Жилищные отношения. 
Участники жилищных отношений

• 1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
• 1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
• 2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
• 3) пользования общим имуществом собственников помещений;
• 4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
• 5) учета жилищного фонда;
• 6) содержания и ремонта жилых помещений;
• 7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
• 8) управления многоквартирными домами;
• 9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
• 10) предоставления коммунальных услуг;
• 11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
• 12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
• 13) осуществления государственного жилищного надзора (п. 13 введен Федеральным законом от 18.07.2011 Ж? 242-ФЗ).
• 2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
• 3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.
• 1. В комментируемой статье указываются:
  • а) какие отношения регулируются жилищным законодательством (т.е. настоящим ЖК РФ и другими отраслевыми правовыми актами) (ч. 1). В ч. 1 перечислены отношения, которые считаются «жилищными» (о жилищном законодательстве см. коммент. к ст. 5 и вступительную статью).

Традиционно к жилищному законодательству относили вопросы пользования жилыми помещениями, учета жилищного фонда, его содержания и ремонта. Необходимо отметить, что, несмотря на отсутствие в ЖК РСФСР аналогичного перечня, из содержания прежнего Кодекса было ясно, какие отношения относятся к жилищным, в частности, в ст. 3 подчеркивалось, что жилищное законодательство регулирует именно жилищные отношения. Здесь нужно обратить внимание на то, что жилищные отношения могут регулироваться разным законодательством, в том числе гражданским. Однако ЖК РФ и принятые в соответствии с ним другие правовые акты жилищного законодательства осуществляют свое действие лишь в сфере жилищных отношений, круг которых определен комментируемой статьей и содержанием ЖК РФ. В комментируемой статье названы и новые отношения, которые регулируются жилищным законодательством: пользование жилыми помещениями частного жилищного фонда, создание и деятельность жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья и др. Однако полагаем неудачной правовую конструкцию ч. 1 комментируемой статьи. Здесь следовало бы указать, что жилищным законодательством регулируются также другие отношения в данной сфере, т. е. этот перечень не следует делать закрытым. Кроме того, считаем, что в самом перечне отношений (вопросов) не все учтено, например в отношении частного жилищного фонда говорится только о пользовании этим фондом, без учета других элементов права собственности (правомочий собственника): права владения и распоряжения принадлежащим собственнику жилым помещением. По данному вопросу см. коммент. к гл. 5 и б (ст. 30—48);

• б) основные участники жилищных отношений, т. е. возможные субъекты жилищных отношений (ч. 2). По сути, это те же лица, которые указаны в ГК РФ. К ним относятся граждане (физические лица), юридические лица (организации), Российская Федерация (государство), субъекты РФ (республики, края, области и др.), муниципальные образования (городские, сельские поселения и др.). Для того чтобы физические лица могли стать участниками жилищных отношений, необходимо обладать определенным правовым статусом — правосубъектностью, которая включает в себя обязательные элементы: правоспособность и дееспособность. Эти вопросы регламентированы подразделом 2 «Лица» (ст. 17 — 127) ГК РФ. В частности, с точки зрения правоспособности все граждане равны независимо от возраста (ст. 17 ГК РФ), т. е. в равной мере способны иметь жилищные права и нести жилищные обязанности. С точки зрения дееспособности граждане, конечно, не равны. Дееспособность гражданина, т. е. способность своими действиями приобретать права и исполнять обязанности (ст. 21 ГК РФ), возникает по общему правилу с наступлением совершеннолетия, т. е. по достижении 18-летнего возраста. Законом установлены исключения для несовершеннолетних супругов (п. 2 ст. 21 ГК РФ) и эмансипированных граждан (ст. 27 ГК РФ). Они наряду с совершеннолетними гражданами приобретают дееспособность в полном объеме. Если гражданин не обладает дееспособностью в полном объеме, то в соответствующих отношениях участвуют его законные представители: родители, усыновители или опекуны (попечители). Важно уяснить, что даже недееспособные граждане (ст. 29 ГК РФ) могут быть участниками жилищных отношений, поскольку они являются правоспособными, но от их имени, например, сделки совершает опекун. Данный подход нашел закрепление в ЖК РФ: в частности, в ч. 3 ст. 52 установлено, что принятие на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.
• 2. В ч. 2 комментируемой статьи называются и другие участники жилищных отношений: иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Представляется, что в этих отношениях могут участвовать не только указанные лица, в частности, в ст. 1116 ГК РФ названы еще иностранные государства и международные организации.

В отношении физических лиц (иностранных граждан и лиц без гражданства) прежде всего следует руководствоваться ч. 3 ст. 62 Конституции, из которой следует, что эти лица обладают правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. В ЖК РФ, например, такое изъятие из общего правила (согласно международному праву указанный выше объем прав названных лиц считается «национальным режимом») установлено ч. 5 ст. 49: иностранные граждане и лица без гражданства не могут получить жилье по договору социального найма. Однако международным договором может быть установлено иное. По вопросу, касающемуся применения международных договоров РФ, см. коммент. к ст. 9.

• 3. Статус физических лиц определяют соответствующие федеральные законы:
  • — в отношении граждан Российской Федерации: Федеральный закон от 31.05.2002 № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации» (в ред. от 28.06.2009)1;
  • — в отношении иностранных граждан и лиц без гражданства: Федеральный закон от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» (в ред. отОб.12.2011).
• 4. Понятие и признаки юридического лица (организации) даны в ГК РФ. Из ст. 48 и 51 следует, что в жилищных отношениях могут участвовать только организации, обладающие определенными признаками, в частности зарегистрированные в установленном законом порядке. Они считаются созданными и, следовательно, правомочны быть участниками жилищных отношений с момента их государственной регистрации (внесения записи в соответствующий государственный реестр).
• 5. Публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования) в одних случаях могут участвовать в жилищных отношениях на равных началах (например, по договору найма жилого помещения), а в других случаях они, обладая властными полномочиями, должны принимать соответствующие решения по жилищным вопросам. В соответствии со ст. 125 ГК РФ от их имени приобретают права и несут обязанности соответствующие органы и лица в рамках их полномочий.
• 6. Наряду с субъектами (участниками) обязательный элемент жилищных правоотношений — объект жилищных прав (см. коммент. к ст. 15).
• 7. Комментируемая статья дополнена п. 13 об осуществлении государственного жилищного надзора. По данному вопросу см. ст. 20 и коммент. к ней.