Аренда здания или сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Гражданским кодексом РФ предусмотрена необходимость государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений в случае, если они заключены на срок не менее года. Регистрация краткосрочных договоров аренды зданий и сооружений по смыслу ст. 651 ГК РФ не требуется. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил необходимость государственной регистрации не только договора аренды недвижимого имущества, но и аренды как обременения вещных прав па недвижимость. В соответствии со ст. 4 и 26 Закона обязательной государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе аренда. При этом обязательность государственной регистрации права аренды зданий и сооружений никак не связана со сроком, на который имущество сдается в аренду: несмотря на то что сам договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок до 12 месяцев, в соответствии с Гражданским кодексом РФ не подлежит государственной регистрации, право аренды, возникшее из такого договора, должно быть зарегистрировано.

Следует отметить, что если право аренды по договору, заключенному на срок до 12 месяцев, не зарегистрировано, сам по себе договор аренды не может служить доказательством существования такого права. Соответственно и налоговые инспекции могут требовать в подтверждение существования нрава аренды предоставления сведений о государственной регистрации этого права независимо от срока, на который заключен договор. При непредоставлении таких сведений существует вероятность того, что отнесение платежей за аренду объектов основных производственных фондов на себестоимость будет рассматриваться как неправомерное.

Очевидно, что для арендатора возникновение права аренды не всегда связано исключительно с договором аренды. Допустима ситуация, когда по договору аренды, заключенному на определенный срок (например, на пять лет), права арендатора (право аренды) уступаются (передаются) третьему лицу. В этом случае у третьего лица (нового арендатора) право аренды возникает не столько из договора аренды, в заключении которого он даже не принимал участия, сколько из соглашения с первым арендатором о передаче прав и обязанностей, но договору аренды (с согласия арендодателя). В этом примере договор аренды уже давно зарегистрирован, а право нового арендатора еще подлежит государственной регистрации. Одновременно с правом аренды будет зарегистрировано и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации).

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность государственной регистрации: а) только права аренды (права — обременения); б) договора и права аренды. Возможность регистрации только договора аренды (без регистрации права) пока не предусмотрена.

Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях когда арендодатель является собственником земельного участка, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором такое право не определено, к арендатору переходит на срок аренды право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные для остальных договоров, не применяются.

Арендная плата за пользование зданием (сооружением) включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание (сооружение), или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях когда плата за аренду установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя сто размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением установленных правил.

Правила об аренде здания или сооружения применяются к аренде предприятия, если иное не предусмотрено правилами об аренде предприятия.