Налогообложение недвижимости и сделок с недвижимостью

Необязательно конфисковать землю; достаточно конфисковать ренту.

Генри Джордж

В результате изучения материалов главы студент должен:

знать

• • особенности налогообложения недвижимости,
• • принципы налогообложения недвижимости и его особенности в разных странах,
• • особенности системы налогообложения недвижимости в России,
• • налоги, которые возникают в связи с собственностью на недвижимость и сделками с недвижимостью,
• • особенности налогообложения недвижимости для физических и юридических лиц,
• • сборы, которые необходимо уплачивать при совершении сделок с недвижимостью;

уметь

• • оценивать эффективность налогообложения недвижимости и его роль в формировании бюджетов разного уровня,
• • рассчитывать величину налогов на имущество для юридических и физических лиц в соответствии с действующим законодательством,
• • определять возможность получения льгот при совершении сделок с жилой недвижимостью;

владеть

• навыками работы с нормативными документами, регламентирующими налогообложение недвижимости.

Место налогообложения недвижимости в налоговой системе

Налогообложение недвижимости является одной из составных частей налоговой системы в любой современной стране и одновременно выступает в качестве одного из важнейших элементов системы государственного регулирования сферы недвижимости в условиях рыночной экономики.

Входя в общую налоговую систему страны, налогообложение недвижимости и сделок с недвижимостью выполняет важную роль в реализации как фискальной, так и регулирующей функции налогов.

Из истории вопроса

Как в мире, так и в России налогообложение недвижимости имеет давнюю историю, которая начинается еще во времена Древнего мира. Уже в Римской империи земельный налог являлся основным инструментов аккумулирования доходов в казну государства. При этом, выражаясь современной терминологией, основу для исчисления налоговой базы составлял доходный подход: ставка налога определялась в процентах (в среднем около 10%) от дохода, приносимого земельным участком.

В Средние века и Новое время налог на недвижимость широко распространяется в европейских странах. При этом за основу для его отчисления берутся реальные характеристики недвижимого имущества, не требующие специальных расчетов, инструментов для измерения и пр.: например, дымовые трубы, окна, двери. (Отсюда, возможно, и пошло название: реальные налоги.) Система налогообложения недвижимости, действовавшая в XVIII—XIX вв. в таких странах, как Великобритания и Франция, базировалась на следующих основах: объект налогообложения — здание с земельным участком, налоговая база — количество дымовых труб, налогоплательщик — собственник недвижимости.

В России развитие общегосударственной системы налогообложения земли начинается в XV—XVI вв. вместе со становлением централизованного российского государства. Изначально в основу системы налогообложения земли был положен учет различий в качестве земли. Функции налогооблагаемой базы выполняла такая единица, как «соха», под которой первоначально понималось хозяйство с двумя трудоспособными мужчинами, а впоследствии определенная площадь земли. В XVII в. происходит переход к подворному обложению, замененному, однако, Петром I подушным налогообложением.

С 1863 г. в России вводится налог на недвижимость в городах, носивший статус местного налога и определявшийся в размере не более 10% чистого дохода, приносимого недвижимостью, и не более 1% рыночной цены недвижимости.

С 1894 г. в России вводится государственный квартирный налог, рассчитываемый на основе доходного подхода с использованием прогрессивной шкалы налогообложения. За основу налогообложения была взята наемная плата за квартиры (реальная — для квартир, сдававшихся внаем, потенциальная — для собственников квартир, в них проживающих).

Налоги на недвижимость являются одной из разновидностью прямых налогов и относятся к числу так называемых реальных налогов (т.е. налогов на имущество), в то время как доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, облагаются личными налогами (т.е. налогами на доход).

Традиционно налоги на недвижимость составляют высокую долю в доходной части бюджетов местного (муниципального — районы, города, общины) и регионального (штаты, земли, графства, области) уровней. Так, в США налоги на недвижимость составляют до 75% доходов местных бюджетов, в Канаде — до 80, в Голландии — до 95%. Существенна доля налогов па недвижимость и в общих доходах государственного бюджета (Канада — около 7%, США — более 14%).

Преимущества налогообложения недвижимости во многом связывают с тем, что оно является устойчивым каналом формирования доходов бюджета. На это влияют два обстоятельства:

• 1) сложность сокрытия объекта налогообложения;
• 2) относительно слабая зависимость налоговых поступлений от колебаний доходов населения и фирм.

Помимо этого существуют и иные соображения, обусловливающие необходимость существования налогообложения недвижимости.

Во-первых, учитывая тот факт, что в основном за счет поступлений от налогов на недвижимость составляется доходная база местных бюджетов, подобный вид налогообложения является своего рода платой за те местные общественные услуги, которые получают собственники облагаемой налогом недвижимости.

Во-вторых, налоги на недвижимость в значительной степени играют перераспределительную роль, исходя из той предпосылки, что обладатели большей собственности обладают бо? льшими финансовыми возможностями и относятся к более высоким по уровню достатка слоям населения, нежели собственники меньшей собственности.

Одновременно с этим налогообложение недвижимости может сыграть важную роль в регулировании деловой активности на территории того или иного региона, муниципального образования. Снижая или повышая налоги на недвижимость, органы государственного и муниципального управления могут создавать более или менее привлекательные условия для инвестирования и за счет этого обеспечивать распределение и перераспределение потока инвестиций по территории.

Эффективность налогообложения недвижимости во многом определяется уровнем развития сопутствующей инфраструктуры. Система налогообложения недвижимости может нормально функционировать только при наличии систем учета недвижимости, регистрации прав на недвижимость и оценки недвижимости. Каждое из этих звеньев выполняет свою функцию:

• • система учета недвижимости обеспечивает налоговую систему необходимыми данными об объектах налогообложения;
• • система регистрации прав на недвижимость позволяет идентифицировать объекты недвижимости и субъекты прав на них (налогоплательщиков);
• • система оценки недвижимости необходима для определения налогооблагаемой базы при налогообложении недвижимости.

Налогообложение недвижимости занимает ведущее место среди инструментов государственного регулирования, обеспечивая государство устойчивым каналом формирования доходной части бюджетов разного уровня.

Вместе с тем налогообложение недвижимости — это фактор, который должен быть учтен в любой предпринимательской деятельности, связанной с этой сферой.

Лидером по доле налогов на недвижимость в общей сумме налоговых поступлений являются США — 10,2%, Великобритания — 8,9 и Канада — 8,1%. В среднем по странам ОЭСР налоговые доходы местных бюджетов на треть формируются за счет налогов на недвижимое имущество, причем в трех странах — Австралии, Ирландии и Великобритании — налоги на недвижимость составляют 100% всех налоговых поступлений в местные бюджеты, в Новой Зеландии — 90,1, в Канаде — 87,4%. Наименьший удельный вес в доходах местных бюджетов налоги на недвижимость имеют в Швейцарии (2,6%), Чехии (2,7%) и Норвегии (4,5%). В среднем по странам ОЭСР на местном уровне налоги на имущество на 84,1% состоят из налогов на недвижимость, на региональном — на 22,5%, на уровне центральных правительств — только па 12,5%^[1].

Как видно из представленных данных, доля налога на недвижимость в доходах местных бюджетов может различаться весьма значительно. Очевидно, что и та, и иная ситуация не может быть признана нормальной: источники доходов бюджетов должны быть диверсифицированы, и в то же время доля имущественных налогов должна быть существенна, поскольку они составляют финансовую основу для развития местного хозяйства.

Налогообложение недвижимости может сыграть важную роль в регулировании деловой активности на территории того или иного региона, муниципального образования. Снижая или повышая налоги на недвижимость, органы государственного и муниципального управления могут создавать более или менее привлекательные условия для инвестирования и за счет этого обеспечивать распределение и перераспределение потока инвестиций по территории.

Эффективность налогообложения недвижимости во многом определяется уровнем развития сопутствующей инфраструктуры. Система налогообложения недвижимости может нормально функционировать только при наличии систем учета недвижимости, регистрации прав на недвижимость и оценки недвижимости. Каждое из этих звеньев выполняет свою функцию:

• • система учета недвижимости обеспечивает налоговую систему необходимыми данными об объектах налогообложения;
• • система регистрации прав на недвижимость позволяет идентифицировать объекты недвижимости и субъекты прав на них (налогоплательщиков);
• • система оценки недвижимости необходима для определения налогооблагаемой базы при налогообложении недвижимости.

• [1] Налогообложение недвижимого имущества в зарубежных странах / И. В. Горский, О. В. Медведева, Т. Г. Лебединская, Е. А. Ю́дин. М.: Магистр; ИНФРА-М, 2010. С. 20−22.