Оценка различных видов собственности в российском законодательстве

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в настоящее время является основным в российском законодательстве, но и другие, принимаемые государством законодательные акты могут оказывать прямое влияние на процесс оценки.

Необходимо отметить два методически важных положения:

• 1. Обязательность оценки, предписанная положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в частности, для любых операций, связанных с государственной и муниципальной собственностью), вовсе не предписывает обязательные методы оценки и однозначную обязательность использования результата. Даже безусловные предпочтения, отданные рыночной стоимости, строгое следование положениям закона приводят только к ситуации, когда: «…итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное» Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1998. — № 31. — ст. 3813. (статья 12).
• 2. Из этого же положения (статья 12) следует, что существуют ситуации, когда действуют установленные законодательством вполне определенные правила проведения оценки, отклонение от которых попросту является незаконным.

В англоязычной литературе такие области оценки определяются как Statutory Valuation, т. е. буквально «оценивание по установленным в законах положениям».

Федеральным законом от 27.07.2006 № 157 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрен переход к системе, когда основным субъектом оценочной деятельности выступает физическое лицо — оценщик. Поэтому система саморегулирования, отраженная в Федеральном законе, строится на основе членства в саморегулируемых организациях оценщиков именно физических лиц — оценщиков, а не юридических лиц — организаций, осуществляющих оценочную деятельность.

В Федеральном законе достаточно детально урегулированы вопросы создания и функционирования саморегулируемых организаций оценщиков, структура и компетенция органов таких организаций, контроль за деятельностью членов — оценщиков, способы обеспечения ответственности оценщиков по договорам на проведение оценки (компенсационный фонд, страхование ответственности оценщиков), контроль государства за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков.

Кроме того, предусмотрено создание специального органа — Национального совета по оценочной деятельности, некоммерческой организации, объединяющей саморегулируемые организации оценщиков.

Федеральный закон от 13.07.2007 № 129-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» признал утратившими силу положения о полномочии федерального органа утверждать образовательные программы высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программы профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности. Аналогичные изменения внесены в Федеральный закон от 27.07.2006 № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, в Федеральном законе от 27.07.2006 N 157-ФЗ изменены сроки:

• — осуществления федеральным органом специальных полномочий в отношении лиц, имевших лицензии на оценочную деятельность;
• — регистрации некоммерческой организации, объединяющей саморегулируемые организации оценщиков, в качестве Национального совета по оценочной деятельности

Наиболее важные (с позиций управления недвижимостью) области российского законодательства, в которых устанавливаются роль и правила оценки (или ожидается, что будут устанавливаться исходя из мировой практики), и как это в них зафиксировано к настоящему времени. Это:

• — бухгалтерский учет;
• — налогообложение;
• — приватизация;
• — национализация и принудительный выкуп;
• — банкротство;
• — залог (ипотека);
• — техническая инвентаризация (строительная оценка и строительные нормы);
• — элементы нормативно-законодательного регулирования оценки недвижимости при аренде, продаже и других операциях.

Следует отметить, что в принципе могут существовать и иные области, где законодательно регулируются вопросы оценки, например, арест имущества, семейные имущественные отношения (раздел имущества между супругами), арбитражные аспекты и т. д.

Бухгалтерский учет Федеральный закон «О бухгалтерском учете» от 21.11.1996 № 129-ФЗ (с дополнениями от 23 июля 1998 № 123-Ф3) в статьях 11 и 12 устанавливает «принципы оценки и технической инвентаризации имущества организации для различных типов оцениваемых активов» О бухгалтерском учете: Федеральный закон от 21.11.1996 № 129-ФЗ (с дополнениями от 23 июля 1998 № 123-Ф3) // Собрание законодательства РФ. — 1996., при этом:

• — отражение оценки имущества организации производится в денежном выражении;
• — оценка имущества, приобретенного за плату, — путем суммирования фактически произведенных расходов на его покупку;
• — оценка имущества, полученного безвозмездно, — по рыночной стоимости на дату оприходования;
• — оценка имущества, произведенного в самой организации, — по стоимости его изготовления;
• — амортизация на все типы оцениваемого имущества начисляется в установленном порядке (как правило, по линейному алгоритму) и независимо от результатов текущей хозяйственной деятельности;
• — допускается применение других методов оценки в случаях, предусмотренных законодательством и нормативными актами органов, ответственных за регулирование бухгалтерского учета;
• — валютные счета обрабатываются на основании пересчетов по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату совершения операции;
• — для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и отчетности организации обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которых проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка;
• — в числе событий, требующих обязательной инвентаризации: передача имущества в аренду, выкуп, продажа, реорганизация и ликвидация, преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Налогообложение Система налогообложения в России определена Налоговым кодексом Российской Федерации. Применительно к управлению и непосредственно к оцениванию недвижимости важнейшим положением в нем является отнесение вопросов имущественного налогообложения (в том числе введения в перспективе единого налога на имущество) к компетенции регионального уровня: уровня субъекта федерации и муниципальных органов.

В Кодексе определены следующие виды региональных налогов и сборов в части недвижимости (статья 14):

«- налог на имущество организаций;

— налог на недвижимость" Налоговый Кодекс Российской Федерации. — М.: Омега-Л, 2008.

В числе местных налогов (статья 15 Налогового кодекса РФ):

«- земельный налог;

• — налог на имущество физических лиц;
• — налог на наследование или дарение" Налоговый Кодекс Российской Федерации. — М.: Омега-Л, 2008.

Необходимо отметить, что важные элементы налогообложения недвижимости, тем не менее, продолжают присутствовать и на федеральном уровне и включают:

• — налог на пользование недрами,
• — лесной налог,
• — водный налог.

Этим типам недвижимости в законодательных комментариях, методических работах по управлению и оценке традиционно уделяется меньше внимания (в сравнении, например, с землей, зданиями и сооружениями, имущественными комплексами).

Статья 31 Налогового кодекса РФ предоставляет налоговым органам право проводить инвентаризацию принадлежащего налогоплательщику имущества, а также в установленных случаях определять суммы налогов, подлежащие внесению налогоплательщиком в бюджет, расчетным путем на основании данных по иным аналогичным налогоплательщикам.

Статья 39 Налогового кодекса РФ, посвященная вопросам реализации товаров, работ и услуг, реализационная стоимость которых как раз и является объектом налогообложения, выводит за пределы понятия реализации (а значит и необходимой оценки в целях налогообложения по данному аспекту деятельности) следующие действия с имуществом:

«- передача основных средств, нематериальных активов и иного имущества организации ее правопреемникам при реорганизации;

• — передача имущества участнику хозяйственного общества или товарищества, договора о совместной деятельности (его правопреемнику или наследнику) в случаях выхода из соответствующего общества или договора, выделения доли или раздела имущества;
• — передача жилых помещений физическим лицам в домах государственного или муниципального жилого фонда при приватизации;
• — изъятие имущества путем конфискации, наследование имущества (здесь действует другой тип сборов)" Налоговый Кодекс Российской Федерации. — М.: Омега-Л, 2008.

Статья 40 Налогового кодекса устанавливает принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения.

Важным является следующее положение: пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. При этом налоговые органы вправе контролировать правильность применения цен в следующих случаях:

«- между взаимозависимыми лицами (когда доля прямого участия одного из них в управлении хозяйственной деятельностью другого превышает 20%);

• — по товарообменным (бартерным) операциям;
• — при значительном колебании (более чем на 30%) уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам в ближайший период времени" Налоговый Кодекс Российской Федерации. — М.: Омега-Л, 2008.

Характерным является расширение поля поиска рыночной цены от множества идентичных товаров (как полностью аналогичных) к однородным товарам (как функционально подобным и коммерчески взаимозаменяемым). Это замечание весьма полезно применительно к недвижимости, где проблема найти идентичный товар весьма актуальна.

Статьи 53 и 54 Налогового кодекса РФ посвящены принципиальным вопросам определения налоговой базы и налоговой ставки. При этом прерогатива определения налоговой базы применительно к интересующим нас вопросам налогообложения недвижимости (несмотря на их концентрацию на региональном и местном уровне) сохраняется за федеральным уровнем и устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации. Налоговые ставки по региональным и местным налогам устанавливаются соответственно законами субъекта федерации и нормативными актами представительных органов местного самоуправления.

В главе 11 Налогового кодекса РФ, описывающей способы обеспечения исполнения обязанностей по уплате налогов и сборов, указываются следующие возможности, связанные с недвижимостью: залога и наложения ареста на имущество налогоплательщика.

Залог имущества оформляется договором между налоговым органом и залогодателем. При неисполнении налогоплательщиком обязанности по уплате причитающихся сумм налога и соответствующих пеней налоговый орган осуществляет исполнение этой обязанности за счет стоимости заложенного имущества в установленном законодательством порядке. Причем по правилам, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 348−350), «взыскание на заложенное недвижимое имущество может быть обращено только по решению суда либо во внесудебном порядке, но при наличии нотариально удостоверенного соглашения, заключенного между сторонами залогового договора после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога» Гражданский кодекс Российской Федерации. — М.: Омега-Л, 2009.

Автор дипломной работы обращает внимание на то, что при производстве ареста имущества (как способе обеспечения исполнения обязательств по уплате налогов) протокольно описывается имущество, подлежащее аресту, включая, при возможности, оценку его стоимости, однако о принципах оценки арестованного имущества Налоговый кодекс РФ ничего не говорит.

Детально конкретные вопросы порядка исчисления и уплаты налога на имущество предприятий и иностранных юридических лиц регулируются инструкциями Государственной налоговой службы Российской Федерации (№ 33 и № 38).

Стоимость имущества предприятия для целей налогообложения уменьшается на балансовую (нормативную) стоимость ряда входящих в его состав объектов:

• — объектов жилищно-коммунальной и социальной сферы; земли;
• — объектов гражданской обороны, пожарной охраны и охраны природы, мобилизационного имущества и резерва;
• — специального оборудования, судов, спутников связи и др.

При определении остаточной стоимости имущества иностранных юридических лиц начисление износа производится по нормам страны местопребывания. При этом согласно Инструкции Государственной налоговой службы Российской Федерации 1996 года № 38 «начисления амортизации, принимаемые в уменьшение стоимости имущества, для целей налогообложения не могут превышать за год определенных размеров в частности для зданий и сооружений — 5%» Инструкция Госналогслужбы Российской Федерации 1996 года № 38.

В соответствии с положениями Налогового кодекса РФ сумма имущественного налога исчисляется плательщиком самостоятельно — ежеквартально нарастающим итогом. При этом налоговые органы в установленном порядке контролируют правильность производимых расчетов и платежей. Таким образом, оценочная деятельность оказывается востребованной обоими участниками налоговых отношений — налогоплательщиком (в его самостоятельно проводимых расчетах имущественного налога) и налоговым органом (в его контрольно-инспекционной деятельности).

Вопросы налогообложения земель (правил и порядка платы за землепользование) регулируются региональным законодательством.

Необходимо заметить, что платежи по имущественным налогам и за землепользование составляют существенную часть бюджетных поступлений на региональном и местном уровне. Отсюда следует актуальность оценочной деятельности в данной области.

В основу процессов регулирования приватизации в жилищной сфере положен Федеральный закон «О приватизации жилья» от 23.12.1992 № 4199−1. Главные принципы приватизации в жилищной сфере (статья 1) — «бесплатная передача жилья населению и добровольность самого процесса приватизации» О приватизации жилья: Федеральный закон от 23.12.1992 № 4199−1 (с дополнениями 1994, 1998 годов).

// Собрание законодательства РФ. — 1992.

Процессы приватизации в коммерческом секторе недвижимости (нежилые здания и помещения, имущественные комплексы предприятий и т. д.) регулируются федеральным законодательством, включая Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества» от 21.07.1997 № 123-ФЗ, и государственными программами приватизации.

Стандарты оценки в контексте Федерального закона определяются следующими положениями:

«приоритеты, ограничения и порядок отчуждения государственного имущества в собственность физических и юридических лиц, а также основы приватизации муниципального имущества адресуются к федеральному закону о государственной программе приватизации. Государственные программы приватизации ежегодно представляются (корректируются) Правительством Российской Федерации одновременно с проектом годового бюджета страны;

программа приватизации содержит порядок определения способов приватизации, закрепления части акций в собственности государства и муниципальных органов, порядок оценки стоимости приватизируемого имущества, порядок предоставления льгот и др." О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества: Федеральный закон от 21.07.1997 № 123-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1997. (п.п. 1, 2 статьи 4);

при продаже государственного и муниципального имущества обязательным условием договора с продавцом такого имущества является требование, чтобы цена продажи была бы не ниже, чем установленная начальная цена (таким образом, актуальной оценочной проблемой является установление обоснованной начальной цены продажи государственного и муниципального имущества). Порядок определения начальной цены устанавливается программой приватизации. В исключительных случаях, с учетом сложившейся конъюнктуры, начальная цена может быть снижена продавцами имущества, но не более чем на 10% (статьи 10, 17);

«средства, распределяемые по итогам приватизации, не подлежат налогообложению» О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества: Федеральный закон от 21.07.1997 № 123-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1997. (п. 1 статьи 13);

«комиссия по приватизации вправе привлекать к своей работе среди прочих оценочные организации» О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества: Федеральный закон от 21.07.1997 № 123-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1997. (п. 10 статьи 15);

«при определении способа приватизации среди прочих стоимостных факторов учитывается рыночная стоимость объекта приватизации» О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества: Федеральный закон от 21.07.1997 № 123-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1997. (п. 4 статьи 16);

«инвестиции, осуществленные победителем приватизационного коммерческого конкурса для выполнения его инвестиционных или конкурсных социальных условий, не подлежат налогообложению» О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества: Федеральный закон от 21.07.1997 № 123-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1997. (п. 8 статьи 21);

«порядок определения стоимости выкупаемого арендаторами государственного имущества определяется соответственно государственной программой приватизации и программами приватизации субъектов федерации» О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества: Федеральный закон от 21.07.1997 № 123-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1997. (п. 3 статьи 26);

«наличие сговора между продавцом приватизируемого имущества и покупателем, в том числе о занижении цены такого имущества, может служить основанием для признания сделки недействительной» О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества: Федеральный закон от 21.07.1997 № 123-ФЗ// Собрание законодательства РФ. — 1997. (п. 2 ст. 29);

«договоры купли-продажи государственного или муниципального имущества, не содержащие его стоимостной оценки, признаются ничтожными с момента их заключения и не влекут за собой правовые последствия» О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества: Федеральный закон от 21.07.1997 № 123-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1997. (п. 3 статьи 29).

Оценка государственной и муниципальной собственности при ее приватизации является обязательной в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 № 123-ФЗ.

Национализация и принудительный выкуп Федеральный закон об оценочной деятельности предусматривает обязательность проведения оценки при осуществлении операций, связанных с отчуждением собственности в пользу государства (к которым и принадлежат национализация и принудительный выкуп). Однако правовых или иных нормативных актов, детализирующих эти положения применительно к оценке, пока не разработано. Более того, еще нет действующих нормативно-правовых документов, регулирующих порядок и процедуры, связанные с национализацией и принудительным выкупом недвижимости.

Пока одним из немногих, но принципиально важных регулирующих положений является пункт 5 статьи 35 Конституции Российской Федерации, устанавливающий, что: «…принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения» Конституция Российской Федерации: официальный текст. — М.: Омега-Л, 2007. .

Отсюда, собственно, и определяется актуальность проблемы справедливого оценивания отчуждаемого имущества. И, безусловно, в обозримое время этот вопрос, следуя первенствующей роли положений Конституции в законодательстве государства и его регионов, должен быть детально разрешен именно в контексте положений Конституции:

Автор дипломной работы отмечает, что проблема принудительного отчуждения (выкупа) и справедливой компенсации (обоснованной оценки объекта отчуждения) является одной из актуальных при положительном решении вопросов инвестирования свободного капитала в национальные экономики, в недвижимость других стран, в успешное развитие процессов глобализации бизнеса недвижимости.

Банкротство Ключевыми положениями в регулировании процедур банкротства практически на всех стадиях этого процесса, от санации и до конкурсного управления, является анализ финансового состояния должника, включающий инвентаризацию и оценку его имущества.

Так, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 08.01.1998 № 6-ФЗ в статье 62 определяет, что «анализ финансового состояния должника проводится в целях определения достаточности имущества для покрытия судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, возможности или невозможности восстановления платежного баланса» Инструкция Госналогслужбы Российской Федерации 1996 года № 38.

Статья 73 Федерального закона предусматривает «обязательную инвентаризацию имущества должника при принятии управления внешним управляющим» О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 08.01.1998 № 6-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1998.

. Соответственно статья 101 закона предусматривает подобные действия и при приеме имущества должника в управление конкурсным управляющим на заключительной стадии банкротства — при осуществлении конкурсного производства.

Статьи 85—87 Федерального закона № 6-ФЗ устанавливают способы, предпринимаемые при внешнем управлении для восстановления платежеспособности должника, включая: продажу части имущества, продажу предприятия в целом (продажу бизнеса должника). При этом устанавливается начальная цена, утверждаемая:

при продаже части имущества внешним управляющим самостоятельно (при распоряжении имуществом оценочной стоимостью до 20% балансовой стоимости активов должника) или при более крупных сделках — вышестоящим органом;

при продаже предприятия в целом комитетом кредиторов.

Статья 102 закона предоставляет конкурсному управляющему возможность привлекать для оценки имущества должника оценщиков (причем для оценки недвижимости обязывает привлекать независимых оценщиков), если иное не будет установлено собранием кредиторов. При этом статья 112 подчеркивает, что продажи имущества должника производятся только после его соответствующей оценки.

Представляется важным положение Федерального закона от 08.01.1998 № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» об удовлетворении требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника (статья 109). Требования таких кредиторов «подлежат удовлетворению за счет всего имущества должника, в том числе и не являющегося предметом указанного залога» О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 08.01.1998 № 6-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1998… То есть в таких ситуациях результаты оценочной деятельности будут очевидным образом играть решающую роль.

С точки зрения организации государственного и муниципального управления представляет интерес статья 104 Федерального закона об имуществе должника, не включаемом при производстве конкурсного управления в конкурсную массу, т. е. за счет которого не будут удовлетворяться требования кредиторов предприятия-должника. Это имущество социального сектора (жилье, объекты социально-культурного и бытового назначения). Оно передается в ответственное управление муниципалитетам. Оценка такого имущества важна в двух аспектах:

• 1) как оценка размеров изменения баланса предприятия-должника и показателей его финансового состояния;
• 2) как оценка масштабов и состояния имущества, принимаемого на баланс муниципальных органов, и дальнейших объемов его ответственного содержания и эффективного использования.

Определенные нюансы в отношении оценочной деятельности в процессах банкротства затрагивают Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций». Планы и действия по финансовому оздоровлению и другим стадиям управления несостоятельной кредитной организацией включают:

• — оценку финансового состояния кредитной организации;
• — меры по изменению структуры ее активов и пассивов;
• — меры по восстановлению показателей текущей ликвидности в пределах 20% отклонения от норматива, установленного Центральным банком Российской Федерации для кредитных организаций;
• — ограничения самостоятельности органов управления в части распоряжения имуществом объемами в 1—5% от балансовой стоимости активов кредитной организации.

Согласно статье 48 Федерального закона при ликвидации кредитной организации после составления реестра требований кредиторов конкурсный управляющий в срок до шести месяцев по открытии конкурсного производства составляет промежуточный ликвидационный баланс. Его «базу составляют сведения о составе и стоимостных показателях имущества ликвидируемой кредитной организации» О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 08.01.1998 № 6-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1998.

По мнению американского специалиста по оценке Ш. Пратта, «ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов» Пратт Ш. Оценка бизнеса: анализ и оценка компаний закрытого типа. М., 1995.

Таким образом, регулируемые законодательством процедуры банкротства достаточно определенно устанавливают необходимость и целевую направленность проведения оценок имущества должника, но вместе с тем практически никак не соотносят эти процессы с базисами оценки, упоминая лишь в отдельных случаях балансовую стоимость активов должника.

Залог (ипотека) Общие принципы залоговых операций и проводимых для этого оценок предмета залога определены в Гражданском кодексе и последующих законодательных актах Российской Федерации о залоге и ипотеке (как залоге недвижимости). Необходимо также напомнить, что Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определил обязательность оценки государственной и муниципальной собственности (и соответственно недвижимости), используемой в качестве предмета залога.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 устанавливает общие правила оценки следующим образом: «…оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем… и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении… Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации» Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1998. (п. 3 статьи 9). При этом для земельных участков устанавливается дополнительное нормативное требование (статья 67): «…оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены» Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1998.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса состав имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (п. 3 статьи 70). При этом «ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию» Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1998. (статья 71).

Страхование заложенного имущества осуществляется в соответствии с условиями договора. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенной недвижимости, залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже этого обязательства (п. 1 и 2 статьи 31).

При судебном рассмотрении дел об обращении взыскания на заложенное имущество суд должен определить и указать в своем решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Эта «цена для публичных торгов определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом по результатам организованной им процедуры оценки заложенной недвижимости» Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1998. (п. 2статьи 54).

Региональные дополнения и конкретные детали регулирования залоговых отношений можно найти в соответствующих правовых и нормативных актах субъектов Российской Федерации. При этом конкретные схемы по реализации программ ипотечного кредитования в своих оценочных расчетах оперируют уже с «внутренними» нормативными данными кредиторов — инвестиционно-строительных компаний и банков.

Техническая инвентаризация (строительная оценка и строительные нормы).

Строительная оценка (являющаяся важнейшим компонентом процедур технической инвентаризации) и строительные нормы — базовые источники информации в методах и процедурах оценки объектов недвижимости и в целом — для эффективного управления недвижимостью, например:

оценка текущего строительного состояния возводимого объекта является определяющей для эффективного управления реализацией проектов городского развития;

оценка степени строительного (физического) износа здания и его конструкций и элементов является основным содержанием деятельности инвентаризационных служб;

проектно-сметные документы строительства являются основой для расчетов восстановительной стоимости объектов недвижимости;

укрупненные нормативы и статистические данные удельных затрат на строительство необходимы для расчетов затратных компонент в методах оценки недвижимости (таких, как метод остатка, метод подрядчика и др.).

Физический износ измеряется стоимостными соотношениями необходимых ремонтных работ, устраняющих повреждения, и восстановительной стоимостью каждой из оцениваемых конструкций, элементов, систем или здания в целом. Меру физического износа устанавливают сравнением наблюдаемого состояния с данными специальных нормативных таблиц физического износа.

Физический износ сложных объектов (составных или слоистых конструкций, систем) вычисляется как взвешенная сумма износа составляющих его компонентов.

Конечно же, можно ожидать, что ситуации нормативно-законодательного регулирования оценки недвижимости в таких распространенных операциях ярко выраженного рыночного характера, как аренда и продажа недвижимости, будут возникать лишь в специальных случаях, когда общество пытается или вынуждено проводить сознательную ограничивающую политику. С движением в этом направлении мы уже встретились в законе об оценочной деятельности, где устанавливалась обязательность оценки при всех операциях, связанных с государственной и муниципальной собственностью. Развитие этого тезиса, но уже в направлении того, каким образом следует проводить оценку, можно найти в региональной базе правовых документов, регулирующих такие области, как, например:

аукционная продажа государственной и муниципальной недвижимости — через установление начальной цены продажи на базе нормативной системы корректирующих коэффициентов, учитывающих особенности расположения объекта, вид деятельности, характеристики строения и т. д.;

установление ставок арендной платы для объектов-памятников — также на базе нормативной системы коэффициентов, учитывающих тип памятника (в том числе время создания), характер использования, проведение реставрационных работ.

Необходимо отметить, что рассмотренная база нормативно-законодательного регулирования оценки недвижимости не является исчерпывающей. Так, например, механизмы обязательного страхования в принципе также опираются на нормативное оценивание объектов страхования. Можно также ожидать, что этот перечень будет со временем изменяться (причем как в сторону расширения, так и в сторону сокращения) — в зависимости от тенденций в политике государственного регулирования рынков недвижимости и управления государственной и муниципальной собственностью.