Оценка стоимости имущества

Развитие предприятия, расширение бизнеса должны происходить постоянно. Оценку стоимости имущества для обеспечения развития предприятия можно выделить в отдельное направление, так как она позволяет решить большое количество задач и тем самым достичь широкого спектра целей, связанных с управленческими решениями, инвестиционными программами и т. д. С этой целью оценка стоимости имущества проводится в следующих случаях:

• o продажи какой-то части недвижимости (внеоборотных средств предприятия) по той или иной причине: чтобы избавиться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений или непрофильных активов; расплатиться с кредиторами в случае ухудшения экономического положения предприятия; расплатиться с партнерами при нанесении им ущерба согласно решению суда и т. д.;
• o получения кредита под залог части недвижимости;
• o страхования недвижимого имущества и определения в связи с этим стоимости страхуемого имущества;
• o передачи недвижимости (внеоборотных средств предприятия) в аренду;
• o определения налоговой базы для исчисления налога на имущество;
• o оформления части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого предприятия;
• o оценки при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта;
• o оценки недвижимого имущества как промежуточного этапа в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.

Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т. п., то отдельно оценивается необходимый объект, например, недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Оценка стоимости оборудования

Оценка стоимости оборудования необходима в следующих случаях:

• o продажи некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин: чтобы избавиться от ненужного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;
• o оформления залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения сделок и кредита;
• o страхования движимого имущества;
• o передачи машин и оборудования в аренду;
• o организации лизинга машин и оборудования;
• o определения налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;
• o оформления машин и оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия;
• o оценки стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.

Оценка стоимости товарного знака (фирменного наименования)

Оценка стоимости товарного знака (фирменного наименования) или других средств индивидуализации предприятия и его продукции (услуг) производится:

• o при их перекупке, приобретении другой фирмой;
• o предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж;
• o установлении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;
• o использовании их в качестве вклада в уставный капитал;
• o определении стоимости нематериальных активов, гудвилла для общей оценки стоимости предприятия.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки во многом зависят от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, инвестиционные или управленческие решения, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д.

Обязательность проведения оценки стоимости объекта

Оценка стоимости собственности производится по согласованию сторон, участвующих в сделке. Если одной из сторон являются исполнительные органы власти и в сделку вовлечены активы, принадлежащие Российской Федерации или муниципальным властям, то проведение оценки стоимости объекта обязательно.

Закон об оценочной деятельности указывает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе:

• o при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо аренду;
• o при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• o при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
• o при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
• o при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
• o при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• — при национализации имущества;
• — при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• — при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• — при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• — при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны: от государственных структур до частных лиц; в оценке бизнеса могут быть заинтересованы контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т. п.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» гласит: «Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку». Разные цели оценки предполагают поиск различного вида стоимости.