижимости, товар, капитал. Знание природных и экономических характеристик земли — необходимое условие эффективного землепользования, оно позволяет обеспечить рациональное использование и охрану земель.