Условия ипотечного кредитования следующие

Кредит предоставляется и погашается в рублях.

Срок, на который предоставляется кредит, — обычно от 1 года до 27 лет.

• 3. Погашение кредита — равные по сумме ежемесячные платежи, включающие в себя погашение части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. Таким образом, заемщик ежемесячно выплачивает одинаковую сумму.
• 4. Процент по кредиту в настоящее время составляет примерно 14% годовых в рублях. Досрочное погашение кредита — частичное или полное погашение кредита допускается после истечения полугода, считая с даты предоставления кредита.
• 5. Требования к заемщику — заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо от 18 лет до 60 лет.

Объект кредитования — кредит предоставляется для приобретения отдельной квартиры в многоквартирном доме или отдельно стоящего жилого дома, на которые оформлено право собственности в установленном законом порядке и которые расположены на территории субъекта РФ, где осуществляется кредитование заемщика. Могут также приобретаться коммунальные квартиры при условии оформления в собственность заемщика всей квартиры и передачи всей квартиры в залог.

Обеспечение кредита — залог квартиры, приобретаемой на кредитные средства. Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% суммы оценки приобретаемого жилья или продажной стоимости квартиры.

Требования к доходу заемщика — для получения ипотечного жилищного кредита необходимо иметь постоянный источник доходов. Рассматриваются только документально подтвержденные доходы заемщиков.

Максимальная сумма кредита — сумма кредита зависит от дохода семьи, рассчитывающей на получение кредита, и рассчитывается, исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и уплате процентов по нему не превышают 35% от совокупного дохода заемщиков. В случае, если заемщик вносит больше половины собственных средств в счет оплаты стоимости квартиры, ежемесячные выплаты по кредиту могут достигать 40% от общего дохода заемщиков.

Страхование — заемщик за свой счет должен застраховать свою жизнь, потерю трудоспособности и приобретаемое имущество. В сумме эти выплаты составляют почти 1% в год от остатка ссудной задолженности.

Приобретенное на заемные средства жилье оформляется в собственность заемщика или нескольких заемщиков. Следовательно, заемщик становится сразу лее собственником приобретаемого жилья.

Какие требования банк предъявляет к покупаемой квартире?

Предметом залога может являться отдельная квартира в многоквартирном доме или отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности и которые расположены на территории того субъекта РФ, где осуществляется кредитование заемщика.

Покупаемое жилье должно соответствовать следующим требованиям:

жилье представляет собой квартиру в жилом доме, этажность которого шесть и более этажей, год постройки с 1961 года и позже;

квартира находится в собственности юридического или физического лица, причем вид собственности любой — индивидуальная, общая долевая, общая совместная. Приобретение коммунальных квартир (комнат в коммунальных квартирах разрешается только по решению банка. Приобретение квартир в аварийном состоянии не допускается;

в квартире отсутствуют самовольные переустройство и перепланировка;

к квартире не предъявляют требования права собственности юридические или физические лица, и их требования не заявлены в судебном порядке;

квартира подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения;

квартира должна быть обеспечена горячим и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни;

квартира должна иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши.

В случае приобретения жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения заемщиком, если независимый оценщик оценит это помещение как объект, имеющий среднюю либо высокую степень ликвидности.

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

• 1) не находится в аварийном состоянии;
• 2) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
• 3) иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент.

Стоимость предмета залога определяется на основе оценки независимого оценщика. Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его цены, которую покупатель готов заплатить продавцу на свободном рынке.

Какие этапы нужно пройти, чтобы получить кредит на покупку квартиры?

1-й этап. Оценка своих возможностей.

Для получения ипотечного кредита прежде всего надо для себя определить:

стоимость квартиры, которая соответствует личным запросам и пожеланиям;

накопленные средства, которые могут быть направлены в качестве первоначального взноса. Большинство ипотечных программ требует, чтобы в качестве первого взноса было внесено не менее 30% от стоимости квартиры. Поэтому, если стоимость планируемого жилья составляет около 800 тыс. руб., то надо иметь как минимум 240 тыс. руб. собственных средств. При этом необходимо учесть также и дополнительные расходы, например, страхование, плата за оформление кредита, за оформление квартиры в собственность и т. п. Общая сумма таких расходов будет не менее 1−1,5% от стоимости кредита;

документально подтвержденный доход семьи. Здесь следует помнить, что на погашение кредита, как правило, направляется максимум 50% от совокупного семейного дохода;

количество лет, за который можно будет погасить кредит.

• 2-й этап. Выбор ипотечной программы. Исходя из требований и возможностей, нужно выбрать ипотечную программу. Для начала необходимо выбрать 2−3 программы, которые наиболее полно соответствуют потребностям заемщика. Далее, при непосредственном контакте с банком, можно конкретизировать детали и определиться с окончательным выбором.
• 3-й этап. Получение подтверждения у банка на возможность получения кредита.

Для этого необходимо будет собрать пакет документов, необходимый для подтверждения банком возможности получения кредита. Список этих документов варьируется. В одних банках достаточно заполнить анкету, в других — надо предоставить какие-то документы, например, выписку из трудовой книжки, справку о доходах и т. п. После того, как банк примет решение о возможности предоставления кредита, нужно приступать к выбору квартиры и сбору документов.

4-й этап. Выбор квартиры.

Выбрать квартиру нужно такую, которая соответствует требованиям банка. Такие требования можно узнать в самом банке, а также посмотреть на сайте банка. Также необходимо обратиться к оценщику, которому доверяет выбранный заемщиком банк, и произвести оценку жилья. Услуги оценщика платные.

5-й этап. Страхование рисков.

Действующее законодательство обязывает заемщика страховать жилье, которое выступает предметом залога по ипотеке. Поэтому необходимо застраховать квартиру, а также жизнь заемщика на случай утери платежеспособности и утраты собственности на квартиру. Это означает, что если по не зависящим от заемщика обстоятельствам, он будет не в состоянии погасить кредит, кредит за него выплатит страховая компания.

6-й этап. Сбор необходимых документов.

Список документов и число их копий заемщик должен уточнить в банке, так как правила приема документов могут меняться и варьироваться от клиента к клиенту и в различных банках.

7-й этап. Оформить кредит и купить квартиру.

Когда все предыдущие пункты выполнены, можно идти оформлять кредит. Для этого в банке нужно оформить договор, внести первый взнос и т. д. Когда кредит предоставлен, нужно приобрести квартиру и произвести государственную регистрацию прав собственности на нее. После завершения расчетов с продавцом квартиры заемщик становится полноправным собственником квартиры.

Каков порядок получения кредита?

Для получения ипотечного кредита заемщику необходимо пройти следующие этапы.

1-й этап. Предварительный расчет суммы кредита и оценка его возможностей.

Для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения предварительного анализа возможности получения кредита заемщику необходимо обратиться в банк. На основании предоставленных им сведений сотрудники банка производят предварительный расчет максимально возможной суммы кредита. Это не предполагает последующего обязательного одобрения кредита, поскольку окончательное решение принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на последующих этапах.

2-й этап. Процедура оценки платежеспособности заемщика и возможной суммы кредита.

При положительных результатах предварительного анализа заемщик собирает полный комплект всех необходимых документов и представляет его в банк. На основании предоставленных документов производится оценка его платежеспособности, то есть способности погашать полученный кредит и проценты, и окончательно определяется, на какую максимальную сумму кредита заемщик может рассчитывать. Для более детального анализа отдельных статей доходов и расходов банк имеет право запросить у заемщика дополнительные документы.

Источниками получения регулярных доходов, учитываемыми при расчете максимальной суммы кредита, являются:

1) заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

пенсионные выплаты и стипендии;

чистый доход в форме арендной платы;

доход в виде дивидендов по акциям;

доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;

7) алименты и пособия на детей.

После расчета суммы кредита и проверки предоставленной заемщиком информации заемщик выбирает подходящую квартиру с учетом максимально оговоренной суммы кредита. Лицензированный оценщик осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья. Сумма оценки соотносится с размером выдаваемого кредита (займа). По жилью, намеченному к приобретению, заемщик собирает полный пакет документов, необходимый для регистрации сделки купли-продажи в государственных органах. Помощь в данном вопросе могут оказать квалифицированные специалисты риэлторских компаний. При наличии в семье несовершеннолетних детей, которые будут являться собственниками приобретаемого жилья или проживать там, необходимо до оформления сделки получить разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные средства жилого помещения.

3-й этап. Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры.

Порядок оформления ипотечной кредитной сделки первичным кредитором:

• -заключение кредитного договора между первичным кредитором и заемщиком в простой письменной форме;
• -заключение между продавцом квартиры и заемщиком договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме;
• -одновременно между заемщиком и кредитором происходит заключение договора об ипотеке покупаемой квартиры (смешанного договора купли-продажи и ипотеки), его нотариальное удостоверение, составление закладной и совершение нотариальных действий в отношении закладной. В присутствии нотариуса договор об ипотеке (смешанный договор купли-продажи и ипотеки) подписывается сторонами сделки, нотариально удостоверяется, покупатели квартиры составляют закладную в пользу кредитора, при этом нотариус сшивает, нумерует листы закладной и заверяет своей подписью и печатью. В тех случаях, когда договор купли-продажи квартиры составлен так, что ипотека из него возникает в силу закона, заключения отдельного договора об ипотеке не требуется. Договор купли-продажи в этом случае составляется в присутствии нотариуса и нотариально удостоверяется;
• -регистрация в государственных органах договора купли-продажи, договора об ипотеке жилья (смешанного договора купли-продажи и ипотеки), права собственности заемщика (покупателя), ипотеки и выдача закладной первичному кредитору;
• 4) передача продавцу из собственных средств заемщика не менее 30% стоимости квартиры;
• 5) оформление акта приема-сдачи жилого помещения между заемщиком и предыдущим собственником;
• 6) предоставление ипотечного жилищного кредита заемщику и перечисление оставшейся части стоимости квартиры продавцу квартиры;
• 7) страхование заемщиком жизни и имущества. При этом срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, страховая сумма по каждому договору — не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на десять процентов, оплата страховых премий осуществляется ежегодно.

Что нужно помнить заемщику?

Заемщик должен реально оценить свои возможности и принять правильное решение с учетом следующих факторов:

Во-первых, достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры), а также для покрытия расходов, связанных с совершением сделки по ипотеке квартиры.

Во-вторых, сможет ли заемщик ежемесячно направлять не менее 35% от своего дохода на погашение кредита и уплату процентов, чтобы остающихся у него средств хватило на поддержание необходимого уровня жизни его семьи.

В-третьих, оцените, насколько вероятно получение дохода в сумме не менее, чем заемщик получает сейчас в течение всего срока кредитования. Это означает, что нужно оценить стабильность получения доходов и стабильность занятости.

Каковы особенности кредитования на покупку загородного дома?

Если вам надоело жить в душном городе и дышать автомобильными выхлопами, можно перебраться в деревню и купить там домик или участок земли под строительство дома. Можно взять ипотечный кредит под залог земли, строящегося или построенного дома. Однако только ограниченное количество банков предлагают такие займы. Да и стоят они дороже ипотеки по городским квартирам.

Займы на покупку дома за городом предоставляют менее десятка банков. На рынке загородного жилья больше факторов риска. Стандартов оценки загородных домов нет, так как все они сильно различаются по качеству, местоположению, статусу и ликвидности. Еще один фактор — срок, за который на жилье можно найти покупателя. В городе он составляет от 2 недель до 2 месяцев.

На загородном рынке — 4−6 месяцев и больше.

В настоящее время банки постепенно активизируют кредитование загородного жилья. Для некоторых банков ипотека на загородное жилье — уже стандартный продукт, основные характеристики которого не зависят от конкретного объекта. Другие банки сами определяют объекты кредитования и выдают ипотечные кредиты только в рамках совместных с застройщиками проектов.

Ипотечные кредиты на загородные дома имеют высокие риски и для заемщиков. Но, независимо от этого, кредит и проценты по нему заемщику придется выплачивать сразу же. На вторичном рынке ситуация тоже не однозначна. Высокие риски банки закладывают в стоимость и условия ипотеки на загородную недвижимость. Так, первоначальный взнос выше, чем на городское жилье, и составляет не менее 30−40% от стоимости дома. Процентная ставка также выше на 3−5% относительно ставки по кредитам на городское жилье. Еще выше (на 1−2%) ставки по займу на недостроенное жилье. Также ипотечный кредит на загородный дом выдается на меньший срок. Если расплачиваться за городскую квартиру можно до 27 лет, то за коттедж за городом — 10−15 лет максимум. Чтобы без ущерба для семейного бюджета получить кредит на покупку и строительство коттеджа, совокупный доход семьи должен быть не менее $ 4000−6000.