Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка является разновидностью гражданско-правового договора продажи недвижимости, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя сформированный и не ограниченный в обороте земельный участок, целевое назначение и разрешенное использование которого допускает осуществление на нем предполагаемой деятельности, а покупатель обязуется своевременно внести оговоренную плату и принять по передаточному акту земельный участок.

Договор является возмездным, двусторонним, консенсуальным и может быть заключен как между гражданами и (или) юридическими лицами — при продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, так и между органом публичной власти (в большинстве случаев — органом местного самоуправления) и гражданином (юридическим лицом).

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (п. 2 ст. 37 ЗК РФ).

По договору купли-продажи земельного участка могут отчуждаться участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов. Возможность продажи участков в составе земель промышленности (категория земель специального назначения) либо из категории земель особо охраняемых территорий и объектов носит ограниченный характер, а из иных категорий земель полностью исключена.

В договоре купли-продажи земельного участка (купчей) необходимо указать: наименование сторон, участвующих в сделке; местоположение (адрес) земельного участка, его категорию, целевое назначение и разрешенное использование, кадастровый номер земельного участка, объекты недвижимости, расположенные на нем (если они есть), ограничения и обременения, обязательства сторон, а также общую площадь и цену земельного участка (определяется по договоренности или по результатам конкурса или аукциона).

По критерию обусловленности содержания договора особенностями целевого назначения и разрешенного использования продаваемого земельного участка, а также исходя из субъектного состава правоотношений купли-продажи земельных участков можно провести следующую классификацию таких договоров:

• а) купли-продажи земельных участков между гражданами и (или) юридическими лицами, принадлежащих им на праве частной собственности и предназначенных для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, запятых объектами капитального строительства. В данном случае действуют общие правила купли-продажи, предусмотренные ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ. Универсальным для всех видов целевого назначения и категорий земель является конструкция выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
• б) купли-продажи гражданами и юридическими лицами участков сельскохозяйственного назначения. Попадает под действие Закона об обороте земель. Специфичными здесь будут являться субъектный состав (в том числе преимущественное право органа публичной власти по покупке продаваемого участка), процедура купли-продажи, наличие минимальных размеров участка сельскохозяйственного назначения, который должен находиться в собственности одного лица;
• в) купли-продажи земельных участков в населенных пунктах под приватизированными объектами недвижимости (ст. 36 ЗК РФ), а также на торгах под строительство из состава государственных или муниципальных земель;
• г) особое место в рамках данной классификации занимают договоры купли-продажи имущественных комплексов (например, предприятий), в составе которых находятся земельные участки (ст. 559 ГК РФ).

Договор купли-продажи земельного участка является разновидностью договора купли-продажи недвижимого имущества, регулированию которого посвящен § 7 гл. 30 ГК РФ, что позволяет говорить как об общих требованиях к заключению данного договора, так и о специфических условиях и ограничениях, вытекающих из факта признания земельного участка составной частью окружающей среды.

В числе общих требований к договору купли-продажи земельного участка, указанных ГК РФ, можно выделить требования к форме договора, порядку его заключения, государственной регистрации, перечню существенных условий договора и ряд иных. ЗК РФ и земельное законодательство уточняют данные нормы введением категории кадастрового учета земельных участков, в результате которого им присваиваются индивидуальные кадастровые номера; указанием права покупателя требовать от продавца информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; установлением недействительных условий договора купли-продажи участка.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок. Договор купли-продажи участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Следует иметь в виду, что ст. 550 ГК РФ не требует обязательного нотариального удостоверения данного договора, оставляя этот вопрос на усмотрение сторон, в отличие от ГК РСФСР 1964 г., закреплявшего обязательную нотариальную форму сделок с недвижимостью.

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок, является его кадастровый паспорт. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость). При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона (п. 1 ст. 16).

Действующее законодательство четко определяет существенные условия договора купли-продажи земельного участка (ст. 554−555 ГК РФ). В их числе ГК РФ выделяет предмет договора, т. е. данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество — земельный участок, подлежащее передаче покупателю по договору, и цену этого участка.

Цена участка может устанавливаться по взаимному согласию сторон или по итогам аукциона (конкурса). В случае отсутствия сведений о цене в договоре он не считается заключенным. Цена за земельный участок в договоре может быть определена в виде единой суммы за весь земельный участок либо за единицу измерения (квадратный метр, сотка, гектар и т. д.). Если цена земельного участка в договоре установлена на единицу ее площади или иного показателя се размера, общая цепа, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Цена может определяться сторонами исходя из среднерыночной по данной местности либо посредством обращения к оценщику, деятельность которого регламентируется Законом об оценочной деятельности. Кроме того, в силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Поскольку функция ведения государственного кадастра недвижимости (в том числе проведения кадастровой оценки земельных участков) возложена на Росреестр, то именно посредством обращения в данный орган с заявлением заинтересованные лица могут определить размер рыночной стоимости земельного участка.

Передача земельного участка продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).

В качестве важнейшей конкретизации общих положений ГК РФ о купле-продаже недвижимости выступают нормы ЗК РФ, определившие, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. Порядок ведения кадастрового учета определяется Законом о государственном кадастре недвижимости. Необходимость данной нормы заключается в том, что нельзя передать по договору индивидуально неопределенную вещь. Данный вывод следует из ст. 554 ГК РФ, согласно которой в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.

Вывод о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет, подтверждается и материалами судебной практики. Так, постановлением главы администрации города Омска от 31.12.1996 № 76-п участок площадью 7,42 га, занятый административными зданиями, складскими помещениями и хозяйственными сооружениями, был предоставлен в совместное пользование АОЗТ «Предприятие «Культторг» «, АОЗТ «Акционерная торговая компания «Культтовары» «, АОЗТ «Омскгалантерея», АОЗТ «Омсктекстиль», ТОО «Омская фирма «Одежда» «, АОЗТ «Омскхозторг», ИЧП «Леда». В дальнейшем этот участок был предоставлен названным юридическим лицам в бессрочное (постоянное) пользование с присвоением кадастрового номера.

В соответствии с распоряжением Департамента недвижимости администрации города Омска от 02.10.2002 № 948-р утвержден проект границ участка в качестве единого и неделимого. Объекты недвижимости, принадлежащие истцу (ЗАО «Культторг») на праве собственности, расположены на указанном участке. Удовлетворив исковые требования об обязании ответчика (Департамент недвижимости администрации г. Омска) подготовить и направить истцу проекты договоров купли-продажи земельных участков, расположенных под внутриплощадочными дорогами и контейнерной площадкой, суд первой инстанции тем самым признал за истцом право требовать передачу ему в собственность части земельного участка площадью 7,42 га с кадастровым номером 55:36:1 203 020 017.

При этом суд не дал оценки имеющемуся в материалах дела письму Главомскархитектуры от 28.01.2003 об отказе производить межевание территории по адрес)': г. Омск, ул. 20 лет РККА, 298, так как это может привести к нарушению прав собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на данном земельном участке. В судебном порядке отказ производить межевание земель не оспаривался, хотя требование о понуждении к заключению договоров могло быть осуществлено только после раздела земельного участка площадью 7,42 га. Отдельные кадастровые планы земельных участков, расположенных под объектами недвижимости, принадлежащими ЗАО «Культторг» на праве собственности, в деле отсутствуют. Между тем в соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в силу п. 1 ст. 304 АПК РФ подлежат отмене.

При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у пего информацию (п. 2 ст. 37 ЗК РФ) об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (например, информацию о сервитутах, о нахождении участка в охранной зоне заповедника или иной особо охраняемой природной территории и т. д.).

Наиболее часто встречающимися на практике проблемами является предоставление органом публичной власти гражданину или юридическому лицу под строительство земельного участка, который не может быть использован для такового в силу особенностей качественного состояния (грунтовые воды и т. д.), либо предоставление участка, на котором находятся (через который проходят) системы инженерно-технического обеспечения (ЛЭП, газопроводы и т. д.), что мешает его использованию по целевому назначению и разрешенному использованию.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков. Данные нормы значительно ухудшают положение покупателя по сравнению с регулированием, предусмотренным в аналогичных случаях ГК РФ. Так, ст. 460 ГК РФ, устанавливающая ответственность продавца в случае предъявления прав на имущество третьими лицами, и ст. 475 ГК РФ, определяющая последствия передачи товара ненадлежащего качества, не требуют заведомо ложного характера предоставляемой продавцом информации в качестве основания ответственности продавца.

Кроме того, анализ п. 2 ст. 37 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что предусмотренные ею правила лишь дублируют нормы ГК РФ. Например, право покупателя как собственника на дальнейшее распоряжение земельным участком, совершение с ним сделок фактически предусмотрено в нескольких нормах ГК РФ (ст. 209, 213 и др.), а п. 2 ст. 9 ГК РФ по существу устраняет потребность в установлении специальных запретов на введение ограничений прав субъектов. Не вправе продавцы земельных участков и ограничивать свою ответственность в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (см. ст. 160 161 ГК РФ).

Сторонами договора купли-продажи — продавцом и покупателем — могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, органы государственной власти и местного самоуправления). Однако возможность их участия в правоотношениях купли-продажи земельных участков может быть ограничена как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т. д.). Например, законодательством устанавливается ряд ограничений, вытекающих из специальной правоспособности государственных и муниципальных учреждений и некоторых иных категорий юридических лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Поэтому федеральное казенное предприятие вправе продать с согласия собственника объект капитального строительства, находящийся у него на праве оперативного управления (ст. 297 ГК РФ), но не может продать земельный участок под таким объектом, находящийся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Существует ряд процедурных ограничений, связанных с совершением крупных сделок. Так, согласно ст. 78 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» крупной считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25% и более балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, и сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества. Уставом могут быть установлены и иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок. Крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров (ст. 79).

Усложнение порядка совершения сделки купли-продажи земельного участка может произойти при необходимости изменения категории земель или получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов для совершения другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью (п. 3 ст. 35 СК РФ).