Особенности аренды отдельных видов недвижимости

Предмет аренды — различные виды недвижимых объектов оказывают существенное влияние на порядок и условия передачи их владельцами во временное пользование другим лицам. В зависимости от функционального назначения недвижимости аренда имеет множество специфических особенностей, определяемых специальным законодательством, которое в последние годы к тому же периодически уточняется и на федеральном уровне, и в регионах. Но принципиальные положения, вытекающие из самой сущности аренды, действуют в соответствующей сфере повсеместно. Рассмотрим их в кратком изложении.

Наем и аренда в жилищной сфере

В настоящее время принято различать четыре вида передачи жилых помещений во временное и бессрочное владение и пользование: социальный наем, коммерческий наем, аренда и поднаем. У них много общих, единых положений и свойств, по есть и особенности, которые полезно знать и учитывать как в предпринимательской деятельности, так и в жизни людей.

Но договору социального найма предоставляются жилые помещения из государственного и муниципального фондов в пределах установленной нормы для бессрочного проживания граждан. Объектом договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в виде отдельной квартиры или ее части (комнаты), благоустроенное применительно к условиям соответствующего города (села) и отвечающее санитарным и техническим нормам, предоставляемое из жилого фонда социального использования.

При определении пригодности для постоянного проживания жилых домов (независимо от группы их капитальности) и жилых помещений учитываются их физический износ, повреждения несущих конструкций, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарные требования .

К непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся:

• — каменные дома с физическим износом свыше 70%;
• — деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%.

Независимо от физического износа к непригодным для проживания относятся жилые дома:

• o расположенные в пределах санитарно-защитных, пожарои взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон с особыми условиями, запрещенных к застройке санитарными нормами и правилами;
• o расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;
• o получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т. п., если эти повреждения нельзя устранить, обеспечивая одновременно соблюдение требований санитарных норм и правил к жилым домам с особыми условиями строительства и эксплуатации;
• o прилегающие к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл. Вокруг проводов ЛЭП возникает электромагнитное ноле промышленной частоты (ЭППЧ), которое распространяется на десятки метров и негативно воздействует на все биологические объекты. Даже кратковременное облучение (минуты) ведет к негативной реакции организма людей, а у ряда аллергиков развивается реакция по типу эпилептической. При длительном пребывании (месяцы) в электромагнитном поле ЛЭП могут возникать заболевания сердечно-сосудистой и нервной систем организма человека. Поэтому важно знать допустимые уровни воздействия ЭППЧ от ЛЭП па население, которые предусмотрены санитарными правилами и нормами (СанПиН):

• o в случаях превышения максимально допустимого уровня звука и проникающего шума в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное — 45 дБ;
• o комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы и если его нельзя снизить проектными инженерными решениями;
• o жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки;
• o бараки — 1-, 2-этажные жилые строения, предназначенные для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом (как правило, это деревянные строения, срок службы которых -10−20 лет). Такого типа строения, планировка которых претерпела реконструкцию, после чего они стали пригодными для посемейного заселения, а также жилые здания из сборно-щитовых и каркасно-засыпных конструкций квартирного типа относятся к малоценному, но жилому фонду. Непригодность последних устанавливается в общем порядке;
• o жилые дома, которым угрожает авария (обрушение) из-за предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания здания;
• o после аварии, пожара, стихийного бедствия — в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения;
• o жилые лома, техническая эксплуатация которых невозможна. Непригодными для постоянного проживания считаются жилые помещения:
  • а) в жилых домах, признанных непригодными для проживания;
  • б) в жилых домах, где находятся предприятия, учреждения и оборудование, эксплуатация которых запрещена санитарными нормами и правилами, поскольку приводит к возникновению в жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности, в том числе если вывести указанные производства из здания не представляется возможным;
  • в) имеющие дефекты планировки;
  • г) санитарно-гигиенические условия которых не отвечают утвержденным показателям;
  • д) находящиеся в аварийном состоянии — в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (плит, балок, колонн, панелей и т. п.).

В индивидуальном порядке определяется, пригоден либо нет для постоянного проживания жилой дом, в котором часть жилых помещений уже непригодна для постоянного проживания. При этом учитываются размер и характер полноценной и неполноценной площади, физический износ конструкций и дома в целом, размер затрат на модернизацию здания, возможность обеспечения нормальных условий проживания и другие конкретные обстоятельства.

Заключению договора социального найма предшествуют административные действия: выявление и проверка нуждаемости малоимущих граждан в улучшении жилищных условий, оценка их материальной и имущественной обеспеченности, постановка на очередь, выделение жилья, заселение и т. п.

Малоимущими граждан признают органы местного самоуправления в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, с учетом:

• o дохода на каждого члена семьи;
• o стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 ЖК РФ).

Так, по Закону г. Москвы от 25.01.2006 № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки на учет нуждающихся в жилых помещениях» получить квартиру по социальному найму могут граждане, у которых:

• o занимаемая площадь на одного человека меньше установленной учетной нормы (18 м2);
• o текущие среднемесячные доходы на одного члена семьи за последние три года не превышают прожиточного минимума (8656 руб.);
• o стоимость имеющегося у членов семьи имущества, подлежащего налогообложению, и текущие доходы не позволяют накопить за 15−20 лет (средний срок ожидания) и купить или взять кредит для расширения жилой площади до учетной нормы.

При определении имущественной обеспеченности могут учитываться имеющиеся у членов семьи:

• o жилые дома, дачи, садовые домики, гаражи;
• o автомобили, мотоциклы, моторные лодки, другие транспортные средства;
• o предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия;
• o паенакоплепия в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах;
• o банковские вклады, средства на именных приватизационных счетах;
• o стоимость имущественных и земельных долей (паев), валютные ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении;
• o земельные участки.

Иначе говоря, малоимущие в Москве — это теперь тс, у кого совокупные текущие доходы в денежном выражении за период до 20 лет и имущественная обеспеченность меньше стоимости недостающей по норме жилой площади. Уровень малообеспеченность граждан будет контролироваться каждые три года в течение всего срока ожидания социального жилья. Если материальное положение семьи в дальнейшем повысится с 9 тыс. руб., например, до 10 11 тыс. руб. на одного человека или появится возможность продать садовый участок (дачу или другое имущество) и взять кредит для покупки жилья, то она будет исключена из очереди. Остальные москвичи (не малоимущие), нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут принять участие в социальных программах, например «Молодой семье — доступное жилье», получить безвозмездную субсидию или льготный кредит.

Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При социальном найме жилая площадь предоставляется малоимущим гражданам, поставленным на учет по улучшению жилищных условий, а также иным категориям граждан, признанным по закону нуждающимися в жилых помещениях, на основании договора или выписки из решения органа исполнительной власти в порядке очередности. Договор социального найма может быть заключен только на свободное жилое помещение.

При заключении договора должны быть предъявлены паспорта (свидетельства о рождении) или другие заменяющие их документы на всех членов семьи, подлежащих вселению в квартиру, а также письменное согласие, заверенное в установленном порядке, всех совершеннолетних членов семьи па переселение в предоставленное жилое помещение.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий по договору социального найма признаются граждане:

• а) не имеющие жилой площади в собственности или по социальному найму;
• б)имеющие обеспеченность на одного члена семьи ниже установленной учетной нормы (в Москве — 10−18 м2 общей площади для отдельных квартир);
• в) проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в их составе имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
• г) проживающие в жилых помещениях, признанных непригодными для постоянного проживания, независимо от размеров занимаемого жилого помещения (ст. 51 ЖК РФ);
• д) малообеспеченные граждане.

Для постановки на учет по улучшению жилищных условий с 15.04.2011 гражданин должен подать заявление в одну организацию по месту жительства — Департамент жилищной политики и жилищного фонда, который сам запросит у других организаций (Департамента социальной защиты населения, районной управы и Префектуры) следующий пакет документов:

• o документы, удостоверяющие личность заявителя и личность каждого из членов его семьи (паспорт или иной документ, удостоверяющий личность граждан);
• o документы, подтверждающие гражданское состояние и состав семьи гражданина (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о рождении детей, решение об усыновлении (удочерении), решение суда об определении состава семьи, свидетельство о смерти);
• o документы, подтверждающие право гражданина быть признанным нуждающимся в жилом помещении, а именно:
  • — выписка из лицевого счета квартиросъемщика;
  • — копия финансового лицевого счета;
  • — документ, подтверждающий право пользования жилым помещением, занимаемым заявителем и членами его семьи (договор, ордер, решение о предоставлении жилого помещения и т. п.);
  • — свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, подлежащее налогообложению;
  • — справка налогового органа, подтверждающая сведения о стоимости принадлежащего на правах собственности гражданину и членам его семьи имущества, подлежащего налогообложению;
  • — документы, подтверждающие доходы членов семьи гражданина или одиноко проживающего гражданина (справка, но форме 2-НДФЛ);
  • — выписка из ЕГРПН о наличии в собственности заявителя и членов его семьи жилого помещения, а также о совершенных заявителем и членами его семьи сделках с жилыми помещениями за последние пять лет;
• o технический (кадастровый) паспорт па жилое помещение;
• o медицинское заключение для заявителей, страдающих одной из тяжелых форм хронических заболеваний и имеющих в связи с этим право на предоставление дополнительной площади жилого помещения;
• o документы, подтверждающие несоответствие жилого помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
• o документы, подтверждающие право заявителя на льготы и (или) дополнительную площадь по основаниям, установленным законодательством РФ и законодательством Московской области;
• o акт проверки жилищных условий заявителя.

В очереди на получение бесплатного жилья на начало 2011 г. стояли около 4,3 млн семей, или 8,4% общего количества домохозяйств в стране. Одна третья часть из них ждут квартиру более 10 лет.

В Москве при прочих равных условиях нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, постоянно проживающие в столице не менее 10 лет. Предоставление жилых помещений гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий по договорам социального найма, производится в общем порядке и с учетом имеющегося у них жилья, как занимаемого по месту регистрации, так и принадлежащего им на праве собственности. Проверка данных о наличии у граждан жилой площади, а также о сделках по ее отчуждению при предоставлении жилья является обязательной для органов, осуществляющих учет граждан и предоставление им жилой площади. При ухудшении жилищных условий (путем обмена, мены, раздела жилой площади, отчуждения имеющегося в собственности жилья), в результате чего на каждого проживающего стало приходиться менее нормы, установленной для постановки на учет по улучшению жилищных условий, граждане могут быть поставлены на учет для получения жилья по договору социального найма лишь через пять лет после намеренного ухудшения жилищных условий.

В соответствии с действующим законодательством в г. Москве по договору социального найма жилая площадь предоставляется гражданам, вставшим на учет по улучшению жилищных условий до 01.01.1990, имеющим на каждого члена семьи доходы ниже установленного уровня и относящимся к следующим категориям лиц:

• o семьи, имеющие в своем составе инвалидов ВОВ, инвалидов труда I и II группы;
• o семьи погибших или пропавших без вести воинов, лиц, погибших при исполнении государственных обязанностей;
• o семьи, имеющие в своем составе лиц с тяжелыми формами заболеваний или инвалидов по заболеванию (по заключению лечебных учреждений, органов социального обеспечения);
• o не имеющие жилой площади военнослужащие сверхсрочной службы, прапорщики, мичманы и лица офицерского состава Вооруженных Сил РФ, пограничных, внутренних и железнодорожных войск и органов безопасности, уволенные в запас и (или) отставку по состоянию здоровья, возрасту или по сокращению штатов, имевшие до призыва в Вооруженные Силы РФ жилую площадь в г. Москве и призванные на военную службу из г. Москвы;
• o дети-сироты, достигшие совершеннолетия и проживающие в интернатах, у родственников, опекунов или попечителей, где они находились на воспитании;
• o дети-инвалиды, пребывающие в стационарных учреждениях, являющиеся сиротами, по достижении совершеннолетия, если индивидуальная программа реабилитации предусматривает возможность вести самостоятельный образ жизни;
• o граждане, утратившие право пользования жилым помещением в г. Москве вследствие незаконного осуждения, при невозможности возврата ранее занимаемого ими жилого помещения;
• o граждане, возвратившиеся из мест лишения свободы, в случае предоставления жилищными органами их прежней жилой площади другим лицам;
• o граждане пожилого возраста, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, в случае отказа от услуг и если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение, безвозмездно переданное городу в установленном порядке;
• o семьи, проживающие на жилой площади, непригодной к постоянному проживанию (по заключению соответствующей комиссии), если они занимают ее по договору социального найма;
• o граждане, проживающие в Москве не менее 40 лет и имеющие трудовой стаж на предприятиях и в учреждениях г. Москвы не менее 25 лет, проживающие в коммунальных квартирах независимо от размеров занимаемой площади при условии проживания в квартирах коммунального заселения не менее 20 лет;
• o иные категории граждан, установленные действующим законодательством РФ и г. Москвы (всего около 40 категорий граждан).

В Московской области малоимущими, нуждающимися в жилых помещениях считаются граждане, которые:

• o являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
• o проживают в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для постоянного проживания независимо от размера жилых помещений;
• o являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, запятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

Граждане, которые произвели действия, приведшие к ухудшению жилищных условий, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных действий.

К таким действиям относятся:

• o раздел, обмен или мена жилого помещения;
• o перевод пригодного для проживания жилого помещения (части жилого помещения) в нежилое;
• o изменение порядка пользования жилыми помещениями;
• o изменение состава семьи в результате вселения иных лиц (кроме несовершеннолетних детей, супругов, нетрудоспособных родителей, которые не были обеспечены жилой площадью по прежнему месту жительства, либо проживающих в жилых помещениях, не отвечающих установленным санитарно-техническим требованиям, либо расторжения брака);
• o отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения либо его доли;
• o определение долей, выдел доли, в том числе в натуре, либо изменение долей собственниками жилых помещений, повлекшее установление иного порядка пользования;
• o расторжение договора социального найма по требованию наймодателя в случаях, определенных ЖК РФ;
• o иные действия, приведшие к ухудшению жилищных условии. Не считается ухудшением жилищных условий:
• o расторжение договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением по инициативе получателя ренты;
• o отказ от принятия дара одаряемым, отказ дарителя от исполнения договора дарения;
• o признание сделки с жилым помещением недействительной в судебном порядке.

Проверка данных о наличии у граждан жилого помещения, а также о сделках по его отчуждению при предоставлении жилого помещения является обязательной.

Пороговое значение доходов и расчетной стоимости имущества гражданина в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма помещений муниципального жилищного фонда (ПЗ) устанавливается по следующей формуле:

где НП — норма предоставления площади жилого помещения на одного гражданина, установленная органом местного самоуправления в соответствующем муниципальном образовании; СС — среднее значение рыночной стоимости 1 м² общей площади жилого помещения в городе, утвержденной Министерством экономики Московской области; Т- расчетный период накопления — период времени, необходимый для накопления средств, достаточных для приобретения жилого помещения, который установлен Правительством Московской области в размере 240 месяцев.

Из суммы среднедушевого дохода и стоимости имущества гражданина или одиноко проживающего гражданина исключается величина прожиточного минимума, установленного в Московской области, и сумма оплаты жилого помещения и коммунальных услуг.

При оценке стоимости имущества гражданина и членов его семьи или одиноко проживающего гражданина учитываются следующие виды имущества, находящегося в собственности членов семьи гражданина или одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению:

• o жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения и сооружения;
• o автомобили (за исключением автомобилей легковых с мощностью двигателя до 100 л. с, полученных (приобретенных) через органы социальной защиты населения), мотоциклы, мотороллеры, автобусы и другие самоходные машины и механизмы на пневматическом и гусеничном ходу, самолеты, вертолеты, теплоходы, яхты, парусные суда, катера, снегоходы, мотосани, моторные лодки, гидроциклы, несамоходные (буксируемые) суда и другие водные и воздушные транспортные средства, зарегистрированные в установленном порядке в соответствии с законодательством РФ;
• o земельные участки.

Определение стоимости недвижимого имущества (земельных участков, строений, сооружений) и транспортных средств производится на основании данных налоговых органов по месту жительства граждан, а также по месту нахождения принадлежащего им имущества, подлежащего налогообложению.

При исчислении среднедушевого дохода семьи гражданина и дохода одиноко проживающего гражданина в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма помещений муниципального жилищного фонда учитываются следующие виды доходов:

• o все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка;
• o средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;
• o компенсация, выплачиваемая государственным органом или общественным объединением за время исполнения государственных или общественных обязанностей;
• o выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, компенсация при выходе в отставку, заработная плата, сохраняемая на период трудоустройства при увольнении в связи с ликвидацией организации, сокращением численности или штата работников;
• o социальные выплаты из бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных фондов и других источников, к которым относятся:
  • — пенсии, компенсационные выплаты (кроме компенсационных выплат неработающим трудоспособным лицам, осуществляющим уход за нетрудоспособными гражданами) и дополнительное ежемесячное материальное обеспечение пенсионеров;
  • — ежемесячное пожизненное содержание судей, вышедших в отставку;
  • — стипендии, выплачиваемые обучающимся в учреждениях начального, среднего и высшего профессионального образования, аспирантам и докторантам, обучающимся с отрывом от производства в аспирантуре и докторантуре при образовательных учреждениях высшего профессионального образования и научно-исследовательских учреждениях, слушателям духовных учебных заведений, а также компенсационные выплаты указанным категориям граждан в период их нахождения в академическом отпуске по медицинским показаниям;
  • — пособие по безработице, материальная помощь и иные выплаты безработным гражданам, а также стипендия и материальная помощь, выплачиваемые гражданам в период профессиональной подготовки, переподготовки и повышения квалификации по направлению органов службы занятости, выплаты безработным гражданам, принимающим участие в общественных работах, и безработным гражданам, особо нуждающимся в социальной защите, в период их участия во временных работах, а также выплаты несовершеннолетним гражданам в возрасте от 14 до 18 лет в период их участия во временных работах;
  • — пособие по временной нетрудоспособности;
  • — ежемесячное пособие на ребенка;
  • — пособие по беременности и родам;
  • — ежемесячное пособие на период отпуска по уходу за ребенком до достижения им возраста 1,5 лет и ежемесячные компенсационные выплаты гражданам, состоящим в трудовых отношениях на условиях трудового договора и находящимся в отпуске по уходу за ребенком до достижения им 3-летнего возраста;
  • — ежемесячное пособие супругам военнослужащих, проходящих военную службу по контракту в период их проживания с супругами в местностях, где они вынуждены не работать или не могут трудоустроиться в связи с отсутствием возможности трудоустройства по специальности и были признаны в установленном порядке безработными, а также в период, когда супруги военнослужащих вынуждены не работать по состоянию здоровья детей, связанному с условиями проживания по месту воинской службы супруга, если по заключению учреждения здравоохранения их дети до достижения возраста 18 лет нуждаются в постоянном уходе;
  • — ежемесячная компенсационная выплата неработающим женам лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел РФ и учреждений уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ в отдаленных гарнизонах и местностях, где отсутствует возможность их трудоустройства;
  • — ежемесячные страховые выплаты по обязательному социальному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний;
  • — надбавки и доплаты ко всем видам выплат, указанных в настоящем пункте, и иные социальные выплаты, установленные органами государственной власти РФ, Московской области, органами местного самоуправления, организациями;
• o доходы от имущества, принадлежащего на праве собственности семье гражданина (отдельным ее членам) или одиноко проживающему гражданину, к которым относятся доходы от реализации и сдачи в аренду (наем, поднаем) недвижимого имущества (земельных участков, домов, квартир, дач, гаражей), транспортных и иных механических средств;
• o другие доходы, в которые включаются:

денежное довольствие военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел РФ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, таможенных органов РФ и других органов правоохранительной службы, а также дополнительные выплаты, носящие постоянный характер, и продовольственное обеспечение (денежная компенсация взамен продовольственного пайка), установленные законодательством РФ;

• — единовременное пособие при увольнении с военной службы, из органов внутренних дел РФ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, таможенных органов РФ, других органов правоохранительной службы;
• — оплата работ по договорам, заключаемым в соответствии с гражданским законодательством РФ;
• — материальная помощь, оказываемая работодателями своим работникам, в том числе бывшим, уволившимся в связи с выходом на пенсию по инвалидности или по возрасту;
• — авторские вознаграждения, получаемые в соответствии с законодательством РФ об авторском праве и смежных правах, в том числе по авторским договорам наследования;
• — доходы от занятий предпринимательской деятельностью, включая доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства;
• — доходы по акциям и другие доходы от участия в управлении собственностью организаций;
• — алименты, получаемые членами семьи гражданина или одиноко проживающим гражданином;
• — проценты по банковским вкладам;
• — наследуемые и подаренные денежные средства;
• — денежные эквиваленты полученных членами семьи гражданина или одиноко проживающим гражданином льгот и социальных гарантий, установленных законодательством РФ и законодательством Московской области, органами местного самоуправления, организациями;
• — денежные эквиваленты предоставляемых гражданам льгот и мер социальной поддержки по оплате жилого помещения, коммунальных услуг и транспортных услуг, установленных законодательством РФ и законодательством Московской области, органами местного самоуправления и организациями, в виде предоставленных гражданам скидок с оплаты (денежные эквиваленты льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг);
• — денежные выплаты, предоставляемые гражданам в качестве мер социальной поддержки и связанные с оплатой жилого помещения, коммунальных или транспортных услуг (или) в виде денежных выплат;
• — компенсации на оплат)' жилого помещения и коммунальных услуг, выплачиваемые отдельным категориям граждан;
• — денежные средства, выделяемые опекуну (попечителю) на содержание подопечного;
• — денежные средства из любых источников (за исключением собственных средств гражданина или членов его семьи), направленные на оплату обучения гражданина или членов его семьи в образовательных учреждениях;
• — доходы, полученные от заготовки древесных соков, сбора и реализации (сдачи) дикорастущих плодов, орехов, грибов, ягод, лекарственных и пищевых растений или их частей, других лесных пищевых ресурсов, а также технического сырья, мха, лесной подстилки и других видов побочного лесопользования;
• — доходы охотников-любителей, получаемые от сдачи добытых ими пушнины, мехового или кожевенного сырья или мяса диких животных;
• — суммы ежемесячных денежных выплат и компенсаций различным категориям граждан;
• — суммы предоставленной государственной социальной помощи. Из дохода семьи исключаются суммы уплачиваемых алиментов. В доходы семьи не включаются доходы следующих лиц:
• o военнослужащих, проходящих военную службу по призыву в качестве сержантов, старшин, солдат или матросов, а также военнослужащих, обучающихся в военных образовательных учреждениях профессионального образования и не заключивших контракт о прохождении военной службы;
• o лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы, лиц, в отношении которых применена мера пресечения в виде заключения под стражу, а также лиц, находящихся на принудительном лечении по решению суда;
• o лиц, пропавших без вести и находящихся в розыске;
• o лиц, находящихся па полном государственном обеспечении. Для этих категорий граждан учитываются доходы, получение которых не связано с местом их пребывания: доходы по вкладам в учреждениях банков и других кредитных учреждениях, доходы по сдаче внаем, поднаем или аренду имущества и иные аналогичные доходы.

При исчислении среднедушевого дохода семьи из общего состава членов семьи гражданина исключаются совершеннолетние трудоспособные граждане (кроме учащихся по очной форме обучения в образовательных учреждениях всех типов до окончания обучения, но не более чем до достижения ими возраста 23 лет), не имеющие доходов в течение расчетного периода.

Доходы семьи гражданина или одиноко проживающего гражданина учитываются в размере, остающемся после уплаты всех налогов и сборов в соответствии с законодательством РФ за расчетный период, равный одному календарному году, непосредственно предшествующему месяцу подачи заявления в орган местного самоуправления о признании малоимущим (далее — расчетный период).

При расчете дохода каждого члена семьи все доходы учитываются в месяце фактического их получения, который входит в расчетный период.

Суммы оплаты сезонных, временных и других видов работ, выполняемых по срочным трудовым договорам, доходов от исполнения договоров гражданско-правового характера, а также доходов от предпринимательской деятельности делятся на количество месяцев, за которые они получены, и учитываются в доходах семьи гражданина или одиноко проживающего гражданина за те месяцы, которые приходятся на расчетный период.

Доходы, полученные членом крестьянского (фермерского) хозяйства, учитываются исходя из размеров, установленных заключенным в определенном законодательством РФ порядке соглашением (договором) между членами крестьянского (фермерского) хозяйства об использовании плодов, продукции и доходов, которые получены в результате деятельности этого хозяйства.

Суммы дохода от сдачи в аренду (наем) недвижимого и иного имущества делятся на количество месяцев, за которые они получены, и учитываются в доходах семьи гражданина или одиноко проживающего гражданина за те месяцы, которые приходятся на расчетный период.

Учет доходов одиноко проживающего гражданина и установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи гражданина, исчисляется на основании сведений о составе семьи, доходах членов семьи или одиноко проживающего гражданина, указанных в документах, представляемых для признания граждан малоимущими.

Размер среднемесячного дохода каждого члена семьи исчисляется путем деления суммы его доходов, полученных в течение расчетного периода, на число месяцев, в течение которых он имел эти доходы.

Отказ гражданам в принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается по следующим основаниям:

• o не были представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
• o были представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
• o если не истек установленный 5-летний срок со дня, когда гражданин совершил намеренные действия, в результате которых он ухудшил свои жилищные условия в целях признания его нуждающимся в жилом помещении.

По желанию эти группы граждан в Москве и Московской области могут получить жилые помещения по договорам коммерческого найма либо приобрести их в собственность с использованием субсидий и иных льгот, установленных действующим законодательством, в первоочередном порядке.

По договору найма (коммерческого) жилое помещение могут также получить в Москве граждане:

• o принятые на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в целях предоставления им жилых помещений по договору найма;
• o являющиеся нанимателями жилых помещений в коммунальной квартире и обеспеченные, но нормам предоставления на каждого члена семьи, в случае освобождения изолированного жилого помещения в этой коммунальной квартире и при отсутствии проживающих в ней жителей Москвы, признанных нуждающимися в жилых помещениях или улучшении жилищных условий;
• o участники городских жилищных программ.

Социальная норма жилой площади — минимальный размер общей площади жилого помещения, установленный органом местного самоуправления в зависимости от уровня обеспеченности жилыми помещениями. Учетная норма площади жилого помещения — минимальный размер, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан жилой площадью в целях принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Наймодателем по договору социального найма жилых помещений государственного и муниципального фонда является собственник либо уполномоченный им орган, или уполномоченное им лицо (наймодатель) — дирекция единого заказчика, или иное юридическое лицо.

Нанимателями могут быть только физические лица (граждане), относящиеся к категории нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилого фонда социального использования в соответствии с установленным перечнем.

Жилая площадь по социальному найму предоставляется на основании решения органа исполнительной власти с последующим заключением договора в письменной форме в течение 10 дней.

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Они имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между такими гражданами и нанимателем определяются законодательством РФ. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Они являются сонанимателями жилого помещения. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя и другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если они внесены в качестве членов семьи, их дети и родители (ст. 31, 69 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если эти граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. Наниматель обязан:

• 1) использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания и содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии. При обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры по их устранению, а в необходимых случаях сообщать в соответствующую аварийную службу;
• 2) бережно относиться к жилому дому, объектам благоустройства и зеленым насаждениям, не допускать выполнения работ в жилом помещении, приводящих к его порче;
• 3) содержать в чистоте и порядке жилое и подсобные помещения, балконы и лоджии; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифта, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специальные места, определенные жилищно-эксплуатационной организацией. Не допускать сбрасывания в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, не сливать жидкие пищевые отходы в мусоропровод;
• 4) соблюдать правила пожарной безопасности при топке печей и кухонных очагов, при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных пробок, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов, выполнять другие требования пожарной безопасности;
• 5) экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;
• 6) производить своевременно, но нс реже одного раза в пять лет, текущий ремонт занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в квартире. К текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки. Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта жилого дома, то они производятся за счет наймодателя;
• 7) устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также производить ремонт либо замену поврежденного санитарно-технического или иного оборудования, если указанные повреждения произошли по вине нанимателя либо других лин, совместно с ним проживающих;
• 8) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования без получения соответствующего разрешения, предусмотренного Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории (постановление Правительства РФ от 27.01.2006 № 25);
• 9) пользоваться жилым помещение с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей;
• 10) вносить ежемесячно, не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия и другие услуги) по утвержденным в установленном порядке тарифам;
• 11) соблюдать правила общежития. Пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 должна соблюдаться полная тишина;
• 12) ежедневно убирать лестничные клетки и коридоры в однои двухэтажных жилых домах квартирного типа в соответствии с графиком, установленным жильцами дома, исходя из количества жильцов, проживающих в этом доме;
• 13) переселиться с членами своей семьи на время проведения капитального ремонта жилого дома, в котором он проживает (когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя), в другое предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, без расторжения настоящего договора найма;
• 14) при выезде из жилого помещения па другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту в надлежащем состоянии. Не выполненные нанимателем работы по текущему ремонту, лежащему на его обязанности, а также при устранении имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения. В этом случае стоимость указанного ремонта и расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем. Акт сдачи жилого помещения нанимателем составляется и подписывается наймодателем, представителем ДЕЗ и нанимателем;
• 15) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилыми помещениями по договору социального найма;
• 16) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов госконтроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния помещения и оборудования, а также для проведения ремонта;
• 17) нести иные обязанности согласно ЖК РФ и законодательству РФ.

Наниматель имеет право:

• 1) пользоваться помещением;
• 2) вселять в занимаемое им жилое помещение, даже если общая площадь жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы (решение Верховного Суда РФ от 16.01.2008 № 07−1022 ГКПУ), своего супруга, детей, родителей, а других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц — с письменного согласия наймодателя и членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется;
• 3) с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, производить в установленном порядке обмен или замену занимаемого жилого помещения;
• 4) сохранять жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи при условии и в случаях, предусмотренных законом (ст. 71 ЖК РФ). Жилая площадь, которая сохраняется за временно отсутствующим нанимателем или членами его семьи, не считается излишней;
• 5) сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение или часть его в случаях и в порядке, установленных ЖК РФ, а также правилами сдачи жилого помещения в поднаем. Если жилая площадь систематически сдается в поднаем, сдаваемое изолированное жилое помещение может быть изъято в судебном порядке;
• 6) использовать жилое помещение наряду с проживанием для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 4 постановления Правительства РФ от 21.01.2006 № 25);
• 7) разрешить по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением. Вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади;
• 8) с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения;
• 9) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, предоставления коммунальных услуг и участия в содержании общего имущества многоквартирного дома;
• 10) осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные законодательством. При осуществлении своих прав наниматель не может использовать жилое помещение в ущерб интересам общества;
• 11) если общая площадь на одного члена семьи превышает норму предоставления, может обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении меньшего по размеру жилого помещения.

Наймодатель обязан:

• 1) передать нанимателю жилое помещение в надлежащем состоянии и свободное от прав иных лиц;
• 2) в соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда систематически производить осмотр жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них:
  • o принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • o своевременно производить в квартире нанимателя необходимый капитальный ремонт, заменять вследствие нормального износа основные конструкции дома, двери, оконные переплеты, полы, перекладывать печи (в домах, где пет центрального отопления), ремонтировать санитарно-техническое и иное оборудование;
• 3) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 Ж К РФ);
• 4) нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма, например:
  • o исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире нанимателя не позднее трех дней по получении заявления нанимателя, а в случае аварии — немедленно;
  • o производить ежедневную уборку подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов (кроме однои двухэтажных жилых домов квартирного типа), а также придомовой территории;
  • o предоставлять нанимателю и членам его семьи па время проведения капитального ремонта жилого дома (когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя) другое жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, не расторгая при этом настоящего договора. Переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилплощадь и обратно (по окончании ремонта) производится наймодателем за его счет;
  • o своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.

Наймодатель не отвечает за недостатки сданного внаем жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора найма или были заранее известны нанимателю либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

Наймодатель не может изменить договор найма жилого помещения без согласия нанимателя и членов его семьи, кроме случаев, предусмотренных законом.

Если вместо первоначального нанимателя по ранее заключенному договору найма признан нанимателем его совершеннолетний член семьи, наймодатель заключает с ним договор найма жилого помещения. При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.

Наниматель по взаимному согласию членов семьи и с уведомлением наймодателя может вселить в квартиру временных жильцов на срок до шести месяцев на безвозмездной основе и при соблюдении учетной нормы жилой площади на одного проживающего.

При найме (коммерческом найме) из государственного или муниципального жилого фонда в отличие от социального жилое помещение предоставляется:

• o без ограничения площади;
• o за договорную коммерческую плату;
• o на определенный срок — до пяти лет (а не бессрочно). Наряду с общими для обоих видов жилищного найма ГК РФ (гл. 35) установлены правила в отношении коммерческого найма, которые применяются ксоциальному найму только в случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

В договоре коммерческого найма указываются постоянно проживающие с нанимателем лица, которые в отличие от условий социального найма не обязательно должны входить в состав членов его семьи.

Они имеют с нанимателем равные права на пользование жилым помещением, но всю ответственность перед собственником за их действия несет наниматель. Иначе говоря, понятие «член семьи нанимателя» заменено на понятие «граждане, проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем» (ст. 677 ГК РФ). В отличие от жилищного законодательства не предусмотрена и солидарная ответственность совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем, а установлена фактически персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих при нарушении условий договора.

Вселение в жилое помещение в качестве постоянно проживающих лиц, не указанных в договоре коммерческого найма, допускается с согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при условии соблюдения нормы жилой площади. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Объектом договора найма может быть не только изолированное государственное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде отдельной квартиры (комнаты), но и жилой дом или его часть, а также служебные жилые помещения. В наем могут передаваться служебные жилые помещения только сотрудникам государственных органов, не обеспеченным жильем в г. Москве, на срок прохождения ими государственной гражданской службы. Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств.

Фактическая передача жилого помещения осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

До выплаты всей стоимости квартиры сдача жилого помещения внаем не означает одновременно передачу права собственности на него. В общем же случае переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не является основанием для изменения или расторжения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Нанимателем жилого помещения по договору найма может быть любое дееспособное физическое лицо, постоянно проживающее в городе, при условии соблюдения Правил о порядке регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства.

В случае смерти физического лица либо признания его недееспособным, а также выбытия его права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, по общему согласию между ними, при условии, если они постоянно проживали с нанимателем и были указаны в договоре коммерческого найма. Договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях. Наймодатель не вправе отказать такому гражданину во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.

При отсутствии соглашения между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре коммерческого найма в качестве постоянно проживающих, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями соответственно.

Договор найма жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии нанимателя. При этом наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие платежи, если иное не установлено нормами действующего законодательства.

Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного внаем, лежит на наймодателе в соответствии с действующим законодательством.

Наймодатель обязан:

• o в случае аварий немедленно принять все необходимые меры к их устранению;
• o содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию дома, в состав которого входит жилое помещение, и обеспечивать нанимателя необходимыми жилищно-коммунальными и прочими услугами;
• o производить капитальный ремонт жилого дома. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, или, если он вызван неотложной необходимостью, в разумные сроки, определяемые нормативными актами (табл. 13.1);
• o уведомить нанимателя о предстоящем капитальном ремонте за три месяца и при необходимости на время проведения капитального ремонта предоставить иное жилое помещение, соответствующее санитарным и техническим нормам.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право заключить договор найма на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таблица 13.1. Перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте многоквартирных домов городской собственности

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке но требованию наймодателя в случаях:

• o невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• o разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

• o если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
• o в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. В случае, если нарушения не прекращены, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения и выселить всех проживающих в нем лиц.

При нарушении наймодателем обязанности по производству ремонтных и иных работ в жилом помещении нанимателя последний имеет право:

• — потребовать соответственного уменьшения платы за жилое помещение на срок для проведения таких работ наймодателем;
• — произвести их собственными силами с покрытием убытков за счет наймодателя;
• — потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
• — потребовать произвести замену жилого помещения.

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя и проживающих с ним членов семьи передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии возмездность и соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Срок договора поднайма жилого помещения определяется сторонами договора, если срок не установлен в договоре, то считается заключенным па один год. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения, на который не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

С 01.01.2011 граждане, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий в Москве и снимают жилье в частном секторе, могут получать ежемесячно компенсационные выплаты в размере 50% суммы найма:

• o одинокие — 22 000 руб. (площадь до 33 м2);
• o семья из двух человек — 25 000 руб. (площадь 36 м2); из трех человек — 30 000 руб. (площадь до 54 м2); из четырех человек и более — 35 000 руб. в месяц (но 18 м² на одного человека).

Для получения компенсаций необходимо представить в Департамент жилищной политики г. Москвы:

• o заявление;
• o договор найма с указанием всей суммы ежемесячных платежей за проживание в съемной квартире.

Начала развиваться также программа съемного жилья — доходных домов грех категорий:

• o эконом-класса с оплатой 20−30 руб/м2 за месяц;
• o повышенной комфортности — 90−180 руб/м (в среднем 10 тыс. руб. в месяц);
• o элитных домов с более высокой оплатой — 3−4 тыс. руб/м2. Участниками этого рынка могут стать и граждане — владельцы второго (третьего и т. д.) жилья.

В 2003 г. в центре Москвы уже построен элитный доходный дом с оплатой от 75 тыс. до 375 тыс. руб. за квартиру. Проживают в нем представители иностранных компаний.

Доходные дома на первом этапе развития программы предназначались прежде всего очередникам на получение социального жилья, а теперь это альтернатива социальному найму. Квартиры в таких домах планируется предоставлять на пять лет с оплатой жильцами всех коммунальных услуг и 10 тыс. руб. в месяц за наем однокомнатной квартиры. Квартиры в доходных домах нельзя приватизировать, а проживающие выплачивают арендную плату.

Следует отметить, что в дореволюционный период в Москве доходные дома составляли до 40% всего жилого фонда.

Развивается также система бездотационных домов (некоммерческой аренды) для очередников, признанных до 01.03.2005 нуждающимися в улучшении жилищных условий. В этих домах они могут проживать, ожидая своей очереди. Арендная плата составляет до 10 тыс. руб. в месяц плюс оплата содержания дома, ремонта и коммунальных услуг.

К 2020 г. предусматривается до 20% вводимого жилья передавать в доходный фонд для сдачи в съем (аренду).

Аренда в отличие от найма существует в отношениях между собственником жилья и юридическим лицом, которое может использовать жилое помещение только для проживания граждан в порядке субаренды (ст. 671 ГК РФ). Практически такие отношения в большей мере отражают не аренду, а траст — доверительное управление жилым помещением. Договор аренды заключается в письменной форме максимум на пять лет и подлежит государственной регистрации.

Арендодателем жилого фонда государственной и муниципальной собственности выступает уполномоченный исполнительной властью орган (в г. Москве — ЕИРЦ).

Права и обязанности сторон арендных отношений в основном такие же, как и при коммерческом найме жилья. Поэтому не будем их рассматривать подробно. Отметим только, что договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя:

• — при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;
• — если арендатор или субарендатор, за действия которого он отвечает, умышленно портит или по неосторожности разрушает жилое помещение;
• — если арендатор не внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;
• — если арендатор систематически нарушает обязанности по договору;
• — в случае ликвидации предприятия-арендатора;
• — в других случаях по закону.

По требованию арендатора договор может быть расторгнут:

• — если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для использования по назначению, но не по вине арендатора, арендодатель обязан в течение трех месяцев заключить с арендатором договор аренды на иное жилое помещение либо по желанию арендатора расторгнуть договор аренды;
• — если арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жилым помещением.