Изъятие земельных участков для публичных нужд

• 12. Изложены в новой редакции ст. 279—282, касающиеся вопросов изъятия (прежде, до 1 апреля 2015 г. — выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных (публичных) нужд (подробное рассмотрение новаций — см. далее).
• 13. С 1-го же апреля 2015 г. утратила силу ст. 283 ГК, относящаяся к этому же вопросу, но сформулированная применительно не к собственникам таких — изымаемых для публичных нужд — участков, а к лицам, обладающим иными (ограниченными) вещными правами на земельные участки — правами пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. Объясняется это новой редакцией п. 2 ст. 279, в подп. 2 которого оказались внесены правила, прежде содержавшиеся в ст. 283.
• 14. Согласно новой редакции п. 1 ст. 279 основными источниками права, регламентирующими вопросы — «случаи и порядок» — изъятия земельных участков для публичных нужд, должны стать акты земельного законодательства, в первую очередь — Земельный кодекс РФ (см. его ст. 49 и (до 1 апреля 2015 г.) ст. 55, а начиная с 1 апреля 2015 г. — его новую гл. Vll. 1 «Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд» (ст. 56.2—56.11)). Прежде в п. 1 ст. 279 ГК была предельно общая формулировка («земельный участок может быть изъят») и определение того, что субъектом, осуществляющим изъятие (которое почему-то в данном случае называлось «выкуп»), является то публично-правовое образование, для нужд которого оно производится.
• 15. Внесен абсолютно новый — не имевший ранее аналогов — п. 2, содержащий перечень вещных прав па земельные участки, которые прекращаются в порядке и результате их изъятия для публичных нужд. В перечень вошли права (1) собственности граждан и юридических лиц; (2) постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения^х; (3) аренды земель-
• 1

ного участка, находящегося в публичной собственности и (4) безвозмездного пользования таким земельным участком^[1][2].

• 16. Нынешний п. 3 ст. 279 в целом соответствует бывшему п. 2 этой статьи: в нем содержится отсылка к земельному законодательству как источнику, определяющему те органы публично-правовых (государственных и муниципальных) образований, которые принимают решения об изъятии земельных участков для публичных нужд.
• 17. Новые нормы внесены в п. 4 ст. 279:
  • (a) согласно первой из них (абз. 1) «со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут^[3], залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка»;
  • (b) согласно второй (абз. 2) решение об изъятии земельного участка для публичных нужд является основанием для прекращения таких обязательств правообладателя земельного участка, исполнение которых становится вследствие такого изъятия невозможным. Кажется, это второй (после предусмотренного п. 2 ст. 530) в нашем законодательстве случай прекращения обязательства на основании акта государственного органа (см. ст. 417 ГК); если это так, то лица, понесшие убытки в результате такого акта, вправе требовать их возмещения по ст. 13 и 16 ГК.
• 18. Прежнему п. 3 ст. 279 отчасти соответствует п. 5 в новой редакции, но именно, что только отчасти. Прежняя редакция прямо называла тот минимальный срок (один год), за который правообладатель (тогда — собственник) земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для публичных нужд; теперь же за решением этого вопроса ГК отсылает к земельному законодательству. К сожалению, соответствующей нормы в нем нам так и не удалось обнаружить^[4].
• 19. Согласно новому п. 6 ст. 279 «сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка» для публичных нужд, определяются соглашением, не сказано кого, но, думается, что это очевидно: конечно же, лиц, участвующих в данных отношениях, т. е. изымающего участок публично-правового образования с одной стороны и собственника земельного участка (обладателя иного права на него) и (или) собственника (собственников) находящихся на нем объектов недвижимости (см. п. 11 настоящей главы — о вновь введенной в ГК ст. 239.2) — с другой. «В случае принудительного изъятия [т.е. при недостижении соглашения на сей счет — см. п. 1 ст. 282] такие условия определяются судом «.
• 20. Статья 280 в своей новой редакции содержательно в основном соответствует своей предшественнице за тем же номером, хотя терминологически написана несколько иначе (на наш взгляд — лучше и яснее) и распространена не только на одних собственников участков, как раньше, но и на всех его мыслимых правообладателей (см. п. 16 настоящей главы). Общий смысл статьи: пока изъятие не осуществлено и права на участок не прекращены, осуществлять их можно точно также, как и прежде, т. е. без каких бы то ни было ограничений; однако никакие из тех вложений, которые будут сделаны правообладателем в земельный участок или иные объекты недвижимого имущества после получения им уведомления об их предстоящем изъятии, не подлежат вознаграждению.
• 21. Статья 281 о вознаграждении (или возмещении) стоимости изымаемого земельного участка трактует, в целом, тот же вопрос, что и ее ранее действовавшая редакция, хотя и иначе называвшаяся {"Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд»). Самый принцип платности (или возмездности) изъятия земельного участка для публичных нужд («За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение») констатируется п. 1 ст. 281; п. 2 и 3 регламентируют порядок определения размера такой платы (возмещения); п. 4 — особенности применения принципа платности при принудительном изъятии участка.
• 22. Цена возмещения за изъятие складывается:
  • (a) из рыночной стоимости «земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению», или «иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению» и [!!!] «убытков, причиненных изъятием такого земельного участка, в том числе упущенной выгоды» (абз. 1 п. 2 ст. 281);
  • (b) если же на изымаемом участке находятся принадлежащие обладателю прав на него объекты недвижимого имущества, то «в возмещение… включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или… иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению» (абз. 2 п. 2 ст. 281); при этом особенно любопытно, что о присовокуплении к такой рыночной стоимости убытков, причиненных изъятием объектов недвижимости, речи уже почему-то не идет.
• 23. Соглашением об изъятии земельного участка (или иных объектов недвижимости) для публичных нужд может быть предусмотрено предоставление натурального возмещения за изымаемый объект, как полного, так и частичного — т. е. «…предоставление… иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок» (п. 3 ст. 281). Общая идея соответствует содержанию этого же пункта в прежней редакции. Новое уточнение в том смысле, что подобное предоставление возможно лишь «при наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок» излишне: коль скоро речь идет о соглашении, нет смысла напоминать о необходимости согласия одной из его сторон, а без согласия не может быть и соглашения.
• 24. Новый п. 4 ст. 281 — «Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения» — по сути представляет собой объектно-конкретизированное второе предложение ч. 3 ет. 35 Конституции РФ (ер.: «3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения»)^[5]. О случаях, когда такое — принудительное — изъятие участка может быть признано допустимым — см. новую редакцию ст. 282 ГК (след, пункт настоящей главы комментария).
• 25. Даже если соглашения об изъятии земельного участка (иных объектов недвижимости) для публичных нужд достичь не получается (например, потому, что стороны не могут договориться о размере возмещения, или правообладатель в принципе «не согласен с решением об изъятии у него земельного участка»), участок все равно может быть изъят у соответствующего правообладателя в принудительном порядке (п. 1 ст. 282). Такое изъятие осуществляется только и исключительно в судебном порядке (п. 2 ст. 282; ср. с первым предложением цитируемой выше ч. 3 ст. 35 Конституции) по иску, который может быть предъявлен соответствующим (осуществляющим изъятие) публично-правовым образованием^[6] «в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд» (который согласно п. 13 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ составляет три года со дня принятия), но не ранее, «чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии«^[7].

• [1] В двух последних случаях законодатель сказал о прекращении не самих праваренды и безвозмездного пользования, а одноименных договоров, что, во-первых, не вполне грамотно, а во-вторых, не отменяет того факта, что вместе с договорамипрекращаются и установленные ими было права.
• [2]^{поскольку} права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения ни на какие другие участки, кроме как на те, что находятсяв государственной или муниципальной (публичной) собственности, не устанавливаются и устанавливаться не могут (см. об этом ст. 265 и 268 ГК).
• [3] Впрочем, сервитуты, установленные в отношении изъятого земельногоучастка, могут быть сохранены «в случае, если использование такого земельногоучастка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка».
• [4] С 1 апреля 2015 г. этот вопрос будет решаться п. 10 и 11 ст. 56.6 Земельногокодекса, которые нс предусматривают аналога тому годичному сроку, что предусматривался п. 3 ст. 279 ГК в прежней редакции, но обязывают лиц, принявших решение об изъятии, в течение 10 дней с момента такого принятия разместить его в сетиИнтернет, опубликовать в местном печатном органе, а также направить его копиюс уведомлением о вручении по известным почтовым адресам правообладателя: со дня получения последнего, либо возврата уведомления либо (при неизвестностипочтового адреса) со дня опубликования решения правообладатель будет считатьсяуведомленным о нем. Можно видеть, что Земельный кодекс предлагает принципиально иное решение чем-то, на которое продолжает ориентироваться ГК.
• [5] Ср. также с п. 2 ст. 55 Земельного кодекса РФ, действовавшей до 1 апреля2015 г.: «Принудительное отчуждение земельного участка для государственныхили муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основаниирешения суда».
• [6] Кроме того, согласно п. 14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ правообладатель, в отношении которого принято решение об изъятии земельного участка, самвправе оспорить его — обжаловать в суд.
• [7] В прежде действовавшей редакции последнего (минимального) ограничения не было вовсе, а максимальная продолжительность давности по такому иску, также составлявшая три года с момента направления правообладателю уведомления о предстоящем изъятии (выкупе) участка, определялась прямо в ней (безссылки на продолжительность действия решения об изъятии, установленнуюЗемельным кодексом РФ).