Методы оценки восстановительной стоимости зданий сооружений

В зависимости от цели оценки и, как следствие, закладываемой точности расчетных процедур, существует несколько методик определения восстановительной стоимости. В практике оценки в основном используются методы, приведенные на рис. 5.4.

1. Методы сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости) заключаются в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть м², м³, пог. м и пр. Это наиболее простые методы расчета стоимости замещения объекта. Однако определенную трудность представляет собой поиск стоимости единицы измерения аналогичного объекта (или удельной стоимости аналогичного объекта).

Рис. 5.4. Основные методы оценки восстановительной стоимости зданий.

сооружений Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.). Для расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения) оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы.

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м² типичного сооружения:

где СО — стоимость оцениваемого объекта; С_х — стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату; S_Q — площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); К_п — коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ, и строительной площади; К_н — коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К = 1); К_м — коэффициент, учитывающий местоположение объекта; К_в — коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; К_пз — коэффициент, учитывающий прибыль застройщика, %; К_ндс — коэффициент, учитывающий НДС, %.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей — по их сметной стоимости.

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

• — единое функциональное назначение;
• — близость физических характеристик (класс конструктивных систем);
• — сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;
• — другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.

2. Метод стоимости нового строительства в практике оценки означает определение стоимости строительства точной копии оцениваемого сооружения или стоимости строительства на этом же участке современного объекта недвижимости, которое имеет полезность, равную полезности оцениваемого объекта. Так как оба вида стоимости обеспечивают инвестору одинаковую полезность, то они могут рассматриваться как стоимость строительства для инвестора.

Очевидно, что величина стоимости такого объекта, рассчитанная затратным методом, может варьироваться, существенно завися от того, будет ли использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения. Концепция, выбираемая для конкретной оценки, должна соответствовать позиции типичного покупателя и быть ясно обоснована в отчете об оценке для предупреждения неправильного понимания.

Определение стоимости строительства производится в следующем порядке.

• 1. Выбор объекта-аналога. Подбирается объект-аналог, т. е. здание, наиболее схожее по основным характеристикам с объектом оценки.
• 2. Определение восстановительной стоимости объекта-аналога на измеритель в базисном уровне цен (С_таб) непосредственно по нормативной таблице (например для зданий, построенных до 2000 г. используется Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81−35.2004) (Госстрой России; с изм. от 20.03.2006. М., 2004).

Корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта-аналога от объекта оценки в соответствии с указаниями нормативных документов (например, в общей части УПВС и технической части каждого сборника сметных стоимостей):

где к₍ — поправочные коэффициенты на месторасположение объекта оценки; отличия по типам основных несущих конструкций; расхождение технических характеристик прочих элементов здания.

4. Определение суммы прямых и косвенных издержек в базисном уровне цен. Прямые (ПИ) и косвенные (ПИ) издержки здесь отождествляются с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание нормативных сборников сводных смет не позволяет структурировать восстановительную стоимость по элементам затрат:

где V — расчетный объем общей площади здания; С — стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен.

Прямые издержки — это расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте и включающие:

• — стоимость строительных материалов, изделий и инженерного оборудования;
• — заработную плату строительных рабочих;
• — стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
• — стоимость временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг в период возведения здания;
• — прибыль и накладные расходы подрядчика;
• — стоимость мероприятий по контролю за ходом строительства.

Косвенные издержки — это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относят:

• — гонорары архитекторам и инженерам за проектирование, экспертизу проектов, исследование природных условий на площадке застройки;
• — дополнительную заработную плату и пособия рабочим;
• — все виды страховок, налогов и обязательных отчислений;
• — стоимость инвестиций в землю;
• — проценты по кредитам;
• — рекламные выплаты в течение строительства;
• — дополнительные инвестиции капитала в арендуемые помещения или арендную плату;
• — административные расходы застройщика.
• 5. Определение не учтенных нормативными документами косвенных издержек, принятых в соответствии с тем, что эти документы учитывают затраты практически в объеме всех глав сводного сметного расчета.
• 6. Пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен:

где И_тп/бп — индекс перехода от сметных цен базисного периода к ценам текущего.

7. Расчет прибыли предпринимателя (ПП):

где Н_пр — коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя (принимается по результатам анализа рынка).

Прибыль предпринимателя определяется сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. В соответствии со сложившейся международной практикой, прибыль предпринимателя отлична от нуля в тех случаях, когда объект оценки позиционируется на сегменте активного спекулятивного девелопмента. В зависимости от сложившейся рыночной практики прибыль предпринимателя оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства. При этом абсолютное ее выражение не изменяется.

В случаях, когда объект оценки позиционируется на сегментах, не предполагающих получение прибыли от реализации проектов девеломпента (специализированная недвижимость), величина прибыли предпринимателя принимается равной нулю. Аналогичный подход имеет место и при оценке остаточной стоимости замещения.

8. Определение полной стоимости нового строительства оцениваемого объекта:

Пример.

Определить стоимость строительства (воспроизводства) системы вентиляции, являющейся благоустройством жилого здания объемом 900 м³, полная восстановительная стоимость которого составляет на дату оценки 269 100 тыс. руб. Здание полностью включает весь перечень необходимых благоустройств в конструктивном элементе «внутренние сантехнические и электротехнические устройства», а именно — центральное отопление, вентиляцию, водопровод, горячее водоснабжение, канализацию, газоснабжение, электроосвещение.

Решение.

Определяем удельный вес благоустройства (вентиляции) в ПВС жилого здания при следующих условиях:

• а) удельный вес конструктивного элемента «внутренние сантехнические и электротехнические устройства» в общем объеме объекта оценки, благоустройством которого является вентиляция, составляет 7% (согласно данным сборника УПВС);
• б) фактический удельный вес совокупности благоустройств в общем объеме конструктивного элемента составляет 100%, так как отмечено наличие всего перечня благоустройств, составляющих конструктивный элемент «внутренние сантехнические и электротехнические устройства»;
• в) в данном случае вентиляция как благоустройство конструктивного элемента «внутренние сантехнические и электротехнические устройства» составляет 2%, тогда фактический удельный вес совокупности благоустройств в общем объеме конструктивного элемента равен 0,07 • 0,02 = 0,14%.

Стоимость строительства благоустройства (вентиляции) = (269 100 • 0,14): 100 = 376,74 (тыс. руб.).

Ответ: стоимость строительства вентиляции составляет 376,74 тыс. руб.

Сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами, называется сметной стоимостью строительства. В соответствии с технологической структурой капитальных вложений (инвестиций) и порядком осуществления деятельности строительно-монтажных организаций структура стоимости строительства в сметном деле традиционно подразделяется на следующие группы затрат:

где С_смр — стоимость строительных и монтажных работ; С_об — затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели, инвентаря; ПрЗ — прочие затраты (относятся к деятельности заказчика и подрядчика).

В свою очередь, структура стоимости строительно-монтажных работ имеет следующий вид:

где ПЗ — прямые затраты; HP — накладные расходы (затраты строительно-монтажных организаций, связанные с созданием общих условий производства, его обслуживанием, организацией, управлением); ПН — плановые накопления (сметная прибыль) — это нормативная часть стоимости строительства, выражаемая в процентах от себестоимости строительно-монтажных работ (ПЗ + HP).

Структура прямых затрат (по элементам затрат) имеет следующий вид:

где С_зп — расходы на основную заработную плату строительных рабочих, учтенные в сметных нормах и ценах; С_эмм — затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов; С_мат — затраты на материальные ресурсы (материалы).

Таким образом, из вышеизложенного следует, что определение стоимости нового строительства при оценке недвижимости затратным подходом возможно выполнять с использованием существующей нормативно-методической базы для строительного проектирования.

3. Сметный метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный, но наиболее распространенный метод определения восстановительной стоимости объекта.

При наличии всей проектно-сметной документации по объекту недвижимости при использовании этого метода решаются две самостоятельные задачи:

• — реструктурирование сметной стоимости строительства с целью исключения издержек, не соответствующих конкретной постановке задачи;
• — переход от базисного уровня цен к текущим ценам на дату оценки.

Если имеется сводный сметный расчет, а также полный комплект локальных и объектных смет, то задача реструктурирования затрат выполняется в следующей последовательности:

• 1) выявление объектов, охватываемых сводным сметным расчетом, но не входящих в перечень оцениваемых в соответствии с заданием на оценку. Исключение стоимости оборудования, строительно-монтажных работ и прочих затрат, относящихся к таким объектам;
• 2) исключение стоимости технологического оборудования, относящегося к оцениваемым объектам;
• 3) распределение статей затрат в главах сводного сметного расчета по элементам затрат структуры сметной стоимости (С_об, С_смр, ПрЗ);
• 4) реструктурирование сводного сметного расчета в базисном уровне цен:
  • а) определение прямых издержек:

б) определение косвенных издержек:

где: С_смр — стоимость строительно-монтажных работ (гл. 2—7 сводного сметного расчета)^[1]; Н₈ — норматив затрат на временные здания и сооружения (гл. 8 сводного сметного расчета); Н₉ — норматив затрат на зимнее удорожание (гл. 9 сводного сметного расчета); З_г — затраты по гл. 1 сводного сметного расчета на подготовку территории застройки; ЕН₉ — сумма нормативов на все виды дополнительной заработной платы (соответствует части прочих затрат по гл. 9 сводного сметного расчета); 3₁₀_₁₂ — сумма затрат по гл. 10—12 сводного сметного расчета; Н_нпр — норматив непредвиденных затрат.

• 5) выявление косвенных издержек, не учтенных в сводном сметном расчете, но необходимых в современных рыночных условиях (КИ), и добавление их к сумме косвенных издержек;
• 6) пересчет прямых и косвенных издержек к текущему уровню цен производится по формуле 5.23;
• 7) расчет прибыли предпринимателя по формуле 5.24;
• 8) определение полной стоимости нового строительства по формуле 5.25.

• 4. Индексный метод применяется при наличии только локальных и объектных смет по следующим этапам.
• 1) преобразование совокупности локальных смет (объектной сметы) в структуру затрат по ценообразующим факторам. При этом стоимость строительно-монтажных работ из локальных смет суммируется. Стоимость строительно-монтажных работ, не учтенных в локальных сметах, а также стоимость прочих затрат определяются в соответствии со статьями затрат сводного сметного расчета по нормам на эти затраты. Стоимость оборудования, не учтенного в локальных сметах, включается в прямые издержки. Суммирование итогов локальных смет позволяет получить выражение, соответствующее структуре сметной стоимости в базисном уровне цен:

Стоимость затрат на материалы в сметах прямо не указывается, поэтому она рассчитывается по другим элементам затрат, взятым из локальных смет:

2) определение удельного веса каждого элемента затрат в общей стоимости строительно-монтажных работ:

где d_MaT, d_3n, d_3 MM — удельный вес затрат соответственно на материалы, заработную плату и эксплуатацию строительных машин и механизмов в общей стоимости строительно-монтажных работ;

3) определение индекса для пересчета стоимости строительства на весь комплекс работ по зданию:

ветствующим этапам сметного метода и применяют те же формулы 5.29; 5.30; 5.23—5.25:

Индексная методика расчета заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов периодически утверждаются Правительством РФ.

При оценке недвижимости возможно использование следующих методов определения стоимости нового строительства, применяемых в международной оценочной практике (рис. 5.5).

Рис. 5.5. Методы определения стоимости нового строительства, применяемых в международной оценочной практике.

1. Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости относится к наиболее оперативным и обеспечивающим приемлемую точность порядка 15—20%. Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (одно стояночное место в гараже, одно посадочное место в кафе, 1 м² жилой площади, 1 м³ строительного объема и т. п.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется из выражения:

где С_1п — стоимость единицы потребительских свойств; N — количество единиц потребительских свойств на объекте.

В большинстве случаев применения данного метода для определения С_1п используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и ценников (УПВС и аналогичные).

2. Метод укрупненных элементных показателей стоимости характеризуется относительной погрешностью расчетов в пределах 10%. Сущность метода заключается в расчете стоимости строительства как суммы стоимостей возведения основных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, инженерного оборудования и т. д. Эти стоимости определяются по справочным данным об укрупненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ.

Объемы работ определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании. Данный метод определения стоимости формализуется двумя способами:

• — суммирование по видам работ;
• — суммирование по частям зданий.

Определение стоимости суммированием по видам работ выполняется по формуле:

где И — индекс удорожания стоимости строительства на весь комплекс работ по зданию; V_t — объем вида работ; п — количество видов работ; КИ' — косвенные издержки, не учитываемые нормативами прочих затрат.

Определение стоимости суммированием по частям зданий выполняется по формуле:

где Су — укрупненный показатель стоимости на конструкцию, часть здания, вид работ на все здание, например, стоимость возведения всего фундамента (определяется по сборникам укрупненных сметных норм на здания и сооружения); т — количество частей здания, видов работ.

3. Метод единичных расценок. Данный метод обладает наибольшей точностью расчета — до 5%. Техника применения метода заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта с применением единичных расценок или анализе и переработке оценщиком существующих смет на данное здание. Основой для применения метода являются подробные сводки объемов строительно-монтажных работ.

Существует несколько разновидностей метода единичных расценок. В практике оценочной деятельности в основном используются следующие.

3.1. Ресурсный метод. Ресурсный метод представляет собой калькулирование в текущих ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проектного решения. Объемы ресурсов определяются либо из проектных материалов, либо в результате обмерных работ, а за стоимость единицы объема каждого ресурса принимается текущая рыночная цена.

Стоимость нового строительства при применении ресурсного метода определяется по формуле:

При этом прямые затраты для расчета сметной стоимости строительства определяются следующим образом:

где С_1зп — сметная цена одного человеко-часа трудозатрат на строительство; Тр — трудозатраты в человеко-часах; С_эмм^ — стоимость машиночаса строительной машины; T_3Mui — время эксплуатации строительной машины; п — количество строительных машин, участвующих в строительстве; С_мат; — сметная цена строительного материала; У_мат; — сметный объем строительного материала; т — количество типов примененных строительных материалов.

В практике оценочной деятельности ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает достаточно трудоемкое определение объемов строительно-монтажных работ, а также необходимость изучения физико-механических характеристик конструктивных элементов для подсчета расходов строительных материалов.

3.2. Базисно-индексный метод. Данный метод основан на использовании системы текущих и прогнозируемых индексов по отношению к стоимости, определяемой в базисном уровне. Приведение в уровень текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или технологическим элементам структуры затрат по строкам сводной сметы на действующий индекс по отрасли или виду работ. При этом объектная смета преобразуется в структуру затрат по ценообразующим факторам на основе локальных смет, а стоимость нового строительства определяется из выражения:

где СС_смет — сметная стоимость в базисном уровне цен; И — индекс цен к базисному уровню на весь комплекс работ по зданию; КИ' — не учтенные в смете косвенные издержки.

Общий индекс на весь комплекс работ по зданию определяется из данных о стоимости строительно-монтажных работ, определенных с использованием индексов удорожания по элементам затрат:

где С_мат, С_зп, С_эмм — элементы сметной стоимости в базисном уровне; И_мат, И_зп, И_эмм — индексы цен по элементам затрат.

Базисно-индексный метод при наличии готовых смет может дать результат намного быстрее. Однако он также требует знания некоторых тонкостей сметного дела и при его использовании желательно привлечение соответствующих специалистов.

• [1] Здесь и далее указаны главы сводного сметного расчета стоимости строительства, который составляется для отражения полной стоимости всех работ и затрат, предусмотренных проектом, включая сметную стоимость строительных и монтажных работ, затрат на приобретение оборудования, инструмента, инвентаря, а также всех сопутствующих затрат. В сводном сметном расчете средства распределяются по главам и графам, в зависимости от характера работ и затрат. См.: Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81−35.2004) (ГосстройРоссии; с изм. от 20.03.2006). М., 2004.