Роль ипотечного кредитования в РФ

Одной из ключевых проблем, стоящих на пути развития отечественного рынка ипотечного жилищного кредитования на современном этапе, является недостаточность его финансовой поддержки. Финансово-кредитный рынок, одним из сегментов которого является рынок ипотечных ценных бумаг, нестабилен, основное объяснение чему — инвестиционная непривлекательность ряда финансовых проектов. Для «запуска» инвестиционных проектов, для их поддержки на случай кризиса необходим стабильный в финансовом отношении институт, готовый и способный оказать рынку финансовую поддержку путем принятия на себя и покрытия неблагоприятных последствий (например, убытки).

Одна из самых насущных банковских проблем — несоответствие срочности активов и пассивов. При ипотечном кредитовании кредиты выдаются в среднем на десять и более лет, а депозиты в российских банках сроком больше двух лет, как правило, не бывают. Решить такое несоответствие призваны рефинансирование ипотечных кредитов и секьюритизация (эмиссия ценных бумаг, обеспеченных банковскими кредитами и другими активами, для продажи их инвесторам в целях привлечения дополнительных ресурсов).

Отсутствие достаточной финансовой поддержки со стороны тех или иных финансовых структур или государственных институтов обуславливает высокую степень риска инвестирования денежных средств в сферу ипотечного жилищного кредитования в России. Данная степень риска компенсируется банками путем установления высоких годовых процентных ставок по предоставляемым кредитам (в российских рублях от 12% до 14%, в долларах США — от 10% до 12%). Следует заметить, что иностранные кредитные учреждения могут позволить себе выдать ипотечный кредит под 4,5−5% годовых.

На пути развития ипотечного жилищного кредитования возникают также те или иные проблемы, обусловленные стремлением кредитных учреждений обезопасить себя и свои активы от «неосторожного» использования, максимально обеспечить себя 100%-ным возвратом предоставленных заемщику средств. Отсюда — проблематичность получения кредита не по месту постоянной регистрации, проблема открытости доходов заемщиков, значительный размер первоначального взноса и другие аналогичные проблемы.

Первичные кредиторы предъявляют определенные требования к документам, подтверждающим доходы заемщиков. Кредиторов интересует, прежде всего, размер, источник и открытость (официальность) доходов. В настоящее время количество предприятий-работодателей, которые платят своим работникам «белую» зарплату, значительно меньше тех, где выплачивается зарплата «в конверте». Если на первых этапах развития ипотечного кредитования к рассмотрению вопроса о выдаче кредита принимались только официально подтвержденные доходы, то на настоящем этапе многие банки принимают «серые» зарплаты. Но при этом либо повышается размер годовой процентной ставки, либо возникает дополнительное требование банка к заемщику о ежегодном страховании финансового риска — страхование ответственности заемщика по невыплате кредита. В данном вопросе требуется кардинальное реформирование налогового законодательства, так как действующим в настоящее время Налоговым кодексом РФ проблема выплаты «белых» и «серых» зарплат не решена.

Еще одна значительная проблема, с которой сталкиваются заемщики, — высокий размер первоначального взноса. Положительным моментом является тот факт, что параметр ипотечного кредитования постепенно снижается (примерно с 30% от стоимости жилья до 10% и даже 5% по ипотечным программам некоторых первичных кредиторов).

Наблюдается быстрый рост цен на жилье практически во всех регионах России, особенно в Москве и Московской области. Высокий размер первоначального взноса и быстрый рост цен на жилье значительно сужают круг потенциальных заемщиков.

Не менее важным и значительным «тормозом» развития ипотеки в России являются низкие темпы строительства нового жилья. Эта ситуация особенно обострилась с принятием и вступлением в силу Федерального закона от 30.

12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так как по пессимистичным оценкам некоторых экспертов уровень строительства жилья может упасть еще на 30−40%. А дефицит, как известно, увеличивает стоимость жилья и, соответственно, ежемесячные размеры выплат по кредиту. При этом следует заметить, что само развитие ипотечного кредитования может оказать значительное влияние на усугубление данной проблемы тем, что делает доступным жилье для большего количества граждан, одновременно повышая спрос. Существуют прогнозы, что если ипотека станет массовой, то цены на жилье резко пойдут вверх.

Другими проблемами, препятствующими развитию ипотеки в России можно назвать:

несовершенство законодательной и нормативной базы, регулирующей процессы и механизмы на рынке ипотечного жилищного кредитования, а также деятельность всех участников этого рынка;

все еще слабое развитие долгосрочного жилищного кредитования (сроки ипотечного кредитования по сравнению с развитыми странами намного меньше);

высокие издержки заемщиков по сделкам на рынке жилья и кредитования (комиссия банку — примерно 1% от суммы кредита, вознаграждение риэлтору — около 5−6% от суммы сделки, обязательное страхование предмета ипотеки, а также жизни и трудоспособности заемщика — 1−1,5% от суммы предоставляемого кредита, услуги оценщика — около 3−5 тыс. рублей и другие расходы, которых не возникает при приобретении жилья без привлечения ипотечного кредита);

недостаточная защита прав собственности на жилье и прав граждан, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья;

некоторые административные препоны, связанные с государственной регистрацией права собственности на недвижимость и сделок с недвижимостью в органах Федеральной регистрационной службы;

отсутствие квалифицированного персонала у субъектов ипотечного кредитования, особенно первичных кредиторов.

В заключение следует заметить, что в западных странах с привлечением ипотечных кредитов приобретается до 90% всей жилой недвижимости, в то время как в России по итогам 2005 года этот показатель не превысил 2−3%. Эти цифры наглядно демонстрируют, что на пути реализации программ, нацеленных на обеспечение жильем граждан нашей страны, продолжают оставаться множество препятствий, сдерживающих расширение ипотечных программ и превращение кредитов на приобретение жилья в массовый продукт.

Вывод:

В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10−15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3−4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае — привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т. п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т. п.). Однако подтвердить величину зарплаты — основного источника доходов — могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа — сотрудники российских коммерческих структур — получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

3.3 Анализ ипотечного кредитования в г. Мурманске

В Мурманской области разрабатана программа развития системы ипотечного кредитования и жилищного строительства до 2015 года. Губернатором Мурманской области подписано и проводится в жизнь постановление «О разработке региональной целевой программы Мурманской области «Развитие системы ипотечного кредитования и жилищного строительства в Мурманской области на 2006;2015 годы».

Согласно постановлению региональным департаменту промышленности, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, департаменту финансов и департаменту экономического развития предписано совместно с правительством Мурманской области осуществлять проект целевой программы «Развитие системы ипотечного кредитования и жилищного строительства в Мурманской области на 2006;2015 годы». Вышеназванные департаменты являются и ее государственными заказчиками. А органам местного самоуправления муниципальных образований Мурманского региона рекомендовано проводить соответственно муниципальные программы и предусмотреть финансирование за счет средств местных бюджетов и внебюджетных источников.

Ипотека в Мурманской области начала развиваться относительно недавно.

Недавно КБ «Мончебанк» объявил о начале работы в области ипотечного кредитования. Как сообщает сайт банка, программа предполагает кредитование покупки жилья на первичном и вторичном рынках в Мурманске и области. Кредиты выдаются в рублях. На фоне выгодных условий — первоначальный взнос от 10 до 30 процентов от стоимости квартиры и сроке кредита от 3 до 20 лет, процентные ставки по кредитам для большинства муранчан окажутся неприемлемыми.

Например, «МДМ-банк» выдал 30 ипотечных кредитов, банк «Возрождение» выдал кредитов по ипотеке на 10 миллионов рублей. Ипотеку развивает Сбербанк, помощь в приобретении жилья оказывает кооператив «Строим вместе». Тормозится процесс покупки жилья населением края его дороговизна и высокие банковские проценты по кредитам.

Правительство Мурманской области предпринимает шаги по активизации операций ипотечного кредитования при покупке жилья: в ближайшее время правительство собирается потратить на снижение банковской ставки кредитов по ипотеке более 20 миллионов рублей, банкам будут предоставляться гарантии областного правительства на ипотеку для молодых семей.

А в это время Сбербанк России, в рамках реализации национального проекта «Доступное жилье», предлагает новые кредитные программы: «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Кредит «Ипотечный +» и изменяет условия уже действующих программ, включая «Кредит «Молодая семья» .

По сообщению пресс-службы банка, сроки кредитования по всем программам увеличены с 15 до 20 лет, а размер первоначального взноса снижен с 30 до 10 процентов. Для молодых семей банк предлагает кредиты размером до 95 процентов от покупной стоимости квартиры или дома.

Сбербанк России принял решение о снижении процентных ставок по ряду кредитов, предоставляемых физическим лицам на приобретение недвижимости, величина которых опять же далека от чаяний народа.

По ипотечной программе «Молодая семья» кредит можно получить не только на готовое жильё, но и на строящееся; процентная ставка кредита будет составлять 18% годовых по кредитам в рублях и 11% годовых по кредитам в валюте, следовательно, кредит выдаётся как в рублях, так и в долларах США. Минимальный доход заемщика для получения кредита должен составлять не менее 200 долларов в месяц, то есть учитывается чистый доход на члена семьи. В размере кредита ограничений нет, но ограничение существует на срок выплаты кредитадо 15 лет. В программе «Молодая семья» большое значение имеет состав семьи, а в первую очередь наличие детей, если семья имеет детей, то минимальный первоначальный взнос будет составлять 10% от общей стоимости жилья, а если в семье нет детей, то минимальный первоначальный взнос будет составлять 30% от общей стоимости жилья. Следовательно, в первом случае по данной ипотечной программе Сбербанк предоставляет 90% от общей стоимости жилья, а во втором случае 70% от общей стоимости жилья. В этой программе созаёмщиками будет являться супруг (супруга) и их родители. В качестве поручителей выступают физические лица, имеющие постоянный источник дохода.

Вторая ипотечная программа «На приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости». Эта программа так же позволяет получить кредит как на готовое, так и на строящееся жильё; процентная ставка кредита будет составлять 18% годовых по кредитам в рублях и 11% годовых по кредитам в валюте. Минимальный доход заемщика для получения кредита должен составлять не менее 250 долларов в месяц, то есть учитывается чистый доход на члена семьи. В этой программе состав семьи не имеет никакого значения, в отличие от ипотечной программы «Молодая семья». Минимальный первоначальный взнос будет равен 30% от стоимости недвижимости. В размере кредита ограничений нет, но ограничение существует на срок выплаты кредитадо 15 лет. Поручителями будут являться физических лиц, имеющие постоянный источник дохода. Залог имущества обязателен только при оформлении кредита в размере свыше 25 000 долларов США.

Исходя из вышеизложенного можно сказать, что данные программы не соответствуют уровню жизни молодых семей в г. Мурманске. Если рассматривать ипотечную программу «Молодая семья» без наличия детей и с чистым ежемесячным доходом 400 долларов США, то можно сделать вывод, что в действительности семья из двух, даже работающих, человек не сможет накопить 30% от стоимости квартиры, так как на данный момент 1 кв.м. имеет стоимость 30 000 рублей, а в дальнейшем аналитики прогнозируют поднятие стоимости жилья на 40%. Проще говоря, можно не успеть получить кредит, а следовательно и приобрести квартиру до поднятия цен, то есть накапливая денежные средства мы подвергаем их инфляции. А накопление в государственном банке проигрывает проценту роста цен на квартиры. Возникает вопрос почему не положить свои средства на накопительный счёт в коммерческий банк, ответ прост, потому что россияне не раз подвергались мошенничеству и большинство наших сограждан не доверяют и не уверены в устойчивости коммерческого банка. Вторая явная отрицательная черта — это неполная осознанность ответственности заёмщика перед кредитором. Третий отрицательный момент — величина годовой процентной ставки (Приложение 3), например, по расчетам при кредитовании на срок 10 лет, общая сумма процентных выплат будет равна практически всей сумме кредита, а иногда и превышает сумму кредита, т. е. 100−130%.

Самый явный минус этих программ заключается в том, что они объявлены ипотечными, хотя и в программе «Молодая семья» и в программе «На приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости» необходимо наличие поручителей, а в чистом варианте ипотечное кредитование подразумевает наличие 30% от стоимости недвижимости и залог той самой приобретаемой недвижимости, таким образом кредит выдаётся под залог приобретаемого жилья.

Важный положительный момент ипотечных программ Сбербанка РФэто, то, что эти программы государственные, то есть, установлены законодательством РФ.

Наряду с банковским кредитом есть возможность купить жилье в рассрочку через кредитный потребительский кооператив (КПК) граждан, например кооператив «Строим вместе».

Как прогнозируют экономисты, в этом году число ипотечные кредитов увеличится в два раза, и далеко не последнюю роль в решении жилищного вопроса будут играть кредитные кооперативы. Выходит, что, несмотря на финансовую и политическую поддержку банков со стороны правительства, кооперативы продолжат демонстрировать завидные темпы роста выдаваемых займов. Столь парадоксальное на первый взгляд явление объяснить довольно просто: кооперативы предлагают населению более доступные условия жилищного кредитования. Так, проценты по займу здесь ниже в 2−3 раза, при оформлении договора не требуются многочисленные справки и поручители и возможностей по выбору жилья больше. Если ранее квартиры оформлялись в собственность кооператива до полной выплаты пая, то сегодня вся недвижимость сразу оформляется в собственность пайщика. Неудивительно, что граждане все чаще обращаются за помощью именно в кооператив. Что касается жителей нашего города, то многие из них предпочитают пользоваться услугами кооператива «Строим вместе». Уже более 3,5 лет жители нашего города пользуются услугами ЖСК северян «Строим вместе», чья жилищно-накопительная программа приобретает все большую популярность, что не удивительно для страны, 80 процентов граждан которой нуждаются в улучшении жилищных условий.

Как известно, есть разные способы решения знакомого всем до боли жизненного вопроса: можно получить квартиру в наследство, можно ждать результатов правительственных реформ, а можно собирать годами необходимую сумму, чтобы ни на кого не надеясь, купить квартиру самому. Но во всех случаях придется позабыть о новой жилплощади на неопределенное количество лет — когда наступит экономическое благополучие в стране — не известно, а постоянно растущие цены на жилье и инфляция вносят свои коррективы в размер требуемой суммы.

Через КПК можно приобрести квартиру в Мурманске, области и в любом другом регионе России. Это может быть жилой дом, отдельная квартира и даже комната.

В контрактно-сберегательной системе источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующий контракт со специализированной ипотечной кредитной организацией (стройсберкассой), клиент берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, клиент получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная кредитная ставка.

Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в свою очередь, получает кредит из средств, которые вкладывают клиенты, пришедшие позже и находящиеся в это время на стадии накопления. Таким образом, клиент вселяется и прописывается в квартиру, внеся за нее всего 50% от общей стоимости квартиры. Накапливая в ЖСК, клиент компенсирует инфляцию тем, что его денежные средства, поступая в общий паевой фонд ЖСК, моментально обращаются в зримую реальность недвижимости. И, поскольку стоимость квартиры фиксируется на момент ее приобретения, дальнейший рост цен и инфляция уже не играет для накопителя никакой роли, но на момент накопления сумма будет являться фиксированной, которую клиент указал в договоре, следовательно за период накопления стоимость 1 кв.м. может возрасти, и тех 50%, которые клиент накопил может не хватить для получения в ЖСК оставшихся 50%. Это влечёт за собой переоформление договора.

Далее клиент в рассрочку платит за свою квартиру. Его ежемесячные выплаты составят очень скромные суммы: они гораздо меньше, чем те, которые выплачивал бы, арендуя примерно такую же квартиру.

Взаимная финансовая поддержка, которую оказывает клиенту кооператив, беспроцентная. Клиент платит только членские взносы, определенный процент в год (процент зависит от тарифного плана) от суммы оказанной клиенту финансовой поддержки. Суммарные затраты за все время рассрочки составляет 8−20%. Клиент сам выбирает оптимальные платежи для своего бюджета. Так же в ЖСК существует возможность вселиться в квартиру, накопив всего 30% от стоимости жилья. Такой низкий порог возможен благодаря сбалансированности этапа накопления и этапа рассрочки в процессе приобретения жилья.

В сокращённом виде вся система ЖСК «Строим вместе» выглядит следующим образом (Приложение Г):

1. клиент вселяется в кооперативную квартиру, имея лишь половину стоимости. А в накопительном тарифном плане — имея лишь 30%.

2.дополнительная финансовая нагрузка, возникающая при приобретении квартиры через ЖСК, — самая низкая. Финансово-математическая модель ЖСК позволяет четко рассчитать процент «переплаты» за квартиру. Он составляет в разных тарифных планах от 8,94% до 21,88% (в случае рассрочки на десять лет).

Данная программа рассчитана именно на российский рынок недвижимости. Явным минусом является то, что на момент накопления сумма будет являться фиксированной, которую клиент указал в договоре, следовательно, за период накопления стоимость 1 кв.м. возрастёт, и тех 50%, которые пайщик накопил, не хватит для получения в ЖСК оставшихся 50%. Что повлечёт за собой переоформление договора.

Так же данная программа является беспроигрышной для граждан, желающих улучшить, а чаще всего расширить свои жилищные условия, то есть, продав однокомнатную квартиру, не хватает денежных средств на двухкомнатную квартиру, таким образом, клиент вступает в кооператив и уже имеет 50% от стоимости квартиры, следовательно, периода накопления не будет или период накопления будет гораздо быстрее, то есть пайщик не потеряет время в течение, которого может возрасти 1кв.

м. жилья.

ЖСК северян «СТРОИМ ВМЕСТЕ» предлагает решить жилищную проблему по одному из шести жилищных планов:

Свободный Единовременный членский взнос — 6% от стоимости жилья паенакопление, необходимое для покупки жилья не менее 50% в свободном режиме первоначальный паевой взнос 5−40% от стоимости квартиры период рассрочки зависит от срока накопления ВОЗМОЖЕН ЗАЧЕТ ЖИЛЬЯ

Стандартный обязательный период накопления — 24 месяца единовременный членский взнос 3% от стоимости жилья паенакопление, необходимое для покупки жилья не менее 50% в соответствии с графиком накопления период рассрочки зависит от срока накопления

Индивидуальный единовременный членский взнос — 6% от стоимости жилья первоначальный паевой взнос от 5% до 60%

период накопления — до 2-х лет период рассрочки (до 5-ти лет) зависит от периода накопления при внесении 50% от стоимости жилья вселение в течение 3-х месяцев ВОЗМОЖЕН ЗАЧЕТ ЖИЛЬЯ Молодежь и военнослужащие Единовременный членский взнос — 6% ВОЗМОЖЕН ЗАЧЕТ ЖИЛЬЯ

Интенсивный для экономически активных граждан, которым рассрочка принципиально выгоднее, чем единовременный платеж

Первоначальный паевой взнос Ожидание (мес.) Рассрочка (мес.) 65% 3−6-9 12−25−39 70% 3−6 14−30 75% 3−6 16−36 80% 3−6 20−45

Единовременный членский взнос — 4% ЗАЧЕТ ЖИЛЬЯ НЕВОЗМОЖЕН

Зачетное жилье ЖСК «Строим вместе» оказывает дополнительную помощь тем пайщикам, кто имеет в собственность жилье, но оно его не устраивает, то есть тем, кто желает использовать это жилье в Кооперативе в качестве оплаты паевых взносов для приобретения нового жилья. Есть два варианта использования зачетного жилья.

Вариант 1 — используется в случае, когда в зачетном жилье никто не живет, либо есть возможность пожить некоторое время, до получения нового жилья, в другом месте.

Вы сможете продать имеющееся у вас жилье, используя возможности уполномоченного ЖСК ООО «Северный региональный центр недвижимости».

Квалифицированные специалисты помогут Вам реализовать Ваше жилье для получения денежных средств и внесения их в качестве паевого взноса в ЖСК.

Вариант 2 — используется в случае, когда Вы не имеете возможности пожить некоторое время, до получения нового жилья, в другом месте.

Если Ваше зачетное жилье невозможно пустить в свободную продажу, то используется следующая схема расчетов. Определяется разница между ориентировочной стоимостью нужного Вам жилья и рыночной стоимостью Вашего зачетного жилья. И все расчеты при вступлении в ЖСК ведутся от полученной разницы, что, конечно же, экономит Ваши средства. Т. е. единовременный членский и паевой взносы платятся в процентах не от ориентировочной стоимости заявленного жилья, а от разницы между стоимостью заявленного и зачетного жилья. Далее, продолжая жить в собственной квартире, и накопив 50% этой разницы, Вы по общей для всех пайщиков схеме получаете право на подбор и покупку жилья. Кооператив добавляет недостающую половину разницы, а СРЦН реализует Ваше зачетное жилье с одновременной покупкой нового жилья. Рассрочка на добавленную сумму так же дается на общих для всей пайщиков условиях. Реализация данных вариантов возможна, если:

среди собственников Вашего жилья нет несовершеннолетних детей, либо получено разрешение органа опеки на его отчуждение;

Ваше жилье не находится в аварийных домах, домах, подлежащих сносу или реконструкции.

Так на 25 марта 2007 года паевой фонд кооператива составил свыше 100 миллионов рублей и выдал 215 ипотечных займов Агентство недвижимости «Квартира», предлагает две программы ипотечного кредитования: «кредит на жилище» и «ипотечный кредит». В условиях первой программы годовая процентная ставка кредита равна 15%. Минимальный доход заемщика для получения кредита должен составлять не менее 200 долларов в месяц, то есть учитывается чистый доход на члена семьи. Минимальный первоначальный взнос будет равен 30% от стоимости недвижимости. В размере кредита ограничений нет, но ограничение существует на срок выплаты кредитадо 15 лет. Поручителями являются физические лица, имеющие постоянный источник дохода.

Вторая программа «ипотечный кредит» включает в себя годовую процентную ставку кредита равную 17%. Минимальный доход заемщика для получения кредита 250 долларов США. Минимальный первоначальный взнос равен 30% от стоимости недвижимости. В размере кредита ограничений нет, так как этот кредит является «чистой ипотекой», а именно поручителей нет, так как в залог оставляется само недвижимое имущество, следовательно, ипотека выступает, как ценная бумага и подразумевает «закладную», то есть долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная свободно обращается на рынке. Ограничение существует на срок выплаты кредита — до 10 лет.

Делая вывод по вышеуказанному можно утверждать, что по программе «Кредит на жилище» нет смысла обращаться в это агентство, так как все условия по этой программе уступают программе Сбербанка РФ, по причине неизвестности, молодости и ненадёжности. Как утверждает сотрудник Агентства недвижимости «Квартира» по поводу этой программы, их «приманкой» является предоставление юриста, услуги, которого оцениваются в 300 долларов США, хотя на рынке услуг юриспруденции, данная сумма превышает среднюю стоимость услуг (200 — 300 долларов США). Так же сотрудник Агентства недвижимости «Квартира» говорит, что агентство и вовсе сотрудничает с филиалом Сбербанка РФ в г. Мурманске, но приёмная кредитного отдела утверждает иное, что ни с какой коммерческой организацией по поводу ипотечного кредитования филиал Сбербанка РФ в г. Мурманске не сотрудничает. Данный факт показывает, что с уровнем развития рынка недвижимости, мошенничество в данной сфере тоже развивается.

Мурманский филиал банка «Возрождение» выдал более миллиарда рублей ипотечных кредитов в прошлом (2006) году.

Ипотечная программа, предлагаемая банком «Возрождение», доступна обычному гражданину. Только за 10 месяцев 2005 года 1700 семей улучшили свои жилищные условия.

Банк ежемесячно наращивает объемы кредитов, расширяя не только перечень регионов, в которых можно получить ипотечный кредит, но и увеличивает число конкретных точек продаж. Как ожидает руководство Мурманским отделением банка, к концу следующего года ежемесячно воспользоваться ипотекой смогут более тысячи граждан, обратившихся в Банк «Возрождение».

Как передает пресс-служба банка «Возрождение», в этом финансово-кредитном учреждении действует программа ипотечного кредитования, позволяющая передавать в залог не только приобретаемое жилье, но и имеющееся жилье, собственником которого может являться как сам заемщик, так и любой другой человек. Кредит предоставляется в размере до 85 процентов стоимости передаваемого в залог жилья. Если такое жилье по стоимости выше, чем приобретаемое, то кредит может достигать до 100 процентов стоимости приобретаемого жилья.

Данная программа может быть интересна, в первую очередь, семьям, приобретающим жилье для своих детей, или молодым семьям, имеющим нормальный доход, но не успевшим накопить первоначальный взнос. Предметом залога в данном случае может выступить, например, жилье, уже имеющееся в собственности у родителей молодой семьи.

ОАО Банк «Возрождение» объявил об изменении условий предоставления ипотечных кредитов. Минимальный размер первоначального взноса для получения ипотечного кредита снижен в 3 раза, с 30 процентов стоимости жилья до 10 процентов. Введена дифференцированная процентная ставка, зависящая от размера первоначального взноса и срока кредитования, существенно снижена ее минимальная граница — с 14 процентов годовых до 12 процентов. Данная ставка сопоставима со ставками при кредитовании в валюте, но так как кредит выдается в рублях, зависимости от колебаний курса валют нет. Теперь в банке возможно получить рублевый ипотечный кредит на 15 лет по ставке 12 процентов годовых в рублях.

Остались в силе условия кредитования, введенные банком «Возрождение» в 2005 году, такие как максимальный срок кредитования до 30 лет, возможность привлечения в качестве созаемщиков не только членов семьи, необязательность наличия постоянной регистрации в регионе, в котором выдается кредит.

Новые условия доступны гражданам во всех регионах присутствия банка, в том числе в Санкт-Петербурге, Мурманске, Петрозаводске, Калининграде.

Банк «Возрождение» входит в десятку самых ипотечных банков Мурманского региона.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условиях может быть решено путем принятия федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона.

Если бы в ближайшее время удалось бы принять и внедрить в практику вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

Также к существенным причинам, сдерживающим развитие ипотеки в России являются: нерешенность ряда правовых вопросов, связанных не только с введением нового федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах»; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу.

Очень важная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и развития вообще ипотеки широкомасштабной — это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а какой-то такой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в России, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию вот этого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то федеральный центр, Все эти задачи, безусловно должны быть разрешены в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Российской Федерации.

Ипотечное кредитование в настоящее время находится на стадии развития. Рассмотрев применение ипотечного кредитования на российском рынке можно сказать, что потребность в данной услуге неуклонно растет. Но подсистема профессиональных услуг отстает в своем развитии. Так, она не удовлетворяет в необходимом объеме существующую потребность из-за внешних и внутренних проблем отечественного рынка. К числу внутренних проблем относятся:

низкая финансовая устойчивость ипотечных компаний;

низкий уровень профессионализма персонала;

недостаточная нормативная база по ипотечному кредитованию. Внешними проблемами, носящими общегосударственный характер, можно назвать следующие:

— экономические (инфляция, низкая платежеспособность населения);

юридические (низкий уровень общего законодательного обеспечения ипотечной деятельности, длительное становление ипотечного рынка в условиях полного отсутствия законодательной и методической базы, контроля и др.);

политические (общеполитическая нестабильность в отдельных регионах Российской Федерации).

С ростом привлекательности ипотечного кредитования на российском рынке для разрешения выявленных проблем можно рекомендовать следующие меры:

— предложить законодателю разработать правовой механизм ипотечных отношений на российском рынке;

предложить ипотечным компаниям разработать методические рекомендации, инструкции и иные нормативные документы по повышения квалификации персонала;

— рекомендовать изучение опыта иностранных ипотечных компаний и его внедрение в финансовую деятельность.

О необходимости программы ипотечного кредитования в Мурманске, считается перспективным, хотя нельзя забывать и основных проблемах ипотечного кредитования.

Первой и основной проблемой, с которой сталкивается кредитор, — большой риск невозврата кредита. Несмотря на то что жилье, предоставляемое на условиях ипотеки, автоматически переходит в залог кредитору, вероятность полного покрытия убытков в случае невозврата невелика. В настоящее время цены на жилье неуклонно падают. Сложилась ситуация, когда, по оценкам экспертов, аналогичная купленной сейчас на условиях ипотеки квартира будет стоить три четверти нынешней цены. А при учете процентов за ипотечный кредит приобретение квартиры в настоящий момент выглядит дорогостоящим. Кредитор при этом тоже рискует, так как кредит предоставляется на покупку квартиры по рыночной цене сегодняшнего дня, а вероятность падения цены залога через какое-то время очень велика.

Второй существенной проблемой является определение кредитором реальной платежеспособности заемщика. Основным документом, подтверждающим доходы граждан, служит справка о доходах или налоговая декларация. По существующей статистике только 20% граждан имеют постоянный доход, отраженный в налоговой декларации. Таким образом, остальные 80% граждан исключаются из числа потенциальных клиентов ипотечных программ. К сожалению, легальных методов преодоления этого препятствия не существует.

Однако, несмотря на все трудности, уверенно можно сказать о том, что проблема становления рынка ипотечного кредитования (эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования) далеко выходит за рамки только экономической задачи. Она в значительной степени определяет общегосударственную стратегию и направление развития общества на многие десятилетия вперед.

Поставленная цель выполнена и задачи исследования решены

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ источников

Конституция РФ, принята всенародным голосованием 12.

12.1993 (по состоянию на 01.

03.2006).

Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.

11.1994 N 51-ФЗ. (ред. от 09.

02.2009).

Закон РФ «О залоге» от 29.

05.1992 N 2872−1. (ред. от 19.

07.2007) «О залоге»

Федеральный закон РФ от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Федеральный закон РФ «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)» от 24.

12.2002 N 179-ФЗ. (ред. от 29.

12.2004) «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)»

Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.

11.2003 N 152-ФЗ. (окончательная ред., принятая ГД ФС РФ 05.

07.2006)

Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года N28 «О концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации «.

Постановление Правительства Удмуртской Республики от 3 октября 2005 г. N 137 «О компенсации за счет средств бюджета Удмуртской Республики гражданам части платежей по ипотечным жилищным крадитам» .

Постановления Правительства Удмуртской Республики от 2 декабря 2004 г. N 995 «О Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике» .

Антонов Н.Г., Пессель М. А. Денежное обращение, кредит и банки. — М.: Финстатинформ. 2007. — 211 с.

Астапов К. Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) //Деньги и кредит. — № 4. — 2007, с. 42−48.

Аюшева С. Почему буксует ипотека //Газета «эж-Юрист». — № 26. — 2 июля 2008, с. 6

Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 2006. № 11, с. 23−25.

Гарипова З. Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. 2008. № 1,с. 20−23.

Гарипова З. Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования //Деньги и кредит. — № 6. — 2007, с. 51−55.

Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.//Эксперт. — № 12. — 2008, с. 35−40.

Деньги, кредит и банки. Учебник / Под редакцией О. И. Лаврушина, 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика. 2007. — с. 433.

Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения//Финансы. — 2007 г. — № 6. — с.17−30.

Захаров B.C. Кредит в системе управления экономикой. — М.: Финансы. 2008. — с. 91.

Ким Л Г., Суетин С. Н., Шишкин М. И. Механизмы повышения эффективности ипотечного кредитования: Монография. — Ижевск: Ассоциация «Научная книга», 2007. — 248 с.

Ким Л. Г. Развитие ипотечных программ в регионах // Наука Удмуртии, Ижевск, 2006. № 5.-С.84−94.

Ким Л.Г., Шишкин М. И. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в Удмуртской Республике // Наука Удмуртии, Ижевск, 2008. № 6.-С.65−71.

Ким Л. Г. Эффективные механизмы ипотечного кредитования // Вестник ИжГТУ, Ижевск, 2007.-№ 1.-С.119−125.

Ким Л.Г., Суетин С. Н. Современное состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в Удмуртии // Наука Удмуртии. Ижевск, 2007.-№ 3. С. 107−118

Ким Л. Г. Экономическое содержание и перспективы современной жилищной системы // Научный журнал Российского Государственного педагогического университета им. А. И. Герцена, выпуск «Аспирантские тетради» Спб., 2007.-№ 16 (40)-С. 117−119.

Лексис В. Кредит и банки. Пер. с нем. — М.: Перспектива. 2008. — с. 235.

Лобова Н. Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования // Вопросы имущественной политики. 2005. N 1 (40), с. 154−166.

Матюхин Г. Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // М.: Банковское дело. 2008 г., № 3, с. 34−39.

Мартынова Т. Ипотека делает жилье недоступным //Банковское обозрение. — № 4. — 2006, с. 10−12.

Миронов А. М. Ипотчное кредитование: много денег мало жилья //Свое дело. — № 5. — 2008, с. 11−15.

Нечаев С. Ипотечные риски //Квадратный метр, 01 июня 2007, с. 4−6.

Нугаев Р.А., Кириченко Е. Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития//Деньги и кредит. — № 10. — 2007, с. 24−29.

Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России./Под ред. Н. Н. Рогожиной.

М.: Фонд «Институт экономики города», 2008. — 128 с.

Орлова Н. Ипотека может подталкивать рост цен на жилье //Финансовые известия. — 27 февраля 2006, с. 2−4.

Павлова И. В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования //Деньги и кредит. — № 3. — 2007, с. 57−62.

Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового рынка//Рынок ценных бумаг.- 2008. № 4 (235).-с.28−30.

Столярова, А. В. Особенности формирования и реализации нормативной правовой базы регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования на уровне субъектов Российской Федерации /А. В. Столярова. // Юрист.

— 2007. — № 6.

— С. 47 — 53.

Цылина Г. А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. 2008. № 5. с. 20.

Центральный банк — htpp://www. cbr.ru

Министерство финансов — htpp://www.minfin.rii

Министерство имущественных отношений Российской Федерацииhtpp://www.mgi.ru

Федеральная служба по финансовым рынкам Россииhtpp://www.fedcom.ru

Государственный комитет Российской Федерации по статистикеhtpp://www.gks.ru

Ассоциация российских банков — htpp://www.arb.ru

ММВБ — htpp://www.micex.com; htpp://www.micex.ru

МФБ — htpp://www.mse.ru

РТС — htpp://www.rts.ru; htpp://www.rtsnet.ru

СПбВБ — htpp://www.spcex.ru;

Институт фондового рынка и управления htpp://www. iccm.ru

Инвестиционная компания «Финанс-аналитик» htpp://www.finam.ru

Гильдия инвестиционных финансовых аналитиков htpp://www.gifa.ru

Центр современных финансовых технологий (брокерско дилерская компания) — htpp://www.csft.ru

Рос

БизнесКонсалтинг — htpp://www.rbc.ru

AK&M — htpp://www.akm.ru

ИА «Финмаркет» — htpp://www.finmarket.ru

Агентство экономической информации Прайм-ТАСС htpp://www.prime-tass.ru

Интерфакс — htpp://www.interfax.ru

Финмаркет — htpp://www.finmarket.ru

AK&M — htpp://www.akm.ru

Reuters — htpp://www.reuters.ru

Приложение А

Приложение Б

Приложение В Расчет необходимого дохода для обслуживания ипотечного кредита

(исходя из среднестатистического банка) Заем (долл.) 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000

Годовая ставка (%) 7 15 15 15 25 25 25 Срок (лет) 10 10 5 3 10 5 3 10 Ежемесячная выплата (долл.) 209 403 595 667 569 734 994 Требуемый ежемесячный чистый доход (долл.) 968 1344 1982 2889 1896 2446 3313

Требуемый ежемесячный доход до уплаты налогов (долл.) 1396 1940 2861 4169 2736 3530 4781

Приложение Г

Немецкая (контрактно-сберегательная) ипотечная система

Гражданский Кодекс Российской Федерации, статья 130.