Теоретические аспекты бухгалтерского учета в строительстве

Понятие инвестиционно-строительной деятельности и ее нормативно-правовое регулирование в РФ

Согласно федеральному закону № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиционной деятельностью признается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. В свою очередь инвестиции представляют собой денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвестиции могут осуществляться в различных формах:

• — финансовые инвестиции — представляют собой вложения в различные финансовые активы: ценные бумаги, паи и депозиты;
• — реальные инвестиции — совокупность вложений в реальные экономические активы: материальные (основной капитал и прочие активы), нематериальные (научно-техническая и интеллектуальная продукция).

Говоря об инвестициях в сфере строительства, следует иметь в виду, что речь идет именно о реальных инвестициях — капитальных вложениях.

Капитальные вложения — это вложения в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. инвестиционный бухгалтерский финансовый Существуют следующие виды деятельности инвестиционно-капитального строительства:

• 1) строительство объектов производственного и непроизводственного назначения. Сюда относится строительство новых предприятий, зданий и сооружений;
• 2) реконструкция — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта: количества и площади квартир, строительного объема и общей площади квартир, вместимости, пропускной способности зданий, а также иные работы и мероприятия по улучшению условий проживания, качества обслуживания, функционирования объекта;
• 3) расширение предусматривает строительство дополнительных производств на действующем предприятии, а также строительство новых и расширение существующих отдельных цехов и объектов на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадям.
• 4) модернизация представляет собой выполнение работ, в результате которых изменяется технологическое или служебное назначение объекта или появилась возможность его работы (использования) с повышенными нагрузками;
• 5) девелоперская деятельность — совокупность организационных действий в процессе профессиональной предпринимательской деятельности, направленных на создание и (или) изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от таких преобразований;
• 6) лизинговая деятельность — вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим и юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем;
• 7) концессионная деятельность представляет собой систему отношений, главным в которых является передача на определенный срок государством соинвестору только прав на строительство, владение, управление объектом и получение прибыли от его эксплуатации.

В процесс инвестиционно-строительной деятельности вовлечено большое количество субъектов хозяйствование, основными из которых выступают инвестор, заказчик и подрядчик.

Инвестор — это субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий вложение собственных, заемных и привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающий их целевое использование.

В качестве инвесторов могут выступать различные предприятия, физические и юридические лица, международные организации, а также органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом.

Основной функцией инвестора является финансирование строительства.

Самостоятельно определяя объем и направления инвестиций, инвестор в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации заключает договора с другими субъектами инвестиционной деятельности, контролирует целевое использование средств и обладает правом владения, пользования и распоряжения объектами законченными строительством, а также правом на передачу по договору своих прав физическим и юридическим лицам, государственным или муниципальным органам.

Согласно законодательству Российской Федерации допускается объединение средств несколькими инвесторами для осуществления совместного инвестирования. Инвестор может выполнять функции любого другого участника строительно-инвестиционной деятельности и (или) выступать в качестве вкладчика, кредитора, покупателя.

Заказчик — уполномоченные инвестором физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов, но при этом не вмешиваются в предпринимательскую и иную деятельность других субъектов инвестиционно-строительной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством.

Функции и задачи заказчика по управлению инвестиционным проектом устанавливаются в договорах между заказчиком, инвестором и подрядчиком. Основными функциями и задачами заказчика являются следующие:

• 1. На стадии подготовки инвестиционного проекта:
  • а) выбор площадки для строительства;
  • б) получение всех необходимых решений и согласований;
  • в) предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования;
  • г) экспертиза проекта;
• 2. На стадии реализации инвестиционного проекта:
  • а) подготовка строительной площадки;
  • б) разработка и утверждение проектно-сметной документации;
  • в) выбор исполнителей на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключении договоров;
  • г) поставка предусмотренных договором строительного подряда материальных и иных ресурсов;
  • д) контроль качества работ и приемка выполненных работ;
  • е) сдача объекта в эксплуатацию, передача объектов собственникам или эксплуатирующим организациям;
  • ж) контроль качества произведенных работ в период гарантийной эксплуатации.

Законодательством Российской федерации определено, что для выполнения функций и задач заказчика необходимо иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности.

Также необходимо отметить, что в градостроительном кодексе РФ начальной и центральной фигурой градостроительной деятельности в части обеспечения архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции является застройщик, который является частным понятием заказчика.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Подрядчик — участник инвестиционно-строительного процесса, который на основании договора подряда полностью отвечает перед заказчиком за осуществление комплекса строительно-монтажных работ и их надлежащее качество, своевременное устранение дефектов и недоделок, сдачу и ввод в действие в установленные сроки законченных объектов. Для осуществления сложных и специфических работ подрядчик вправе передавать их на выполнение другой организации — субподрядчику.

Субподрядчик — специализированная подрядная организация, привлекаемая подрядчиком на договорных условиях для выполнения на строящемся объекте отдельных видов строительных, специальных строительных, ремонтных и монтажных работ.

Подрядные организации, также как и организации заказчики обязаны иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности.

Отношения между субъектами инвестиционной и строительной деятельности осуществляются на основе договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между ними в соответствии с Гражданским кодексом.

В настоящее время к данным договорам можно отнести следующие:

• — договор на реализацию инвестиционного проекта или инвестиционный проект, или инвестиционный контракт;
• — договор о совместной деятельности или договор простого товарищества;
• — договор долевого участия (инвестирования);
• — договор долевого участия в строительстве как агентский договор;
• — договор цессии или уступки права требования доли;
• — договор строительного подряда.

Процесс реализации инвестиционных проектов по строительству объектов начинается с заключения инвестиционного договора (контракта) между инвестором и заказчиком. Согласно договору, инвестор дает право заказчику владеть, пользоваться и распоряжаться капитальными вложениями на период реализации проекта.

Далее заказчик для осуществления процесса непосредственного строительства заключает договор строительного подряда со строительной организацией, существенными сторонами которого выступают:

• 1) предмет договора: объект строительства (строительная продукция) — отдельно стоящее здание или сооружение, а также вид или комплекс работ, на строительство которого должны быть составлены проект и смета;
• 2) цена договора, которая может быть:
  • а) твердой — определяется на основании проектно-сметной документации, с учетом порядка ее изменения в условиях длительности договора;
  • б) открытой — формируется на условии компенсации фактических затрат в текущих ценах;
• 3) сроки работ: дата начала работ и дата окончания работ.

Подрядчик обязан в установленный договором срок построить определенный объект или выполнить определенные работы, а заказчик обязан предоставить условия, принять работу, уплатить обусловленную цену. Нормы специальных статей договора подряда относятся к договорам на строительство и реконструкцию зданий и сооружений, монтажных и пуско-наладочных работ.

Для ремонтно-строительных работ можно применить общие правила договора подряда (менее жесткие, чем в договоре строительного подряда).

Заказчик несет ответственность по следующим аспектам:

• 1) за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией;
• 2) за своевременную подготовку объектов к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства,
• 3) за определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения);
• 4) за своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.

После окончания строительства заказчик передает имущественные права на завершенный строительством объект и если это предусмотрено договором часть средств, которые остались после завершения строительства.