Практикум к главе 5

Контрольные вопросы

• 1. Какие основные достоинства и недостатки имеет применение методов доходного подхода в оценке стоимости земельных участков и зданий?
• 2. В чем заключается сущность и области применения в оценке метода капитализации земельной ренты?
• 3. Как определить величину капитализируемого дохода в оценке стоимости земельного участка и его улучшений?
• 4. Как рассчитать коэффициент капитализации земельной ренты?
• 5. В каких случаях применяется метод капитализации земельной арендной платы, а в каких метод капитализации земельной арендной ренты?
• 6. Каковы условия применения метода предполагаемого использования земельного участка?
• 7. В каких условиях применяются варианты метода остатка?
• 8. Как учитываются издержки и прибыль инвестора в оценке стоимости земельных участков?
• 9. Как рассчитать чистый операционный доход от единого объекта недвижимости?

• 10. Как рассчитать чистый операционный доход, приходящийся на улучшения за год?
• 11. При каких условиях применяется метод сравнения продаж?
• 12. В чем суть и различия методов распределения и выделения в оценке стоимости земельных участков?
• 13. Какие вы можете назвать условия применения в оценке стоимости земельных участков метода определения затрат на освоение?
• 14. В чем суть и каковы области применения в оценке метода определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры?
• 15. Каковы области применения метода оценки стоимости земельных участков по условиям типовых инвестиционных контрактов?
• 16. Каковы цели и задачи государственного земельного кадастра?
• 17. В чем состоит сущность кадастровой стоимости земельных участков, и каковы факторы, ее определяющие?
• 18. Какой порядок определения и расчета кадастровой стоимости земельных участков определен ФСО № 4?
• 19. Что является основой расчета кадастровой стоимости земельных участков?
• 20. На каком методе анализа основана методика кадастровой оценки?
• 21. С учетом каких требований разработан алгоритм расчета кадастровой стоимости земель?
• 22. Какая информация используется для проведения расчетов кадастровой стоимости земель?
• 23. Какие источники информации используются в расчете кадастровой стоимости земель?
• 24. Какие сведения наносятся на кадастровую карту какого-либо поселения для целей государственной кадастровой оценки земель?
• 25. Из каких расчетных блоков состоит методика расчета кадастровой стоимости земель?
• 26. В каком случае производится процедура приведения цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом?
• 27. Каким методом определяется кадастровая стоимость земельного участка, и какие показатели служат основой ее расчета?
• 28. На какой основе проводится экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования?
• 29. По каким технологическим линиям проводится государственная кадастровая оценка земель поселений?
• 30. Что является результатом работ по государственной кадастровой оценке земель поселений в рамках технологии их проведения?
• 31. В чем различие методов оценки земельных участков и зданий и сооружений?
• 32. Каково содержание этапов оценки стоимости зданий и сооружений методом капитализации доходов?
• 33. В чем различие методов прямой капитализации и капитализации по расчетным моделям?
• 34. Что означает и как рассчитывается чистый операционный доход зданий и сооружений?
• 35. Как рассчитываются операционные расходы на эксплуатацию зданий и сооружений? Раскройте их структуру.
• 36. Из каких частей состоит и как рассчитывается коэффициент капитализации с учетом возмещения капитальных затрат?
• 37. Как рассчитать премии за риск в определении стоимости недвижимого имущества методом капитализации дохода?

• 38. Какие методы расчета нормы возврата капитала используются в оценке стоимости недвижимого имущества, и в каких случаях они применяются?
• 39. Как рассчитать коэффициент капитализации методами рыночной выжимки и связанных инвестиций?
• 40. В чем суть метода дисконтированных денежных потоков в оценке стоимости зданий и сооружений, и каковы условия его практического использования?
• 41. Какими методами рассчитывается ставка дисконтирования денежных потоков в оценке стоимости зданий и сооружений?
• 42. В чем суть и как рассчитать восстановительную стоимость здания?
• 43. Какими методами рассчитывается физический износ здания?
• 44. Какими методами рассчитываются функциональный и экономический износ здания?
• 45. По каким критериям производится сопоставление объектов сравнения с объектом оценки?
• 46. В чем заключается анализ парных продаж в оценке стоимости зданий и сооружений?
• 47. Какие показатели и при каких условиях применяются в методе, основанном на анализе доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке?
• 48. Как вы можете раскрыть содержание сметной методики расчета стоимости зданий?
• 49. В чем сущность физического, морального и экономического износа здания и сооружения, объектов оценки?
• 50. Как можно охарактеризовать устранимый и неустранимый физический и функциональный износ зданий?
• 51. Какие методы определения стоимости нового строительства применяются в международной оценочной практике? Дайте их краткую характеристику.
• 52. Какие требования предъявляются к однородному объекту в рамках затратного подхода к определению стоимости машин и оборудования?
• 53. Что представляют собой корректирующие индексы, используемые в рамках метода анализа и индексации затрат? Как они рассчитываются?
• 54. Какие объекты могут использоваться в качестве аналогов при использовании сравнительного подхода к оценке стоимости машин и оборудования?
• 55. Каким аспектам оценщик должен уделить внимание при подготовке ценовой информации по аналогам в рамках сравнительного подхода?
• 56. Чем метод прямого сравнения продаж отличается от метода удельных ценовых показателей?
• 57. Как анализируется степень параметрического сходства оцениваемого объекта и аналогов при использовании метода прямого сравнения продаж? Какие поправочные коэффициенты применяются?
• 58. Дайте определение физическому, технологическому и функциональному износу. Каковы их последствия?
• 59. Какие группы методов учета физического износа вам известны?
• 60. В чем различия применения метода капитализации дохода при оценке стоимости недвижимости и оборудования?
• 61. Какие методы оценки стоимости применяются в оценке стоимости бизнеса, недвижимости, оборудования? В чем специфика их применения в оценке стоимости машин и оборудования?
• 62. Каково содержание и условия применения метода равноэффективного аналога?
• 63. При каких условиях изделие может быть признано аналогом для оцениваемого объекта машин и оборудования?

• 64. При каких условиях применяют метод прямого сравнения, и при каких — метод статистического моделирования цены?
• 65. Какие виды поправок вносятся в процессе определения стоимости оцениваемого объекта, машин и оборудования методом прямого сравнения? Дайте их характеристику.
• 66. В чем заключается главный недостаток методов сравнительного подхода в оценке машин и оборудования?
• 67. Какие этапы, и в какой последовательности составляют работы при использовании метода расчета по цене однородного объекта?
• 68. В каких случаях применяется метод поэлементного (поагрегатного) расчета и какие этапы работ?
• 69. В чем суть индексного метода (метода анализа и индексации затрат)? При каких условиях и этапах работ он применяется в оценке стоимости машин и оборудования?
• 70. Какие вы можете назвать этапы работ и условия применения в оценке стоимости машин и оборудования метода расчета себестоимости и стоимости по укрупненным нормативам?
• 71. В чем отличия методов оценки износа машин и оборудования от аналогичных методов оценки зданий и сооружений?
• 72. В чем состоят причины функционального износа машин и оборудования?
• 73. Какие этапы составляют работы по расчету общего эксплуатационного обесценения машин и оборудования?
• 74. Какие общие достоинства и недостатки имеют все методы затратного подхода к оценке стоимости машин и оборудования?

• 1. Затратный подход к оценке земли базируется:
  • а) на восьми основных принципах;
  • б) на трех основных принципах;
  • в) на четырех основных принципах.
• 2. К принципам оценки земли затратным подходом можно отнести следующие:
  • а) принцип замещения;
  • б) принцип ожидания;
  • в) принцип разделения;
  • г) принцип спроса и предложения.
• 3. Оценка рыночной стоимости земельного участка затратным подходом включает методы:
  • а) затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры;
  • б) оценки земель поселений по условиям инвестиционных контрактов;
  • в) затрат на освоение;
  • г) распределения;
  • д) метод предполагаемого использования;
  • е) метод условий инвестиционных контрактов.
• 4. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры включает следующие этапы:
  • а) проведение землеустроительных работ;
  • б) определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов, за вычетом земель объектов коммунально-бытового обслуживания;

• в) определение себестоимости строительства одного квадратного метра жилых домов по типовому проекту;
• г) исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства, определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.
• 5. Стоимость земельного участка методом инвестиционных контрактов

определяется как текущая_платежа за землю в натуральной форме по условиям данного_ контракта.

• 6. Оценка земельных участков по затратам на инфраструктуру используется для определения стоимости:
  • а) сельскохозяйственных земель;
  • б) земель под жилищное строительство;
  • в) земель водного фонда;
  • г) земель лесного фонда;
  • д) все ответы неверны.
• 7. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:
  • а) определение величины капитализируемого дохода;
  • б) определение коэффициента капитализации;
  • в) определение затрат на эксплуатацию земельного участка;
  • г) определение рыночной стоимости земельного участка.
• 8. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:
  • а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;
  • б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;
  • в) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем;
  • г) денежный поток, создаваемый использованием земельного участка.
• 9. Формула определения ставки дохода методом кумулятивного построения?
• 10. Экономическое содержание безрисковой ставки проявляется в том, что:
  • а) она отражает доходность на наиболее ликвидные активы. Инвестор как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата;
  • б) она отражает среднюю доходность всех участников рынка.
• 11. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается_при распределении дохода.
• 12. Первый вариант метода остатка включает:
  • а) три этапа;
  • б) пять этапов;
  • в) восемь этапов.^[1][2][3][4]

• б) сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату создания объекта оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
• 14. Стоимость замещения — это:
  • а) сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
  • б) сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату ввода в строй объекта оценки, с учетом износа объекта оценки.
• 15. Рыночная арендная ставка представляет собой ставку,_

на рынке сравнимых объектов недвижимости, т. е. является наиболее_величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

• 16. Формула расчета действительного валового дохода:_.
• 17. В метод предполагаемого использования включены этапы:
  • а) определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
  • б) определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок.
• 18. После подбора объекта-аналога оценщик вносит поправки:
  • а) в цену объекта-аналога;
  • б) в цену оцениваемого объекта;
  • в) поправки на дату продажи в цену объекта-аналога, а остальные поправки — в цену оцениваемого объекта.
• 19. Какой из следующих коэффициентов капитализации учитывает только доход на инвестиции?
• а) коэффициент капитализации земли;
• б) коэффициент капитализации здания;
• в) ставка дохода на собственный капитал.
• 20. Затратный подход определяет стоимость недвижимости:
  • а) как сумму полной рыночной стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений и износа;
  • б) как сумму стоимости земельного участка и полной восстановительной стоимости зданий и сооружений;
  • в) как сумму стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.^{[5][6][7][8][9]}

• 22. Время от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до даты оценки — это:
  • а) срок экономической жизни;
  • б) срок физической жизни;
  • в) хронологический возраст;
  • г) эффективный возраст.
• 23. Условно постоянные расходы при оценке недвижимости — это:
  • а) расходы, зависящие от степени загруженности объекта;
  • б) расходы, ежегодно отчисляемые в фонд замещения;
  • в) расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта.
• 24. Метод кумулятивного построения коэффициента капитализации — это:
  • а) сравнение оцениваемого объекта с объектом аналогом;
  • б) сумма ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения;
  • в) к базовой безрисковой ставке процента прибавляются поправки на различные виды риска.
• 25. Ставку капитализации можно рассчитать как:
  • а) отношение чистого операционного дохода к цене продажи;
  • б) отношение потенциального валового дохода к цене продажи;
  • в) отношение цены продажи к чистому операционному доходу;
  • г) отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу.
• 26. Какой из методов определения коэффициента капитализации относится к методам инвестиционной группы:
  • а) рыночной экстракции;
  • б) кумулятивный;
  • в) связанных инвестиций?
• 27. Какие премии за риски включает ставка дисконтирования для объектов недвижимости:
  • а) премию за риск изменения политической ситуации;
  • б) премию за риск нестабильности;
  • в) премию за риск инвестиционного менеджмента;
  • г) премию за риск изменения рыночной конъюнктуры;
  • д) все ответы верны?
• 28. Хронологический возраст может быть:
  • а) больше эффективного возраста;
  • б) меньше эффективного возраста;
  • в) таким же, как эффективный возраст;
  • г) все ответы верны.
• 29. Хронологический возраст может быть:
  • а) больше эффективного возраста;
  • б) меньше эффективного возраста;
  • в) таким же, как эффективный возраст;
  • г) все ответы верны.^{[10][11][12][13]}

• в) будущий доход от продажи недвижимости конвертируется в стоимость;
• г) доход от функционирования недвижимости и доход от ее продажи дисконтируются?
• 31. Объекты машин и оборудования относятся к объектам:
  • а) недвижимое имущество;
  • б) движимое имущество;
  • г) иные объекты гражданских прав.
• 32. Затраты на производство объекта, идентичного объекту оценки (точной копии объекта оценки) на дату оценки — это:
  • а) стоимость воспроизводства;
  • б) стоимость замещения;
  • в) полная восстановительная стоимость, так как не учитывает износ (нет в задании информации про износ).
• 33. Сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, называется:
  • а) восстановительной стоимостью объекта;
  • б) стоимостью замещения;
  • в) стоимостью воспроизводства.
• 34. В каких из перечисленных случаев применение методов корреляционнорегрессионного анализа и факторно-стоимостных математических моделей нецелесообразно:
  • а) рынок оцениваемых объектов «малоактивен»;
  • б) рынок оцениваемых объектов представлен только аналогами;
  • в) информация по оцениваемым объектам не достоверна;
  • г) пункты а, в;
  • д) пункты б, в.
• 35. Стоимость объекта оценки, определяемая, исходя из его доходности для конкретного лица, при заданных инвестиционных целях, называется:
  • а) инвестиционной стоимостью;
  • б) рыночной стоимостью;
  • в) стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком;
  • г) справедливой стоимостью.
• 36. При оценке уникальных объектов машин и оборудования целесообразно применение подхода:
  • а) доходного;
  • б) затратного;
  • в) сравнительного;
  • г) затратного и доходного.^{[14][15][16][17][18][19]}

• 38. Стоимость выработавших ресурс и списываемых машин и оборудования — это:
  • а) утилизационная стоимость;
  • б) восстановительная стоимость;
  • в) ликвидационная стоимость.
• 39. Стоимость замещения или воспроизводства объекта, определяется как:
  • а) разница между полной восстановительной стоимостью и величиной накопленного износа объекта;
  • б) сумма полной восстановительной стоимости и величины накопленного износа объекта;
  • в) произведение полной восстановительной стоимости и величины накопленного износа объекта.
• 40. Спрос на продукцию, выпускаемую на оцениваемом оборудовании:
  • а) не имеет отношения к стоимости оцениваемого оборудования;
  • б) является предметом анализа при определении функционального устаревания;
  • в) является предметом анализа при определении внешнего устаревания.
• 41. Ухудшение первоначальных технико-экономических свойств объекта (потеря стоимости) за счет естественных процессов изнашивания в процессе эксплуатации, называется:
  • а) физическим износом объекта;
  • б) функциональным износом объекта;
  • в) внешним износом объекта.
• 42. Для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляется согласование результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании:
  • а) различных подходов и методов оценки;
  • б) различных подходов к оценке;
  • в) различных методов к оценке;
  • г) на усмотрение оценщика.
• 43. Износ объекта, вызванный появлением новых решений в дизайне, составе конструкционных материалов, используемых при производстве новых объектов, аналогичных оцениваемому объекту, а также вызванный изменениями технологического процесса производства, в котором задействован оцениваемый объект, относится к видам:
  • а) физического износа объекта;
  • б) функционального износа объекта;
  • в) экономического износа объекта.^[20]

• 45. Потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного оборудования или машин обеспечить полезность по сравнению с новым оборудованием (машинами), созданным для таких же целей, называется:
  • а) физическим износом объекта;
  • б) функциональным износом объекта;
  • в) экономическим износом объекта.
• 46. Цены на объекты, аналогичные или идентичные оцениваемому объекту, служат базой расчета рыночной стоимости объекта оценки в методах:
  • а) затратного подхода;
  • б) сравнительного подхода;
  • в) доходного подхода.
• 47. В рамках затратного подхода для оценки объектов, которые состоят из отдельных узлов (агрегатов) и их сборка не представляет серьезных трудностей, преимущественно используется:
  • а) метод поэлементного расчета;
  • б) метод расчета по удельным затратным показателям;
  • в) метод замещения.
• 48. Функциональное сходство оцениваемого объекта и объекта-аналога:
  • а) является необходимым условием при оценке сравнительным подходом;
  • б) является необязательным условием при оценке сравнительным подходом;
  • в) должно отсутствовать при оценке сравнительным подходом.
• 49. В рамках затратного подхода метод индексации прошлых затрат используется, преимущественно, для оценки стоимости:
  • а) уникального, специального или специализированного оборудования;
  • б) универсального оборудования;
  • в) устаревшего оборудования.

Задачи.

1. Правилами зонирования разрешено свободный земельный участок застроить различными объектами: вариант, А — административное здание; вариант В — офисное здание; вариант С — торговый комплекс.

Вариант А.

Стоимость строительства административного здания — 380 000 тыс. руб. Срок эксплуатации — 80 лет.

Ставка дохода — 12% годовых.

Коэффициент капитализации для земли — 0,10.

Чистый операционный доход в год равен 3000 тыс. руб.

Вариант В.

Стоимость строительства офисного здания — 420 000 тыс. руб.

Срок эксплуатации здания — 60 лет.

Ставка дохода — 12% годовых.

Коэффициент капитализации для земли — 0,10.

Чистый операционный доход в год равен 8000 тыс. руб.

Вариант С.

Стоимость строительства торгового комплекса — 625 000 тыс. руб.

Срок эксплуатации комплекса — 70 лет.

Ставка дохода — 12% годовых.

Коэффициент капитализации для земли — 0,10.

Чистый операционный доход в год равен 6000 тыс. руб.

Определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка.

2. Правилами зонирования разрешаются следующие варианты использования свободного участка городской земли: вариант, А — под жилищное строительство; вариант В — под коммерческое строительство; вариант С — под офисное здание.

Вариант А.

Площадь возводимого дома — 400 000 м².

Стоимость строительства — 60 000 руб. за 1 м².

Чистый операционный доход — 16 000 тыс. руб.

Коэффициент капитализации для дома — 14%.

Вариант В.

Площадь возводимого здания — 600 000 м².

Стоимость строительства 50 000 руб. за 1 м².

Чистый операционный доход — 17 000 тыс. руб.

Коэффициент капитализации для здания — 14%.

Вариант С.

Площадь возводимого здания — 680 000 м².

Стоимость строительства — 70 тыс. руб. за 1 м².

Чистый операционный доход 14 000 тыс. руб.

Коэффициент капитализации для здания — 15%.

Определите остаточную стоимость земли по каждому варианту, если коэффициент капитализации для земли по всем вариантам составляет 12%.

• 3. Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 м². Стоимость 1 м² единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34 000 руб. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки — 2007. Дата проведения оценки — 2017 г. Требуется оценить стоимость земельного участка.
• 4. Требуется оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка 5000 тыс. руб. При этом будут иметь место следующие издержки.

5. Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зонированием под дачную застройку. Плотность застройки — четыре дачных дома на 1 га.

Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 8000 у.е. Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 60 тыс. у.е. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы, включая оформление сделок, составляют 20% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 15%.

6. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются данные, приведенные ниже в таблице.

7. Требуется оценить единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания — 985 м². Время постройки — январь 1996 г. Типичный срок экономической жизни здания — 80 лет. Физический износ здания рассчитывается, исходя из срока жизни объекта. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют. Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м² общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 000 руб.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т. е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания, равны 38 500 руб./м². Прибыль инвестора составляет 20% затрат на строительство.

Оцените стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки — январь 2016 г.

8. Определите стоимость земельного участка площадью 8000 м².

Разработана документация на строительство двух зданий с учетом наиболее эффективного использования земельного участка:

• — четырехэтажное здание, с общей площадью 5500 м²;
• — трехэтажное здание, с общей площадью 3500 м².

Срок экономической жизни зданий составляет 90 лет.

Ставка арендной платы 7000 руб. за 1 м² в год.

Потери от недозагрузки и неплатежей 10% от ПВД.

Расходы условно постоянные — 4000,0 тыс. руб.

Расходы условно переменные — 3000,0 тыс. руб.

Затраты на строительство зданий (З₃) — 200 000,0 тыс. руб.

Коэффициент капитализации для зданий — 20%.

Коэффициент капитализации для земельного участка — 18%.^[21]

вложения на одну колонку составляют 1239,0 тыс. руб., планируемый доход на инвестиции — 16%, срок экономической жизни — 9 лет. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

• — в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина;
• — средний доход от продажи 1 л бензина составляет 210 руб.;
• — с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

10. Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 000 руб. Продолжительность экономически полезной жизни здания — 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом). Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20,5%. Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду 9535 м². Ставка арендной платы 5600 руб. за 1 м² в год, потери от недозагрузки 10%, операционные и прочие расходы 5 310 000 руб. Определите стоимость земельного участка.

11. Используя метод выделения, оцените стоимость земельного участка. Стоимость единого объекта недвижимости составляет 130 000 долл. На земельном участке имеется жилой дом площадью 3000 м² и гараж площадью 250 м². Стоимость воспроизводства квадратного метра дома составляет 40 долл., а одного метра гаража — 18 долл. Общий устранимый физический износ равен 12 000 долл., неустранимый физический износ — 6000 долл., устранимый функциональный износ составляет 4500 долл.

12. Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания 920 м². Время постройки — январь 1994 г. Типичный срок экономической жизни здания — 80 лет. Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.

Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м² общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 000 руб.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т. е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 38 500 руб./м².

Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.

Оцените стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки — январь 2014 г.^{[22][23][24][25][26][27][28]}

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т. е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 50 500 руб./м².

Прибыль инвестора составляет 22% от затрат на строительство.

Оцените стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки — январь 2014 г.

14. Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 1000 м². Стоимость 1 м² единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 35 000 руб. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки — 1990. Дата проведения оценки — 2010 г. Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, прямые издержки на строительство типового дома составляют 38 500 руб. за 1 м².

Требуется оценить стоимость земельного участка.

• 15. Оценивается земельный участок площадью 0,65 га с недавно построенным зданием стоимостью 280 540 000 руб. Коэффициент капитализации здания составляет 18%. Безрисковая ставка доходности 5%. Чистый операционный доход (ЧОД) от объекта недвижимости равен 53 467 800 руб. Определите стоимость земельного участка.
• 16. Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 16 млн руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 20% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 12%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 3 800 000 руб. в год. Определить стоимость земельного участка.
• 17. Земельный участок под торговым центром оценивается в 30 млн руб., срок службы торгового центра составляет 15 лет, ставка дохода для аналогичных торговых центров составляет 19%, величина чистого операционного дохода составляет 30,7 млн руб. Определить стоимость здания (возврат капитала должен производиться равными выплатами).
• 18. Определите износ здания, если стоимость его земельного участка 15 млн руб., сметная стоимость строительства аналогичного здания равна 45 млн руб., а оценочная стоимость всего объекта составляет 55,5 млн руб.
• 19. Определите функциональный износ при наличии следующих данных. Деревянные оконные блоки требуют замены на металлопластиковые. Площадь окон 150 м². Стоимость 1 м² деревянных оконных блоков 100 руб. Стоимость монтажа 1 м² деревянных блоков 50 руб. Их неустранимый физический износ 15%. Стоимость демонтажа 1 м² деревянных блоков 20 руб. Стоимость возврата материалов в расчете на 1 м² деревянных блоков 10 руб. Стоимость 1 м² металлопластиковых блоков 250 руб. Стоимость монтажа 1 м² металлопластиковых блоков при строительстве 55 руб. Стоимость монтажа 1 м² металлопластиковых блоков в существующем здании 70 руб.^[29][30]

Стоимость сооружения элементов здания.

Косвенные издержки составляют 18% от прямых, прибыль предпринимателя 30%.

• 21. Какова стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 180 тыс. руб. Полная стоимость воспроизводства офисного здания равна 150 тыс. руб., общий износ здания составляет 20% от восстановительной стоимости.
• 22. Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на три года с получением следующих сумм арендной платы: первый год — 62 000 у.е.; второй год — 64 000 у.е.; третий год — 66 000 у.е. Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить порядка 300 000 у.е. Определить текущую стоимость недвижимости при ставке дисконта, равной 11%.
• 23. Супермаркет отягощен ипотечным кредитом в 1,2 млн руб. (13%, 15 лет), погашаемым равными ежегодными платежами. Ближайшие шесть лет данный объект недвижимости будет приносить 400 тыс. руб. ежегодного дохода, а затем в течении девяти лет 350 тыс. руб. По истечении 15 лет объект может быть продан за 1,1 млн руб. Доходность аналогичных объектов составляет 16%. Определить текущую стоимость будущей перепродажи, текущую стоимость доходов за ближайшие шесть лет, текущую стоимость всех доходов, стоимость объекта.
• 24. Определить корректировку на дополнительную площадь в 40 м², корректировку на наличие гаража, корректировку на наличие дополнительной ванной комнаты на основе данных табл. 5.28. ^{25 *}

Таблица 5.28

Информация о сопоставимых объектах.

Определить стоимость коттеджа, если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах (табл. 5.29).

Информация об оцениваемом и сопоставимых объектах.

• 26. Объект недвижимости приобретен на 20% за счет собственного капитала и на 80% за счет заемного. Ставка процента по кредиту 12%. Кредит выдан на 25 лет при ежемесячном накоплении. Ставка дохода на собственный капитал 16%. Определить общий коэффициент капитализации.
• 27. Требуется определить коэффициент физического износа горизонтальнофрезерного станка, выпускаемого Нижегородским АО «ЗеФС». Нормативный срок службы 20 лет. Станок эксплуатировался с неполной нагрузкой в течение 18 лет. При осмотре и анализе его технического состояния с привлечением инженерно-технических работников, обслуживающих станок, определили, что станок может проработать еще пять лет при качественном техническом обслуживании.
• 28. После трех лет эксплуатации станок подвергся капитальному ремонту, в результате которого 20% деталей было заменено на новые. Определить коэффициент физического износа станка после капитального ремонта, учитывая, что срок службы его равен 25 годам.
• 29. Требуется определить коэффициент физического износа пресса механического. Годовая норма амортизационных отчислений для, А = 7,7%. Хронологический возраст 12 лет. На седьмом году эксплуатации были заменены 15% деталей пресса. Через 20 000 ч наработки (9 лет эксплуатации) прессу произведен капитальный ремонт, 25% деталей и узлов заменены на новые.
• 30. Определить эффективный возраст оборудования, оцениваемого в 2017 г. Мы знаем первоначальную стоимость и дату приобретения. Известно, что оборудование было приобретено новым в 2007 г., а в 2010 и 2012 гг. были выполнены текущие ремонты. Капитальный ремонт был произведен в 2015 г. с заменой некоторых агрегатов. ^{31 * * *}
• 31. Определить восстановительную стоимость специального аквариума,

аналога которому на рынке нет. Габаритные размеры аквариума 1500×2000 х х 1800 мм. Действующие ставки: НДС — 18%, налог на прибыль — 24%.

Коэффициент рентабельности на данный вид продукции — 0,25.

• 32. Определите восстановительную стоимость шкафа для хранения деталей в обеспыленной среде. Шкаф был изготовлен по индивидуальному заказу, аналогов не имеет. Габариты: 600×600×1800 мм. Однородным объектом является медицинский шкаф с габаритами 500×400×2000 мм. Цена однородного объекта за вычетом ЦС — 5000 у.е. Однородный объект пользуется на рынке спросом. Коэффициент рентабельности продаж для него — 0,25.
• 33. Определите стоимость установки, предназначенной для создания чистой воздушной среды в рабочей зоне. Аналогов нет. Установка представляет собой П-образную конструкцию, в составе которой три основные части: обеспыливающий блок, металлическая опорная конструкция и светильник. Мелкие элементы в расчет не принимаются. Задняя и передняя части установки имеют стеклянные панели общей площадью 2 м². Функцию обеспыливающего блока могут выполнять четыре бытовых надплитных воздухоочистителя, стоимость каждого из которых составляет 8000 руб. Металлическую опорную конструкцию может заменить металлический шкаф, на создание которого требуется 80 кг листового металла, при этом цена 1 кг данной стали — 600 руб. При этом 1 м² стекла стоит 7500 руб. Цена светильника — 6500 руб. Коэффициент собственных затрат — 0,4. Компания-владелец не преследует цели продажи оцениваемого объекта.
• 34. Нормативный срок службы станка составляет 15 лет. По истечении третьего года эксплуатации станок был отремонтирован, в результате чего 40% его деталей были заменены на новые. Оцените физический износ (момент оценки — начало четвертого года эксплуатации).
• 35. Определить стоимость машинного комплекса для изготовления желобов водослива и других деталей из металлического листа методом прямой капитализации. Объем выпускаемой продукции 11 200 погонных метров в год. Цена за единицу продукции 9,4 долл, за 1 погонный метр. Затраты на производство единицы продукции (без амортизации) 7,7 долл, за 1 погонный метр. Площадь, занимаемая машинным комплексом, 320 м². Цена здания — 250 долл, за 1 м². Годовая норма амортизации здания 2,5%. Срок службы машинного комплекса п = 12 лет. Ставка дисконта г = 0,22.
• 36. Требуется определить коэффициент физического износа деревообрабатывающего станка. Нормативный срок службы станка, определенный по классификатору ОКОФ, равен 10 годам. Хронологический возраст станка 4 года.
• 37. Определить стоимость машинного комплекса для изготовления керамической плитки методом прямой капитализации. Объем выпуска составляет в среднем 485 000 шт. в год. Чистый доход на единицу выпускаемой продукции равен 5 руб. Срок службы комплекса 20 лет. Ставка доходности определена на уровне 15%, норма возврата капитала определяется по методу Ринга.^{[31][32][33][34]}

• 39. По прогнозам транспортное средство (ТС) обеспечивает следующий поток доходов в среднем за сезон: первый год — 50 000 руб., второй год — 60 000 руб., третий год — 60 000 руб. По истечении третьего года остаточная стоимость будет равна ликвидационной и составит 15 000 руб. Ставки дисконта 20% и 15%. Какова текущая стоимость данного ТС?
• 40. Технологическое оборудование по производству древесно-стружечных плит способно приносить 12 800 долл, ежегодного чистого дохода в течение 10 лет, после чего полностью обесценивается. Ставка доходности на первоначальные инвестиции составляет 20%. Если инвестору доступно реинвестирование под безрисковую ставку, равную 6,5% годовых, то за какую сумму может быть приобретен объект, исходя из допущения Хоскольда?
• 41. Эффективный возраст пресса модели КЕ2130 составляет 9 лет. Пресс подвергся аварийному капитальному ремонту без замены деталей, нормативная стоимость которого составила 210 000 руб. Каков физический износ пресса после ремонта, если цена нового идентичного пресса равна 810 000 руб., срок службы составляет 15 лет?^[35]

• [1] Стоимость воспроизводства — это:
• [2] а) сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения
• [3] оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением
• [4] идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
• [5] Ипотечная постоянная определяется как отношение:
• [6] а) ипотечного кредита ко всему инвестируемому капиталу;
• [7] б) выплат по долгу к сумме ипотечного кредита;
• [8] в) ежегодных выплат по обслуживанию долга ко всему инвестируемому
• [9] капиталу.
• [10] Что из ниже перечисленного наиболее верно в отношении прямой капи
• [11] тализации:
• [12] а) доходы за несколько лет дисконтируются к текущей стоимости;
• [13] б) доходы за один год конвертируются в стоимость;
• [14] Стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов,
• [15] которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки,
• [16] называется:
• [17] а) стоимостью замещения;
• [18] б) утилизационной стоимостью.
• [19] в) ликвидационной стоимостью.
• [20] Какие корректировки являются обязательными при оценке машин и оборудования методами сравнительного подхода: а) на дату сделки (продажи); б) на условия финансирования; в) на права собственности; г) на условия продажи; д) пункты а, б, в, г.
• [21] Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого подстроительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные
• [22] Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельныйучасток и типовое здание. Общая площадь здания 1200 м². Время постройки —январь 2004 г.
• [23] Типичный срок экономической жизни здания — 100 лет.
• [24] Физический износ здания рассчитывается, исходя из срока его жизни. С учетом
• [25] нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята рав
• [26] ной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.
• [27] Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м² общей площади
• [28] здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 50 000 руб.
• [29] Найти стоимость нового строительства на основе приведенных в табл. 5.27
• [30] данных.
• [31] Определите рыночную стоимость пилорамы, находящейся в эксплуатации
• [32] 4 года, если начисленная амортизация пилорамы составляет 75% (по данным
• [33] бухгалтерии). Пилорама работала в обычных цеховых условиях в две смены, внутрисменное использование ее составляет 85%. Восстановительная стоимость
• [34] идентичных пилорам на дату оценки составляет 140 000 руб. По Постановлению№ 1072 от 22.10.90 норма амортизации пилорамы Ка = 10%, коэффициентускорения Ку = 1,87 (шифр 44 500).
• [35] Определить стоимость установки для производства хлебобулочных изделий методом прямой капитализации, если: — чистый годовой доход D от использования установки 5000 руб.; — годовая ставка дисконта г = 0,25; — коэффициент амортизации fca = 0,26 .