Анализ ипотечного кредитования в регионах России

Согласно понятию «коммерческий банк региона» к ним были отнесены ниже перечисленные банки, имеющие свои филиалы в Западно-Сибирском регионе.

Для анализа ипотечного кредитования в регионах были взяты данные «РБК-Рейтинг» десяти региональных банков за I полугодие 2007 и 2008 годов [57].

Таблица 6 — Количество предоставленных ипотечных кредитов региональными банками России в I полугодии 2007 года (Прил. В).

Ряду коммерческих банков регионов удалось в I полугодии 2007 года существенно увеличить объемы предоставленных ипотечных кредитов.

Так например, ОАО «УРСА» банк увеличил выдачу на 989,48%, на втором месте — «Группа ВТБ» — 474,07%, на третьем месте — «ТрансКредитБанк» — 455%. Все представленные банки входят в десятку российских региональных банков, предоставивших наибольшую величину ипотечных кредитов, как и в количественном выражении, так и в суммарном. Каждый из представленных банков показал рост более, чем на 100%, за исключением ОАО Сбербанка России. Рост ипотечных кредитов в Сбербанке России ОАО составил 68,2%. Это объясняется взвешенным подходом к оценке кредитоспособности заемщика. Кроме того, ОАО Сбербанк России, один из немногих банков, который принимает во внимание только подтвержденные доходы, исключая «серые» и «черные». Несмотря на то, что динамика роста предоставленных ипотечных кредитов у ОАО Сбербанка России была в течении первого полугодия 2007 года самая низкая по сравнению с другими коммерческими банками регионов, сумма предоставленных кредитов была самой большой. Это говорит о том, что для ОАО Сбербанка России ипотечное кредитование не новый банковский продукт, а уже опробованный источник размещения средств. В других же коммерческих банках регионов такой рост обусловлен более низкими темпами выдачи ипотечных кредитов в предыдущие годы. Более низкие темпы можно объяснить как отсутствием ресурсов, так и боязнью банков выходить на новый для них рынок ипотечного кредитования.

Рост количества банков, занимающихся ипотечным кредитованием, значительно усилил конкуренцию на рынке, что выражается как в снижении ставок, так и в усилении маркетинговых кампаний банков. За 2006 — 2007 года количество банков-участников ипотечного рынка выросло с 30 до 400, т. е. уровень конкуренции вырос более чем в десять раз.

Кроме постепенного снижения ставок, уменьшения первоначального взноса, увеличения сроков кредитования, на рынок стали выводиться принципиально новые продукты. Главным событием первого полугодия 2007 года было появление на рынке ипотечных кредитов без первоначального взноса, что обусловлено определенным снижением потребительской активности на рынке недвижимости в целом и, как следствие, на рынке ипотечного кредитования. Такие кредиты, например, выдавались «Банк Москвы» и «ВТБ-24». В настоящее время кредиты без первоначального взноса всё же ушли с рынка достаточно быстро, из-за больших рисков по таким программам.

Все больше появляется точечных продуктов, рассчитанных на узкоспециализированных клиентов, которые до сих пор оставались не охваченными.

Участники рынка также отметили, что стали проявляться и негативные стороны усиления борьбы среди банков за клиента. Чрезмерная маркетинговая активность ведущих банков, подкрепленная немалыми бюджетами, начинает играть и отрицательную роль на поведение клиентов: навязчивость вызывает подозрительность, к тому же большое количество предложений тормозит процесс принятия решения заемщиками.

По разным оценкам участников рынка, в октябре 2007 года на ипотеку приходится от 10% до 25% всех сделок, в зависимости от региона, и их доля продолжает расти. До настоящего момента основным стимулом роста жилищных цен были низкие темпы жилищного строительства и возможность использования жилья в качестве инвестиций, приносящих очень неплохие доходы. Последнее вызывало так называемую циклическую реакцию, когда рост цен стимулировал темп роста объемов инвестиционных вложений в жилье, а рост объемов инвестиционных вложений стимулировал рост цен. Как только в Москве стало неинтересно вкладывать инвестиции в жилье, рост цен прекратился [58].

Вступление в силу требования Центрального Банка с 1 июля 2008 года раскрывать в договоре на получение кредита эффективную процентную ставку, по мнению экспертов, не сильно отразится на ипотечных кредитах, так как комиссии, за счет которых в основном и происходит рост ставки, при выдаче таких кредитов не существенна, по отношению к общему объему кредита.

Говоря о тенденциях ипотечного кредитования в первом полугодии 2007 года, можно было отметить дальнейшее усиление конкуренции на рынке ипотечных кредитов. Снижения, процентных ставок не произошло, поскольку для этого не было необходимых рыночных механизмов, и 20% существующих игроков-новичков покинули рынок ипотеки до конца года вследствие низкой эффективности.

Таблица 7 — Количество предоставленных ипотечных кредитов региональными банками России в I полугодии 2008 года. (Прил. В).

Начавшийся ипотечный кризис в США в первом полугодии 2008 года не повлиял на динамику ипотечного кредитования в России. ОАО Сбербанк России оставаясь лидером, выдал ипотечных кредитов почти в три раза больше чем в предыдущем году, «Группа ВТБ» осуществляла ипотечное кредитование теми же темпами, что и Сбербанк России. Банк ОАО «УРАЛСИБ» с шестого места поднялся на третье, банк «КИТ Финанс» с четвертого опустился на шестое. Некоторые региональные коммерческие банки, например «Городской ипотечный банк», вообще не попали в десятку крупнейших банков по выдаче ипотечных кредитов.

В результате ухудшения доступа к финансированию ипотечных программ расклад на российском рынке ипотеки за последний год радикально изменился. Ряд банков был вынужден отказаться от ипотечного кредитования или значительно снизить его объемы, сделав акцент на продуктах с более короткими сроками кредитования, в частности на потребительских кредитах. Концентрация на ипотечном рынке усилилась. Год назад на тридцатку лидеров приходилось 88% от объема кредитов, выданных сотней наиболее активных ипотечных банков, а на 1 июля 2008 года — уже 92,6%. «Москоммерцбанк» одним из первых приостановил ипотечное кредитование в августе прошлого года. Тогда он занимал третье место, а сейчас переместился на 16-е, сократив объемы выдачи почти в 20 раз. Практически закрыл ипотеку ОАО «УРСА» банк: в январе — июне 2008 года банк выдал кредитов всего на 87,1 млн руб. и переместился с пятого на 87-е место.

Наибольшие успехи на ипотечном рынке демонстрируют банки с участием государственного капитала. Так ОАО Сбербанк России увеличил выдачу кредитов в 2,3 раза, до 156,7 млрд руб. за полгода, его доля на рынке увеличилась с 32 до 46%. Более агрессивный рост ипотечного кредитования демонстрирует «ВТБ 24», занявший второе место: ему удалось утроить показатели прошлого года, его доля выросла с 10,4% в объеме выданных кредитов до 18,5%, но данные показатели учитывают большой объем кредитов, приобретенных у других игроков. Ипотека теперь стала главным розничным продуктом у банков с участием государственного капитала: по данным на 1 июля 2008 года, у Сбербанка России на ипотеку приходится 36,1% в общей задолженности физических лиц, у «ВТБ 24» — 52,44%.

В конечном счете, на динамику ипотечного кредитования в первом полугодии 2008 года влияли такие факторы как:

• — объем присутствия в регионах;
• — достаточность ресурсной базы банка;
• — наличие платежеспособного спроса;
• — наличие рынка недвижимости;
• — конкурентоспособность банка.

По данным Центрального Банка на 1 июля 2008 года, объем задолженности по ипотечным кредитам составил 825 млрд руб., при этом темпы роста ипотеки замедляются. Рост ипотечного портфеля по итогам года составит 70−75%, тогда как в 2007 году этот показатель равнялся 161%. В абсолютном выражении объем ипотечного портфеля наверняка превысит 1 трлн. руб. Доля ипотеки в банковских активах на конец года составит не менее 3,7−3,9%.

Снижение темпов роста ипотечного кредитования региональными коммерческими банками России обусловлено внешними и внутренними факторами.

К внешним факторам относятся:

• — ипотечный кризис в США;
• — мировой финансовый кризис.

К внутренним факторам можно отнести:

• — недостаточность ресурсной базы банка;
• — рост просроченных ипотечных кредитов;
• — рост рисков ипотечного кредитования;
• — неплатежеспособность потенциальных заемщиков.